合肥市某房地產(chǎn)項目可行性分析中的項目的不確定性分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u12589合肥市某房地產(chǎn)項目可行性分析中的項目的不確定性分析案例 1305241.1盈虧平衡分析 1190311.2敏感性分析 2164681.3風(fēng)險分析 71.1盈虧平衡分析1.1.1盈虧平衡計算本項目的固定成本為土地費(fèi)用，即399971萬元；減去土地成本外的總成本費(fèi)用為項目變動成本，結(jié)果為347517.24萬元，使用盈虧平衡計算法：設(shè)：F：固定成本；CvP：銷售單價；Q：銷售面積即Cv=6658.97元/m2本項目盈虧平衡計算如下表10-1所示：表10-1盈虧平衡計算表項目單位計算額總成本費(fèi)用萬元747488.24固定成本F萬元399971變動成本萬元347517.24單位變動成本C元/平方米6658.97銷售單價P元32000銷售面積Q平方米521878（1）以銷售面積Q表示的盈虧平衡點(diǎn)=399971萬元/(32000-6658.97)元=157835平方米（2）以銷售價格表示的盈虧平衡點(diǎn)=（3999710000+6658.97×521878）/521878=14323元/平方米（3）生產(chǎn)能力利用率=銷售面積盈虧平衡點(diǎn)/總建筑面積=157835/521878=30.24%綜上分析本項目是具備足夠的承受風(fēng)險的能力。1.2敏感性分析本項目共有三個不確定性分別為建設(shè)投資、銷售收入和經(jīng)營成本，敏感性分析的指標(biāo)為所選取的財務(wù)凈現(xiàn)值，對本項目進(jìn)行單因素敏感性分析，不確定因素的變化范圍為20%，每次變動10%，根據(jù)變化繪出表格，進(jìn)行敏感性分析。1.2.1建設(shè)投資為不確定因素（1）以建設(shè)投資為不確定因素計算財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）及內(nèi)部收益率(IRR)表10-2不同建設(shè)投資因素的各年稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算表（單位：萬元）不確定因素/變動幅度計算期2021年2022年2023年2024年10%-493342.24163045.29250642.94111750.585%-470917.59171538.63253730.07113153.990%-448492.94180031.96256817.19114557.40-5%-426068.30188525.30259904.32115960.80-10%-403643.65197018.63262991.45117364.21并根據(jù)內(nèi)部收益率計算公式，計算出稅后凈現(xiàn)值（NPV）及內(nèi)部收益率（IRR）具體如下表10-3所示：表10-3建設(shè)投資因素的NPV及IRR計算表不確定因素/變動幅度-10%-5%0%5%10%建設(shè)投資額672739.42710113.83747488.24784862.65822237.06稅后NPV173730.65138322.13102913.6167505.0932096.57稅后IRR34.07%28.27%23.00%18.18%13.75%（2）以銷售收入為不確定因素計算財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）及內(nèi)部收益率(IRR)表10-4不同銷售收入因素的各年稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算表（單位：萬元）不確定因素/變動幅度計算期2021年2022年2023年2024年10%-448492.94241035.48312250.54139796.255%-448492.94210533.72284533.86127176.820-448492.94180031.96256817.19114557.40-5%-448492.94149530.20229100.52101937.97-10%-448492.94119028.44201383.8589318.54并根據(jù)內(nèi)部收益率計算公式，計算出稅后凈現(xiàn)值（NPV）及內(nèi)部收益率（IRR）具體如下：表10-5銷售收入因素的NPV及IRR計算表不確定因素/變動幅度-10%-5%05%10%銷售收入1510453.441594367.521678281.601762195.681846109.76稅后NPV-38762.1032075.75102913.61173751.47244589.32稅后IRR5.01%14.11%23.00%31.72%40.29%（3）以經(jīng)營成本為不確定因素計算財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）及內(nèi)部收益率(IRR)表10-6不同經(jīng)營成本因素的各年稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算表（單位：萬元）不確定因素/變動幅度計算期2021年2022年2023年2024年10%-448492.94177740.81255568.02113800.235%-448492.94178886.39