公^司概1次1

一、公司名稱(chēng)

二、組織架構(gòu)

三、員工結(jié)構(gòu)及管理人員素質(zhì)

員工給構(gòu)

項(xiàng)目公司總?cè)藬?shù)管理人員作業(yè)人員1管理人員與作業(yè)人員比例

數(shù)量30人5人25人1:5

管理人員素質(zhì)

職稱(chēng)高級(jí)中級(jí)初級(jí)其他

人數(shù)1人1人3人21人

四、我們的公司理念

以精心、精細(xì)、精誠(chéng)提供精致、精彩、經(jīng)典的物業(yè)服務(wù)

五、我們的服務(wù)宗旨

業(yè)主至上，誠(chéng)信服務(wù)

六、我們的經(jīng)營(yíng)管理特色

特色一：務(wù)實(shí)的服務(wù)理念

####物業(yè)管理有限公司在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程之中，始終本著以人為本，

以誠(chéng)相待。在所管理的項(xiàng)目中，我們以高度的責(zé)任感、使命感和強(qiáng)烈的敬業(yè)

精神，為業(yè)主和來(lái)訪(fǎng)的客人提供周到細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，從每一件小事出發(fā)，

處處為業(yè)主的利益考慮，從而贏得了廣大業(yè)主的贊譽(yù)和尊敬。

公司建立起科學(xué)的考核和培訓(xùn)體系，把知識(shí)、技能和尊重帶給員工，為員

工發(fā)明發(fā)展空間，規(guī)劃職業(yè)生涯，使他們?cè)诠ぷ髦畜w現(xiàn)人生的價(jià)值，感受成就

的喜悅；始終保持著對(duì)公司的認(rèn)同和高度的工作熱情，從而把愛(ài)心和優(yōu)質(zhì)的服

務(wù)奉獻(xiàn)給客戶(hù)。

公司深信，公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開(kāi)優(yōu)秀的公司文化，建設(shè)一個(gè)有靈魂、

有責(zé)任感的公司，對(duì)員工負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)盡力是####物業(yè)的一貫宗旨。

特色二：成熟的大型社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

####物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)劉強(qiáng)先生是一位有著數(shù)年物業(yè)管理經(jīng)

驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理，并開(kāi)創(chuàng)了市場(chǎng)化物業(yè)管理運(yùn)作之先河，在行業(yè)中享有廣泛的

信譽(yù)。

在物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)的共同努力下，總結(jié)出各種先進(jìn)管理方

案供廣大業(yè)主選擇服務(wù)；

首長(zhǎng)級(jí)服務(wù)一一以您為尊

為高級(jí)公司家、商人等特殊規(guī)定的業(yè)主提供“首長(zhǎng)級(jí)”服務(wù)

?業(yè)主身份保密

?客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)人對(duì)接

?指派專(zhuān)人入室清潔、專(zhuān)人入室維修

?特約私家安防服務(wù)

★增設(shè)單獨(dú)安全監(jiān)控設(shè)備

★增設(shè)私家護(hù)衛(wèi)人員

★訪(fǎng)客單獨(dú)登記、錄像

來(lái)賓級(jí)服務(wù)一一星級(jí)酒店特色

為影視明星等各界名人，提供星級(jí)酒店式服務(wù)。

重要服務(wù)內(nèi)容：

?隨時(shí)訂、送餐

?隨時(shí)收、送清洗衣物

?免打擾特約服務(wù)

?安防特約服務(wù)

?代理行程安排

?代養(yǎng)家庭綠化、家庭寵物

行政級(jí)服務(wù)一一細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)

為職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)管理者提供細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男姓?jí)服免。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，服務(wù)流程專(zhuān)業(yè)，服務(wù)風(fēng)格嚴(yán)謹(jǐn)。

重要服務(wù)內(nèi)容：

?訂、送餐服務(wù)

?收、送清洗衣物

?預(yù)約家庭鐘點(diǎn)工

?上門(mén)維修

?車(chē)輛清洗、保養(yǎng)

?信息中介服務(wù)

夕陽(yáng)親情服務(wù)一一耐心周到

為住宅內(nèi)的老人提供耐心周到的老人服務(wù)，讓每一位老人老有所樂(lè)，享受高質(zhì)量的物業(yè)

服務(wù)，怡養(yǎng)天侖。

?老人陪護(hù)

?定期老人身體檢查

?老人生日親情點(diǎn)播

?老人健康休閑講座

特色三：規(guī)范的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)做

####物業(yè)管理有限公司廣泛吸納行業(yè)精英，羽有一批極具敬業(yè)精神及管理

高水準(zhǔn)的職業(yè)物業(yè)經(jīng)理和工程技術(shù)人員

在物業(yè)管理方面有著超前的管理意識(shí)和先進(jìn)的管理方法。公司在數(shù)年經(jīng)營(yíng)過(guò)

程中，摸索出了適合沈陽(yáng)物業(yè)行業(yè)服務(wù)的成型經(jīng)驗(yàn)，公司同時(shí)吸取了香港和新加

坡先進(jìn)物業(yè)管理的模式，極大的豐富了我公司物業(yè)管理的體系，并在實(shí)踐中不斷

進(jìn)行規(guī)范，形成了具有沈城特色的物業(yè)管理新模式。

特色四：科學(xué)的用人機(jī)制

(-)規(guī)范的培訓(xùn)管理程序

培訓(xùn)，作為本公司內(nèi)部管理運(yùn)作重要內(nèi)容之一，通過(guò)長(zhǎng)期的不斷探索

和實(shí)踐，已形成一套規(guī)范化的運(yùn)作體系，并成為公司不斷發(fā)展壯大的內(nèi)在

優(yōu)勢(shì)。通過(guò)培訓(xùn)，公司儲(chǔ)備了一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的職業(yè)

經(jīng)理層人；專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，操作能力強(qiáng)的中層管理人員；工作技能扎實(shí)，

具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。這些人力資源的優(yōu)勢(shì)必將是圓滿(mǎn)成功軍區(qū)

花園委托管理目的的重要保證和推動(dòng)我公司專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基

礎(chǔ)。

一、目的:

為了將軍區(qū)花園項(xiàng)目建設(shè)成為大都市中現(xiàn)代文明居住區(qū)的典范，必須

培養(yǎng)一支高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍，保證這一管理目的的實(shí)現(xiàn)。

二、培訓(xùn)計(jì)劃

第一階段：接管前人員培訓(xùn)

接管前員工強(qiáng)化培訓(xùn)

序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象授課人

1軍區(qū)花園管理目的及模式全體人員內(nèi)部師資

2軍區(qū)花園管理規(guī)章制度全體人員內(nèi)部師資

3軍區(qū)花園房屋驗(yàn)收移交程序管理及維修人員內(nèi)部師資

4軍區(qū)花園治安保衛(wèi)工作目的及作業(yè)程序保安人員內(nèi)部師資

5軍區(qū)花園清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序保潔人員內(nèi)部師資

6軍區(qū)花園業(yè)主裝修管理辦法全體人員內(nèi)部師資

7軍區(qū)花園入室維修標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序維修客服人員內(nèi)部師資

