2025土地估價(jià)師《土地估價(jià)理論與方法》模擬試卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。下列選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)符合題意）1.根據(jù)土地估價(jià)原則，下列說法中正確的是（）。A.土地估價(jià)應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，但可以不考慮市場(chǎng)供求因素B.土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提C.土地估價(jià)結(jié)果應(yīng)與其他類似地塊的收益水平相同D.土地估價(jià)不需要考慮土地權(quán)利狀況2.在土地估價(jià)程序中，實(shí)地查勘的主要目的是（）。A.收集估價(jià)所需的全部二手資料B.核實(shí)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利、現(xiàn)狀及周圍環(huán)境C.確定土地的最佳用途D.預(yù)測(cè)土地未來收益3.某公司擁有一塊工業(yè)用地，計(jì)劃改建成商業(yè)用地。采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，其開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)采用（）。A.商業(yè)用途的收益價(jià)格B.工業(yè)用途的收益價(jià)格C.混合用途的收益價(jià)格D.重置成本價(jià)格4.市場(chǎng)法估價(jià)中，交易情況修正主要針對(duì)的是（）。A.土地位置差異B.土地權(quán)利狀況差異C.土地利用現(xiàn)狀差異D.交易價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值背離的情況5.收益法適用于評(píng)估下列哪種類型的土地價(jià)值？（）A.私人住宅用地B.政府機(jī)關(guān)用地C.公共廣場(chǎng)用地D.荒地6.成本法估價(jià)中，土地取得成本通常不包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).拆遷補(bǔ)償費(fèi)C.土地開發(fā)費(fèi)D.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)7.剩余法估價(jià)的公式V=[（P-C-E）/(1+i)^n]/(1+r)^n中，P代表（）。A.土地價(jià)值B.開發(fā)完成后的總價(jià)值C.開發(fā)成本D.銷售收入8.影響土地價(jià)格的最重要因素是（）。A.土地所有權(quán)B.土地位置C.土地面積大小D.土地利用方式9.基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要適用于（）。A.商業(yè)用地估價(jià)B.工業(yè)用地估價(jià)C.城鎮(zhèn)土地估價(jià)D.農(nóng)用地估價(jià)10.地價(jià)影響因素中，道路通達(dá)性屬于（）。A.宏觀因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.自然因素11.某宗土地的收益法計(jì)算結(jié)果為800萬元，市場(chǎng)法計(jì)算結(jié)果為850萬元，成本法計(jì)算結(jié)果為750萬元。若采用加權(quán)平均法確定最終估價(jià)結(jié)果，且三個(gè)方法的權(quán)重分別為0.3、0.5、0.2，則最終估價(jià)結(jié)果為（）萬元。A.795B.800C.820D.85012.土地估價(jià)報(bào)告中，關(guān)于估價(jià)假設(shè)和限制條件說明的內(nèi)容主要作用是（）。A.證明估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性B.明確估價(jià)所依據(jù)的前提和限制C.增加估價(jià)報(bào)告的權(quán)威性D.減少估價(jià)責(zé)任13.報(bào)酬率是指（）。A.資本化率B.投資回報(bào)率C.利息率D.成本利潤率14.市場(chǎng)法中的交易案例篩選，不應(yīng)考慮的因素是（）。A.交易目的B.交易日期C.土地用途D.土地面積15.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，若估價(jià)對(duì)象為住宅用地，應(yīng)選取與其（）的案例進(jìn)行比較。A.用途相同、區(qū)位相似、規(guī)模相當(dāng)B.用途相同、區(qū)位不同、規(guī)模相當(dāng)C.用途不同、區(qū)位相似、規(guī)模相當(dāng)D.用途不同、區(qū)位不同、規(guī)模相當(dāng)16.土地增值收益是指（）。A.土地開發(fā)過程中產(chǎn)生的收益B.土地價(jià)值隨時(shí)間推移而增加的部分C.土地交易中買賣雙方獲取的收益D.土地投資過程中投入資本的收益17.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)建設(shè)期的確定通?；冢ǎ?。A.土地市場(chǎng)狀況B.項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃C.土地利用規(guī)劃D.資金籌措情況18.土地估價(jià)結(jié)果修正中，市場(chǎng)狀況修正主要是為了消除（）對(duì)地價(jià)的影響。A.土地權(quán)利差異B.土地位置差異C.土地利用方式差異D.