ICS91.020

CCSP50

34

安徽省地方標準

DB34/T3778—2020

城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃編制規(guī)程

Guidelinefortheurbaninefficientlandredevelopmentplanning

2020-11-27發(fā)布2020-12-27實施

安徽省市場監(jiān)督管理局發(fā)布

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前言

本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導(dǎo)則第1部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定

起草。

請注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機構(gòu)不承擔識別專利的責任。

本文件由安徽省土地勘測規(guī)劃院提出。

本文件由安徽省自然資源廳歸口。

本文件起草單位：安徽省土地勘測規(guī)劃院、安徽建筑大學、合肥潤田規(guī)劃設(shè)計有限公司、南京國圖

信息產(chǎn)業(yè)有限公司。

本文件主要起草人：劉王兵、劉瑞、蔡華楊、李艷、金磊、王秉義、張福明、王剛、張瑋、李鵬、

王迎慶、王進、解華軍、付興武、龐韶鵬、周煒、劉海林、呂定基。

I

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城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃編制規(guī)程

1范圍

本文件規(guī)定了城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃編制的總則、規(guī)劃編制內(nèi)容和規(guī)劃成果要求。

本文件適用于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃編制工作。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，

僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本

文件。

GB/T19231土地基本術(shù)語

3術(shù)語和定義

GB/T19231界定的以及下列術(shù)語和定義適用于本文件。

3.1

城鎮(zhèn)urban

城市、縣和建制鎮(zhèn)人民政府駐地，以非農(nóng)業(yè)人口為主的居民點。

3.2

城鎮(zhèn)低效用地urbaninefficientland

經(jīng)第三次全國國土調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的權(quán)屬清晰、不存在爭議和法律糾紛，但布局散亂、利

用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地。

3.3

低效用地再開發(fā)inefficientlandredevelopment

通過多種途徑對已認定的低效用地進行再開發(fā)和再利用，優(yōu)化城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)，改善居民生活環(huán)

境，促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，提高土地對經(jīng)濟社會發(fā)展的保障能力。

4目標、原則和要求

4.1目標和總體原則

目標是通過規(guī)定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃的總體要求、前期工作、編制過程和規(guī)劃成果等條款，

使得文件能夠為城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃編制工作提供技術(shù)指導(dǎo)，從而促進全省土地節(jié)約集約利用，

為經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)要素保障。

4.2總體要求

4.2.1城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃是國土空間規(guī)劃體系中重要的專項規(guī)劃內(nèi)容，是市、縣城鎮(zhèn)低效

用地再開發(fā)的綱領(lǐng)性文件，是低效用地再開發(fā)監(jiān)管的基本依據(jù)。

4.2.2規(guī)劃任務(wù)應(yīng)包括下列但不限于：

1

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——提出城鎮(zhèn)低效用地規(guī)劃的目標；

——對城鎮(zhèn)低效用地的空間布局、用地結(jié)構(gòu)及強度進行優(yōu)化；

——對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的時序進行控制；

——制定區(qū)域城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策；

——對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)效益進行評估；

——對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施監(jiān)管。

4.2.3規(guī)劃范圍應(yīng)為市、縣（及所轄建制鎮(zhèn)）國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)，經(jīng)當?shù)卣?/p>

認定的低效用地。

4.2.4規(guī)劃期限一般應(yīng)為5年～10年，目標年應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃相一致。規(guī)劃期

內(nèi)，重點做好5年期項目安排，同時，要提出每個年度的低效用地再開發(fā)計劃安排。

4.2.5編制依據(jù)應(yīng)包括下列但不限于：

——《中華人民共和國土地管理法》等國家有關(guān)法律法規(guī)及地方法規(guī)；

——國家有關(guān)土地資源利用、保護與管理的政策文件；

——《城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃編制要點》等涉及低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃編制與實施的行政規(guī)

