S房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題及對策研究摘要：現(xiàn)階段房地企業(yè)已是我國經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會等方面的重要組成板塊，同樣是我國經(jīng)濟增長中最為活躍的一點，并且對我國的生產(chǎn)率與社會穩(wěn)定性起到了關(guān)鍵的影響作用?？墒菍τ诜康禺a(chǎn)項目的開發(fā)過程會受到各種各樣的因素限制，既有自身因素的限制，也有外部因素的影響，其中融資問題是房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中最難以突破的一個問題。在經(jīng)濟全球化的背景下，我國經(jīng)濟得到了突飛猛進式的發(fā)展，與此同時我國的房地產(chǎn)企業(yè)也隨著取得了十分驚人的發(fā)展成果，對我國的經(jīng)濟發(fā)展起到了十分重要的作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展進步不但對國民經(jīng)濟起到了一定促進作用，并且解決了大量的就業(yè)問題。就此我們能夠分析到，我國企業(yè)應(yīng)該對融資問題進行針對性的探究，以此來實現(xiàn)企業(yè)健康、長遠的發(fā)展，同時這也是提升我們國家核心競爭力的重要手段。本文以S房地產(chǎn)企業(yè)為例，主要介紹了企業(yè)的現(xiàn)狀，并指出了S房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題，這些問題主要包括財務(wù)績效有待提升、融資渠道拓展受限、融資結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化，并最終結(jié)合S房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，提出了相應(yīng)的對策和建議，這些建議主要包括有效降低資產(chǎn)負債率、加快金融創(chuàng)新，構(gòu)建多元化的融資模式、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，希望以此來改善中國企業(yè)的融資優(yōu)化具有一定的指導(dǎo)作用。關(guān)鍵詞：S房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)融資房地產(chǎn)市場

目錄TOC\o"1-3"\h\u3250一、緒論 緒論研究背景、目的和意義研究背景現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)是全世界經(jīng)濟體中不可替代的組成部分，其在對提供就業(yè)、提高市場活躍度、提高經(jīng)濟收入、維持社會穩(wěn)定性上發(fā)揮了十分重要的作用。但是，從整體發(fā)展的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)也是社會經(jīng)濟的脆弱群體。要想進入市場、籌集資金、人才介紹、信息共享、科技成果應(yīng)用等方面有很多困難。在中國，隨著經(jīng)濟市場化的不斷推進，各種各樣的所有形態(tài)的房地產(chǎn)企業(yè)急速發(fā)展，成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的新力量。但是，政府的支持政策傾向于支持國有房地產(chǎn)企業(yè)。我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于系統(tǒng)觀點出發(fā)，在對于非國有房地產(chǎn)企業(yè)上存在大量差異性。現(xiàn)在，籌措資金的困難成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。不給房地產(chǎn)企業(yè)提供公平發(fā)展的機會，不為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個暢通的資金渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間一定會被壓縮，對國民經(jīng)濟的貢獻也會減少。這對于國民經(jīng)濟的發(fā)展來說，甚至可能成為“負擔(dān)”，還會引起特定的社會問題?，F(xiàn)在，我國政府重視房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，發(fā)表著支援房地產(chǎn)企業(yè)的政策和措施,不過，根據(jù)各種各樣的原因?qū)е滦Ч缓谩Ｑ芯磕康暮鸵饬x房地產(chǎn)資源主要依賴于銀行。這種運行模式對我國的房地產(chǎn)金融帶來了很大的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)對債務(wù)管理存在問題的話，房地產(chǎn)界最終會對銀行產(chǎn)生影響。同時，市場上存在很多積壓房產(chǎn)，空室率變高，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。這個融資模式非常不穩(wěn)定，有大的隱患。最近，我國發(fā)表了包括籌措資金在內(nèi)的不動產(chǎn)市場限制的一系列政策。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)者毫無疑問，面臨著資本鏈條的破產(chǎn)這樣的相當(dāng)嚴重的狀況，這會對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界全體帶來大的影響。