8工作技巧及服務(wù)語(yǔ)言規(guī)范全體人員內(nèi)部師資

9消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)程序全體人員內(nèi)部師資

10軍區(qū)花園公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序維修人員內(nèi)部師資

11軍區(qū)花園業(yè)主入住辦理程序主管級(jí)人員內(nèi)部師資

12人際溝通技巧全體人員內(nèi)部師資

13房屋建筑結(jié)構(gòu)及維護(hù)規(guī)定管理及維修人員內(nèi)部師資

第二階段：接管后人員培訓(xùn)

接管后員工強(qiáng)化培訓(xùn)

序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象授課人

1如何有效解決業(yè)主投訴全體人員內(nèi)部師資

2如何有效杜絕違章全體人員內(nèi)部師資

3如何切實(shí)提高服務(wù)水準(zhǔn)全體人員內(nèi)部師資

4如何開(kāi)好業(yè)主大會(huì)管理人員內(nèi)部師資

5怎么當(dāng)好班長(zhǎng)領(lǐng)班人員內(nèi)部師資

6如何有效調(diào)動(dòng)員工工作積極性主管級(jí)人員內(nèi)部師資

7綠化工基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能綠化人員內(nèi)部師資

8保潔工基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能保潔人員內(nèi)部師資

9智能化系統(tǒng)操作保安人員內(nèi)部師資

三、培訓(xùn)周期

培訓(xùn)是一個(gè)長(zhǎng)期的、不間斷的、循環(huán)往復(fù)的工作。如圖所示:

對(duì)宓否需要培訓(xùn)作出估計(jì)

實(shí)行呷II計(jì)劃擬定培訓(xùn)之需要

廝培訓(xùn)準(zhǔn)備,策劃培訓(xùn)計(jì)劃

四、培訓(xùn)后的跟查及評(píng)核工作

1、員工通過(guò)培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟查，即在員工的實(shí)際工

作中進(jìn)行檢查，該員工是否按培訓(xùn)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對(duì)不按規(guī)定做的

員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。

2、訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)際和局面考

核兩種形式。由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好

記錄，以便員工直接上司、管理處經(jīng)理及時(shí)了解員工工作或思想情況。

五、公司考核體系及管理處各級(jí)人員考核表

1、績(jī)效考核的宗旨和原則

（一）以實(shí)現(xiàn)公司總體經(jīng)營(yíng)管理目的為目的，目的分解為手段；

（二）同時(shí)關(guān)注具體的業(yè)績(jī)結(jié)果及績(jī)效形成過(guò)程的行為和態(tài)度；

（三）堅(jiān)持績(jī)效反饋。通過(guò)績(jī)效過(guò)程的管理及結(jié)果的考核不斷改變員工的行

為，提高員工的能力，保證個(gè)體目的與整體目的的一致性，最終提高公司的整

體績(jī)效。

2、績(jī)效考核的職責(zé)分派

（一）職能部門(mén)經(jīng)理由公司高層領(lǐng)導(dǎo)制定考核內(nèi)容尹實(shí)行考核；

（二）管理處經(jīng)理由公司高層領(lǐng)導(dǎo)與職能部門(mén)共同考核；

（三）主管層、公司職工由管理處經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理制定擬定考核內(nèi)容并實(shí)行考

核；

（四）管理處職工、員工層由管理處主管（大領(lǐng)班）考核；

（五）管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)管理處各崗位考核算施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，連續(xù)推

動(dòng)管理處的績(jī)效考核體系；

（六）人力資源部負(fù)責(zé)對(duì)公司考核體系的實(shí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，連續(xù)推動(dòng)

公司的績(jī)效考核體系。

3、考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的擬定原則

（一）經(jīng)理層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的擬定原則

1）根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略擬定新一年度的公司總體經(jīng)營(yíng)管理目的、指標(biāo)；

2）公司總體目的、指標(biāo)層層分解，擬定管理處、職能部門(mén)的年度目的、指

標(biāo)；

3）將管理處、部門(mén)全年的目的、指標(biāo)分解貫徹到每季度、每月；

4）經(jīng)理層是本部門(mén)目的、指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的負(fù)責(zé)人，因此經(jīng)理層的季度考核

標(biāo)準(zhǔn)即本部門(mén)季度的管理目的、指標(biāo)及經(jīng)理層實(shí)現(xiàn)目的過(guò)程的控制和管

理規(guī)定。

（二）主管、職工層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的擬定原則

1）管理處、職能部門(mén)將本部門(mén)的目的、指標(biāo)向下屬部門(mén)分解；

2）根據(jù)分解的目的指標(biāo)擬定部門(mén)負(fù)責(zé)人及相關(guān)負(fù)責(zé)人的考核要素及標(biāo)準(zhǔn)。

（三）員工層月考核標(biāo)準(zhǔn)的擬定原則

1）將管理處下屬部門(mén)的目的、指標(biāo)分解貫徹到各崗位，擬定各崗位的職責(zé)

及工作標(biāo)準(zhǔn);

2）根據(jù)各崗位的職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)，擬定員工的考核要素和考核標(biāo)準(zhǔn)。

4、考核周期及考核事項(xiàng)

（一）經(jīng)理層

1）月考核與季度考核相結(jié)合；

2）月考核是對(duì)工作過(guò)程的控制和管理，以保證季度目的、指標(biāo)的實(shí)現(xiàn);

3）對(duì)工作結(jié)果，即目的、指標(biāo)的完畢情況進(jìn)行季度評(píng)價(jià)；

4）季度考核成績(jī)是對(duì)月考核平均成績(jī)和季度指標(biāo)考核結(jié)果的綜合衡量;

5）季度考核成績(jī)是季度獎(jiǎng)勵(lì)金額發(fā)放的依據(jù)。

（二）主管職工層

1）月考核；

2）依據(jù)考核結(jié)果擬定考核工資的發(fā)放額度。

（三）基層員工

1）日檢查；

2）月考核；

3）依據(jù)考核結(jié)果擬定考核工資的發(fā)放額度。

5、基于考核結(jié)果的激勵(lì)措施

（一）考核結(jié)果作為浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金發(fā)放的依據(jù)；

（二）考核結(jié)果作為選派外派培訓(xùn)的依據(jù)之一；

總經(jīng)埋：副總經(jīng)埋：

人事培訓(xùn)部：品質(zhì)部：財(cái)務(wù)部：

（三）考核結(jié)果作為晉升、降職、調(diào)配的依據(jù);

（四）考核結(jié)果是薪資調(diào)整的重要依據(jù)；

（五）考核結(jié)果是年度評(píng)選的重要依據(jù)。

6、考核金額的擬定原則

（一）依據(jù)管理處、職能部門(mén)崗位評(píng)估擬定管理處、職能部門(mén)各崗位工資標(biāo)

準(zhǔn)；

（二）依據(jù)崗位任職標(biāo)準(zhǔn)擬定管理處各崗位的人選；

（三）依據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)擬定各崗位人員的薪資等級(jí)；

（四）根據(jù)崗位薪資及等級(jí)擬定參與考核的薪資額度。

7、考核金額的構(gòu)成及標(biāo)準(zhǔn)