章和規(guī)范性文件；

——國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；

——經(jīng)依法批準的各級各類國土空間規(guī)劃；

——年度國土空間開發(fā)保護現(xiàn)狀評估報告。

4.2.6編制主體應(yīng)滿足下列要求：

——市級規(guī)劃的編制主體為市級人民政府，縣級規(guī)劃的編制主體為縣級人民政府；

——市級規(guī)劃的組織編制工作由市級自然資源行政主管部門負責，縣級規(guī)劃的組織編制工作由縣

級自然資源行政主管部門負責；

——承擔規(guī)劃編制的機構(gòu)，應(yīng)當符合省級以上有關(guān)規(guī)劃機構(gòu)資質(zhì)認證的規(guī)定。

5規(guī)劃前期工作

5.1前期準備

包括工作方案制定，編制單位遴選，充分征求各部門、各行業(yè)、社會公眾及土地使用權(quán)人的意見和

需求，收集整理相關(guān)基礎(chǔ)資料，開展存量用地調(diào)查，制定低效用地認定標準等。

5.2城鎮(zhèn)低效用地認定

市、縣人民政府在存量用地調(diào)查成果基礎(chǔ)上，依據(jù)國家及省有關(guān)文件和認定標準，結(jié)合各類規(guī)劃實

施情況、土地建設(shè)情況、投入產(chǎn)出情況、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、建筑質(zhì)量情況、城市風貌保護情況等，按

照服務(wù)地區(qū)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、優(yōu)化人居環(huán)境、提升城市品質(zhì)等原則，出臺低效用地認定標準，并對照標

準，發(fā)文確認城鎮(zhèn)低效用地地塊。

6規(guī)劃編制

6.1城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀及潛力分析

6.1.1應(yīng)對城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀及潛力進行分析，形成規(guī)劃編制基礎(chǔ)。

6.1.2城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀分析：結(jié)合各地社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及各級各類國土空間規(guī)劃，分析規(guī)劃范

圍內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地的類型和開發(fā)利用現(xiàn)狀，重點從分布空間和用地類型兩方面分析城鎮(zhèn)低效用地的總體

2

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分布情況，客觀總結(jié)城鎮(zhèn)低效用地特征及開發(fā)優(yōu)勢，分析其存在的問題及原因。

6.1.3城鎮(zhèn)低效用地潛力分析：應(yīng)結(jié)合調(diào)查工作中獲取的相關(guān)資料，對不同類型的可再開發(fā)城鎮(zhèn)低效

用地的現(xiàn)狀用地結(jié)構(gòu)、土地利用強度及投入產(chǎn)出水平進行分析。結(jié)合城市建設(shè)相關(guān)規(guī)劃利用強度、用途

規(guī)定及國家和省、地方相關(guān)控制指標或標準，分析和測算城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)土地利用理論規(guī)模潛力和

經(jīng)濟潛力，同時分析城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)產(chǎn)生的綜合社會、生態(tài)效益。規(guī)劃應(yīng)綜合考慮規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)濟社

會發(fā)展水平、用地供需矛盾、開發(fā)建設(shè)成本、資金投入能力、再開發(fā)難易程度、原土地權(quán)利人意愿等現(xiàn)

實因素，對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)可實現(xiàn)潛力進行分析，確定規(guī)劃期內(nèi)可實現(xiàn)再開發(fā)的城鎮(zhèn)低效用地的規(guī)

模、類型和分布。

6.2城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)目標確定

6.2.1應(yīng)對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的總體目標、定性目標和定量目標進行分析，確立規(guī)劃編制的總體方

向。

6.2.2總體目標：以國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃和國土空間規(guī)劃為指導(dǎo)，與相關(guān)規(guī)劃充分銜接，依據(jù)規(guī)

劃期內(nèi)可再開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地的規(guī)模和可實現(xiàn)潛力，確定規(guī)劃期內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的總體目標。

6.2.3定性目標：應(yīng)從城鎮(zhèn)的實際出發(fā)，在符合國土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的前提下，推動生產(chǎn)、

