房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)術(shù)語手冊一、土地開發(fā)與規(guī)劃類術(shù)語1.土地出讓定義：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓給土地使用者的行為，是房地產(chǎn)開發(fā)的首要環(huán)節(jié)。出讓方式分為拍賣（價(jià)高者得，競爭激烈的優(yōu)質(zhì)地塊常用）、招標(biāo)（綜合考量報(bào)價(jià)、規(guī)劃方案等，適合復(fù)雜地塊）、掛牌（公告期內(nèi)報(bào)價(jià)，價(jià)高者得，流程相對靈活）、協(xié)議（雙方協(xié)商定價(jià)，多用于公益或特殊項(xiàng)目）。示例：某市核心區(qū)一宗商住用地以拍賣方式出讓，起拍價(jià)5億元，最終某房企以8.2億元競得。2.容積率定義：項(xiàng)目總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值，直接決定小區(qū)建筑密度與居住舒適度。公式為：容積率=總建筑面積÷建設(shè)用地面積。應(yīng)用場景：容積率越低，小區(qū)綠化、樓間距越充足（如別墅項(xiàng)目容積率多低于1.0）；容積率越高，土地利用率越高但居住體驗(yàn)可能下降（如高層住宅容積率多在2.0-5.0）。3.綠地率vs綠化率綠地率：小區(qū)內(nèi)綠化用地（如草坪、樹木、花圃）面積占總建設(shè)用地的比例，是強(qiáng)制指標(biāo)（多數(shù)城市要求住宅項(xiàng)目≥30%）。綠化率：廣義的綠化覆蓋面積（含屋頂綠化、垂直綠化）占比，無強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，易被開發(fā)商夸大宣傳。示例：某項(xiàng)目宣傳“綠化率45%”，實(shí)際綠地率僅30%，需注意區(qū)分。二、建筑與戶型類術(shù)語1.公攤面積定義：商品房中，公共區(qū)域（電梯井、樓梯間、大堂、設(shè)備間等）的面積按比例分?jǐn)偟矫繎舻牟糠?。得房?套內(nèi)建筑面積÷（套內(nèi)+公攤）×100%，得房率越高，實(shí)際使用面積越劃算（高層得房率多在70%-80%，洋房/別墅可達(dá)85%以上）。注意：購房時(shí)需關(guān)注“套內(nèi)面積”與“建筑面積”的差異，避免因公攤過大導(dǎo)致實(shí)際使用空間縮水。2.剪力墻（承重墻）定義：建筑中承擔(dān)豎向荷載與水平荷載（如地震力）的鋼筋混凝土墻體，不可拆除，否則會(huì)破壞建筑結(jié)構(gòu)安全。示例：裝修時(shí)若誤拆剪力墻，可能導(dǎo)致樓體開裂，需承擔(dān)法律責(zé)任與修復(fù)成本。3.層高vs凈高層高：上下兩層樓板（或地面與天花板）之間的垂直距離（含樓板厚度），住宅層高通?！?.8米。凈高：室內(nèi)地面到天花板的實(shí)際可用高度（不含樓板、吊頂），一般比層高少0.2-0.3米（如層高3.0米，凈高約2.7-2.8米）。三、交易與產(chǎn)權(quán)類術(shù)語1.期房vs現(xiàn)房期房：尚未竣工、需在未來交付的商品房，優(yōu)勢是價(jià)格較低、可選房源多，風(fēng)險(xiǎn)是存在“爛尾”“貨不對板”可能?，F(xiàn)房：已竣工、可直接交付的商品房，優(yōu)勢是所見即所得、入住快，劣勢是可選房源少、價(jià)格偏高。提示：購買期房需查看開發(fā)商“五證”（《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》），缺一不可。2.網(wǎng)簽備案定義：購房合同在政府房地產(chǎn)交易系統(tǒng)登記備案，杜絕“一房多賣”，保障購房者權(quán)益。網(wǎng)簽后，房屋狀態(tài)鎖定，無法再售予他人。流程：簽訂購房合同→開發(fā)商提交網(wǎng)簽→住建部門審核備案→合同生效。3.契稅定義：房產(chǎn)交易時(shí)，買方按成交價(jià)格繳納的稅費(fèi)，稅率依房屋套數(shù)、面積調(diào)整：首套房：90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房：90㎡以下1%，90㎡以上2%（部分城市為3%）；三套房及以上：3%（各地政策略有差異）。四、房地產(chǎn)金融類術(shù)語1.按揭貸款（住房抵押貸款）定義：購房者以所購房產(chǎn)為抵押，向銀行申請貸款，分期償還本息。貸款額度（按揭成數(shù)）通常為房產(chǎn)總價(jià)的50%-80%（首套房多為70%-80%，二套房政策收緊）。示例：購買總價(jià)100萬的首套房，首付30%（30萬），可貸款70萬，分30年償還。2.過橋資金定義：短期（通常1-6個(gè)月）融資，用于償還即將到期的舊貸款，以便申請新貸款（如企業(yè)“還舊借新”、購房者置換房貸）。風(fēng)險(xiǎn)：依賴新貸款獲批，若新貸款失敗，可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。3.REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）定義：通過發(fā)行收益憑證，匯集投資者資金，投資商業(yè)地產(chǎn)（如寫字樓、商場），收益來自租金分紅與資產(chǎn)增值。特點(diǎn)：門檻低（千元即可投資）、流動(dòng)性強(qiáng)（可在證券市場交易）、收益穩(wěn)定。示例：某REITs持有10座寫字樓，年租金回報(bào)率5%，投資者可通過購買份額分享收益。五、物業(yè)管理與運(yùn)營類術(shù)語1.物業(yè)費(fèi)定義：物業(yè)公司為業(yè)主提供保潔、安保、設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)的費(fèi)用，按建筑面積按月/年收?。ㄈ绺邔幼≌飿I(yè)費(fèi)2-5元/㎡/月，別墅5-10元/㎡/月）。構(gòu)成：人員工資、設(shè)施維護(hù)費(fèi)、綠化費(fèi)、辦公費(fèi)等，可要求物業(yè)公示收支明細(xì)。2.專項(xiàng)維修資金（大修基金）定義：業(yè)主購房時(shí)繳納的專項(xiàng)資金，用于電梯、外墻、屋面等公共設(shè)施的大修/更新。繳納標(biāo)準(zhǔn)：按建筑面積計(jì)算（如____元/㎡，各地不同），屬全體業(yè)主共有，使用需經(jīng)業(yè)主表決。3.業(yè)主委員會(huì)（業(yè)委會(huì)）定義：由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)調(diào)整、公共收益分配等事項(xiàng)的自治組織。職權(quán)：選聘/解聘物業(yè)、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金使用、制定管理規(guī)