因此，金融渠道問題是房地產(chǎn)金融行業(yè)最令人擔(dān)憂的問題。房地產(chǎn)宏觀控制的實施后，中國的股票和債券市場不能發(fā)揮相應(yīng)的作用，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)者為了取得銀行貸款的門檻價格大幅度提高了。目前，房地產(chǎn)信托、私人基金、買方信用等多種融資渠道進入房地產(chǎn)市場，發(fā)揮了重要的作用。綜上所述，在我國房地產(chǎn)企業(yè)時代背景下，現(xiàn)階段對于房地產(chǎn)項目在開發(fā)能力與融資能力都遇到了前所未有的困難，并且與此相關(guān)的企業(yè)同樣會被其影響，并讓我國經(jīng)濟增長在一定程度被影響降速。就此我們分析了解到，為房地產(chǎn)企業(yè)增加融資方式是現(xiàn)階段必須階段的問題。國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外研究現(xiàn)狀Michael認為房地產(chǎn)是具備高投資、高風(fēng)險、高生產(chǎn)特性的資本集約型行業(yè)。對于房地產(chǎn)業(yè)界的發(fā)展來說，得到充分的財政支持是非常重要的。迄今為止，一部分房地產(chǎn)企業(yè)通過上市獲得了融資，大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)項目只能依靠銀行貸款。Maksimovic指出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于國民經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)，在其他經(jīng)濟部門發(fā)揮著主導(dǎo)作用。并且，房地產(chǎn)市場是資金高度密集的營運機構(gòu)，沒有資本不存在房地產(chǎn)。因此，要有效地解決行業(yè)融資問題，促進行業(yè)健康發(fā)展，是一個重要的條件。LuigiGuiso認為隨著改革開放的進行和經(jīng)濟體制改革的深入，房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)逐步成為支柱型產(chǎn)業(yè)，社會上和學(xué)術(shù)界有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的討論也日趨激烈。在房地產(chǎn)行業(yè)中中小開發(fā)企業(yè)占了八成，并且由于行業(yè)的高回報率和進入門檻相對較低，新進入的中小型企業(yè)還在逐年增加。國內(nèi)研究現(xiàn)狀韓冬認為在許多金融方法中，信托有優(yōu)化組合多個平臺的優(yōu)點。以高度信任的形式為中心，通過信任關(guān)系，優(yōu)化和合并各種金融商品，實現(xiàn)投資組合報價解決方案的包裝，這將是房地產(chǎn)融資的主流模式。韋泱認為理論上說，通過股市籌集資金是對房地產(chǎn)企業(yè)和資本合并的理想模型，也是房地產(chǎn)企業(yè)變得更大的唯一方法。但是，由于監(jiān)管局經(jīng)常對房地產(chǎn)企業(yè)非常謹慎嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)的上市籌措資金的方法是曲折的。遲慧指出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是典型的資本集約型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目在開發(fā)時間與其價值水平是導(dǎo)致資本作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進步的關(guān)鍵影響因素。研究內(nèi)容及研究方法研究內(nèi)容本文以S房地產(chǎn)企業(yè)為例，主要介紹了企業(yè)的現(xiàn)狀，并指出了S房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題，并最終結(jié)合S房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，提出了相應(yīng)的對策和建議，希望以此來改善中國企業(yè)的融資優(yōu)化具有一定的指導(dǎo)作用。研究方法文獻研究法:從期刊雜志知網(wǎng)等權(quán)威性網(wǎng)站搜集、整理、鑒別、甄選出房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的相關(guān)文獻資料，形成并完善對房地產(chǎn)企業(yè)融資分析與防范科學(xué)認識的方法。案例研究法:本文以S房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象，通過查閱大量的直接和間接資料，對S房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式以及融資存在的問題進行深入的案例分析，從而尋求具體的解決方法和措施，達到融資方式方法的優(yōu)化，并對我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提出建議、提供借鑒。