防城港項目定位分析匯報

東琥聯(lián)行

二。。八年三月二十七日

目錄

第一章防城港市房地產(chǎn)宏觀市場分析

第一節(jié)防城港市房地產(chǎn)基本狀況

第二為2023年防城港市房地產(chǎn)市場分析

第三節(jié)防城港市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的疽要問題

第四節(jié)防城港市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測

第二章在建在售樓盤市場調(diào)杳

第一節(jié)和德國際樓盤狀況分析

第二節(jié)歐景藍(lán)灣樓盤狀況分析

第三號明景灣樓盤狀況分析

第四節(jié)萬代?漁洲花園樓盤狀況分析

第五節(jié)海景苑樓盤狀況分析

第六節(jié)西灣?恒信花園樓盤狀況分析

第七節(jié)夏威夷都用廣場樓盤狀況分析

第三章區(qū)域市場分析

第一節(jié)區(qū)域環(huán)境概述

第二為本項目SWQT分析

第四章客戶群體需求分析

第?節(jié)主導(dǎo)客戶群的定位分析

第二節(jié)主導(dǎo)客戶群購房動機(jī)分析

第三為主導(dǎo)客戶群對價格的承受能力分析

第五卓項目定位分析

第一號影響項目定位的原因

第二嚀案名提議

第三節(jié)項目形象定位

第四節(jié)項目產(chǎn)品定位

第五節(jié)項目目的客戶定位

第六章產(chǎn)品功能定位

第一節(jié)整體規(guī)劃提議

第二竹外觀設(shè)計提議

第三節(jié)戶型及配套設(shè)施設(shè)計提議

第七章綜述

第一章防城港市房地產(chǎn)宏觀市場分析

第一節(jié)防城港市房地產(chǎn)基本狀況

一、2023年防城港市房地產(chǎn)開發(fā)狀況

2023年防城港市持有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有128家，其中新增長企業(yè)29家。同意預(yù)售H勺

樓盤共47個，同意預(yù)售面積36.21萬nf,與2023年同期增長51.2%。目前全市商品房平均價格已達(dá)1850元/nf,

比23年同期平均上漲150多元/nV,漲幅約為7.98乳其中港口區(qū)住宅最高售價已達(dá)2800元/肝。

二、2023年防城港市房屋權(quán)屬登記狀況

2023年防城港市共審核初始登記材料280宗，面積18.8萬行；轉(zhuǎn)移登記1448宗，面積2L6萬戶：換證64

宗，面積1.2萬疔；變更登記48宗，面積0.8萬戶；注銷登記1308宗，面積70.2萬而；審核抵押登記材料2886

宗，面積168萬行，抵押權(quán)利價值10.6億元。

第二節(jié)2023年防城港市房地產(chǎn)市場分析

一、投資繼續(xù)保持較快的增長速度。前年投資額僅為L98億元，去年投資額已達(dá)5.48億元，同比增長近3倍。

二、消費者購房需求旺盛，商品住宅成交量總體上升。樓盤預(yù)售的成交量較高，去年持有預(yù)售證的樓盤銷售率均在

80%以上，少數(shù)樓盤如同德國際商住樓、夏威夷都市廣場、陽光山水花園等樓盤在開盤幾天內(nèi)日勺成交率到達(dá)了90%

以上，銷售處在逐漸上升態(tài)勢。

三、商品房價格漲幅保持平衡匕張。商品房價格由于受經(jīng)濟(jì)增長、土地價格、建筑材料價格匕張等原因的影響，商

品房價格比去年增長7.98%,價格水平仍保持在臺埋范圍內(nèi)。

四、土地價格漲幅較快。如港口區(qū)西灣廣場北側(cè)近期拍賣的I一地塊，成交價為82萬元/畝，比前年拍賣價增長了72

萬元/畝。

五、市場需求仍以100740肝的三房二廳戶型為主，此戶型占所有成交量聯(lián)J81.5%。相對90nf如下H勺小戶型銷量平

淡，需求量不是很大。

第三節(jié)防城港市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的重要問題

一、住房供應(yīng)構(gòu)造不合理，市場仍需調(diào)控。住房供應(yīng)構(gòu)造偏向于商品房，23年全市動工建設(shè)的廉租生房僅為3000