256192.61114178.810-448492.94180031.96256817.19114557.40-5%-448492.94181177.54257441.78114935.98-10%-448492.94182323.12258066.37115314.56并根據(jù)內(nèi)部收益率計算公式，計算出稅后凈現(xiàn)值（NPV）及內(nèi)部收益率（IRR）具體如下表表10-7經(jīng)營成本因素的NPV及IRR計算表不確定因素/變動幅度-10%-5%05%10%經(jīng)營成本45369.4447889.975041.4952931.0155451.54稅后NPV107211.10105062.36102913.61100764.8698616.11稅后IRR23.54%23.27%23.00%22.73%22.46%（4）敏感度系數(shù)計算敏感度系數(shù)計算公式為：敏感度系數(shù)（SAF）=(△A/A)/(△F/F)表10-8不確定因素對于NPV的影響匯總表不確定因素/變動幅度-10%-5%05%10%敏感度系數(shù)稅后建設(shè)投資額173730.65138322.13102913.6167505.0932096.57-6.88銷售收入-38762.1032075.75102913.61173751.47244589.3213.77經(jīng)營成本107211.10105062.36102913.61100764.8698616.11-0.42表10-9不確定因素變動對IRR的影響不確定因素/變動幅度-10%-5%05%10%敏感度系數(shù)稅后建設(shè)投資額34.07%28.27%23.00%18.18%13.75%-4.19銷售收入5.01%14.11%23.00%31.72%40.29%7.58經(jīng)營成本23.54%23.27%23.00%22.73%22.46%-0.23（5）敏感性分析圖及結(jié)論圖10-1項目敏感因素分析圖（NPV）圖10-2項目的敏感性分析圖敏感性分析總結(jié)：在這三個因素以相同的幅度進(jìn)行變化時，NPV及IRR的變化幅度卻不相同。銷售收入線坡度最陡，所以它的變化對NPV與IRR影響最大，該因素最為敏感；建設(shè)投資額次之；經(jīng)營成本線最為平坦，它的變化對NPV與IRR的影響比較小。因此，三因素比較，銷售收入為敏感因子。1.3風(fēng)險分析1.3.1項目主要風(fēng)險因素項目開發(fā)的風(fēng)險分析與防控是維系項目經(jīng)營利潤的最后防線，對于中海濱湖公館房地產(chǎn)項目開發(fā)而言，其重要性不言而預(yù)。目前情形來說，政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險、運(yùn)營風(fēng)險都是中海濱湖公館房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨的潛在風(fēng)險。因此，如何在風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上對上述風(fēng)險予以合理防范，實(shí)現(xiàn)未雨綢繆，對于項目開發(fā)而言很重要。（1）政策風(fēng)險進(jìn)入21世紀(jì)以來，“高房價”引發(fā)的問題越來越被重視，致使地方政府開始探索房價的調(diào)控政策。隨著近年來“炒房熱”的熱度越來越高，政府也相繼出臺房地產(chǎn)交易限制性政策。土地政策以及房地產(chǎn)市場政策的實(shí)施在一定程度上抑制了房價的大幅波動。不過，土地政策和房地產(chǎn)政策的實(shí)施會直接影響到銷售價格與成交量，這會對中海濱湖公館房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)利潤產(chǎn)生影響。（2）財務(wù)因素房地產(chǎn)投資財務(wù)風(fēng)險指的是房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)項目銷售進(jìn)度沒趕上計劃，資金不能按時回籠，導(dǎo)致自身資金鏈斷裂，這種時間維度上資金供需不匹配，會對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險造成較大影響。（3）開發(fā)風(fēng)險在本項目的開發(fā)與建設(shè)過程中，會遇到一些財務(wù)風(fēng)險，還會遇到關(guān)于項目開發(fā)的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險等同于成本風(fēng)險，但成本風(fēng)險包括著項目在開發(fā)過程中的勞動力成本風(fēng)險以及原材料風(fēng)險。項目開發(fā)建設(shè)的勞動力成本中，比如管理人員、技術(shù)人員以及施工人員等他們所發(fā)揮的作用是不同的，所產(chǎn)生的勞動力也不一，因此會根據(jù)工作性質(zhì)給予的工資待遇以及補(bǔ)貼也有著差異化。國家同時也發(fā)布一些政策進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致了勞動力用工成本發(fā)生變化，使開發(fā)風(fēng)險提升。隨著合肥市的高速發(fā)展，各類勞動力用工成本普遍上漲，房地產(chǎn)建筑類行業(yè)也如此，且不同層次水