房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)理論房地產(chǎn)業(yè)融資概述房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)概念房地產(chǎn)企業(yè)的籌資是房地產(chǎn)企業(yè)為了項目開發(fā)而去籌備資金的行為。通常來看，融資在定義上為支付超過現(xiàn)金的購貨款所選擇的一種交易方式，同樣是為了得到資產(chǎn)而選擇借助融資來實現(xiàn)的貨幣方式。實際上，根據(jù)籌集資金的來源和目的，多數(shù)情況下分為金融融資、商業(yè)融資、證券融資、民間融資、國際融資。公司的一系列為獲得資金的行為即為融資活動。公司融資活動既包括通過各種手段獲得資金，也包括為此支付的成本。資金來源又分為股權(quán)融入、債權(quán)融入和內(nèi)部留存收益即企業(yè)價值增值。因此，融資現(xiàn)金流如下圖：圖1公司現(xiàn)金流流程圖g→G：公司融入資金；G→G'：公司將融入的資金投入生產(chǎn)經(jīng)營中，轉(zhuǎn)化成資產(chǎn)和產(chǎn)品，創(chuàng)造更大價值，體現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流；G'→g'：公司為融入資金支付成本，如股利、債券利息，是融資活動現(xiàn)金流的現(xiàn)金流出；G'→g'為提高生產(chǎn)經(jīng)營中閑置資金的使用效率，而對外進行金融投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流動。房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征2.1.資金占用量大，對外源性融資依賴較強房地產(chǎn)企業(yè)在類型上屬于資金密集型，這就意味著每一個項目開發(fā)中都需要大量的資金來支持，而且在資金的占用時間周期上比較長。從開始投入資金到拿到第一筆房款的時間肯定是大于三年的，倘若只是依靠企業(yè)與經(jīng)營者自身的資金，通常在開發(fā)項目的過程中會遇到各種困難，難以支持下去，這也就是房地產(chǎn)企業(yè)需要借助外界融資手段來獲取大量資金的原因。2.2.貸款多以土地和房產(chǎn)作為抵押房地產(chǎn)項目在開發(fā)時必要基礎(chǔ)準備是擁有一片土地使用權(quán)，由于土地存在不可再生性，并且土地在供給方面的彈性十分弱勢，導(dǎo)致土地具有自我增值的獨特性質(zhì)，并且其價格大部分時間都處于一個上升階段。另一方面，我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展與房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品不斷增多，這些因素都讓房地產(chǎn)企業(yè)對土地的需要日漸增多，導(dǎo)致土地的價格一路飆升，而這種結(jié)果就是讓房地產(chǎn)的價值也在日益升高8]。房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本原則3.1成本效益原則房地產(chǎn)企業(yè)無論采用哪種融資途徑和方法，都必須承擔(dān)一定的融資成本。不同的籌措資金路徑和籌措資金方法，會產(chǎn)生不同的籌措資金成本和籌措資金的困難。因此，在制定籌措資金戰(zhàn)略時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力削減籌措資金成本。房地產(chǎn)融資是投資的，所以房地產(chǎn)融資首先決定了最佳投資方向和明確資本的使用，并考慮到融資和投資整體，達到低資金籌集成本和高投資效率的效果。3.2風(fēng)險收益原則負債經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和管理的重要途徑。也就是說，可以通過債務(wù)來滿足企業(yè)的資本需求。負債經(jīng)營可以最大限度地利用財務(wù)杠桿，提高自身資本利潤率。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)為了籌措資金采用負債經(jīng)營的方法，必須承擔(dān)一定的風(fēng)險。特別是，資本供給的風(fēng)險、本金和利息的償還、破產(chǎn)償債等。因此，在決定籌措資金時，房地產(chǎn)企業(yè)不僅充分考慮了債務(wù)處理的財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的利益，而且全面測量了該方法給企業(yè)帶來的資金風(fēng)險，從而平衡了風(fēng)險和利潤。房地產(chǎn)融資的影響因素融資成本對于融資成本來看，其指的是資產(chǎn)的使用者為資金擁有者提供的報酬?？梢詮膬蓚€方面進行劃分，一方面是資金的籌集成本，另一方面為資金的使用成本。融資成本是企業(yè)在決定執(zhí)行融資操作時必須考慮到的一個因素。融資風(fēng)險融資風(fēng)險可以理解為企業(yè)在選擇融資方式時會遇到的各種風(fēng)險問題，融資風(fēng)險同樣也是房地產(chǎn)進行融資操作時必須考慮的因素。普遍來講，影響到企業(yè)的融資風(fēng)險有很多個方面。由此可見房地產(chǎn)企業(yè)在決定融資操作時對其風(fēng)險的考慮是不可缺少的。政策性因素房地產(chǎn)行業(yè)在與國家宏觀調(diào)控政策上存在十分強的關(guān)聯(lián)性。