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化19.下列不屬于土地估價(jià)報(bào)告正文內(nèi)容的是（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)人員聲明D.附件清單20.根據(jù)我國土地管理法律，土地使用權(quán)出讓最高年限為（）年。A.30B.40C.50D.70二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。下列選項(xiàng)中，至少有兩項(xiàng)符合題意）1.土地估價(jià)應(yīng)遵循的原則包括（）。A.貢獻(xiàn)原則B.替代原則C.預(yù)期收益原則D.合理效益原則E.公開、公平、公正原則2.土地估價(jià)程序一般包括以下步驟（）。A.收集資料B.現(xiàn)場(chǎng)查勘C.確定估價(jià)方法D.選定估價(jià)基準(zhǔn)日E.編寫估價(jià)報(bào)告3.收益法估價(jià)的困難在于（）。A.凈收益測(cè)算的困難B.報(bào)酬率確定的困難C.土地使用權(quán)期限的限制D.市場(chǎng)比較案例的缺乏E.通貨膨脹的影響4.市場(chǎng)法估價(jià)中，需要進(jìn)行的修正通常包括（）。A.交易情況修正B.區(qū)域因素修正C.個(gè)別因素修正D.土地利用現(xiàn)狀修正E.交易日期修正5.成本法估價(jià)中，土地取得成本可能包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).拆遷補(bǔ)償費(fèi)C.土地平整費(fèi)D.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)E.轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)6.影響土地價(jià)格的區(qū)域因素通常包括（）。A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.人口密度D.土地利用規(guī)劃E.宗教信仰7.剩余法估價(jià)中，需要估算的主要參數(shù)包括（）。A.土地價(jià)值B.開發(fā)成本C.銷售收入D.融資利息E.土地增值收益8.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容通常有（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)方法說明C.估價(jià)結(jié)果D.附件E.估價(jià)人員信息9.下列關(guān)于土地權(quán)利的表述中，正確的有（）。A.土地所有權(quán)是土地最完整的權(quán)利B.土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的派生權(quán)利C.土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)戶對(duì)集體土地享有的權(quán)利D.地役權(quán)是為了自己土地便利而設(shè)立的用益物權(quán)E.抵押權(quán)是債權(quán)人對(duì)債務(wù)人土地享有的擔(dān)保物權(quán)10.地價(jià)影響因素按作用范圍可分為（）。A.宏觀因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.自然因素E.經(jīng)濟(jì)因素三、判斷題（每題1分，共10分。請(qǐng)判斷下列說法的正誤）1.土地估價(jià)必須以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀利用為前提。（）2.市場(chǎng)法是運(yùn)用替代原則，通過比較估價(jià)對(duì)象與類似地塊的異同，并對(duì)差異進(jìn)行修正，從而確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（）3.成本法通常適用于新開發(fā)建設(shè)的土地估價(jià)。（）4.土地增值收益是土地價(jià)值增加的部分，它是由土地投資者投入的資本帶來的。（）5.假設(shè)開發(fā)法實(shí)質(zhì)上是一種倒算法，它是在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的土地價(jià)值基礎(chǔ)上，扣除開發(fā)成本、費(fèi)用、利息和土地增值收益后，求取土地價(jià)值的方法。（）6.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確，并符合國家有關(guān)法律法規(guī)和估價(jià)規(guī)范的要求。（）7.報(bào)酬率是資本化率的一種，它是指單位土地價(jià)值所能帶來的年收益。（）8.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，并能帶來最大收益的使用方式。（）9.個(gè)別因素是影響土地價(jià)值的局部因素，它只對(duì)特定地塊產(chǎn)生影響。（）10.土地估價(jià)結(jié)果修正主要包括市場(chǎng)狀況修正和使用性質(zhì)修正。（）四、名詞解釋（每題3分，共15分）1.土地估價(jià)2.收益法3.市場(chǎng)比較法4.成本法5.假設(shè)開發(fā)法五、簡答題（每題5分，共20分）1.簡述土地估價(jià)的基本程序。2.簡述收益法估價(jià)中確定凈收益應(yīng)注意哪些問題。3.簡述市場(chǎng)法估價(jià)的步驟。4.簡述影響土地價(jià)格的因素分類及其主要內(nèi)容包括哪些。六、論述題（10分）試述土地估價(jià)中選取比較案例應(yīng)遵循的基本原則，并說明如何對(duì)比較案例進(jìn)行修正。