生活、生態(tài)空間布局優(yōu)化，從盤活城鎮(zhèn)低效用地、提升土地利用效率、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、優(yōu)化土地利

用結(jié)構(gòu)及改善人居環(huán)境、推動民生和公共事業(yè)發(fā)展等方面確定再開發(fā)目標。

6.2.4定量目標：依據(jù)定性目標，明確規(guī)劃期內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)總規(guī)模、各類型低效用地的規(guī)模、

可實現(xiàn)的規(guī)模潛力和經(jīng)濟潛力等方面確定定量開發(fā)目標。

6.3城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)優(yōu)化路徑

6.3.1應(yīng)從空間布局優(yōu)化、用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化、用地強度優(yōu)化等三個方面對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)優(yōu)化路徑

進行分析。

6.3.2空間布局優(yōu)化：結(jié)合城市城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀及潛力分布，在與國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細

規(guī)劃等充分銜接的條件下，以有利于城市功能再造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和人居環(huán)境改善，合理確定城鎮(zhèn)低效

用地再開發(fā)功能引導(dǎo)、項目區(qū)布局、開發(fā)模式及開發(fā)利用方向。

6.3.3用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化：結(jié)合城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀用地結(jié)構(gòu)，在與國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等

充分銜接條件下，合理安排產(chǎn)業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施等各類用地規(guī)模，明確再開發(fā)項目區(qū)塊用地

結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化的方向，各用途規(guī)劃與現(xiàn)狀面積和比例的變化情況。

6.3.4用地強度優(yōu)化：在與國土空間規(guī)劃充分銜接條件下，按照國家建設(shè)項目節(jié)約集約利用相關(guān)標準

要求，充分挖掘低效用地潛力，合理確定再開發(fā)項目區(qū)開發(fā)利用強度優(yōu)化目標，明確規(guī)劃前后容積率、

建筑密度等重要土地利用指標變化的情況，工業(yè)用地可明確投入及產(chǎn)出指標開發(fā)前后的變化情況。

6.4城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)時序安排

根據(jù)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的總體目標、城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀及分布、再開發(fā)改造難易程度等情況，合

理安排城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的建設(shè)時序，包括分年度開發(fā)建設(shè)項目的個數(shù)、規(guī)模、比例和分布情況等。

6.5城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策分析

分析再開發(fā)投資估算、資金籌措渠道、方式以及利益分配情況。依據(jù)低效用地分類，結(jié)合國家、省、

市低效用地再開發(fā)相關(guān)政策，逐類明確再開發(fā)建設(shè)適宜合理、切實可行的土地、產(chǎn)業(yè)政策。

注：例如，原國有土地使用權(quán)人自主或聯(lián)合改造開發(fā)；城中村集體建設(shè)用地改造開發(fā)；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，傳統(tǒng)工業(yè)升

級為先進制造業(yè)，利用存量土地進行制造業(yè)與文創(chuàng)、科技服務(wù)融合發(fā)展，5年過渡期內(nèi)按原用途使用等。

6.6規(guī)劃實施效益評價

3

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6.6.1應(yīng)對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃實施后產(chǎn)生的土地利用效益、基礎(chǔ)設(shè)施配套改善情況及社會

綜合效益進行評價。

6.6.2土地利用效益評價：對照現(xiàn)狀及規(guī)劃用地強度及投入產(chǎn)出變化、城市用地強度及投入產(chǎn)出平均

水平、國家和省有關(guān)節(jié)約集約標準，對比區(qū)域單位建設(shè)用地國內(nèi)生產(chǎn)總值產(chǎn)出的變化情況，分析規(guī)劃實

施對提高土地利用強度及投入產(chǎn)出水平的影響。

6.6.3基礎(chǔ)設(shè)施配套情況評價：對比現(xiàn)狀及規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施配套情況，分析基礎(chǔ)設(shè)施配套完善的程度。

6.6.4社會綜合效益評價：應(yīng)結(jié)合規(guī)劃目標就城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)可能帶來的城市功能提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)

