物業(yè)管理經(jīng)理招聘筆試題與參考答案(某大型央企)2025年一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)？A.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維護(hù)B.代收業(yè)主水電費(fèi)并收取手續(xù)費(fèi)C.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行安全防范宣傳D.及時(shí)處理業(yè)主投訴2.某小區(qū)業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費(fèi)已滿6個(gè)月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬通過訴訟追繳。根據(jù)《民法典》，訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)應(yīng)為：A.業(yè)主首次逾期之日B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)首次催繳之日C.業(yè)主書面承諾繳費(fèi)之日D.物業(yè)服務(wù)合同約定的最后繳費(fèi)期限屆滿之日3.新建住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理招標(biāo)中，招標(biāo)人要求投標(biāo)人提供“近三年央企住宅項(xiàng)目管理面積50萬㎡以上”的業(yè)績證明，該要求的合法性依據(jù)是：A.《招標(biāo)投標(biāo)法》關(guān)于資格條件的規(guī)定B.《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于前期物業(yè)招標(biāo)的特別要求C.《政府采購法》關(guān)于央企采購的規(guī)定D.無法律依據(jù)，涉嫌限制競爭4.某小區(qū)電梯因維護(hù)不當(dāng)發(fā)生困人事件，業(yè)主要求查看電梯日常維保記錄。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)：A.以“涉及商業(yè)秘密”為由拒絕B.提供最近1個(gè)月的維保記錄C.提供自電梯投入使用以來的全部維保記錄D.僅提供故障發(fā)生前3次的維保記錄5.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用，正確的流程是：A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出方案→業(yè)主大會表決→報(bào)主管部門備案→實(shí)施B.業(yè)主委員會提出方案→業(yè)主大會表決→物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施→報(bào)主管部門備案C.業(yè)主提出申請→物業(yè)服務(wù)企業(yè)審核→業(yè)主委員會確認(rèn)→實(shí)施D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)勘察→制定方案→業(yè)主專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上同意→報(bào)主管部門備案→實(shí)施6.某央企開發(fā)的保障房小區(qū)，物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需履行的程序是：A.直接與業(yè)主委員會協(xié)商一致后執(zhí)行B.經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行C.報(bào)價(jià)格主管部門審核并公示后執(zhí)行D.由開發(fā)建設(shè)單位批準(zhǔn)后執(zhí)行7.業(yè)主將住宅改為棋牌室對外經(jīng)營，未取得利害關(guān)系業(yè)主同意。根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)：A.立即停水停電強(qiáng)制整改B.向業(yè)主委員會報(bào)告，由其處理C.制止并向有關(guān)行政部門報(bào)告D.要求業(yè)主簽訂《承諾書》后允許經(jīng)營8.某小區(qū)公共區(qū)域廣告收入年約50萬元，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該收入的歸屬和使用應(yīng)為：A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)不足B.歸全體業(yè)主所有，可用于補(bǔ)充維修資金或公共設(shè)施改造C.歸開發(fā)建設(shè)單位所有，由其決定使用方式D.歸業(yè)主委員會所有，用于社區(qū)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生糾紛，擬申請人民調(diào)解。下列哪項(xiàng)不屬于人民調(diào)解的特點(diǎn)？