物業(yè)管理合同是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會）權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心文件，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性直接影響物業(yè)使用體驗(yàn)與社區(qū)治理效率。一份完備的合同不僅能明確服務(wù)邊界，更能在糾紛發(fā)生時(shí)提供法律依據(jù)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理合同核心條款范本及關(guān)鍵注意事項(xiàng)，助力雙方規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障權(quán)益。一、物業(yè)管理合同核心條款范本（節(jié)選）（一）當(dāng)事人信息合同首部應(yīng)明確雙方主體：甲方為業(yè)主委員會（或全體業(yè)主，注明產(chǎn)權(quán)人姓名/名稱），乙方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)（全稱，附營業(yè)執(zhí)照注冊號、資質(zhì)等級）。需明確標(biāo)注雙方住所地、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）、聯(lián)系方式，確保文書送達(dá)效力。（二）物業(yè)基本情況清晰描述物業(yè)服務(wù)區(qū)域：包含物業(yè)坐落地址（如XX市XX區(qū)XX路XX號XX小區(qū)）、建筑面積、物業(yè)類型（住宅/商業(yè)/綜合）、共用部位（如大堂、電梯、消防設(shè)施等）及共用設(shè)施設(shè)備清單（可另附明細(xì)作為合同附件）。（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.基礎(chǔ)服務(wù)：涵蓋房屋及共用部位維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)（如電梯年檢周期、消防系統(tǒng)維保頻次）、環(huán)境衛(wèi)生（垃圾清運(yùn)頻次、公共區(qū)域消殺標(biāo)準(zhǔn)）、綠化養(yǎng)護(hù)（草坪修剪、苗木補(bǔ)種要求）、秩序維護(hù)（門崗值守時(shí)間、監(jiān)控覆蓋范圍）等。2.專項(xiàng)服務(wù)：如停車管理（車位分配規(guī)則、停車費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)）、特約服務(wù)（家政、家電維修等增值服務(wù)的收費(fèi)方式）。3.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：建議引用地方物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范（如《XX省住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》），或細(xì)化量化指標(biāo)（如電梯故障響應(yīng)時(shí)間≤30分鐘，公共區(qū)域垃圾滯留時(shí)間≤2小時(shí)）。（四）服務(wù)費(fèi)用及支付方式1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)分住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)，明確物業(yè)費(fèi)單價(jià)（如住宅每月XX元/平方米，商業(yè)每月XX元/平方米）、計(jì)費(fèi)方式（按建筑面積/套/車位）。2.支付周期：如月付、季付、年付，約定支付時(shí)間（如每月5日前支付上月費(fèi)用）。3.費(fèi)用調(diào)整：約定調(diào)整觸發(fā)條件（如物價(jià)指數(shù)變動(dòng)、服務(wù)成本上漲超XX%），需經(jīng)業(yè)主大會（或?qū)Ｓ胁糠终急萖X%以上業(yè)主）表決通過。4.其他費(fèi)用：如公攤水電費(fèi)、電梯電費(fèi)的分?jǐn)偡绞?，裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)的收取及退還條件。（五）雙方權(quán)利義務(wù)甲方（業(yè)主方）：有權(quán)監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量、查閱財(cái)務(wù)收支公示；義務(wù)為按時(shí)繳費(fèi)、配合物業(yè)施工、遵守管理規(guī)約。乙方（物業(yè)方）：有權(quán)依約收取費(fèi)用、制定管理規(guī)約；義務(wù)為公示服務(wù)計(jì)劃、定期報(bào)告工作、保護(hù)業(yè)主隱私、做好應(yīng)急處置（如臺風(fēng)、火災(zāi)預(yù)案）。（六）合同期限約定合同起止時(shí)間（如自202X年X月X日至202X年X月X日），明確續(xù)期方式：合同期滿前X個(gè)月，雙方協(xié)商續(xù)簽；若業(yè)主大會未選聘新物業(yè)，乙方可按原標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，費(fèi)用按XX%調(diào)整（或維持原標(biāo)準(zhǔn)），但期限最長不超過X個(gè)月。（七）違約責(zé)任1.