經(jīng)濟(jì)合用房沒有開發(fā)的計劃，從2023年后，防城港市再也沒有同意經(jīng)濟(jì)合用住房日勺建設(shè)。市場上消費者能買

到的新居所有是商品房。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)索質(zhì)不高。重要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強(qiáng)、競爭力低，尚未形成集約化、規(guī)模化經(jīng)營。全

市開發(fā)企業(yè)129家，平均注冊資本僅有200多萬元，三級企業(yè)僅有6家，沒有二級以上資質(zhì)的企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)

營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力和競爭力。

三、套型構(gòu)造比例制約防城港市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國六條、國八條規(guī)定新建的商品房套型建筑面積90m，如下的要

占7%以上，90W以上的要占30%如下，目前本市套型建筑面枳90戶以上的商品房H勺市場需求占80%左右，套型構(gòu)

造比例沒有政策規(guī)定規(guī)定。

四、物業(yè)管理有待加強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)崗位人員素質(zhì)低、管理水平不高，大部分單位FI勺住宅區(qū)還是實行老式的管理

方式，雖然新建日勺住宅小區(qū)實行了新的物'業(yè)管理，但物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主時常發(fā)生多種各樣的矛盾和糾紛。

第四節(jié)防城港市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測

根據(jù)預(yù)測，未來一段時間，防城港市的房地產(chǎn)市場更要有如下特點:

一、住宅需求者不停增長，對住宅的理論需求量較大，商品房價格會持續(xù)上漲。國民經(jīng)濟(jì)增長客觀上規(guī)定住宅與房

地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)發(fā)展，防城港市正處在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展期，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高速增長，成為本市推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的重要

原因。目前，防城港市人均GDP已經(jīng)超過1000美元，人民生活水平不停提高，居民消費開始迅速增長，消費構(gòu)造

將加緊轉(zhuǎn)變，改善型住房消費發(fā)展的潛力很大。同步，由于土地、建材價格上漲，住宅品質(zhì)的提高使房地產(chǎn)開發(fā)成

本加大，需求和成本將促使房價持續(xù)上漲。

二、有關(guān)政策口勺支持，總體上將支撐房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。通過數(shù)年的培育，在一系列有助于住房消費的政策、

金融、住房二級市場開放等原因的作用下，住房潛在需求正在加緊轉(zhuǎn)化為有效需求，住房己成為居民消費熱點，房

地產(chǎn)市場存在持續(xù)健康發(fā)展R勺客觀條件。目前，規(guī)范房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、清理整頓土地市場等重大舉

措的推進(jìn)，尤其是區(qū)建設(shè)廳、國土資源廳出臺了《有關(guān)加強(qiáng)獨立式城鎮(zhèn)居民私人建設(shè)管理的告知》，總體匕更有利

了防城港市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

三、小一樣消費群體對小一樣檔次的住宅產(chǎn)生不一樣啊需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)直分析，高收入者對高檔住宅的而求,

中低收入者對中等住宅的需求，低收者對一般經(jīng)濟(jì)合用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體為20%、60%、20%o

通過對房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況和前景分析，可以得出的結(jié)論是：防城港市的房地產(chǎn)業(yè)正處在成長期。理由是：【、

按照房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，當(dāng)人均GDP靠近1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入迅速發(fā)展的黃金時期，此時的房地產(chǎn)業(yè)正處

在成長期；2、重大項目建設(shè)的推進(jìn)與重大企業(yè)的建成投產(chǎn)，以及市行政中心區(qū)H勺加緊建設(shè)等推進(jìn)全市H勺經(jīng)濟(jì)迅速

