因?yàn)橐咔榻獬赓U合同在全球范圍內(nèi)，疫情作為一場突發(fā)公共衛(wèi)生事件，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，租賃合同的履行也因此面臨諸多挑戰(zhàn)。當(dāng)疫情導(dǎo)致租賃合同無法正常履行或繼續(xù)履行將給一方帶來重大損失時(shí)，解除合同成為了許多當(dāng)事人的選擇。然而，因疫情解除租賃合同并非簡單的單方面行為，需要在法律框架內(nèi)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊筒僮鳎瑫r(shí)參考實(shí)際案例中的處理方式，以確保各方權(quán)益得到妥善保護(hù)。一、因疫情解除租賃合同的法律分析（一）疫情作為不可抗力的認(rèn)定根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。疫情的爆發(fā)具有突發(fā)性和不可預(yù)測性，政府為了控制疫情蔓延所采取的一系列防控措施，如限制人員流動(dòng)、停工停業(yè)等，對(duì)于合同當(dāng)事人而言，往往是無法預(yù)見、不能避免且不能克服的。因此，疫情及相關(guān)防控措施在一定條件下可以構(gòu)成不可抗力。不過，疫情構(gòu)成不可抗力并不意味著所有租賃合同都可以直接以不可抗力為由解除。不可抗力的影響程度是關(guān)鍵因素，只有當(dāng)疫情及防控措施導(dǎo)致租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人才能依據(jù)不可抗力主張解除合同。例如，對(duì)于用于經(jīng)營的商鋪，如果政府實(shí)施了長時(shí)間的封鎖措施，導(dǎo)致承租人無法正常經(jīng)營，租賃合同的目的（即通過使用商鋪獲取經(jīng)營收益）無法實(shí)現(xiàn)，此時(shí)承租人可以考慮以不可抗力為由解除合同。（二）解除合同的法律依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。這為因疫情解除租賃合同提供了直接的法律依據(jù)。但在適用這一規(guī)定時(shí)，需要嚴(yán)格審查疫情與合同目的不能實(shí)現(xiàn)之間的因果關(guān)系。如果疫情只是對(duì)合同履行造成一定影響，如暫時(shí)的經(jīng)營困難，但并未達(dá)到致使合同目的完全不能實(shí)現(xiàn)的程度，當(dāng)事人則不能輕易解除合同，而應(yīng)考慮通過協(xié)商變更合同條款等方式來繼續(xù)履行合同。此外，《民法典》還規(guī)定了當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同的情形。在疫情背景下，租賃雙方通過友好協(xié)商，就解除合同的相關(guān)事宜達(dá)成一致意見，如租金的結(jié)算、押金的退還、租賃物的返還等，這種方式可以避免不必要的糾紛，更有利于維護(hù)雙方的合法權(quán)益。二、因疫情解除租賃合同的實(shí)際操作（一）收集和固定證據(jù)在考慮因疫情解除租賃合同之前，當(dāng)事人需要收集和固定相關(guān)證據(jù)，以證明疫情對(duì)合同履行造成的影響。這些證據(jù)主要包括：政府發(fā)布的疫情防控相關(guān)文件，如封鎖令、停業(yè)通知等；能夠證明租賃物無法正常使用的證據(jù)，如照片、視頻、物業(yè)證明等；以及自身因疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)困難的證明材料，如收入減少證明、經(jīng)營虧損報(bào)表等。充分的證據(jù)是當(dāng)事人主張解除合同的重要支撐，也是在可能發(fā)生的糾紛中維護(hù)自身權(quán)益的關(guān)鍵。（二）及時(shí)通知對(duì)方并協(xié)商當(dāng)事人在決定解除合同后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。通知的方式可以是書面形式，如函件、郵件等，以便留下證據(jù)。在通知中，應(yīng)明確說明解除合同的原因（即疫情及防控措施的影響）、合同解除的時(shí)間以及后續(xù)的處理方案（如租金結(jié)算、租賃物返還等）。同時(shí)，應(yīng)積極與對(duì)方進(jìn)行協(xié)商，爭取達(dá)成一致意見。在協(xié)商過程中，雙方應(yīng)秉持公平、合理的原則，充分考慮對(duì)方的實(shí)際情況，共同尋求解決方案。例如，對(duì)于租金問題，可以協(xié)商減免部分租金或延期支付；對(duì)于押金，在租賃物完好無損返還的情況下，應(yīng)及時(shí)退還。（三）簽訂書面解除協(xié)議如果雙方通過協(xié)商達(dá)成了解除合同的一致意見，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的解除協(xié)議。解除協(xié)議應(yīng)明確以下內(nèi)容：雙方當(dāng)事人的基本信息；原租賃合同的基本情況，包括合同編號(hào)、簽訂日期、租賃期限等；解除合同的原因和依據(jù)；合同解除的時(shí)間；租金、押金等費(fèi)用的結(jié)算方式和期限；租賃物的返還時(shí)間和要求；以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。