-1-重慶理工大《資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)基礎(chǔ)》專業(yè)碩士考研真題第一章資產(chǎn)評(píng)估基本理論(1)資產(chǎn)評(píng)估作為一種專業(yè)服務(wù)活動(dòng)，其基本理論包括資產(chǎn)的定義、資產(chǎn)評(píng)估的原則、資產(chǎn)評(píng)估的方法和資產(chǎn)評(píng)估的程序。資產(chǎn)的定義涉及資產(chǎn)的法律屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和實(shí)物屬性，如《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定，資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。資產(chǎn)評(píng)估的原則包括客觀性原則、獨(dú)立性原則、公正性原則、科學(xué)性原則等，這些原則保障了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。以某房地產(chǎn)評(píng)估為例，通過運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法等多種評(píng)估方法，最終得出該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。(2)資產(chǎn)評(píng)估方法主要包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。市場(chǎng)法是通過比較類似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法，其核心在于市場(chǎng)信息的收集和分析。收益法則是基于資產(chǎn)產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，通過折現(xiàn)現(xiàn)金流來確定資產(chǎn)價(jià)值。成本法則是基于重建或重置成本來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。以某企業(yè)的無形資產(chǎn)評(píng)估為例，通過收益法預(yù)測(cè)其未來收益，再進(jìn)行折現(xiàn)，最終得出該無形資產(chǎn)的價(jià)值。(3)資產(chǎn)評(píng)估的程序包括資產(chǎn)評(píng)估的立項(xiàng)、評(píng)估準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)估實(shí)施、評(píng)估報(bào)告編制和評(píng)估報(bào)告審核等環(huán)節(jié)。評(píng)估立項(xiàng)是根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的目的和需求，確定評(píng)估的范圍和內(nèi)容。評(píng)估準(zhǔn)備階段包括收集相關(guān)資料、確定評(píng)估方法等?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查則是評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地考察，收集第一手資料。評(píng)估實(shí)施階段是根據(jù)確定的評(píng)估方法進(jìn)行具體操作，得出評(píng)估結(jié)果。以某上市公司資產(chǎn)評(píng)估為例，評(píng)估人員通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集和數(shù)據(jù)分析，最終完成了該公司的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。第二章資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)(1)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)重要的領(lǐng)域。以某城市一棟商業(yè)辦公樓為例，該樓占地面積為10,000平方米，建筑面積為50,000平方米，地上20層，地下2層。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員首先通過市場(chǎng)調(diào)研，收集了周邊類似建筑的交易數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)近期同類建筑的交易價(jià)格為每平方米10,000元。接著，評(píng)估人員運(yùn)用收益法，預(yù)測(cè)了該辦公樓未來每年的凈收益，經(jīng)過折現(xiàn)，最終得出該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)值為5億元人民幣。此外，評(píng)估人員還考慮了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、政策導(dǎo)向等因素，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行了調(diào)整。(2)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，企業(yè)價(jià)值評(píng)估也是一個(gè)常見的項(xiàng)目。以某制造業(yè)企業(yè)為例，該企業(yè)擁有固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等。在評(píng)估過程中，評(píng)估人員首先對(duì)企業(yè)進(jìn)行了全面的財(cái)務(wù)分析，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等。通過分析，評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)該企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力和良好的現(xiàn)金流。隨后，評(píng)估人員運(yùn)用多種方法，如市場(chǎng)法、收益法、成本法等，對(duì)企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。最終，結(jié)合市場(chǎng)數(shù)據(jù)和企業(yè)實(shí)際情況，評(píng)估人員得出該企業(yè)的價(jià)值為10億元人民幣。(3)在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，無形資產(chǎn)評(píng)估也是一個(gè)難點(diǎn)。以某互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為例，該企業(yè)擁有多個(gè)知名品牌、專利技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)資源。在評(píng)估過程中，評(píng)估人員首先對(duì)企業(yè)的品牌價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，通過收集市場(chǎng)數(shù)據(jù)、分析消費(fèi)者認(rèn)知度等因素，得出該品牌價(jià)值為5億元人民幣。接著，評(píng)估人員對(duì)專利技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行了評(píng)估，發(fā)現(xiàn)這些無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來了顯著的經(jīng)濟(jì)效益。綜合各項(xiàng)因素，評(píng)估人員得出該企業(yè)無形資產(chǎn)的總價(jià)值為8億元人民幣。在評(píng)估過程中，評(píng)估人員充分考慮了企業(yè)的行業(yè)地位、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況以及政策法規(guī)等因素，確保了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和合理性。第三章資產(chǎn)評(píng)估方法與技術(shù)(1)市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一，其核心在于比較法。這種方法通過分析市場(chǎng)上類似資產(chǎn)的交易價(jià)格，來估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。