倘若國家在房貸政策上抓的比較嚴，那么企業(yè)在靠銀行信貸方式籌備資金時就會被嚴重限制；當(dāng)國家對個人信貸的管理加大監(jiān)督力度時，并且對其利率的價格提升，那么房地產(chǎn)企業(yè)在得到預(yù)售資金的時間上會進一步推遲，給房地產(chǎn)企業(yè)在融資能力與提高發(fā)展水平上會帶來很大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)融資的理論基礎(chǔ)新優(yōu)緒融資理論新優(yōu)序融資理論的具體應(yīng)用建立在可靠的信息基礎(chǔ)之上，實際上國家宏觀政策的變化會導(dǎo)致各種不對稱信息的出現(xiàn)，就會對房產(chǎn)企業(yè)融資決策產(chǎn)生影響，比如說，資本非常富裕的房產(chǎn)企業(yè)，很少進行融資，假如要從事市場融資行為，并且還是選擇利率較低的融資方式或者是銀行貸款形式，這就表明企業(yè)遇到了一些比較小的困難，假如房產(chǎn)企業(yè)選擇那些額度較大，利率較高的風(fēng)險信貸方式，就表明企業(yè)遇到了非常大的困難，企業(yè)存在較大的發(fā)展風(fēng)險。代理成本理論代理成本理論可以理解為委托人為了讓自身利益得到最大化，將自身的部分權(quán)力轉(zhuǎn)讓給代理人，同時從代理人手中得到對自己利益最大的服務(wù)。從現(xiàn)階段市場環(huán)境分析來看，該理論得到了人們普遍認可，大部分企業(yè)都選擇了代理制度。對于房地產(chǎn)企業(yè)來看，代理成本在開支上占有的比例是非常大的。S房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題及原因分析S房地產(chǎn)企業(yè)基本概況S房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立已有二十余年，在注冊資金上達到八千萬人民幣，資質(zhì)等級為二級，公司總部位于重慶，現(xiàn)階段存在三家分公司，公司項目開發(fā)大部分在重慶本地進行，除此之外在重慶周邊區(qū)域進行了一定程度的擴展，現(xiàn)階段公司有一百五十余名員工。S房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式與運營方式上已經(jīng)十分成熟，在重慶本地樹立了十分優(yōu)秀的企業(yè)文化信息，同時贏得了當(dāng)?shù)厝说囊恢潞迷u。我國從2015到2017年是城市住房整體呈現(xiàn)較大波動的時間段，進入到2018年以后，我國居民住房市場呈現(xiàn)緊縮狀態(tài)。國家一系列調(diào)控政策的干預(yù)以及二三四線城市居民住房市場的飽和，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控成為剛性發(fā)展趨勢。這也是我國從2015年房地產(chǎn)市場遭遇急劇變動后的整體回調(diào)與冷靜發(fā)展。S市住房市場作為在全國發(fā)展中趨于均衡的區(qū)域性住房市場，其從2015年開始也遭遇了一系列變動?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)是重慶市當(dāng)前發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，S市對于住房市場采取寬嚴并濟的政策。一方面提高房地產(chǎn)市場上現(xiàn)有融資企業(yè)對于居民住房和房地產(chǎn)開發(fā)商的融資風(fēng)險管理需求，另一方面則伴隨著較為寬松的住房土地審批機制。以上發(fā)展模式對于提高土地供給量，推動個人和企業(yè)持續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)擴大投入規(guī)模具有一定的激勵作用，但也客觀上強調(diào)了風(fēng)險導(dǎo)向之下對個人和企業(yè)風(fēng)險管理的高度需求。S房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀S房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段融資結(jié)構(gòu)分析據(jù)了解2019年初，由于生產(chǎn)需要，計劃追加30套機械設(shè)備，資金209萬元，總?cè)谫Y108萬元，內(nèi)資82萬元，占總投資額的75.9%所得融資，其他籌措資金15000元，占所得融資總額的13.9%，還有101萬元的差距。由此可見，2015年初企業(yè)購入項目存在很大的資本差距。初期階段進行了固定資產(chǎn)投資，但缺乏跟進的資金是“特別流動資金”，企業(yè)啟動和跟進資本不足，無法應(yīng)對生產(chǎn)設(shè)備的更新和事業(yè)規(guī)模的擴大，最終導(dǎo)致了購買計劃的失敗，錯過的商機。表12018年大宗采購融資情況統(tǒng)計資金需求內(nèi)源融資其它形式融資資金缺口已獲取/萬2098215101百分比175.9%13.9%10.2%通過查閱S房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)資料，整理出近幾年該企業(yè)向當(dāng)?shù)貛准覈秀y行申請貸款的情況統(tǒng)計，如下表2S房地產(chǎn)企業(yè)近三年申請貸款情況統(tǒng)計表指標(biāo)提交總數(shù)量通過數(shù)量通過率2016年23834.70%2017年16531.25%2018年10330%從上表可以看出S房地產(chǎn)企業(yè)每年都提交一定數(shù)量的貸款申請，但是通過率不高，一直維持在30%左右的通過率，遠遠沒有滿足該企業(yè)旺季對資金的需求。