西安某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告李禎摘要：西安賽格·中京坊項(xiàng)目位于陜西省西安市雁塔區(qū)青龍寺區(qū)域，整個(gè)項(xiàng)目占地大約60畝，建筑面積約41萬(wàn)平方米，是由4棟住宅加上3棟公寓組成，全部為毛坯交付，其中住宅產(chǎn)品建筑面積約為160至199平米。通過(guò)研究討論西安賽格中京坊項(xiàng)目的地理區(qū)位和周邊環(huán)境、西安市房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行情況，西安市的經(jīng)濟(jì)情況，政府發(fā)布的周邊區(qū)域改造政策等進(jìn)行了重點(diǎn)分析，并加以各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算，西安賽格中京坊項(xiàng)目是具備實(shí)施條件，實(shí)施準(zhǔn)備，實(shí)施規(guī)劃的。通過(guò)各種計(jì)算本項(xiàng)目符合建設(shè)可行性，市場(chǎng)可行性，經(jīng)濟(jì)可行性；因此判定西安賽格中京坊項(xiàng)目具備實(shí)際的可行性。關(guān)鍵詞：賽格中京坊；政策分析；地理區(qū)位；社會(huì)效益目錄TOC\o"1-2"\h\u43521.總論 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1評(píng)價(jià)依據(jù)1.編制依據(jù)（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；（2）《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定；（3）《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》（第三版）。2.評(píng)價(jià)作用（1）度量西安賽格中京坊項(xiàng)目在宏觀上是否合理配置資源；（2）反映賽格中京坊項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)需要。（3）政府以財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)來(lái)決定是否審批，是體現(xiàn)了企業(yè)利益與社會(huì)利益的統(tǒng)一。3.評(píng)價(jià)方法（1）經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益比較法。（2）定性分析法。（3）經(jīng)濟(jì)分析采取影子價(jià)格估算其效益。9.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目為：西安賽格中京坊項(xiàng)目；盈利模式是以房地產(chǎn)出售+商業(yè)街租賃及商業(yè)會(huì)所建造出售為手段，住房是以出售形式對(duì)外；剩下項(xiàng)目也均是用以商業(yè)用途。即在在完工后不久驗(yàn)收完成后開(kāi)始出售。目前2021年其售樓部已經(jīng)向市場(chǎng)開(kāi)放。投資總規(guī)模25億，項(xiàng)目從前到后共分兩期進(jìn)行。土建施工大約600天左右根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)應(yīng)該全為商業(yè)面積。目前售房多少暫未得知只得從相近項(xiàng)目推斷。但隨著項(xiàng)目售樓部的正式開(kāi)放，其商品房標(biāo)準(zhǔn)戶型及地下停車場(chǎng)也隨之曝光。據(jù)查資料得知：商品房最低的是50㎡迷你住宅，最高的有500㎡豪華套房，而標(biāo)準(zhǔn)間型就是120㎡-180㎡之間。從高到低可以看出戶型之間的差距還是比較大的。具體標(biāo)準(zhǔn)件戶型如下圖所示：圖9-1標(biāo)準(zhǔn)戶型9.3經(jīng)濟(jì)分析1.項(xiàng)目投入估算本項(xiàng)目投入的費(fèi)用分別由：項(xiàng)目工程建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；這兩部分組成用。此工程項(xiàng)目總體投資2500000000元；固定資產(chǎn)投資約237500000000元。2.銷售收入預(yù)測(cè)推測(cè)商業(yè)住房1500+,按標(biāo)準(zhǔn)間及西安類似房地產(chǎn)置業(yè)價(jià)格計(jì)算（28530元/平米），商業(yè)住房銷售收入約1500*177*28530=7574715000元。會(huì)所出租收入：一月20000一年240000共兩棟會(huì)所480000元產(chǎn)權(quán)40年=40*480000=19200000元。停車位置出售：按1500+計(jì)算=1500*150000=225000000元?？偨Y(jié):在理想情況下所有商品出售完畢可以獲得總利潤(rùn)為7574715000+19200000+225000000=7818915000元。凈利潤(rùn)遠(yuǎn)超成本投資，投資收益率大，投資回收期短可以說(shuō)是是收益極大的項(xiàng)目了。該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是；確實(shí)可行的！2.相關(guān)指標(biāo)計(jì)算年產(chǎn)值=7818915000/40=195472875元增值稅＝年產(chǎn)值÷(1+稅率)×稅率＝195472875÷(1+6％)×6％≈11064502.36元管理費(fèi)＝產(chǎn)值×費(fèi)率＝195472875×1％≈1954729元成本費(fèi)用按年來(lái)計(jì)算=642326667/40=16058166.675元稅后利潤(rùn)=(年產(chǎn)值－總成本費(fèi)用－稅金)=195472875－16058166－11064502.36=168350207元公積、公益提留=稅后利潤(rùn)×費(fèi)率=25252531.05元凈利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)－公積公益金提留=168350207－25252531.05=143097675.95元投資收益率=凈利潤(rùn)÷總投資×100％=（7818915000－2500000000）/2500000000=531891500010結(jié)論與建議10.1