簽訂書面解除協(xié)議可以避免后續(xù)因解除合同事宜產(chǎn)生爭議，具有法律效力，能夠保障雙方的權(quán)益。（四）履行租賃物返還義務(wù)在合同解除后，承租人應(yīng)按照合同約定或解除協(xié)議的要求，及時(shí)將租賃物返還給出租人。在返還租賃物時(shí)，雙方應(yīng)共同對(duì)租賃物的狀況進(jìn)行檢查，并制作交接清單，注明租賃物的數(shù)量、狀況等。如果租賃物存在損壞，承租人應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。出租人在接收租賃物后，應(yīng)出具接收證明。三、因疫情解除租賃合同的案例參考（一）教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)因疫情解除租賃合同案申某與某公司簽訂房屋租賃合同，承租該公司房屋供教育培訓(xùn)使用。后因新冠肺炎疫情爆發(fā)，學(xué)生無法到店培訓(xùn)，申某的教育培訓(xùn)業(yè)務(wù)陷入停滯，經(jīng)營困難，遂以疫情構(gòu)成不可抗力為由向法院起訴，請(qǐng)求解除租賃合同。法院經(jīng)審理認(rèn)為，疫情確實(shí)對(duì)申某的經(jīng)營產(chǎn)生了一定影響，但尚不足以達(dá)到合同解除的程度。不過，考慮到申某因疫情造成了實(shí)際損失，法院依據(jù)“情勢變更”原則對(duì)雙方進(jìn)行調(diào)解，最終該公司同意減免部分租金，并延長租期，雙方繼續(xù)履行合同。在這個(gè)案例中，法院并沒有直接支持承租人以不可抗力為由解除合同的請(qǐng)求，而是根據(jù)實(shí)際情況，通過調(diào)解的方式，促使雙方達(dá)成了變更合同條款的協(xié)議。這表明，在處理因疫情解除租賃合同糾紛時(shí)，法院會(huì)綜合考慮疫情的影響程度、合同的履行情況以及雙方的實(shí)際損失等因素，優(yōu)先鼓勵(lì)雙方通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決爭議，維護(hù)合同的穩(wěn)定性。（二）網(wǎng)約房經(jīng)營者因疫情解除租賃合同案孫某將自己的公寓出租給王某用作網(wǎng)約房，雙方簽訂了為期5年的租賃合同。疫情爆發(fā)后，王某經(jīng)營的網(wǎng)約房訂單大量取消，且因小區(qū)采取封閉式管理，外來人員無法進(jìn)入，導(dǎo)致租賃的公寓無法正常使用。王某認(rèn)為疫情構(gòu)成不可抗力，要求與孫某解除合同。孫某則表示愿意減免半個(gè)月房租，后期租金減免情況視疫情發(fā)展再協(xié)商，但王某堅(jiān)持解除合同。隨后，孫某向法院提起訴訟，要求王某支付違約金。經(jīng)過法院調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議，解除合同，王某支付一定金額的違約金，且不要求孫某退還尚未到期的租金，孫某給予王某一定的騰退時(shí)間。此案例中，雙方最終通過調(diào)解解除了合同，但承租人王某需要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。這說明，即使疫情構(gòu)成不可抗力，承租人單方面解除合同也可能需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，具體責(zé)任的承擔(dān)方式和程度需要根據(jù)合同的約定以及實(shí)際情況來確定。同時(shí)，出租人在疫情期間也應(yīng)秉持公平原則，適當(dāng)考慮承租人的實(shí)際困難，通過協(xié)商等方式解決問題，而不是一味地要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。（三）公司因疫情經(jīng)營困難解除租賃合同案某公司租賃某居委會(huì)的農(nóng)貿(mào)市場，雙方簽訂了為期10年的租賃合同，租金一年一交。在合同履行過程中，因疫情影響，該公司經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重困難，無法按約定交納第三年度租金，隨后搬離農(nóng)貿(mào)市場，并將鑰匙交付給某居委會(huì)。某居委會(huì)認(rèn)為某公司單方解除合同構(gòu)成違約，訴至法院要求支付租金及逾期利息，某公司則提出反訴，要求解除租賃合同。法院經(jīng)審理認(rèn)為，某公司搬離農(nóng)貿(mào)市場并將鑰匙交還某居委會(huì)，雙方形成合同僵局，事實(shí)上已不能履行，某公司反訴要求解除合同符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。但某公司未按約定交納租金，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。最終，法院判決解除租賃合同，某公司支付某居委會(huì)租金并賠償相應(yīng)損失。這個(gè)案例表明，當(dāng)合同因疫情等原因陷入僵局，事實(shí)上無法履行時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同。但在這種情況下，違約方仍需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院在審理此類案件時(shí)，會(huì)綜合考慮合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及疫情的影響等因素，做出公平、合理的判決。綜上所述，