S房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道2.1S房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依賴銀行貸款現(xiàn)階段S房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源為通過國內(nèi)貸款與自融資金與一些其他資金。該房地產(chǎn)擁有的資金占比等級比較低，大部分通過向銀行貸款來實現(xiàn)資金運轉(zhuǎn)。在項目開發(fā)過程中的資金來源幾乎都來自于銀行貸款，對于S房地產(chǎn)來說，銀行資金貸款是保障其主要資金鏈正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵措施。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準，我們能發(fā)現(xiàn)S房地產(chǎn)企業(yè)在對銀行貸款的依賴程度遠遠超標(biāo)。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動情況時，其經(jīng)營風(fēng)險就會演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險，甚至對國家的金融安全產(chǎn)生影響。2.2房地產(chǎn)信托是S房地產(chǎn)企業(yè)主流融資模式房地產(chǎn)信托可以理解為投資方向的房地產(chǎn)與有關(guān)資產(chǎn)的資本信托與投資方式。換句話說，信托與相關(guān)的投資公司，制定信托及投資方案，對顧客的信托與投資方案進行簽署。緊縮性質(zhì)的宏觀政策會導(dǎo)致會讓對銀行信貸依賴程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)在資金運轉(zhuǎn)上變得十分困難，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會對一些銀行信貸以外的資金渠道需求提升，信托行業(yè)由此得到了大量發(fā)展。我國信托公司在此背景下研發(fā)出了各式各樣的信托產(chǎn)品。目前，信托投資公司可以通過專門籌集資金、縮小資金差距的方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資。此操作模式類似于商業(yè)銀行的信用業(yè)務(wù)，但政策規(guī)定銀行不能如此。S房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題財務(wù)績效有待提升S房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)業(yè)務(wù)工作流程中對資金的分配存在大量問題，分配制度十分不合理，在公司的財務(wù)安排上都是按照領(lǐng)導(dǎo)的指示來展開，缺乏一個有效的財務(wù)管理制度，出現(xiàn)一些財務(wù)報表真實性不足的問題。因企業(yè)在財務(wù)制度上不夠完善，導(dǎo)致財務(wù)報表在記錄上都缺乏真實性，導(dǎo)致財務(wù)信息經(jīng)常對不上，讓銀行與企業(yè)進行融資時操作無法順利執(zhí)行，另一方面導(dǎo)致資本供給者的投資變得十分困難。S房地產(chǎn)企業(yè)為了公司的利益選擇不對公司財務(wù)情況進行公開，也沒有向外界公布公司債務(wù)等信息，另外還存在逃稅等不良行為。由于S房地產(chǎn)企業(yè)自身財務(wù)制度存在嚴重缺陷，導(dǎo)致其無法對國家政策優(yōu)惠進行正常享用。我國現(xiàn)階段大部分中小公司都存在一定的財務(wù)缺陷，對財務(wù)制度的管理缺乏專業(yè)人員，并且其管理制度十分落后，導(dǎo)致公司在享受銀行貸款時困難重重。融資渠道拓展受限出資者向S房地產(chǎn)企業(yè)出資的條件之一就是公司還本付息。主要包括通過各個融資機構(gòu)進行間接融資和債權(quán)人直接確定的債權(quán)關(guān)系從而獲取資金的直接債務(wù)融資這兩種融資方式。但是S房地產(chǎn)企業(yè)用這種方式融入的資金并不能永久使用，而是要還本付息，使用的方向也受到債權(quán)人的限制，但是利潤分配時債權(quán)人不能參與。S房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)性質(zhì)融資上存在三種類型，一種為融資型貸款，二為租賃型融資，三位房地產(chǎn)債券。S房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段在融資型貸款與租賃型貸款上占比較高。我們能夠分析得出,S房企在融資手段上十分單調(diào)，導(dǎo)致其資金無法跟上需求的腳步。融資結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化現(xiàn)階段S房地產(chǎn)在融資結(jié)構(gòu)上還存在大量的缺陷。首先，在融資階段需要的抵押貸款金融機構(gòu)、機構(gòu)投資者等中介不夠完善。另一方面，抵押貸款證券等新類型服務(wù)十分復(fù)雜。最后，其在房地產(chǎn)金融流通市場上比較匱乏，沒有很好的讓交易得到流動。該融資系統(tǒng)會對房地產(chǎn)企業(yè)在各個方面起到十分強的破壞作用。對于銀行這類金融機構(gòu)來看，其最大風(fēng)險為信用風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)借助銀行貸款獲得土地收購與項目啟動的資金，借助土地轉(zhuǎn)讓金來對貸款進行償還?？