構(gòu)升級、人居環(huán)境改善、歷史人文景觀和城市風貌保護等社會、經(jīng)濟效益進行綜合分析。

6.7規(guī)劃實施風險影響評價

6.7.1應(yīng)對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃實施過程中可能存在的風險以及環(huán)境影響進行評價。

6.7.2實施風險評估：從生態(tài)和人文保護、城市更新、資源利用、人居環(huán)境、歷史文化和城市風貌等

方面對規(guī)劃實施過程中可能面臨的風險進行評估。

6.7.3環(huán)境影響評價：對規(guī)劃項目實施過程中可能對土壤環(huán)境、水環(huán)境、大氣環(huán)境、聲環(huán)境造成的影

響進行評價。

6.8規(guī)劃實施保障措施

從行政、法律、經(jīng)濟和技術(shù)等角度制定相關(guān)文件，落實專項規(guī)劃實施保障措施，確保規(guī)劃有效實施。

7成果組織

7.1成果內(nèi)容

城鎮(zhèn)低效用地專項規(guī)劃成果主要包括紙質(zhì)成果和電子成果。

7.2紙質(zhì)成果

7.2.1應(yīng)包括城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃文本、表格、圖集、編制說明和其他材料。

7.2.2城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃文本應(yīng)包括總則、區(qū)域概況、低效用地現(xiàn)狀及潛力分析、規(guī)劃目

標及任務(wù)、低效用地再開發(fā)空間布局、用地結(jié)構(gòu)和土地利用強度優(yōu)化、再開發(fā)時序安排、再開發(fā)建設(shè)土

地政策分析、規(guī)劃實施效益評價、保障措施和附表。并應(yīng)符合下列要求：

——總則應(yīng)包括規(guī)劃編制背景、指導(dǎo)思想、規(guī)劃原則、規(guī)劃依據(jù)、規(guī)劃范圍和期限等內(nèi)容；

——區(qū)域概況應(yīng)包括自然地理概況、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、土地利用狀況、城市發(fā)展方向等內(nèi)容。

——低效用地現(xiàn)狀及潛力分析應(yīng)包括區(qū)域低效用地現(xiàn)狀和再開發(fā)潛力（理論潛力及可實現(xiàn)潛力）

分析等內(nèi)容；

——規(guī)劃目標及任務(wù)應(yīng)包括規(guī)劃期內(nèi)低效用地再開發(fā)目標和任務(wù)闡述，明確再開發(fā)類型和市場運

作方式等內(nèi)容；

——低效用地再開發(fā)空間布局、用地結(jié)構(gòu)和土地利用強度優(yōu)化應(yīng)包括合理確定低效用地改造的功

能、再開發(fā)項目空間布局，明確再開發(fā)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化的方向，合理確定規(guī)劃容積率、建

筑密度等土地利用指標等內(nèi)容；

——再開發(fā)時序安排應(yīng)包括根據(jù)規(guī)劃目標，結(jié)合再開發(fā)任務(wù)，統(tǒng)籌安排開發(fā)建設(shè)時序等內(nèi)容；

——再開發(fā)建設(shè)土地政策分析應(yīng)包括投資估算及資金籌措，逐類分析再開發(fā)建設(shè)適宜合理、切實

可行的土地、產(chǎn)業(yè)政策等內(nèi)容；

——規(guī)劃實施效益評價應(yīng)包括從再開發(fā)土地利用效益、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、社會綜合效益、風險

評估和環(huán)境影響評價等方面進行評價等內(nèi)容；

4

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——保障措施應(yīng)包括明確規(guī)劃實施保障措施等內(nèi)容。

7.2.3城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃表格應(yīng)包括以下內(nèi)容：

——城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀分類面積統(tǒng)計表參見附錄A；

——規(guī)劃期內(nèi)低效建設(shè)用地再開發(fā)地塊清單參見附錄B；

——規(guī)劃期內(nèi)低效建設(shè)用地再開發(fā)建設(shè)時序安排表參見附錄C。

7.2.4城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃圖集應(yīng)包括以下內(nèi)容：