A.自愿性B.強(qiáng)制性C.非訴訟性D.民間性10.央企物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)“紅色物業(yè)”建設(shè)，核心要求是：A.提高物業(yè)費(fèi)收繳率B.推動(dòng)黨支部建在物業(yè)項(xiàng)目上，實(shí)現(xiàn)黨建引領(lǐng)基層治理C.增加紅色主題景觀設(shè)施D.優(yōu)先招聘黨員員工二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共15分，少選、錯(cuò)選均不得分）1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心服務(wù)內(nèi)容包括：A.物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理B.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清潔C.業(yè)主專有部分的裝修設(shè)計(jì)D.公共秩序維護(hù)和安全防范2.下列情形中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)賠償責(zé)任的有：A.小區(qū)監(jiān)控故障期間，業(yè)主車輛被盜B.暴雨導(dǎo)致地下車庫進(jìn)水，因排水泵未及時(shí)啟動(dòng)造成車輛損壞C.業(yè)主自行裝修導(dǎo)致樓板開裂，造成樓下?lián)p失D.電梯維保單位未按約定維修，導(dǎo)致業(yè)主被困受傷3.關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，正確的做法有：A.新建項(xiàng)目承接查驗(yàn)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行B.查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)整改C.承接查驗(yàn)資料由物業(yè)服務(wù)企業(yè)永久保存D.未完成承接查驗(yàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自接管4.央企物業(yè)項(xiàng)目的特殊性體現(xiàn)在：A.需落實(shí)國企社會責(zé)任，優(yōu)先保障民生服務(wù)B.管理標(biāo)準(zhǔn)需高于行業(yè)平均水平C.涉及國有資產(chǎn)的維護(hù)需執(zhí)行嚴(yán)格的保值增值要求D.業(yè)主多為企業(yè)職工，需平衡企業(yè)管理與業(yè)主權(quán)益5.應(yīng)對業(yè)主群體性投訴（如物業(yè)費(fèi)漲價(jià)），物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確策略包括：A.提前通過業(yè)主座談會收集意見B.公示成本明細(xì)及漲價(jià)依據(jù)C.聯(lián)合社區(qū)、街道共同協(xié)調(diào)D.對帶頭投訴業(yè)主采取限制服務(wù)措施三、簡答題（每題8分，共40分）1.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控中的法定職責(zé)（需結(jié)合《傳染病防治法》及相關(guān)政策）。2.某小區(qū)部分業(yè)主以“未享受服務(wù)”為由拒繳物業(yè)費(fèi)（如長期空置房屋），請從法律和管理角度說明應(yīng)對措施。3.簡述住宅專項(xiàng)維修資金的使用條件及“應(yīng)急使用”的特殊情形（需引用具體法規(guī)條款）。4.作為項(xiàng)目經(jīng)理，如何通過“黨建+物業(yè)”模式提升服務(wù)質(zhì)量？請列舉3項(xiàng)具體措施。5.某央企家屬區(qū)擬從“企業(yè)自管”轉(zhuǎn)為“市場化物業(yè)”，需重點(diǎn)關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何防范？四、案例分析題（每題15分，共30分）案例1：某央企開發(fā)的高端住宅項(xiàng)目，入住率85%。近期發(fā)生以下事件：（1）2棟3單元電梯頻繁故障，業(yè)主多次投訴未徹底解決；（2）小區(qū)北門崗保安與外賣員發(fā)生肢體沖突，被業(yè)主拍攝視頻上傳網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)輿情；（3）部分業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿，聯(lián)合拒繳物業(yè)費(fèi)，涉及戶數(shù)占比12%；（4）開發(fā)商遺留的地下車庫滲水問題，雨季加劇，業(yè)主要求物業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任。問題：作為項(xiàng)目經(jīng)理，如何系統(tǒng)處理上述問題？請列出具體步驟及法律/管理依據(jù)。