墒峭恋剞D(zhuǎn)讓價格會被多種因素共同影響，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓金的價格處于不穩(wěn)定狀態(tài)，進而讓土地開發(fā)存在嚴重的違約風(fēng)險。S房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題的原因分析企業(yè)資產(chǎn)負債率過高表3S房地產(chǎn)企業(yè)的長期償還債務(wù)能力財務(wù)指標(biāo)計算結(jié)果財務(wù)指標(biāo)計算公式參考值201520162017資產(chǎn)負債率負債總額/資產(chǎn)總額0.60.460.510.53產(chǎn)權(quán)比率負債總額/所有者權(quán)益1.20.921.061.15利息保障倍數(shù)（凈利潤+所得稅+財務(wù)費用）/財務(wù)費用2.5-34.9519.0019.92根據(jù)表1中2015-2017連續(xù)三年的資產(chǎn)負債率分別為0.46、0.51、0.53，均小于0.6，說明公司負債能力較強，并且償債能力在長時間段內(nèi)呈現(xiàn)一個降低的趨勢。資產(chǎn)負債率反映了企業(yè)在面臨債務(wù)償付之時的物質(zhì)保障能力，而其中產(chǎn)權(quán)比率表征了企業(yè)財務(wù)各個方面的穩(wěn)健程度，當(dāng)產(chǎn)權(quán)比率過高時，表示財務(wù)結(jié)構(gòu)處于突進、不穩(wěn)定狀態(tài)。根據(jù)表2中財務(wù)指標(biāo)計算結(jié)果可以看出，公司2015-2017這三年的產(chǎn)權(quán)比率0.92、1.06、1.15，從趨勢上來看，產(chǎn)權(quán)比率的量值呈現(xiàn)遞增，說明公司近三年對外的借款數(shù)額在上升，對于長期的償債能力表明呈現(xiàn)減少狀態(tài)，近三年產(chǎn)權(quán)比率表均低于1.2，也表明企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)是一種合理的狀態(tài)，利用自有的資金可以較好地償還長期債務(wù)。根據(jù)表中利息保障倍數(shù)，可以發(fā)現(xiàn)S房地產(chǎn)企業(yè)的利息保障較高，近三年呈現(xiàn)遞增的一個趨勢，而利息保障倍數(shù)表征了企業(yè)經(jīng)營獲利能力對到期債務(wù)償還的保證程度，通常情況來說，企業(yè)的利息保障倍數(shù)越大，公司獲取利潤的能力越強。綜合以上三個財務(wù)指標(biāo)，S房地產(chǎn)企業(yè)目前財務(wù)結(jié)構(gòu)狀態(tài)良好，但是由于負債數(shù)額的增加，自有資金對于償債能力是一個較大的考驗，同時企業(yè)的獲取利潤能力進一步得到增強。融資模式單一對于S房地產(chǎn)企業(yè)進行分析，其銀行貸款、股票與債券融資占比超過了公司融資額度的95%。在融資方式上十分單調(diào)，這是S房地產(chǎn)企業(yè)在其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中最重要的問題之一。對其進行深入分析我們了解到，S房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款的資金比例上超過了80%，在直接融資的占比上嚴重不足，企業(yè)對于銀行貸款的依賴程度過高。該模式下會讓企業(yè)蘊藏嚴重的金融政策風(fēng)險，風(fēng)險存在的原因是由于我國現(xiàn)階段在該類金融制度上處于不夠完善的階段，銀行貸款在方式上會被政府政策嚴重影響，存在較大的波動性，而對銀行貸款過度依賴的單一的融資模式將會導(dǎo)致企業(yè)收到的政策風(fēng)險被極大程度的提高。由于房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其企業(yè)的生命線完全來自于資金的擁有情況，企業(yè)在自身的結(jié)構(gòu)合理性與融資管理上必須加大力度進行管控?，F(xiàn)階段國際市場上要求房地廠企業(yè)控制銀行貸款比例不超過40%，同時讓直接融資成為企業(yè)的主體融資方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)在金融風(fēng)險上降到最低，以此來提升企業(yè)在融資能力上的靈活程度。表5四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良情況項目2018年末房地產(chǎn)貸款余額（億元）2018年末房地產(chǎn)貸款不良率（%2019年末房地產(chǎn)貸款余額（億元2019年末房地產(chǎn)貸款不良率（%全部開發(fā)商貸款個人購房貸款全部開發(fā)商貸款個人購房貸款全部開發(fā)商貸款個人購房貸款全部開發(fā)商貸款個人購房貸款工行5810.31685.04124.03.07.41.25998.01764.04233.03.07.11.3農(nóng)行4099.11723.42375.78.116.62.14258.51826.02432.57.916.22.0中行3783.71017.72766.04.812.81.8393.61022.92960.74.412.31.7建行5708.92278.03430.93.77.31.25937.42402.03535.43．