七、計(jì)算題（25分）某宗土地為一塊待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積5000平方米，土地使用權(quán)年限為40年，已使用10年，剩余年限30年?，F(xiàn)狀為待開發(fā)空地，計(jì)劃開發(fā)建設(shè)住宅。經(jīng)調(diào)查，取得該地塊的土地成本為800萬元，開發(fā)建設(shè)期預(yù)計(jì)為3年，開發(fā)建設(shè)成本（含稅費(fèi)）為4000元/平方米，銷售費(fèi)用為售價(jià)的5%，銷售價(jià)格預(yù)計(jì)為8000元/平方米，融資利息按年利率6%計(jì)算，土地增值收益預(yù)計(jì)在開發(fā)完成時(shí)實(shí)現(xiàn)，稅率為5%。試采用剩余法估算該地塊的土地價(jià)值（土地價(jià)值視為開發(fā)完成后的價(jià)值扣除開發(fā)成本、費(fèi)用、利息和土地增值收益后的余額）。---試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.B3.A4.D5.A6.D7.B8.B9.C10.B11.C12.B13.A14.D15.A16.B17.B18.D19.C20.D二、多項(xiàng)選擇題1.ABCE2.ABCDE3.AB4.ABCE5.ABC6.ABCD7.ABCDE8.ABCD9.ABCD10.ABC三、判斷題1.×2.√3.√4.×5.√6.√7.√8.√9.√10.×四、名詞解釋1.土地估價(jià)：是指依據(jù)法律法規(guī)，遵循一定的原則和方法，對(duì)土地在特定時(shí)間、特定用途、特定條件下的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的活動(dòng)。2.收益法：是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)基準(zhǔn)日，以求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。3.市場(chǎng)比較法：是指運(yùn)用替代原則，通過比較估價(jià)對(duì)象與類似地塊的異同，并對(duì)差異進(jìn)行修正，從而確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。4.成本法：是指以土地取得成本和土地開發(fā)成本為基礎(chǔ)，加上合理的利潤和利息，并扣除土地增值收益后，來確定土地價(jià)值的方法。5.假設(shè)開發(fā)法：是指預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的土地價(jià)值，扣除開發(fā)成本、費(fèi)用、利息和土地增值收益后，求取土地價(jià)值的方法。五、簡答題1.土地估價(jià)的基本程序一般包括：明確估價(jià)目的和對(duì)象；收集資料；現(xiàn)場(chǎng)查勘；確定估價(jià)方法；選用估價(jià)基準(zhǔn)日和價(jià)格時(shí)點(diǎn)；計(jì)算確定估價(jià)結(jié)果；撰寫估價(jià)報(bào)告；交付估價(jià)報(bào)告。2.收益法估價(jià)中確定凈收益應(yīng)注意：凈收益應(yīng)為客觀收益；應(yīng)采用有效收益；應(yīng)考慮收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性；應(yīng)合理估算未來收益年限。3.市場(chǎng)法估價(jià)的步驟一般包括：搜集交易案例；篩選交易案例；對(duì)交易案例進(jìn)行交易情況修正；對(duì)交易案例進(jìn)行區(qū)域因素修正；對(duì)交易案例進(jìn)行個(gè)別因素修正；計(jì)算確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值。4.影響土地價(jià)格的因素分類及其主要內(nèi)容包括：宏觀因素，如經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)增長、利率、通貨膨脹等）、社會(huì)因素（人口、城鎮(zhèn)化等）、政策因素（土地政策、城市規(guī)劃等）；區(qū)域因素，如交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)集聚度、環(huán)境質(zhì)量等；個(gè)別因素，如土地位置、形狀、面積、容積率、土地權(quán)利狀況等。六、論述題選取比較案例應(yīng)遵循以下基本原則：相關(guān)性原則，即比較案例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象在用途、區(qū)位、權(quán)利性質(zhì)、交易類型等方面具有相似性；交易時(shí)效性原則，即比較案例的交易日期應(yīng)盡量接近估價(jià)基準(zhǔn)日，或?qū)灰兹掌诓町愡M(jìn)行修正；可比性原則，即比較案例的價(jià)格應(yīng)能反映市場(chǎng)行情，且交易條件正常。對(duì)比較案例進(jìn)行修正主要包括：交易情況修正，消除交易中非正常因素對(duì)價(jià)格的影響；交易日期修正，消除交易日期與估價(jià)基準(zhǔn)日之間市場(chǎng)變化對(duì)價(jià)格的影響；區(qū)域因素修正，消除比較案例與估價(jià)對(duì)象在區(qū)域條件上的差異對(duì)價(jià)格的影響；個(gè)別因素修正，消除比較案例與估價(jià)對(duì)象在個(gè)別條件上的差異對(duì)價(jià)格的影響。七、計(jì)算題（1）計(jì)算銷售收入：5000平方米×8000元/平方米=40000萬元（2）計(jì)算銷售費(fèi)用：40000萬元×5%=2