（-）經(jīng)理層

1）月考核工資=浮動(dòng)工資+季度獎(jiǎng)，詳見(jiàn)《鹵位、浮動(dòng)、季度考核工資標(biāo)

準(zhǔn)》

2）季度考核工資二月考核工資*3

3）終獎(jiǎng)勵(lì)額度見(jiàn)《崗位、浮動(dòng)、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)》

（二）主管職工層（含大領(lǐng)班）

月考核工資二月工資額*30%

（三）基層員工考核金額的擬定和標(biāo)準(zhǔn)

工資600元以上人員：月考核金額100元

工資600元以下（含600元）人員：月考核金額50元

8、各級(jí)人員考核表

（三）實(shí)行科學(xué)的績(jī)效管理

我們強(qiáng)調(diào)個(gè)人、部門(mén)及公司三者之間績(jī)效的有機(jī)統(tǒng)一。通過(guò)設(shè)定科學(xué)的績(jī)

效目的，以及實(shí)行計(jì)劃、輔導(dǎo)、改善、考核、反饋的管理循環(huán)，不斷提高員工個(gè)

人及部門(mén)的工作績(jī)效，以追求公司整體戰(zhàn)略目的及顧客滿(mǎn)意目的的實(shí)現(xiàn)。

?管理工作流程

前期工作流程:

機(jī)構(gòu)組建

擬制管理方案及規(guī)章制度熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問(wèn)題

隊(duì)伍組織培訓(xùn)聯(lián)系有關(guān)單位，督促及時(shí)整改

完善相關(guān)資料物業(yè)接管

接管臉收提供問(wèn)題辦理接管手續(xù)

二次驗(yàn)收

依據(jù)已有的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)階段提出相關(guān)建

議，以減少日后的物業(yè)管理綜合運(yùn)營(yíng)成本，從而減少物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，丑

進(jìn)房屋銷(xiāo)售；并為甲方減少開(kāi)發(fā)成本。

備注條款：物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具有的條件

(-)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料*

★項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告?

★規(guī)劃許可證

★投資許可證

★土地使用協(xié)議*

★建筑開(kāi)工許可證

★用地紅線(xiàn)圖

b)綜合竣工驗(yàn)收資料*

★竣工圖（涉及總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各

專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布置竣工圖）

★建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)

★公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)

★供水協(xié)議

★供電協(xié)議書(shū)許可證

★供氣協(xié)議書(shū)許可證

★有線(xiàn)電視合格ill:

★通信設(shè)施合格證

c)施工設(shè)計(jì)資料

★地質(zhì)報(bào)告書(shū)

★全套設(shè)計(jì)圖紙

★圖紙會(huì)審告知單

★設(shè)計(jì)變更告知單

★工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)

★重耍的施工會(huì)議紀(jì)要

★隱蔽工程驗(yàn)收記錄

★沉降觀測(cè)記錄

★其他也許會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。

d)機(jī)電設(shè)備資料

★機(jī)電設(shè)備出r合格證

★貢電設(shè)務(wù)使用說(shuō)明書(shū)規(guī)定中文）

★機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試報(bào)告

★設(shè)備保修卡保修協(xié)議

e)業(yè)主資料

★己購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話(huà)等；

★己購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。

二、接管驗(yàn)收辦法及程序

（一）接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

★與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

★提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有

數(shù)

★準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收登記表格

房屋本體接管驗(yàn)收表

公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表

機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。

（二）質(zhì)量與使用功能檢查標(biāo)準(zhǔn)

1.主體結(jié)構(gòu)

A、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ7—89）的允許變形

值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。

B、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變形，裂縫、不得超過(guò)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ10-

89）的規(guī)定。

C、木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合《木結(jié)構(gòu)工

程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ206-83）的有關(guān)規(guī)定。

D、石專(zhuān)石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯的裂縫。

E、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ11-89）的

有關(guān)規(guī)定。

F、外墻不得漏水

2.屋面

A、各類(lèi)屋面必須符合《屋面工程技術(shù)規(guī)范》(GB50207-94)的規(guī)

定，排水暢通、無(wú)積水、不滲漏。

B、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施；三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢

修孔。

C、陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管

應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

3.地面

A、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂

縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉

角。

B、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)

定，不應(yīng)有積水，

C、不允許倒泛水和滲漏。

D、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。

4.裝修

A、鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配

齊全，位置準(zhǔn)確，

B、鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度

C、進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作、門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固。

D、木裝修工程表面光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)，不露釘帽，與基層必

須打牢。

E、門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿(mǎn)，粘貼左固。

F、抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

G、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線(xiàn)腳順直，無(wú)缺棱掉

角。

H、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

5.電氣

A、電氣線(xiàn)路安裝應(yīng)平整、牢固、順直、過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線(xiàn)必須緊

密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和甩氣上均連成整體并有可靠的接地。

B、回路導(dǎo)線(xiàn)間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于IMQ/KV。

C、應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

D、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全，接觸良好，

位置對(duì)的。

E、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接電電阻值必須符合電

氣裝置安裝工程有關(guān)規(guī)范的規(guī)定。

F、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)、選層、平層、停層，曳引機(jī)

的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)有關(guān)規(guī)范規(guī)定值，制動(dòng)器、限速器及其他安

全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄，性能檢測(cè)記錄及

完整的圖紙資料均應(yīng)符合規(guī)定。

G、對(duì)甩視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)薄弱或被高層建筑

遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)立電視共用天線(xiàn)。

H、除上述規(guī)定處，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)

規(guī)定。

6.水、衛(wèi)、消防

A、管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏、水壓實(shí)驗(yàn)及保

溫、防腐措施必須符合《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》(GBJ242-82)

的規(guī)定，應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

B、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)立應(yīng)便于檢修。

C、衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶(hù)管長(zhǎng)不宜超過(guò)8M,并不應(yīng)

使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須

流暢。

D、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊

全、制動(dòng)靈活。

F、水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)、運(yùn)營(yíng)時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。

H、消防設(shè)施必須符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBJ16-87)、《高層

民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045-95)的規(guī)定，并且有消防部門(mén)檢查合

格簽證。

7.采暖

A、采暖工程的驗(yàn)收，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。

B、鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝增正、配件齊全、不得有變形、裂

紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢查合格簽證。

C、爐排必須進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與爐壁之間不得

互相摩擦，且無(wú)雜音、不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。

D、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制閥

門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。

E、爐門(mén)、灰門(mén)、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合

嚴(yán)密、風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

F、管道的管徑、坡度及檢查井必須符合《采曖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收

規(guī)范》（GBJ242-82）的規(guī)定，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支

架、吊架應(yīng)牢固。

G、設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象、保溫、防腐措施必須符

合GBJ242-82的規(guī)定。

新風(fēng)機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全、水

質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保規(guī)定。

I、通過(guò)48H的連續(xù)運(yùn)營(yíng)，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)

室溫必須符合設(shè)計(jì)規(guī)定。

8.附屬工程及其他

A、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、客井（檢查井）設(shè)立、管道坡度、管徑必

須符合《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ14-87）的規(guī)定，管道應(yīng)順直且排水通

暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)立井圈。

B、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)立、池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高度差不