56.91.2匯總19402.06704.11269.64.610.51.520177.47014.913161.54.510.11.5注：本表“五級”分類標(biāo)準，不良貸款包括“次級”、“可疑”、“損失”三類款金融機構(gòu)經(jīng)營中長期存在的風(fēng)險為信用風(fēng)險，其中有對于土地儲備貸款違約風(fēng)險、住房消費信貸違約風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)借助銀行貸款得到對土地進行購買開發(fā)利用的資金，借助土地轉(zhuǎn)讓金來對貸款進行償還?？墒峭恋剞D(zhuǎn)讓價格會被市場上各種因素所影響，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓金的實際數(shù)額存在很大的波動性。這也讓土地開發(fā)貸款的違約風(fēng)險間接得到了提升。表五為四大國有商業(yè)銀行存在的不良貸款問題，從表中我們可以很容易發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)的不良貸款情況要比商業(yè)銀行不良貸款情況多得多。從中我們還能分析到，現(xiàn)階段我國在個人房貸違約情況上還很少，著對商業(yè)銀行對資產(chǎn)質(zhì)量的提升有著很大幫助?？墒菑膰H經(jīng)驗角度來分析，個人住房貸款違約率通常是在貸款三到八年開始慢慢提高。在房屋稅收政策慢慢完善與物業(yè)費用不斷提升的時代背景下，買房用戶的還債能力可能會因此產(chǎn)生一定影響，按揭貸款的風(fēng)險也隨之提升。資本結(jié)構(gòu)不合理對于我國房地產(chǎn)業(yè)來說，不合理的資本結(jié)構(gòu)是加劇其行業(yè)風(fēng)險的一個重大要因，有數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)，在資本構(gòu)成結(jié)構(gòu)、成本構(gòu)成結(jié)構(gòu)方面不容樂觀，甚至可以說是存在不少問題的，比如其整體的資產(chǎn)負債率高達百分之二十以上，這與行業(yè)巨頭的上市公司相比，高出的百分點高達20個。還有研究指出房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)、上市公司在資產(chǎn)負債率方面較其他行業(yè)高出很多，可見房地產(chǎn)行業(yè)的整體負債率整體偏高，這就相應(yīng)的提高了商業(yè)銀行等融資機構(gòu)的風(fēng)險，因為房地產(chǎn)業(yè)一旦要變天，甚至是有個風(fēng)吹草動，都會關(guān)系到商業(yè)銀行還能否一如既往的運作，甚至?xí)绊憞窠?jīng)濟能否繼續(xù)向前、不斷發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠獲得穩(wěn)定、充足的發(fā)展資金，與金融行業(yè)發(fā)展有密切關(guān)系。目前，中國金融界具有明顯的壟斷特點，資金依然匱乏。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程中，銀行掌握著主導(dǎo)權(quán)。并且，由于雙方所持有的信息沒有取得平衡，金融商品市場的革新明顯不足。譬如，銀行有很多的信貸限制，貸款主要是短期,不過，房地產(chǎn)企業(yè)有主導(dǎo)權(quán)的房地產(chǎn)項目的特性，決定企業(yè)需要長期且高額的貸款導(dǎo)致資本的需求和供給的矛盾。優(yōu)化S房地產(chǎn)融資的對策有效降低資產(chǎn)負債率努力拓展融資渠道S房地產(chǎn)企業(yè)除了要對傳統(tǒng)方式、傳統(tǒng)渠道充分利用，還要努力拓寬自身融資的事業(yè)，尋找新的融資方式和融資渠道。S房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道就是依靠銀行的資金和非銀行的資金，甚至可以大膽的采用相對來說需要投入高成本的個人閑散資金以及私募資金。從融資方式的角度來講，企業(yè)要努力開辟新的融資突進，例如商品融資方式和典當(dāng)融資方式，典當(dāng)融資方式就是把企業(yè)目前不需要投入使用的物品典當(dāng)?shù)姐y行機構(gòu)、非銀行機構(gòu)、個人或團體，到期再進行贖回，而商品貿(mào)易融資方式就是為最基礎(chǔ)的貿(mào)易商品提供金融股服務(wù)，以此向消費者或企業(yè)融資的融資方式。積極引入專業(yè)化人才穩(wěn)健經(jīng)營和規(guī)范管理是S房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念的主要內(nèi)容，只有具備完善的風(fēng)險流程，對風(fēng)險進行持續(xù)性的事前預(yù)防、事中監(jiān)督和事后管理，才能做到穩(wěn)健經(jīng)營和規(guī)范管理。因此，S房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷引入專業(yè)化、高素質(zhì)的風(fēng)險管理人才和業(yè)務(wù)經(jīng)營，對業(yè)務(wù)人員的工作經(jīng)歷、教育層次和業(yè)務(wù)經(jīng)驗進行嚴格把關(guān)，滿足公司未來發(fā)展對專業(yè)人才的要求。目前S房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展的關(guān)鍵階段，專業(yè)人才是能夠?qū)崿F(xiàn)S房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要影響因素，因此，S房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定具有競爭力的薪酬機制來吸引和留住人才。