案例2：某小區(qū)業(yè)主大會表決通過“更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，原物業(yè)拒不退出，新物業(yè)已進(jìn)場，雙方發(fā)生對峙，部分業(yè)主支持原物業(yè)，部分支持新物業(yè)，矛盾升級。問題：（1）原物業(yè)拒不退出的行為是否違法？法律依據(jù)是什么？（2）作為行業(yè)主管部門工作人員，應(yīng)如何協(xié)調(diào)解決？（3）作為新物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理，進(jìn)場后需重點(diǎn)完成哪些工作？五、情景模擬題（15分）情景：某小區(qū)因開發(fā)商未完善消防設(shè)施（消防通道被占用、消防栓無水），導(dǎo)致消防部門下達(dá)《整改通知書》，要求15日內(nèi)完成整改。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)未盡管理責(zé)任，組織20余人到物業(yè)辦公室集體投訴，情緒激動(dòng)，要求“3日內(nèi)解決，否則堵門維權(quán)”。任務(wù)：作為項(xiàng)目經(jīng)理，現(xiàn)場如何應(yīng)對？請模擬溝通話術(shù)（需包含安撫情緒、問題說明、解決方案、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等要素）。參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.B（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用職務(wù)之便收取手續(xù)費(fèi)）2.D（《民法典》第一百八十八條：訴訟時(shí)效自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損及義務(wù)人之日起算，物業(yè)費(fèi)按約定期限分期履行的，最后一期屆滿起算）3.D（《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》第三十二條：不得設(shè)定與招標(biāo)項(xiàng)目具體特點(diǎn)和實(shí)際需要不相適應(yīng)的資格條件）4.C（《特種設(shè)備安全法》第二十九條：使用單位應(yīng)建立安全技術(shù)檔案并長期保存）5.D（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條：需雙2/3業(yè)主同意，報(bào)主管部門備案）6.C（《價(jià)格法》第十八條：政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整需經(jīng)價(jià)格主管部門審核）7.C（《民法典》第二百七十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制止并報(bào)告有關(guān)部門）8.B（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：公共收益歸業(yè)主共有）9.B（人民調(diào)解無強(qiáng)制執(zhí)行力）10.B（“紅色物業(yè)”核心是黨建引領(lǐng)基層治理）二、多項(xiàng)選擇題1.ABD（C項(xiàng)屬業(yè)主專有服務(wù)，非強(qiáng)制內(nèi)容）2.AB（A項(xiàng)因監(jiān)控故障未盡安全保障義務(wù)；B項(xiàng)因設(shè)備維護(hù)不當(dāng)）3.ABD（C項(xiàng)承接查驗(yàn)資料保存期限一般為10年）4.ABCD（央企物業(yè)需兼顧社會責(zé)任、國有資產(chǎn)維護(hù)及職工權(quán)益）5.ABC（D項(xiàng)屬違法行為）三、簡答題1.法定職責(zé)包括：（1）落實(shí)《傳染病防治法》第二十八條，配合政府做好小區(qū)封控、人員排查；（2）按《物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作指南》要求，開展公共區(qū)域消殺、出入人員登記；（3）協(xié)助運(yùn)送生活物資、配合隔離人員服務(wù)；（4）及時(shí)傳達(dá)疫情防控政策，引導(dǎo)業(yè)主配合。2.應(yīng)對措施：（1）法律角度：根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒繳物業(yè)費(fèi)；（2）管理角度：①發(fā)送書面催繳通知（含《催繳函》+EMS留證）；②上門溝通，說明空置房仍需基礎(chǔ)服務(wù)（如安保、保潔、設(shè)施維護(hù)）；③對惡意拒繳的，可向法院申請支付令或提起訴訟；④建立“欠費(fèi)業(yè)主檔案”，結(jié)合信用管理（如納入小區(qū)信用積分）。3.