得小于5CM。

C、管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。

D、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

F、房屋入口處必須做室外道路、并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、

空鼓和斷裂現(xiàn)象。

G、房屋應(yīng)按單元設(shè)立信報(bào)箱、其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定。

H、掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固、煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)通暢、無(wú)

阻塞物。

I、單體工程必須做到工完料凈地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完

畢，室處地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)規(guī)定。

J、整體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)成應(yīng)有

的質(zhì)量和使用功能規(guī)定。

（三）設(shè)施設(shè)備分項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1.變電所接盤(pán)驗(yàn)收

A、報(bào)批資料

⑴建設(shè)單位的增容申請(qǐng)

⑵供電局對(duì)增容申請(qǐng)及變電所建設(shè)的批復(fù)文獻(xiàn)

B、工程資料

⑴工程圖紙

a.高壓系統(tǒng)圖

b.二次原理及接線(xiàn)圖

c.低壓系統(tǒng)圖

d.接地裝置平面圖及測(cè)試報(bào)告

⑵交接實(shí)驗(yàn)報(bào)告

a.耐壓實(shí)驗(yàn)報(bào)告

b.繼電保護(hù)實(shí)驗(yàn)報(bào)告

c.計(jì)量裝置實(shí)驗(yàn)報(bào)告

d.絕緣工具實(shí)驗(yàn)報(bào)告

⑶設(shè)備說(shuō)明書(shū)

C、運(yùn)營(yíng)資料

⑴運(yùn)營(yíng)值班記錄

a.高壓計(jì)量

b.低壓負(fù)荷

⑵防止性實(shí)驗(yàn)報(bào)告

a.耐壓實(shí)驗(yàn)報(bào)告

b.繼電保護(hù)實(shí)驗(yàn)報(bào)告

c.計(jì)量裝置實(shí)驗(yàn)報(bào)告

d.絕緣工具實(shí)驗(yàn)報(bào)告

⑶測(cè)試儀表、絕緣工具清單

D、設(shè)備運(yùn)營(yíng)檢查：

⑴土建方面

a.屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。

b.百頁(yè)窗、百頁(yè)門(mén)已安裝砂網(wǎng)。

C.各出入門(mén)已設(shè)立防鼠門(mén)擋。

d.進(jìn)戶(hù)電纜管道及變電所墻壁四周封閉完好，無(wú)孔洞。

（2）電氣方面

a.儀表完好、指示準(zhǔn)確。

b.電纜、變壓器、配電柜、開(kāi)關(guān)、連接件等完好無(wú)損，無(wú)缺陷、無(wú)銹

蝕。

c.變配電設(shè)備、配電回路、開(kāi)關(guān)容量與圖紙相符。

d.各種電氣標(biāo)記、標(biāo)牌齊全。

e.接地連接良好

￡電壓測(cè)試、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合規(guī)定。

g.計(jì)量讀數(shù)定針。

⑶配套方面

a.絕緣工具齊全。

b.測(cè)試儀表齊全。

c.室內(nèi)照明（含應(yīng)急照明）合理，燈具完好。

d.運(yùn)營(yíng)模擬盤(pán)

f.高、低壓柜前后橡膠絕緣墊。

g.高壓安全柵欄。

h.滅火器。

2.配電室接盤(pán)驗(yàn)收

A、低壓系統(tǒng)圖

B、設(shè)備運(yùn)營(yíng)檢查：

⑴土建方面

a.屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。

b.百頁(yè)窗、門(mén)已安裝砂網(wǎng)。

c.進(jìn)戶(hù)電纜管道封閉完好，四壁無(wú)孔洞。

⑵電氣方面

a.儀表完好、指示準(zhǔn)確。

b.配電柜、開(kāi)關(guān)、連接件等完好無(wú)損，無(wú)銹蝕，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。

c.配電回路、開(kāi)關(guān)容量與圖紙基本相符。

d.各種電氣標(biāo)記、標(biāo)牌齊全。

e.接地連接良好

f.電壓測(cè)試、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合規(guī)定。

g.室內(nèi)照明合理，燈具完好

3.電梯接盤(pán)驗(yàn)收

A、相關(guān)資料

⑴產(chǎn)品出廠合格證書(shū)，勞動(dòng)局準(zhǔn)用證書(shū)

⑵使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)

⑶維修委托協(xié)議

⑷電氣控制原理圖與接線(xiàn)圖

B、設(shè)備運(yùn)營(yíng)檢查：

⑴層門(mén)閉鎖裝置運(yùn)營(yíng)良好。

⑵電氣安全裝置動(dòng)作可靠。

⑶制動(dòng)系統(tǒng)完好。

⑷運(yùn)營(yíng)電流、功率、速度應(yīng)符合說(shuō)明書(shū)的規(guī)定。

⑸極限開(kāi)關(guān)應(yīng)完好有效。

⑹應(yīng)急照明正常。

4、水泵房及給排水管網(wǎng)

A、技術(shù)資料

⑴設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)

⑵系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)

⑶工程圖紙

a.給排水系統(tǒng)圖

b.給排水綜合管網(wǎng)平面圖

c.配電柜控制原理圖

d.變頻柜接線(xiàn)圖

e.控制儀表系統(tǒng)圖

B、運(yùn)營(yíng)檢查：

⑴儀表（水表、壓力表及其它控制儀表）指示準(zhǔn)確。

⑵保護(hù)完善，各種保護(hù)（電氣保護(hù)、電結(jié)點(diǎn)壓力表）應(yīng)有效可靠。

⑶水泵運(yùn)營(yíng)正常，無(wú)滴漏、無(wú)震動(dòng)、無(wú)異常聲響。

⑷閥門(mén)動(dòng)作靈活，閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、地、漏現(xiàn)象。

⑸控制柜及器件整體與性能完好。

⑹檢查給排水、供熱、的各入戶(hù)井、檢修井，看其封閉是否完好。

⑺檢查井內(nèi)設(shè)備（閥門(mén)、壓力表、溫度表）是否完好，管接頭有無(wú)

滴、漏現(xiàn)象。

⑻井內(nèi)有無(wú)淤泥雜物等。

⑼管道支架是否牢固，管道保溫是否完好。

5、風(fēng)機(jī)房

A、技術(shù)資料

⑴系統(tǒng)設(shè)備清單

⑵維護(hù)使用說(shuō)明書(shū)

⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)

⑷工程圖紙

a.通風(fēng)系統(tǒng)圖

b.風(fēng)道平面布置圖

c.電氣控制原理圖

d.設(shè)備電氣接線(xiàn)圖

⑸運(yùn)營(yíng)記錄

B、設(shè)備運(yùn)營(yíng)檢查

⑴各項(xiàng)壓力及其它參數(shù)運(yùn)營(yíng)正常。

⑵各個(gè)風(fēng)口安裝牢固。

⑶鳳道無(wú)跑、冒、地、漏現(xiàn)象。

⑷控制柜及器件整體與性能完好。

⑸設(shè)備無(wú)震動(dòng)，噪音在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。

6、消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)

A、技術(shù)資料

⑴系統(tǒng)設(shè)備清單

⑵設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)

⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)