發(fā)展：3、單位福利分房、集資建房停止，個人建房也受到制約，消費者只能向開發(fā)商購置商品住房。因此，本市

的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，市場前景廣闊。抓住目前時機(jī)，采用合適的政策措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)H勺發(fā)展，使之成為

防城港市新經(jīng)濟(jì)增長點和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要時。

第二章在建在售樓盤市場調(diào)查

第一節(jié)和德國際樓盤狀況分析

項目概況：開發(fā)商為防城港和德房地產(chǎn)開發(fā)佇限企業(yè)，投資商為香港海德集團(tuán)、廣西同德投資畬限企業(yè)，營銷代埋

商為致中地和房地產(chǎn)投資征詢有限企業(yè)，項目位于云南路與漁歷路交匯處，毗鄰榮恒大酒店，占地面積約5畝，樓

宇風(fēng)格為單體風(fēng)車型建筑，共有4部電梯，每層共有20戶，底一層、二層為商業(yè)物業(yè)，均為框架建筑構(gòu)造。

推廣手法：

和德國際樓盤通過強(qiáng)化道路引導(dǎo)系統(tǒng)強(qiáng)勢告知受眾該樓盤的主流信息，同步其定位為商務(wù)公寓及上層臼領(lǐng)生

活，致力打造商住一體化的J樓盤形象特性。

戶型狀況:

面枳93.56m,106.25m'80.62m,83.92m,88.53m157.01m'85.2185.39m,

戶型2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)1房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)

體量比例5%5%5%5%5%5%5%5%

面積78.56m,36.71ID,36.54m,41.85ra*12139m*118.07m1152.3m'52.98m,

戶型2房2廳1衛(wèi)1省1廳1衛(wèi)1房1廳1衛(wèi)1房1廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)1房2廳1衛(wèi)

體量比例5%10%10%5%10%10%5%5%

銷售狀況:

現(xiàn)階段該樓盤止處在意向來訪登記階段，估計在今年4月底或5月初將制定對應(yīng)出街表價體系，以供樓盤預(yù)約

活動執(zhí)行配套。

樓盤主標(biāo)：山海全景尚寓，地標(biāo)峰層生活

工程進(jìn)度：地上二層封頂

樓盤輔助簡介：

該項目是繼同德-金港國際之后又一地標(biāo)鉗作，和德地產(chǎn)本關(guān)”和心同德，建筑生活勺企業(yè)宗旨，實力打造國際

樣本生活.山海全景尚寓，地標(biāo)峰層生活!品質(zhì)、舒適、全景空間。財智階層的生活主場！和德國際，重新定義防城

港尚層生活。登陸至高點，左攬仙山、右抱海灣、擁賞畢生。

第二節(jié)歐景藍(lán)灣樓盤狀況分析

項目概況：開發(fā)商為廣西信和房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)，項目位于防城港市行政中心區(qū)濱海大道南側(cè)海岸，毗鄰本項目

即將開發(fā)的地塊及德城五星級酒店，占地面積約200畝，總建筑面積14萬ml樓宇風(fēng)格為歐式建筑群落，分兩期

進(jìn)行開發(fā)，容積率1.04,綠化率51.3%。該項目所開發(fā)的物業(yè)類型有28層高層、【1.5層小高層公寓住宅，別里，其

中小高層公寓住宅已經(jīng)訂罄。

戶型狀況：

結(jié)合該樓盤現(xiàn)階段預(yù)約狀況及工程進(jìn)度，重要推售如下戶型

闡明：現(xiàn)階段該樓盤的總

戶型構(gòu)造3房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)樓中樓5房3廳

體規(guī)劃史深入調(diào)整確認(rèn)

過程

面積124.896.4m2200-210m2

推廣手法：

歐景藍(lán)灣樓盤通過強(qiáng)化行政中心區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)，強(qiáng)勢告知通過該區(qū)的受眾該樓盤主流信息，同步通過多點分

銷的形式，在人流密集的舊城區(qū)設(shè)置接待處，以便民的方式最大化爭取客源。

銷售狀況:

現(xiàn)階段該樓盤正處在預(yù)約登記階段，且采用定房定價的營銷方略，目前該項目的銷售價格從2300起步，表價

已經(jīng)到達(dá)3900元/nf,折后單價約為3800元/nV,該價位物業(yè)約占物業(yè)總體量25筆,其中2800?3300元/m,價格幅

度的物業(yè)約占物業(yè)總體量的50%o

樓盤主標(biāo)：紅樹灣畔，上層尊邸

工程進(jìn)度：工地現(xiàn)場各項配套尚處起步階段，已經(jīng)有其中一棟樓宇完畢10層以上封頂

樓盤輔助簡介：

該樓盤依山傍海，自然環(huán)境優(yōu)渥天成，尊享近50000nf世闊紅樹林，1000米鉆石海岸生活，500米獨具匠心的海景

長廊設(shè)計，充足體現(xiàn)項目高端品質(zhì)。是建于海畔與“海中森林”之稱的紅樹林之間的一種高檔海邊建筑群落，由獨

棟小洋房、聯(lián)排小洋房、疊加小洋房、多層及小高層構(gòu)成。

第一「甘麗景灣樓盤狀況分析

項目概況：開發(fā)商為防城港市華原房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)，營銷代理混為博度溝通機(jī)構(gòu)，項目位于防城港市港口區(qū)桃

花灣廣場東網(wǎng)I,緊鄰東盟海路交通大動脈一一興港大道，往南是近在咫尺的老城區(qū)成熟生活圈，往北可直抵廣西內(nèi)

陸各角落：便捷直抵首府南寧。該樓盤總占地約60畝，總建筑而積約7萬肝，項目總體戶型為500戶，樓型設(shè)計

狀況為所有一梯二戶，戶戶南北朝向，最寬樓間距46米，全明設(shè)計，景觀、通風(fēng)、采光極佳。戶型設(shè)計，三房兩

廳面積為110~136左右，四房兩廳兩衛(wèi)面積為140m,左右。樓中樓（四房兩廳三衛(wèi)）為185?210m'左右。建筑

構(gòu)造為框架構(gòu)造。

戶型狀況:

面積135.66m,129m'184.9m,123.1m*187.54m1179.38m,

戶型3房2廳2P3房2廳2V.樓中樓3房2廳21?3房2廳2衛(wèi)樓中樓3房2廳2扇樓中樓3房2廳2衛(wèi)

銷售狀況:

該樓盤即將進(jìn)入二期的預(yù)約，作階段，目前各項，作正處最終調(diào)整確認(rèn)環(huán)節(jié)，具?期物業(yè)早在23年終此前已

完畢了銷售目口勺。

樓盤主標(biāo)：領(lǐng)袖上層生活，締造都市未來

樓盤輔助簡介：

華廈?麗景灣位于防城港市桃花灣廣場東側(cè)，依托得天獨厚H勺地理環(huán)境，集地形、地貌之美于一身，在這里，

每一天都為大自然而撤底感動，祥和寧靜，是生活H勺無私賜予。

第四節(jié)萬代-漁洲花園樓盤狀況分析

項目概況：開發(fā)商為防城港萬代房地產(chǎn)有限企業(yè)，項目位于港口區(qū)洵洲坪建政路（區(qū)財政局對面），占地38畝。毗

鄰港口區(qū)區(qū)委政府大院、市高級中學(xué)、漁洲小學(xué)、漁洲幼稚園、漁洲市場、一路公共汽車站。

戶型狀況:

面積120m'110m,90ml88m'

戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)2房1廳1衛(wèi)

銷售狀況：

現(xiàn)階段該樓盤正處在意向來訪登記階段，估計在今年5月底將制定對應(yīng)營銷推廣方略，以供樓盤預(yù)約活動執(zhí)行

配套。

第五節(jié)海景苑樓盤狀況分析

項目概況：開發(fā)商為防城港金園房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)，項目位于興港大道中段，小區(qū)總占地面積約為20畝，總建