良好的薪酬機制不僅能夠加強S房地產(chǎn)企業(yè)的人才隊伍建設(shè)，還能夠有效防范企業(yè)員工的道德風(fēng)險。S房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變考核機制，建立健全的考核機制，轉(zhuǎn)變片面關(guān)注員工業(yè)務(wù)量的考核方式，不僅注重考核業(yè)務(wù)人員辦理業(yè)務(wù)的合理性，還應(yīng)注重考核業(yè)務(wù)人員的租賃質(zhì)量，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員在開展業(yè)務(wù)的過程中形成良好的風(fēng)險意識。構(gòu)建多元化的融資模式金融機構(gòu)應(yīng)進一步實施一系列優(yōu)惠政策，支持房地產(chǎn)企業(yè)和促進金融創(chuàng)新。1.鼓勵商業(yè)銀行向高品質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用貸款。與企業(yè)的性質(zhì)和規(guī)模無關(guān)，企業(yè)有充分的償債能力，在調(diào)查和授予貸款的時候，在大企業(yè)和中小企業(yè)的開發(fā)中確實支持“兩個輪子一起轉(zhuǎn)”。2.適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資利率。如果不是那樣的話，應(yīng)該從利息補助金開始。政府有責(zé)任提前支付改革費用，以支持房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的信用支持。3.擴大基層商業(yè)銀行的運行資金貸款機構(gòu)。固定資產(chǎn)融資權(quán)限可以集中在風(fēng)險較高、較高水平上，但由于運轉(zhuǎn)資本融資的風(fēng)險較小，所以需要削減。4.建成完備的促進與約束機制體系。其中包括要不斷的完善改進以商業(yè)銀行為中心的促進與約束機制，建立建成以貸款營銷為中心的促進與約束機制，以此來激發(fā)包括基層銀行在內(nèi)的中小銀行在貸款融資方面的積極性與熱情度。5.對房地產(chǎn)行業(yè)進行金融服務(wù)升級與業(yè)務(wù)開發(fā)。要充分發(fā)揮金融資產(chǎn)管理企業(yè)在諸如對企業(yè)進行資本調(diào)查（產(chǎn)業(yè)資本、金融資本及其組合）等在為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融服務(wù)時所起到的積極作用。6.融資形式創(chuàng)新多元化。面向房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式要多元要創(chuàng)新，不能一味抱殘守缺，可以試點推行直接融資等新形式，加快建設(shè)創(chuàng)業(yè)板市場步伐。也有建議稱：在條件允許下，可因地制宜的創(chuàng)設(shè)一些地區(qū)性的小規(guī)模房地產(chǎn)業(yè)交易，允許合規(guī)合格的企業(yè)適當(dāng)進行股票的發(fā)行，此外在有效監(jiān)管下，亦可批準本地范圍內(nèi)的小規(guī)模交易。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)中期以多樣組合性融資結(jié)構(gòu)為主一般來說很多企業(yè)都會經(jīng)歷一個融資方式從較單一的初始階段，逐漸向多元發(fā)展不斷過渡的這么一個過程，這自然是離不開企業(yè)的不斷成長壯大。放眼時代大潮，更可以發(fā)現(xiàn)融資方式多元化是歷史的必然選擇與必經(jīng)之路。然而就當(dāng)下我國房地產(chǎn)業(yè)來說，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)利用頻率最高、最主要的融資方式依然還是銀行貸款，選擇上市、發(fā)行股票等或者選擇其他方式的企業(yè)占比很小或者利用率不高。這樣一來就會陷入一個不好的循環(huán)：貸款額逐年攀升，融資結(jié)構(gòu)逐漸單一拘于銀行信貸一隅，進而導(dǎo)致信貸風(fēng)險隨之“與日俱增”。雖然這還僅僅是個“不祥”的設(shè)想，但并非危言聳聽，為防范于未然，建議該企業(yè)提高意識，不斷修正自身在融資方面的思路與想法，及時采取行動，主動出擊。比如在利用傳統(tǒng)的銀行信用貸款的基礎(chǔ)上，積極探索諸如首次公開募股（IPO融資）、信托基金等新型融資方式，不把雞蛋放在一個籃子中，減少對銀行信貸的依賴性，從而改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。事物的發(fā)展都不是一蹴而就的，都是需要一個過程的，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是如此，所以可以說在今后的一定期間內(nèi)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在融資方式上，銀行信貸仍然還會是主要的方式，但隨著時代不斷的發(fā)展，相信會有更多的房地產(chǎn)企業(yè)也會愿意去嘗試，去轉(zhuǎn)變，去積極探索有效的融資方式從而拓寬自身的融資渠道，這樣就會促進房地產(chǎn)企業(yè)所利用的各大融資方式所占比例的