⑷工程圖紙

a.電氣、暖通、給排水消防平面圖

b.水消防系統(tǒng)圖

c.消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)圖

d.消防泵、噴淋泵控制原理圖

e.送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)控制原理圖

f.卷簾門(mén)控制原理圖

g.探測(cè)器布置及編碼圖

⑸消防設(shè)備分布表

B、系統(tǒng)檢查及測(cè)試

⑴檢查及測(cè)試的基本原則

a.要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的規(guī)定進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)

的運(yùn)營(yíng)功能測(cè)試。

b.報(bào)警點(diǎn)的選擇應(yīng)均衡，其測(cè)試數(shù)量應(yīng)不小于10%o

c.應(yīng)選擇各種報(bào)警器進(jìn)行測(cè)試。

⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本規(guī)定

a.報(bào)警控制器應(yīng)具有蓄電池備用電源，且此電源在斷電時(shí)能自動(dòng)切換供

電。

b.報(bào)警控制器的火災(zāi)聲光報(bào)警、斷線(xiàn)檢測(cè)、自動(dòng)控制消防設(shè)備等功能

取完好。

c.抽測(cè)的報(bào)警探測(cè)器（涉及：煙感、溫感、手報(bào)、壓力閥、水流指示器

發(fā)出的報(bào)警）應(yīng)100%動(dòng)作可靠、有效，否則，應(yīng)追加進(jìn)行不少于50%的測(cè)

試。

d.緊急廣播應(yīng)采用僅向失火層和相關(guān)層發(fā)出火災(zāi)報(bào)警廣播的消防廣播

方式。若與背景音樂(lè)使用同一套設(shè)備和系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)能自動(dòng)切掉背景音樂(lè)而

直接進(jìn)行緊急廣播。

已應(yīng)急照明和疏散指示燈燈具應(yīng)完好無(wú)損，其使用的電池備用電源，連

續(xù)供電時(shí)間須不少與20分鐘。

7、對(duì)講系統(tǒng)

A、技術(shù)資料

⑴系統(tǒng)設(shè)備清單

⑵設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)

⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)

⑷工程圖紙

8、對(duì)講系統(tǒng)

A、技術(shù)資料

⑴系統(tǒng)設(shè)備清單

⑵設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)

⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)

⑷工程圖紙

a.對(duì)講布線(xiàn)平面圖

b.布管平面圖

c.可視對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)接圖

d.對(duì)講用戶(hù)分機(jī)與單元門(mén)主機(jī)接線(xiàn)圖

e.單元門(mén)主機(jī)與管理中心主機(jī)接線(xiàn)圖

B、系統(tǒng)檢查及測(cè)試

⑴檢查及測(cè)試的基本原則

a.要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的規(guī)定進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)

的運(yùn)營(yíng)功能測(cè)試。

b.測(cè)試取樣點(diǎn)應(yīng)分布均衡，且數(shù)量不宜少于10%

c.各項(xiàng)功能應(yīng)分別測(cè)試，即：分機(jī)與單元主機(jī)；分機(jī)與管理主機(jī)：?jiǎn)卧?/p>

主機(jī)與管理主機(jī)：管理主機(jī)之間。

d.連接導(dǎo)線(xiàn)應(yīng)穿管或使用槽板保護(hù)。

⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本規(guī)定

a.社區(qū)出入口應(yīng)設(shè)管理主機(jī)，便于來(lái)訪(fǎng)客人與住戶(hù)直接通話(huà)使用。

b.管理主機(jī)可群呼住戶(hù)分機(jī)。

c.管理主機(jī)和單元主機(jī)呼喊住戶(hù)分機(jī)時(shí)，應(yīng)編號(hào)無(wú)誤，振鈴、通話(huà)有

效。

d.住戶(hù)運(yùn)用室內(nèi)分機(jī)遙控開(kāi)鎖時(shí)，應(yīng)實(shí)驗(yàn)三次，100%動(dòng)作有效。

已無(wú)論住戶(hù)使用的是可視分機(jī)還是非可視分機(jī)，配線(xiàn)均應(yīng)按可視分機(jī)方

式配置。

9車(chē)庫(kù)管理

1、技術(shù)資料

⑴系統(tǒng)設(shè)備清單

⑵設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)

⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)

⑷工程圖紙

a.布線(xiàn)平面圖

b.布管平面圖

c.系統(tǒng)聯(lián)接圖

2、系統(tǒng)檢查及測(cè)試

⑴檢查及測(cè)試的基本原則

a.要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的規(guī)定進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的

運(yùn)營(yíng)功能測(cè)試。

b.控制點(diǎn)測(cè)試數(shù)量100%o

c.每點(diǎn)操作三次，動(dòng)作100%成功視為有效。

⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本規(guī)定

a.在車(chē)輛通過(guò)車(chē)庫(kù)門(mén)處，使用遙控器后門(mén)鎖被自動(dòng)啟動(dòng)。

b.車(chē)庫(kù)門(mén)可遙控器/手動(dòng)鑰匙切換。

1().背景音樂(lè)與消防廣播

1、技術(shù)資料

⑴系統(tǒng)設(shè)備清單

⑵設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)

⑶系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)

⑷工程圖紙

a.布線(xiàn)平面圖

b.布管平面圖

c.系統(tǒng)接線(xiàn)圖

d.消防廣播與背景音樂(lè)切換接線(xiàn)圖

2、系統(tǒng)檢查及測(cè)試

⑴檢查及測(cè)試的基本原則

a.要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的規(guī)定進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的

運(yùn)營(yíng)功能測(cè)試。

b.各種功能均應(yīng)測(cè)試

⑵檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本規(guī)定

a.消防廣播與背景音樂(lè)切換測(cè)試。

b.按設(shè)備清單清點(diǎn)設(shè)備。

c.揚(yáng)聲器應(yīng)完好無(wú)損。

d.廣播實(shí)驗(yàn)。

e.前級(jí)音源設(shè)備實(shí)驗(yàn)（涉及：CD、LD、VOD、卡座等）。

3、調(diào)音臺(tái)調(diào)試。

三、質(zhì)量問(wèn)題的解決

（一）解決方法

1、影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建

設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格；

2、影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決；

3、對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建

設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采用費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位解決。

（二）支持文獻(xiàn)

1、交接協(xié)議書(shū)

2、接管驗(yàn)收小組與職責(zé)范圍

3、公用部位設(shè)施驗(yàn)收表

4、分戶(hù)問(wèn)題匯總解決清單

5、鑰匙交接表

6、單項(xiàng)問(wèn)題解決聯(lián)系單

7、公共配套設(shè)施驗(yàn)收表

8、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收單

9、公共區(qū)域配套設(shè)施檢查表

10、協(xié)議會(huì)審表

交接書(shū)

甲方：

乙方；

一、根據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)管理委托協(xié)議》中的約定，乙方于年月日對(duì)《軍區(qū)花園》

進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收。

二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對(duì)于接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，甲方應(yīng)在乙方

規(guī)定的時(shí)間內(nèi)整改完畢。

三、甲方按乙方所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，經(jīng)乙方驗(yàn)收合格后，由乙方負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)所屬物業(yè)進(jìn)行

維修、保養(yǎng)。（關(guān)于園區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)保修期責(zé)任按照雙方簽訂的《物業(yè)管理委托協(xié)議》實(shí)