筑而積約為32355.37nV,建筑密度為22.7%,綠化率高達(dá)40.7%,由1棟15層綜合寫字樓及4棟多層住宅構(gòu)成。其

中多層住宅套數(shù)為112套，寫字樓公寓套數(shù)約為120套。

推廣手法:

海景苑樓盤由于其樓盤開發(fā)規(guī)模較小，且該樓盤所處位置與國校局僅一墻相隔，與大海直線距離僅相隔不過三

百米，因此該樓盤定位其主導(dǎo)消贄據(jù)體較多為國稅局內(nèi)部在職工，推廣力度較弱。

戶型狀況:

面積142.48ID'126.09m,119.38m'119.27m,123.9m,126.8m*174.88m,162.9m,179.92m1

戶嬖4后2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3省2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)

詳細(xì)套數(shù)10105151010181818

所占比例8.8%8.8%4.4%m*13.2%8.8%8.8%15.8%15.8%15.8%

銷售狀況：

現(xiàn)階段該樓盤正處在意向來訪登記階段，估計在今年5月底將制定對應(yīng)出街表價體系，以供樓盤預(yù)約活動執(zhí)行

配套。

樓盤主標(biāo)：悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn)

工程進(jìn)度：地基處理階段

第六節(jié)西灣?恒信花園樓盤狀況分析

項目概況：開發(fā)商為廣西防城港恒信房地產(chǎn)有限企業(yè)，項目位于港口區(qū)西灣廣場桃源路東段，占地面積約60畝，

總建筑面枳約8力nr,樓宇建筑由多層住宅、小高層住宅、14層高層住宅、18層高層住宅構(gòu)成，但具可供選擇的

面積品種較少，除多層住宅為老式建筑風(fēng)格外，其他物業(yè)均采用時尚的外立面造型，通過提高容積率增長銷售面積。

推廣手法：

西灣?恒信花樓盤與和德國際、歐景藍(lán)灣均通過強(qiáng)化道路引導(dǎo)系統(tǒng)強(qiáng)勢告知受眾該樓盤H勺主流信息，同步樓盤

客戶定位多為二次置業(yè)或外來投資客群體，因此，其推廣過程中較偏重強(qiáng)調(diào)該樓盤所處口勺地理位置招是防城港市未

來典范生活圈，與南寧東葛路尾、園湖路等都市規(guī)劃較貼近。

戶型狀況:

面積128m'130m'138m'109m’142m'

戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)

銷售狀況:

該樓盤共分三期開發(fā)，目前已完畢一期銷售，即多層住宅物業(yè)的推售，進(jìn)入到二期14層住宅物業(yè)銷售階段，

且銷售率到達(dá)70%以上，三期18層樓宇尚未推出，其規(guī)劃設(shè)計仍存在一定變更調(diào)整問題。14層住宅物業(yè)共有4棟

樓宇，18層住宅物業(yè)共有3棟樓宇。二期銷售均價在2950元/肝左右，且將于近期內(nèi)各套未售物業(yè)提價200元/而。

樓盤定位：濱海崇高小區(qū)

工程進(jìn)度：多層住宅大部分已完畢交房，14層住宅物業(yè)有2棟樓宇已靠近封頂，1棟到達(dá)2層蓋板進(jìn)度，18層尚未

開始任何動工。

第七節(jié)夏威夷都市廣場樓盤狀況分析

項目概況：開發(fā)商為廣西寧泰房地產(chǎn)置業(yè)有限企業(yè)，項目位于港口區(qū)西灣廣場桃源路東段，占地面積為129007戶,

總建筑面積220630nf,容積率為1.97,建筑密度29.98%,開發(fā)套數(shù)1368戶，停車位為612個，樓宇建筑由多層住

宅、高層住宅、別墅構(gòu)成，其中一、二期住宅物業(yè)建筑構(gòu)造為磚混構(gòu)造。

戶型狀況:

面積90m'120m1140m,別里

所占比例5%70%I5%m’10%

銷售狀況:

現(xiàn)階段該樓盤共分四期推售，已經(jīng)完畢一、二期的物業(yè)銷售工作，均價為2023元/門，三、四期高層住宅物業(yè)

設(shè)計規(guī)劃尚未確定，根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研信息獲取該樓盤將于四月底出臺三期有關(guān)推售物業(yè)狀況及樓盤營銷方略。

工程進(jìn)度：一、二期樓宇物業(yè)80%以上到達(dá)現(xiàn)房原則，即將交付使用。

第三章區(qū)域市場分析

第一節(jié)區(qū)域環(huán)境概述

一、地理位置及道路交通狀況

本項目位于防城港市港口區(qū)中心地帶，東、南面可眺望浩瀚無垠歐J大海，西鄰防城港唯一的五星級大酒店一一

德城五星級酒店，北倚供電大廈，該區(qū)域是防城港市委、市政府重點發(fā)展口勺經(jīng)濟(jì)新區(qū)，且政府新行政綜合大樓已落

成開已正式投入平常辦公使用，與本項目直線距離約1KM左右。周圍道路交通便捷暢通，成網(wǎng)狀布設(shè)在各規(guī)劃建

筑底圍O

二、規(guī)劃周圍物業(yè)狀況

由于本區(qū)域是防城港市新規(guī)劃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)新區(qū)，地塊周圍市政配套處在起步建設(shè)階段，目前，除已在建的I德城

五星級酒店外，項目北面的供電大廈、樂大花園小區(qū)等項目均處在規(guī)劃當(dāng)中，以及未來建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、醫(yī)

院等配套設(shè)施，相信在未來很快H勺時間內(nèi)均可陸續(xù)上馬投資建設(shè)。

第二節(jié)項目SWOT分析

一、S（優(yōu)勢）

1、位置優(yōu)勢

本項目所處的J地段位置，受益于防城港市港口區(qū)CLD經(jīng)濟(jì)發(fā)展福射影響。

2、政策利好

國務(wù)院近口同意全面啟動防城港鋼鐵基地前期工作，一期工程總投資625億，建成后年產(chǎn)鋼材3T萬噸銷售收

入340多億，作為配套，武鋼柳鋼（集團(tuán)）聯(lián)合有限企業(yè)將于今年6月開建防城港企沙2萬噸級鋼鐵碼頭及配套航

道工程，計劃開建3個2萬噸級泊位，設(shè)計年吞吐能力220萬噸，支柱產(chǎn)業(yè)的形成將對本區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生質(zhì)的推

進(jìn)飛躍。

3、重點規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)新區(qū)

防城港市新建成的市政府落戶樓盤所在H勺區(qū)域，而往往區(qū)域價值H勺提高幅度較高程序取決于政府對都市建設(shè)H勺

規(guī)劃重點，例如南寧的市委、市政府遷址于江南的五象新區(qū)，該區(qū)域口勺土地拍賣價迅速颼升到300萬以上/畝，并且

圍繞這一區(qū)域利好信息，各類市政配套將得到較快逐漸完善，最終形成一種全新的極具商業(yè)投資前景日勺經(jīng)濟(jì)商圈。

4、地塊方正實用，合理規(guī)整

土地商業(yè)開發(fā)，歷來是以其地形方正規(guī)整為佳，小僅利于對建筑物得以良好前期規(guī)劃設(shè)計，同步對于目前這個

寸土寸金的地段，更顯得難能可貴，本項目不僅雄踞防城港市新行政中心區(qū)，同步可依托其完整的地形根據(jù)市場瞬

息萬變的供求關(guān)系調(diào)整其規(guī)劃設(shè)計，多一分靈活?，少一分被動。

5、支柱產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢進(jìn)駐，區(qū)域升值刻不容緩

據(jù)國家發(fā)改委對外公布的消息，經(jīng)報請國務(wù)院同意，國家發(fā)改委于2023年3月17日同意廣西與武鋼、廣東與

寶鋼開展廣西防城港鋼鐵基地和廣東湛江鋼鐵基地項目前期工作。

根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定，廣西和武鋼要淘汰落后煉鐵能力541萬噸、煉鋼910萬噸，并于廣西防城港企沙半島興