業(yè)主違約：逾期繳費(fèi)按日加收XX‰違約金，經(jīng)催告XX日仍不支付的，物業(yè)可依法追討（或限制服務(wù)，但需符合《民法典》規(guī)定）。2.物業(yè)違約：服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)限期整改；逾期未改的，甲方可扣減相應(yīng)物業(yè)費(fèi)（需約定扣減比例，如按未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目占比的XX%扣減），或追究損失賠償（如因物業(yè)失職導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任）。3.單方解約：若一方嚴(yán)重違約（如物業(yè)擅自挪用維修基金，業(yè)主拖欠費(fèi)用超X個(gè)月），守約方有權(quán)書面通知解約，解約前需履行催告義務(wù)（如催告XX日）。（八）爭議解決約定協(xié)商優(yōu)先，協(xié)商不成可向物業(yè)所在地人民法院起訴（或申請仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)）。（九）其他約定附件效力：合同附件（如物業(yè)平面圖、設(shè)施清單、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則）與正文具有同等法律效力。通知送達(dá)：雙方確認(rèn)的送達(dá)地址（如甲方以業(yè)主委員會辦公地址為送達(dá)地址，乙方以注冊地址為送達(dá)地址），郵件簽收或短信通知視為有效送達(dá)。特別條款：如老舊小區(qū)改造期間的服務(wù)調(diào)整、空置房物業(yè)費(fèi)減免約定（如空置房按XX%繳納，需符合地方規(guī)定）。二、簽訂及履行注意事項(xiàng)（一）簽約前：盡職調(diào)查與需求匹配1.物業(yè)方資質(zhì)核查：要求乙方提供營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（或備案證明）、項(xiàng)目經(jīng)理資格證，查詢企業(yè)信用信息（如是否有行政處罰、訴訟糾紛）。2.服務(wù)方案評估：對比乙方提供的服務(wù)方案與小區(qū)實(shí)際需求（如老年社區(qū)需關(guān)注適老化服務(wù)、醫(yī)療應(yīng)急響應(yīng)），可參考同區(qū)域同類型小區(qū)的服務(wù)口碑。3.業(yè)主意見征集：業(yè)主委員會應(yīng)組織業(yè)主表決，明確服務(wù)預(yù)算、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的接受度，避免簽約后因費(fèi)用爭議引發(fā)群體糾紛。（二）簽約時(shí)：條款審查與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)具象化：避免“及時(shí)維修”“保持清潔”等模糊表述，需明確量化指標(biāo)（如電梯年檢通過率100%，公共區(qū)域每月消殺4次），可參考《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等地方規(guī)范。2.費(fèi)用條款透明化：要求乙方細(xì)化物業(yè)費(fèi)構(gòu)成（如人工成本占比XX%、設(shè)施維護(hù)占比XX%），公示收支預(yù)算；警惕“包干制”下的暗箱操作，可約定每年審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)告（由第三方機(jī)構(gòu)出具）。3.違約責(zé)任對等性：審查雙方違約條款是否失衡，如業(yè)主逾期繳費(fèi)違約金過高（超LPR4倍），或物業(yè)違約僅“整改”無實(shí)質(zhì)賠償，需協(xié)商調(diào)整至合理范圍（如違約金不超過未付金額的XX%，損失賠償需包含直接損失與合理維權(quán)成本）。4.解約條款可操作性：明確“嚴(yán)重違約”的判定標(biāo)準(zhǔn)（如連續(xù)3個(gè)月服務(wù)不達(dá)標(biāo)、挪用維修基金等），約定解約后的交接期限（如XX日內(nèi)完成資料、設(shè)施移交），避免“甩鍋”導(dǎo)致小區(qū)管理真空。（三）履行中：動(dòng)態(tài)管理與證據(jù)留存1.服務(wù)監(jiān)督機(jī)制：業(yè)主方應(yīng)建立月度/季度巡查制度，記錄服務(wù)瑕疵（附照片、視頻），定期要求物業(yè)提交服務(wù)報(bào)告（含設(shè)施維護(hù)記錄、投訴處理臺賬）。2.費(fèi)用公示核查：要求物業(yè)每月公示物業(yè)費(fèi)收支、公攤費(fèi)用明細(xì)，對存疑項(xiàng)可申請查閱原始憑證（需符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的知情權(quán)范圍）。3.糾紛處理技巧：發(fā)生爭議時(shí)，優(yōu)先書面函告（留存快遞底單、函件內(nèi)容），明確整改要求與期限；若需訴訟，整理好合同、繳費(fèi)憑證、違約證據(jù)（如維修記錄、溝通記錄），必要時(shí)委托專業(yè)律師介入。4.合同變更與續(xù)簽：若小區(qū)規(guī)劃調(diào)整（如新增充電樁、改造門禁），需簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確服務(wù)內(nèi)容變更；合同期滿前，業(yè)主方應(yīng)提前啟動(dòng)選聘程序，