行）

四、因未整改或整改不及時(shí)導(dǎo)致的問(wèn)題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。

五、對(duì)于本次接管驗(yàn)收中未檢查部分（如：采暖設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、智能化設(shè)施、人防工

程等）由甲方于年月口前施工或整改完畢，雙方再進(jìn)行接管驗(yàn)收。在施工期或未整改

或整改不及時(shí)所產(chǎn)生的問(wèn)題山甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。

六、本交按書(shū)為甲乙雙方簽訂的《物業(yè)管理委托協(xié)議》的有效組成部分。

七、附件《軍區(qū)花園接管驗(yàn)收問(wèn)題匯總》為本交接書(shū)有效組成部分。

八、本交接書(shū)一式四份，雙方各執(zhí)二份，雙方簽字蓋章后生效。

甲方:年月日

乙方:年月日

軍區(qū)花園驗(yàn)收小組

序號(hào)成員工作職責(zé)與范圍

1管理處經(jīng)理把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排

協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門(mén)人員進(jìn)

2副經(jīng)理

行檢查

作好專(zhuān)業(yè)性的檢查工作，并對(duì)工程人員進(jìn)行合理安排

3工程主管

協(xié)調(diào)工程部驗(yàn)收工作并跟隨工程人員驗(yàn)收，收集問(wèn)題匯總，后期間

題跟蹤解決。

|4|客服負(fù)責(zé)人跟隨檢查人員了解設(shè)備設(shè)施

5強(qiáng)電負(fù)責(zé)人高壓配電柜、變壓器、低壓柜、進(jìn)戶(hù)電源總控制箱

智能化監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、、紅外報(bào)警、消防水箱電氣部分、電

6弱電負(fù)責(zé)人

子巡更系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)

微機(jī)系統(tǒng)、給排水設(shè)備設(shè)施、消防系統(tǒng)、消防給排水，水源熱泵機(jī)

7水暖負(fù)責(zé)人

組

房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面、地面、防水井配合檢查設(shè)備設(shè)施

8土建負(fù)責(zé)人

對(duì)園區(qū)草坪、樹(shù)木、小品以及園區(qū)娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行檢查，并有工程人

H1綠化負(fù)責(zé)人

目H口人

入住期管理

一、辦理入住，快捷便利

a）（一）重簡(jiǎn)樸的入住典禮

業(yè)主對(duì)新家一軍區(qū)花園，有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過(guò)程，為縮

短這一心理過(guò)程，展現(xiàn)未來(lái)物業(yè)管理人的良好形象，我們將在軍區(qū)花

園舉辦簡(jiǎn)樸的入住典禮，邀請(qǐng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主代表參與，為共同營(yíng)造

安寧、祥和、積極向上的園區(qū)氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一

個(gè)良好的開(kāi)端。

b）（二）住手續(xù)流程圖

序號(hào)工作環(huán)節(jié)

1告知住戶(hù)入住

2管理員核收入住告知書(shū)

3雙方簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》

4住戶(hù)填寫(xiě)《住戶(hù)情況登記表》、核收身份證復(fù)印件

5發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》和住宅“二書(shū)”

6辦理裝修手續(xù)

7住戶(hù)簽署《住戶(hù)入住物品資料領(lǐng)取確認(rèn)書(shū)》

8住戶(hù)交納入住費(fèi)用

9住戶(hù)房屋驗(yàn)收

10住戶(hù)接受鑰匙

管理處文獻(xiàn)歸檔

11

住戶(hù)文獻(xiàn)歸檔

c）（三）入住手續(xù)采用的便利措施

辦理入住手續(xù)，管理處采用的便利措施是：

i.設(shè)立辦理入住專(zhuān)用辦公室，由專(zhuān)職客服人員提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程

序，業(yè)主隨到隨辦。

ii.提前與供電公司、自來(lái)水公司、燃?xì)夤尽㈦娦烹娫?huà)公司、有線(xiàn)電視臺(tái)簽訂代

辦業(yè)主協(xié)議書(shū)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)主，減少麻煩。

iii.提供集體辦理和上門(mén)服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。

二、裝修管理

（一）管理內(nèi)容

軍區(qū)花園為##建筑結(jié)構(gòu)，多層為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑墻體承

重，且所有電源盒都為預(yù)埋進(jìn)剪力墻體中，因此，軍區(qū)花園業(yè)主入住

裝修，對(duì)于物業(yè)管理處提出了更高的規(guī)定。為此，物業(yè)管理處要專(zhuān)門(mén)

成立管理框架編外的裝修管理審批處，負(fù)責(zé)業(yè)主裝修審批及裝修巡

視。

（二）管理目的及承諾

對(duì)于業(yè)主裝修管理方案進(jìn)行審批，下發(fā)裝修許可證；對(duì)于正在裝

修的業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督巡視，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)裝修工程與向物.業(yè)部門(mén)提供的方案

不一致，并影響到建筑主體結(jié)構(gòu)的，勒令停工，決不估息，下發(fā)裝修

整改意見(jiàn)，請(qǐng)業(yè)主簽字接受。管理處在裝修管理上嚴(yán)格把關(guān)，力爭(zhēng)不

出現(xiàn)一例違章裝修的'業(yè)主。

（三）崗位設(shè)立

編號(hào)崗位人數(shù)值班安排

1物業(yè)管理處裝修審批主1常白

管

2物業(yè)管理處裝修巡視員2常白

（四）裝修管理流程

（五）裝修、改建的審批程序

業(yè)主雇用裝修公司在社區(qū)內(nèi)施工，須預(yù)先以書(shū)面形式告知管理

處，簽署“裝修管理協(xié)議”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如該項(xiàng)施

工影響社區(qū)的整體規(guī)劃、社區(qū)形象、環(huán)境或妨礙其它其主的利益，則

必須改變施工方案。裝修公司未能依照“裝修管理協(xié)議''施工，導(dǎo)致的

一切后果均由該業(yè)主負(fù)責(zé)。

（六）裝修、改建原則

按照建設(shè)部2023年5月1日第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理

辦法》，住宅裝飾裝修需遵守以下原則

住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，嚴(yán)禁下列行為

A未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方

案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

B將沒(méi)有防水規(guī)定的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。

C擴(kuò)大承重墻上原有門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)上的磚、混凝土墻

體。

D損壞原有房屋節(jié)能設(shè)施，減少節(jié)能效果。

裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動(dòng)，未經(jīng)城市行政主管部門(mén)批準(zhǔn)不得

搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開(kāi)

門(mén)、窗。未經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)。

3）涉及到門(mén)、窗及外墻的改造，應(yīng)以下列條件為原則：

A不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙社區(qū)內(nèi)交通；

B不得在綠地上修甬道：不得另蓋門(mén)樓，占用原購(gòu)樓協(xié)議中不含

之面積；

C不得影響社區(qū)建筑的整體設(shè)計(jì)和風(fēng)格；、

D如安裝大門(mén)鐵閘時(shí)，必須符合消防條例，并不得占用公共走

廊，任何鐵閘啟動(dòng)時(shí)如影響走廊、防火通道的寬度或損壞走廊裝

飾時(shí)，將被嚴(yán)禁安裝。

4）所用建筑材料及顏色力求與原設(shè)計(jì)材料相匹配。

5）所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，業(yè)主請(qǐng)勿在大門(mén)加設(shè)任何