結(jié)論1.西安賽格中京坊項(xiàng)目符合了西安雁塔地區(qū)發(fā)展要求，同時(shí)也符合陜西省西安市民用房屋類建筑的整體規(guī)劃以及各項(xiàng)要求。2.西安賽格中京坊項(xiàng)目的建筑規(guī)模很大，在該地區(qū)屬規(guī)模較大項(xiàng)目，資金條件良好，建設(shè)上的各方面條件都已經(jīng)落實(shí)到位，但是項(xiàng)目越大的同時(shí)也帶來(lái)了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。3.最新調(diào)查得知項(xiàng)目七棟高層于2021年1月14日已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證?？梢哉f(shuō)本項(xiàng)目已經(jīng)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)取得了很大的成功。期待后續(xù)的開(kāi)盤發(fā)售情況。因此，從總體上看，西安賽格中京坊是一個(gè)可行的項(xiàng)目。10.2建議1.必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及陜西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理法律和規(guī)定，按預(yù)定的方案、高效高質(zhì)量的實(shí)施建設(shè)。2.要西安賽格中京坊項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和周圍環(huán)境效益能全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展；要重視環(huán)保設(shè)施、環(huán)保措施、環(huán)保理念。保證對(duì)周圍環(huán)境造成的負(fù)面影響盡可能降到最低。3.因?yàn)橹芯┓豁?xiàng)目的周邊城中村拆遷規(guī)模較大，因此要對(duì)周邊拆遷戶的安置費(fèi)用要保證到位，這些都是對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)可行性的重要影響敏感因素之一，建議投資單位嚴(yán)格管控投資和規(guī)范投資，節(jié)約成本，從而減少項(xiàng)目的投資和風(fēng)險(xiǎn)。4.防微杜漸，做好整個(gè)項(xiàng)目的拆遷、安置及后續(xù)建設(shè)運(yùn)營(yíng)上的全過(guò)程策劃。5.該項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始施工，一定要積極地與設(shè)計(jì)院協(xié)商并組織施工。避免延誤工期造成周圍交通堵塞。參考文獻(xiàn)[1]王艷芳.建筑項(xiàng)目工程中可行性研究的作用[J].居舍,2018(18):137.[2]陳永坤.建筑工程項(xiàng)目管理質(zhì)量控制措施研究[J].建筑與算,2020(11):54-56.[3]劉林.淺談工程項(xiàng)目代建與監(jiān)理一體化管理模式的可行性和趨勢(shì)[J].中國(guó)招標(biāo),2018(17):34-37.[4]羅國(guó)慶.廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及企業(yè)對(duì)策[J].城市開(kāi)發(fā),2002(09):54-56.[5]譚江玲.對(duì)做好建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)[J].建材與裝飾,2016(31):163-164.[6]陳世林.投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議[J].企業(yè)改革與管理,2015(14):87-89.[7]趙靜.投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議[J].經(jīng)濟(jì)視角(上旬刊),2014(06):38-39.[8]張慶釵.產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與工期的可行性分析[J].住宅與房地產(chǎn),2020(23):160-161.[9]孫琪清.公共建筑項(xiàng)目管理現(xiàn)狀分析與應(yīng)對(duì)淺談[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2013(19):125.[10]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期批準(zhǔn)發(fā)布的工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)[J].工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化,2018(07):43.[11]項(xiàng)勇,徐姣姣,盧立宇.工程經(jīng)濟(jì)學(xué).第3版[M].北京.機(jī)械工業(yè)出版社.2018.[12]康志華、王君來(lái).建設(shè)工程監(jiān)理概論[M].武漢大學(xué)出版社.2013.[13]TosunM.EndogenousFiscalPolicyandCapitalMarketTransmissionsinthePresenceofDemographicShocks[J].JournalofEconomicDynamicsandControl.2008[14]Li-yinShen,VivianW.Y.Tam,LeonaTam,Ying-boJi.Projectfeasibilitystu