使用條件：（1）維修范圍為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（2）需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條）；應(yīng)急使用情形：①電梯故障危及安全；②消防設(shè)施故障；③屋面、外墻滲漏；④排水設(shè)施坍塌；⑤其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況（《辦法》第二十四條），可不經(jīng)業(yè)主表決，由業(yè)委會或社區(qū)居委會申請使用。4.具體措施：（1）建立“物業(yè)+社區(qū)+業(yè)委會”三方聯(lián)動(dòng)黨支部，每月召開聯(lián)席會議解決問題；（2）設(shè)立“黨員示范崗”，由黨員員工牽頭處理急難問題（如老舊設(shè)施改造）；（3）開展“紅色服務(wù)日”活動(dòng)（如免費(fèi)為老人維修家電、組織黨建主題社區(qū)活動(dòng)），增強(qiáng)業(yè)主認(rèn)同感。5.重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)及防范：（1）歷史遺留問題風(fēng)險(xiǎn)（如開發(fā)商欠費(fèi)、設(shè)施老化）：承接前需與企業(yè)簽訂《資產(chǎn)移交協(xié)議》，明確維修責(zé)任；（2）業(yè)主抵觸風(fēng)險(xiǎn)（習(xí)慣企業(yè)福利性服務(wù)）：提前開展政策宣講會，對比市場化服務(wù)優(yōu)勢；（3）收費(fèi)矛盾風(fēng)險(xiǎn)：制定階梯式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（對原企業(yè)職工給予一定優(yōu)惠）；（4）人員安置風(fēng)險(xiǎn)：優(yōu)先錄用原企業(yè)物業(yè)員工，開展市場化服務(wù)培訓(xùn)。四、案例分析題案例1處理步驟：（1）電梯問題：①立即聯(lián)系維保單位，24小時(shí)內(nèi)完成全面檢修并出具報(bào)告；②向業(yè)主公示維修記錄及后續(xù)維保計(jì)劃（《特種設(shè)備安全法》第三十九條）；③設(shè)立電梯故障應(yīng)急電話，安排專人跟進(jìn)。（2）保安沖突事件：①立即道歉，調(diào)取監(jiān)控核實(shí)責(zé)任（若保安過失，給予紀(jì)律處分）；②聯(lián)系外賣員協(xié)商賠償，爭取撤下負(fù)面視頻；③開展保安服務(wù)培訓(xùn)（重點(diǎn)是溝通技巧），修訂《門崗服務(wù)規(guī)范》。（3）物業(yè)費(fèi)拒繳：①召開業(yè)主座談會，公示服務(wù)成本明細(xì)（人員工資、設(shè)施維護(hù)等）；②對合理訴求（如電梯問題）承諾整改并簽訂《繳費(fèi)協(xié)議》；③對無合理理由拒繳的，發(fā)送《律師函》（《民法典》第九百四十四條）。（4）地下車庫滲水：①確認(rèn)屬開發(fā)商遺留問題（查看《質(zhì)量保修書》，保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)）；②向業(yè)主說明責(zé)任主體，協(xié)調(diào)開發(fā)商制定維修方案；③若開發(fā)商推諉，協(xié)助業(yè)主通過法律途徑維權(quán)（《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條）。案例2解答：（1）違法。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條：物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)應(yīng)及時(shí)退出并移交資料。（2）協(xié)調(diào)步驟：①向原物業(yè)發(fā)送《責(zé)令退出通知書》（《條例》第五十八條）；②組織三方（原物業(yè)、新物業(yè)、業(yè)委會）召開協(xié)調(diào)會，明確退出時(shí)限（一般10日內(nèi)）；③若仍不退出，聯(lián)合公安、社區(qū)現(xiàn)場督導(dǎo)，強(qiáng)制移交資料；④對原物業(yè)拒不退出造成的損失，引導(dǎo)業(yè)主通過訴訟索賠。（3）新物業(yè)進(jìn)場重點(diǎn)工作：①與原物業(yè)完成資料移交（包括物業(yè)檔案、維修資金賬目等）；②全面排查共用設(shè)施設(shè)備，制定《服務(wù)提升計(jì)劃》并公示；③與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；④開展“首月服務(wù)承諾”（如免費(fèi)清潔公共區(qū)域、維修小故障），快速建立信任。五、情景模擬話術(shù)（示例）“各位業(yè)主請稍安勿躁，我是項(xiàng)目經(jīng)理XXX，非常理解大家的心情，消防問題關(guān)系到每個(gè)人的生命安全，我們一定全力解決。首先，我代表物業(yè)向大家道歉，沒能提前發(fā)現(xiàn)并推動(dòng)解決消防隱患，是我們的失職。關(guān)于消防問題的原因：經(jīng)核實(shí)，消防設(shè)施未完善是開發(fā)商遺留問題（消防通道被占用是因開發(fā)商施工材料堆放未清理，消防栓無水是因開發(fā)商未完成消防管網(wǎng)驗(yàn)收）。我們已第一時(shí)間聯(lián)系開發(fā)商，今