——土地利用現(xiàn)狀圖；

——城鎮(zhèn)低效用地分布圖；

——城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用功能引導(dǎo)圖；

——城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用強度引導(dǎo)圖；

——城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)建設(shè)時序圖。

7.2.5制圖圖示應(yīng)符合國土空間規(guī)劃編制標準的有關(guān)要求。

7.2.6城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃編制說明應(yīng)對規(guī)劃的組織編制過程以及文本中的主要章節(jié)、條款、

數(shù)據(jù)來源、規(guī)劃引導(dǎo)、政策實施情況等重要內(nèi)容進行補充說明。

7.2.7城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃其他材料包括規(guī)劃編制過程中形成的工作報告、基礎(chǔ)資料、會議

紀要、征求意見情況匯總、專家論證意見、公眾參與記錄等。

7.3電子成果

7.3.1應(yīng)包括城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃數(shù)據(jù)庫。

7.3.2城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃數(shù)據(jù)庫是規(guī)劃成果數(shù)據(jù)的電子形式，包括符合安徽省城鎮(zhèn)低效用

地再開發(fā)專項規(guī)劃數(shù)據(jù)庫規(guī)范的規(guī)劃圖件的柵格數(shù)據(jù)和矢量數(shù)據(jù)、規(guī)劃文檔、表格及元數(shù)據(jù)等。

7.3.3規(guī)劃數(shù)據(jù)庫內(nèi)容應(yīng)與紙質(zhì)的規(guī)劃成果內(nèi)容一致。

8論證審批

8.1規(guī)劃論證

8.1.1規(guī)劃論證階段，應(yīng)咨詢土地、資源、環(huán)境、經(jīng)濟、社會、文化、安全等多領(lǐng)域多學科專家意見

建議。

8.1.2各級自然資源主管部門負責組織規(guī)劃成果的專家論證，同時征求各部門意見。

8.2規(guī)劃審批

8.2.1規(guī)劃成果審批階段，應(yīng)通過各種媒體和信息平臺，及時發(fā)布成果信息，保障公眾參與的廣泛性、

代表性和實效性。

8.2.2規(guī)劃成果通過論證后，應(yīng)當向社會公開征求意見，經(jīng)公示無異議，經(jīng)上級自然資源行政主管部

門核定后，由市、縣人民政府予以發(fā)布實施。

5

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附錄A

（資料性）

市（縣）城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀分類面積統(tǒng)計表

表A.1XX市（縣）城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀分類面積統(tǒng)計表

單位：公頃，萬元/公頃

公共管理

交通集體

特殊與其他城鎮(zhèn)

總體住宅用地工礦倉儲用地運輸商服用地建設(shè)

用地公共服務(wù)低效用地

用地用地

行政區(qū)用地

平均平均平均平均平均平均平均平均平均平均平均平均平均平均平均

面面面面面面面面面

容積建筑容積建筑容積建筑投資產(chǎn)出容積建筑投資容積容積建筑容積

積積積積積積積積積

率密度率密度率密度強度強度率密度強度率率密度率

**市（縣）

注：農(nóng)村宅基地放入集體建設(shè)用地中進行統(tǒng)計。

6

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附錄B

（資料性）

市（縣）規(guī)劃期內(nèi)低效建設(shè)用地再開發(fā)地塊清單

表B.1XX市（縣）規(guī)劃期內(nèi)低效建設(shè)用地再開發(fā)地塊清單

單位：公頃，萬元/公頃

現(xiàn)狀規(guī)劃

地地

均地均再再

地土供

建固均建固開開開

塊地面認定土地容容地

認定土地用筑定產(chǎn)用筑定發(fā)發(fā)發(fā)

編座積文件使用積積方

原因權(quán)屬途密資出途密資年主方

號落號權(quán)人率率式

度產(chǎn)強度產(chǎn)度體式

投度投

資資

總

計

7

DB34/T3778—2020