例如，在評(píng)估一棟商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估人員會(huì)搜集最近一段時(shí)間內(nèi)同類物業(yè)的交易數(shù)據(jù)，包括成交價(jià)格、交易時(shí)間、物業(yè)狀況等，然后對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整和比較，得出該商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。(2)收益法是資產(chǎn)評(píng)估中的另一種重要方法，它側(cè)重于評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益。這種方法通常涉及對(duì)未來現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，并使用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將這些未來現(xiàn)金流折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。例如，在評(píng)估一家企業(yè)的股權(quán)時(shí)，評(píng)估人員會(huì)預(yù)測(cè)企業(yè)未來幾年的盈利情況，然后根據(jù)市場(chǎng)資本化率或資本回報(bào)率等指標(biāo)，計(jì)算出企業(yè)的現(xiàn)值。(3)成本法是資產(chǎn)評(píng)估中的一種基礎(chǔ)方法，它基于重建或重置成本來估算資產(chǎn)的價(jià)值。這種方法適用于那些不易找到市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)或者其價(jià)值主要取決于重置成本的資產(chǎn)。例如，在評(píng)估一座歷史建筑時(shí)，評(píng)估人員會(huì)計(jì)算重建該建筑所需的原材料、勞動(dòng)力成本以及利息和利潤(rùn)，從而得出該建筑的重置成本，并以此作為評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)。第四章資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)與政策(1)資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)與政策是我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的重要指導(dǎo)文件。根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》，資產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判斷的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。該法律規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員、評(píng)估程序等方面的要求。例如，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需具備相應(yīng)的資質(zhì)，評(píng)估人員需通過專業(yè)考試取得資格證書，評(píng)估程序需遵循獨(dú)立性、客觀性、公正性原則。(2)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理與監(jiān)督政策也是法規(guī)與政策的重要組成部分。我國(guó)政府設(shè)立了專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。這些監(jiān)管政策旨在規(guī)范評(píng)估市場(chǎng)秩序，保障評(píng)估結(jié)果的公正性。例如，監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行定期檢查，對(duì)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督，以確保評(píng)估活動(dòng)的合規(guī)性。(3)在稅收政策方面，資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)與政策也對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用做出了明確規(guī)定。例如，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》，企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。此外，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果在國(guó)有資產(chǎn)交易、企業(yè)改制、司法鑒定等領(lǐng)域的應(yīng)用也受到法規(guī)與政策的規(guī)范，以確保資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性和有效性。第五章資產(chǎn)評(píng)估案例分析(1)案例一：某上市公司資產(chǎn)重組案某上市公司在進(jìn)行資產(chǎn)重組時(shí)，需要對(duì)涉及的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估對(duì)象包括公司的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和股權(quán)等。評(píng)估人員首先對(duì)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)公司在過去三年的凈利潤(rùn)分別為1億元、1.2億元和1.5億元。根據(jù)市場(chǎng)法，評(píng)估人員搜集了同行業(yè)上市公司的市盈率，發(fā)現(xiàn)平均市盈率為20倍。結(jié)合公司的盈利能力和市場(chǎng)地位，評(píng)估人員得出公司股權(quán)的評(píng)估價(jià)值為30億元。對(duì)于固定資產(chǎn)，評(píng)估人員采用了成本法，考慮到折舊、磨損等因素，最終得出固定資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為5億元。對(duì)于無形資產(chǎn)，評(píng)估人員通過收益法，預(yù)測(cè)了未來五年的預(yù)期收益，并進(jìn)行折現(xiàn)，得出無形資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為2億元。綜合以上評(píng)估結(jié)果，公司資產(chǎn)的總評(píng)估價(jià)值為37億元。(2)案例二：某房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算案某房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)清算過程中，需要對(duì)企業(yè)的土地、房屋等資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估人員首先對(duì)企業(yè)的土地和房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，收集了相關(guān)資料。土地面積為100畝，房屋建筑面積為10萬平方米。評(píng)估人員采用市場(chǎng)法，搜集了周邊類似土地和房屋的交易數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)近期同類土地的交易價(jià)格為每畝100萬元，房屋交易價(jià)格為每平方米1萬元?？紤]到該房地產(chǎn)企業(yè)的土地和房屋存在一定的增值潛力，評(píng)估人員對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整，最終得出土地的評(píng)估價(jià)值為1億元，房屋的評(píng)估價(jià)值為1.1億元。此外，評(píng)估人員還考慮了企業(yè)的負(fù)債情況，包括銀行貸款、供應(yīng)商欠款等，最終得出企業(yè)的資產(chǎn)清算價(jià)值為2.2億元。(3)案例三：某國(guó)有企業(yè)股權(quán)激勵(lì)案某國(guó)有企業(yè)為了激勵(lì)員工，決定實(shí)施股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。評(píng)估人員對(duì)激勵(lì)對(duì)象持有的股權(quán)進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估對(duì)象為公司20%的股權(quán)，其中員工持股比例為10%。評(píng)估人員首先對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)公司過去三年的凈利潤(rùn)分別為5000萬元、6000萬元和7000萬元