燈飾。

6）空調(diào)機(jī)須安裝在特別設(shè)計(jì)之備用位置，請(qǐng)向管理處查詢(xún)，按指

定位置安裝。

7）住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增長(zhǎng)樓荷載，應(yīng)當(dāng)經(jīng)

原設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。

8）改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方

案，并做閉水實(shí)驗(yàn)。

（七）裝修、改建的注意事項(xiàng)

業(yè)重要密切注意其所雇用的裝修公司及承建商的施工情況，并督

促工人注意下列事項(xiàng)：

1）工作完畢后須關(guān)好所有門(mén)窗及水龍頭，方可離開(kāi)。

2）請(qǐng)勿留下火種或任何足以妨礙別人的物品（例如建筑裝修材

料、設(shè)備等）

3）不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。如

廁所或下水道因此堵塞，業(yè)主必須負(fù)責(zé)所有修理費(fèi)用。

4）承建商不得將建筑用料、設(shè)備、垃圾或水泥存放在任何公共地

方，否則業(yè)主須承擔(dān)一切清理費(fèi)用。

5）當(dāng)搬運(yùn)裝修材料、家具進(jìn)入裝修單位時(shí)，必須小心，不得損壞

或污損任何墻壁、地面、天花板、電梯及其它公共地方，否則，

業(yè)主須承擔(dān)一切修理費(fèi)用。

6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其他住戶(hù)

及路人。

此外，請(qǐng)您辦理裝修手續(xù)前具體閱讀以下內(nèi)容，以免給您帶來(lái)不

便：

1）.業(yè)主本人或其委托人在管理處辦公室領(lǐng)取裝修申請(qǐng)登記表、裝

修管理協(xié)議書(shū)及相關(guān)裝修管理規(guī)定，并按其中規(guī)定逐項(xiàng)具體、如

實(shí)填寫(xiě)。

2）本人擬定裝修方案，選定裝修施工單位，簽署《裝修管理協(xié)

議》。

3）'業(yè)主會(huì)同裝修施工單位負(fù)責(zé)人備齊如下裝修申報(bào)材料到管理處

辦理申報(bào)審批手續(xù)；

A出示辦理完入住手續(xù)的費(fèi)用收據(jù)復(fù)印件；

B裝修申請(qǐng)登記表和裝修管理協(xié)議書(shū)（到管理處領(lǐng)取，如實(shí)填

寫(xiě)，并遵照?qǐng)?zhí)行）；

C裝修施工單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及印件和資質(zhì)證明，注：營(yíng)業(yè)執(zhí)照和

資質(zhì)證明復(fù)印件必須加蓋公章；

D房屋裝修施工平面圖（涉及建筑施工平面圖和管線(xiàn)施工平面

圖）；

E'業(yè)主及裝修負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；

F裝修人員身份證復(fù)印件。

4）管理處裝修負(fù)責(zé)人查驗(yàn)裝修申報(bào)材料是否齊全，審批裝修方

案，審批時(shí)間一般為兩個(gè)工作口。假如裝修申報(bào)材料齊全，審批

裝修方案可提前完畢并發(fā)放《室內(nèi)裝修許可證》。

5）《裝修許可證》和《臨時(shí)出入證》辦理完后，即可進(jìn)場(chǎng)施工。

施工期間，所有現(xiàn)場(chǎng)人員都必須嚴(yán)格遵守《裝修管理協(xié)議》之條

款。

6）裝修竣工后，由業(yè)主或其授權(quán)委托人告知物業(yè)管理處安排裝修

驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)裝修施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)。初驗(yàn)結(jié)束后，業(yè)

主、裝修施工單位、物業(yè)管理裝修負(fù)責(zé)人確認(rèn)驗(yàn)收結(jié)果，并在

《住戶(hù)裝修巡視驗(yàn)收記錄》上簽字認(rèn)可。

(A)經(jīng)政府主管部門(mén)審批改建后的管理費(fèi)用

樓宇在經(jīng)政府主管部門(mén)審批改建后，其管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將按改建

后的面積重新核算，并以重新核算面積收取管理費(fèi)。

(九)裝修審批重點(diǎn)

1)保證房屋設(shè)施的正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管

線(xiàn)，電梯、供水、供電、供氣管線(xiàn)。

2)保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、屋頂花園、空調(diào)安裝及

管線(xiàn)走向。

3)裝修材料符合防火規(guī)定。

(十)建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系

業(yè)主裝修施工，由管理處專(zhuān)職負(fù)責(zé)的裝修管理員實(shí)行“全過(guò)程”

追蹤監(jiān)管。天天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于6次，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與業(yè)主

溝通，了解施工方案、裝修過(guò)程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。

(十一)解決違章裝修的三個(gè)手段

1)情理手段

業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，責(zé)任裝修審批處主管在1小時(shí)內(nèi)，上門(mén)做好

業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)主說(shuō)明違

章裝修千百萬(wàn)的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取業(yè)主

的支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接受整改的規(guī)定。

2)行政手段

在業(yè)主對(duì)于已經(jīng)違章裝修拒不執(zhí)行整改而一意孤行的情況下，管

理處向上級(jí)機(jī)關(guān)反映情況，取得行政上的支持，通過(guò)行政壓力督促整

改。

3)法律手段

業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具

有法律效力的“裝修協(xié)議書(shū)”和“裝修責(zé)任書(shū)”，劃清管理處、業(yè)

主、裝修施工單位的責(zé)、權(quán)。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，我們將

初次通過(guò)法律途徑予以解決。

三、入住期治安管理(三流控制)

1、軍區(qū)花園一期入住的大部分為成功人士，入住的特點(diǎn)必將是速度

快、入住率高。這一階段的治安形勢(shì)為：

1)周邊環(huán)境較為復(fù)雜與入住高潮中外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻

繁的狀態(tài)互相并存。

2)裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。

3)智能化設(shè)施尚處在一個(gè)調(diào)試、試運(yùn)營(yíng)階段，業(yè)主誤報(bào)率高、

治安壓力大，管理壓力大。

對(duì)軍區(qū)花園入住期的治安形勢(shì)有一個(gè)清醒結(jié)識(shí)，是做好治安管理工

作的基礎(chǔ)。針對(duì)這一時(shí)期治安形勢(shì)，管理處在入住期確立了“人防

為主、技防為輔”的治安管理思緒，進(jìn)一步發(fā)揮##相物業(yè)規(guī)模優(yōu)

勢(shì)，隨時(shí)調(diào)用鄰近管理處的治安力量，實(shí)現(xiàn)治安管理上的聯(lián)合。

2、保證治安管理上事件發(fā)生率為零

對(duì)立治安重點(diǎn)一加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控。

1)人流控制一對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員須通過(guò)園區(qū)門(mén)崗，與業(yè)主通過(guò)可視對(duì)講通話(huà)后方

可進(jìn)入，并進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)登記和拜別注銷(xiāo)手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采用辦理

出入證管理，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定的限制。

2)物流管理一對(duì)物資流動(dòng)實(shí)行申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制。

3)車(chē)流控制一通過(guò)門(mén)崗管理人員監(jiān)控，可以記錄車(chē)主身份、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型

等信息，通過(guò)業(yè)主檔案，直接向客服中心輸送，是汽車(chē)防盜的重要保

障。

整理各類(lèi)檔案

平常管理

機(jī)小安三公共清物檔財(cái)社其

電區(qū)全軍設(shè)施潔資案務(wù)區(qū)他

設(shè)事管管維修綠材資管文

備務(wù)理理保養(yǎng)化料料理化

管管管管活

理理理理動(dòng)

物業(yè)管理投標(biāo)收費(fèi)報(bào)價(jià)

一、軍區(qū)花園物業(yè)概況

二、物業(yè)管理收費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)與費(fèi)用測(cè)算

（一）、投標(biāo)報(bào)假：

在對(duì)軍區(qū)花園項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步的了解之后，我們參照沈陽(yáng)市現(xiàn)行有關(guān)

價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和本公司對(duì)軍區(qū)花園住戶(hù)消費(fèi)水平的調(diào)研及根據(jù)費(fèi)用開(kāi)支測(cè)算，

我公司對(duì)軍區(qū)花園物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定為：每月每平方米人民幣1.2元。

在此后的實(shí)際物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，我公司將以高效率、低成本的運(yùn)

營(yíng)管理費(fèi)用，同時(shí)采用透明式管理服務(wù)，定期提供管理報(bào)告與服務(wù)報(bào)告，

與業(yè)主委員會(huì)及全體.業(yè)主溝通，協(xié)商軍區(qū)花園的收支標(biāo)準(zhǔn)。

（二）物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算

1.支出

1.1人員薪金及福利

1.1.1工資

1.3.4保險(xiǎn)費(fèi)

1.3.5折舊費(fèi)

1.3.6辦公費(fèi)

1.3.7裝卸費(fèi)

1.3.8燃料費(fèi)

1.3.9材料費(fèi)

1310辦公用水、電費(fèi)

1.3.11其它

小計(jì)：

合計(jì):

1.收入

2.1住宅物業(yè)管理費(fèi)

2.1.1住宅樓

2.1.2商業(yè)樓

2.2家政服務(wù)收入

2.3其他服務(wù)

3.2.4專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)

4.效益預(yù)測(cè)

假如本項(xiàng)目收費(fèi)率達(dá)成100%,則可實(shí)現(xiàn)收支平衡。我公司力求在多

種經(jīng)營(yíng)上為公司獲得效益。

三、槽收節(jié)軟措麴

1、對(duì)目前項(xiàng)目的改善和園區(qū)必須的投入所需資金，由沈陽(yáng)####物業(yè)

管理有限公司提出具體解決方案，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的溝通，并積極努力

地

商討可行的措施后立即著手實(shí)行，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)、高效、誠(chéng)實(shí)的管理、服

務(wù)，取得住戶(hù)的認(rèn)同。

2、同時(shí)，我們?cè)趦?nèi)部管理上加強(qiáng)管理費(fèi)的控制，提高管理費(fèi)使用的實(shí)

效性，在保障服務(wù)水平穩(wěn)步上升的基礎(chǔ)上，盡也許地壓縮內(nèi)部成本開(kāi)支。

3、結(jié)合社區(qū)實(shí)際情況，通過(guò)全方位、多項(xiàng)目的便民服務(wù)，并力爭(zhēng)提

高延伸服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)預(yù)算外的維修、服務(wù)收入，解決物業(yè)服務(wù)中的資金

缺口，填補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用的局限性，為園區(qū)業(yè)主提供更為周到的服務(wù)。

提高物業(yè)管理水平的整體構(gòu)想

軍區(qū)花園是沈陽(yáng)市富有朝氣的時(shí)尚項(xiàng)目，園區(qū)集多層與高層于一體，

在項(xiàng)目的管理上存在一定的難度，但在項(xiàng)目的創(chuàng)建品牌上又有著自身的優(yōu)

勢(shì)，如何讓她保持旺盛的增值勢(shì)頭，并成為沈陽(yáng)的知名物業(yè)社區(qū)，是擺在

我們?nèi)w####物業(yè)管理公司各位專(zhuān)家面前的一件大事。同時(shí)，我們也力爭(zhēng)

把一種最新的管理思想帶到軍區(qū)花園的物.業(yè)管理中來(lái)，并在這種思想體系

之下，把現(xiàn)有的管理模式發(fā)揮到極至。就好象人同樣，假如沒(méi)有思想就會(huì)

變得愚鈍，公司沒(méi)有思想也會(huì)不久失去光彩與活力。所以，在物業(yè)管理中

還應(yīng)不斷尋求符合項(xiàng)目個(gè)性與發(fā)展方向的整體構(gòu)想，以使我們的項(xiàng)目保持

長(zhǎng)期而知名的品牌和充滿(mǎn)朝氣的旺盛生命力，使我們的項(xiàng)目成為這個(gè)城市

和這個(gè)城市里人民的驕傲。

構(gòu)想一、管理目的一一構(gòu)建“文化園區(qū)”

軍區(qū)花園文化居住區(qū)在人文環(huán)境上以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂

的高品位人文環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：軍區(qū)花園文化居住區(qū)是“文化

人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開(kāi)展物業(yè)管理工作，就必須高度重

觀他們的文化需求、服務(wù)需求及積極參與社區(qū)建設(shè)的愿望。

我們提出構(gòu)建“文化園區(qū)”的人居抱負(fù)模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)

傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化園區(qū)”的管理目的。文化管理涉及兩個(gè)

層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與園區(qū)戌員以及園區(qū)成員之間的正常溝

通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)園區(qū)成員共同參

與建設(shè)園區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)園區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)

而進(jìn)一步到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)特別是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以減

少管理難度，根高管理效果，我們的設(shè)想是；

提倡“全員參與”的管理文化：

在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充足合作，例如在保潔方面提倡“人過(guò)地

凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等＜以多層面的共同參與和協(xié)作來(lái)

填補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在居住區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主多節(jié)約，讓業(yè)主多滿(mǎn)意”的管理理

念，實(shí)現(xiàn)“管理開(kāi)放，開(kāi)放管理”。聘請(qǐng)社會(huì)監(jiān)督員作為第三方對(duì)管理處平常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督，共

同對(duì)存在的管理問(wèn)題進(jìn)行檢討。同時(shí)把熱心園區(qū)公益事業(yè)的成員組織起來(lái)，參與園區(qū)的安全管理

和文化建設(shè)。

此外，我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行“管理報(bào)告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告綜合管理

服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、園區(qū)文化等各專(zhuān)項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重'也

主權(quán)益。

推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化

服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)

范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義

務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。

建立這種結(jié)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺(jué)嘗試去尋

找滿(mǎn)足業(yè)主盼望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自?xún)?nèi)心的“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)的

同時(shí)提出改善意見(jiàn)，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等

互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提高。

詈建“和睦親善”的園區(qū)文化

園區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同發(fā)明的、具有園區(qū)特色的精神財(cái)富和

物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，園區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親

善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”