建特大型鋼鐵基地，占地面積與武鋼總部規(guī)模相稱。一期工程計劃投資625億元，建設(shè)1000萬噸鋼廠，估計2023

年投產(chǎn)。

通過防城港市政府有關(guān)部門理解得知，該項目在施工高鋒期，將可到達(dá)10萬人同步施工，通過深入大幅度引

進(jìn)外來人口，拉動沉冗已久的消費經(jīng)濟(jì)，加緊地區(qū)貨幣流動速率，使防城港市從始成為中國各沿海都市中一顆璀璨

的明珠。

二、w（劣勢）

1、區(qū)域市政規(guī)劃不明晰

由于本樓盤所處的地段為經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)，政府對于該區(qū)域的規(guī)劃僅限于搭建粗放型構(gòu)架，區(qū)域發(fā)展所必備的詳

細(xì)規(guī)劃尚待深入完善。

2、樓盤所處區(qū)位與都市中心距離較遠(yuǎn)

目前由于本項目所處區(qū)域的交通路網(wǎng)處在建設(shè)階段，而由該區(qū)域經(jīng)東西大道通往舊城中心位置距離約為3公里

旅程，交通工具配套仍未有效建立起來，將會對缺乏交通工具H勺潛在目的客戶群起制約銷售影響。

三、0（機(jī)會）

區(qū)域宏觀商業(yè)價值突現(xiàn)

1、毗鄰邊貿(mào)重鎮(zhèn)一一東興市

由防城港至.東興市車程時間僅需約40?50分鐘，而東興市歷來是我國與越南雙邊貿(mào)易出J商業(yè)更鎮(zhèn)，依托廣西東

盟自由貿(mào)易經(jīng)濟(jì)區(qū)深入深化推進(jìn)，以及國家致力建設(shè)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的步伐不停加緊，廣西沿海基礎(chǔ)設(shè)施大會戰(zhàn)

和重大項目建設(shè)的帶動下，防城港市的房地產(chǎn)業(yè)將保持健康發(fā)展勢頭，成為拉動本市經(jīng)濟(jì)迅速增長的一種重要行業(yè)。

2、地段物業(yè)價值

根據(jù)防城港市委市政府的規(guī)劃，估計很快的未來，本樓盤所處的區(qū)域匯集著一群商界精英、企業(yè)金領(lǐng)、單位高

管等，項目擁有極其豐富的J客戶群體，通過包裝、概念的炒作，肯定會吸引眾多當(dāng)?shù)鼗蛲獾氐腏投資者購置進(jìn)駐。

3、投資價值

目前防城港市H勺房地產(chǎn)業(yè)尚處在初期起步階段，受各類利好政策面信息刺激，既有H勺地價、房價已逐漸復(fù)蘇，

并呈強(qiáng)勢上攻勢頭，對于極具戰(zhàn)略投資眼光的目口勺客戶無疑是財富熄升的信心保證。

4、受眾投資意識逐漸釋放萌芽

通過對防城港市既有在建在售樓盤口勺前期市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前各在建在售樓盤在開盤正式銷售此前已順利不一

樣程度完畢預(yù)約任務(wù)，而外來投資者對防城港TUH勺樓盤投資占了較大比例，分析各樓盤在深挖本樓盤各項賣點的時

候，同步也深入加緊吸引外商對防城港的熱錢投資。

5、專業(yè)營銷團(tuán)體是為樓盤發(fā)明利潤最大化H勺信心保證

通過對目前既有在建在售樓盤的考察，發(fā)現(xiàn)雖較多樓盤在預(yù)約活動過程中，已獲得不錯口勺預(yù)約業(yè)績，但通過深

入理解，部分樓盤的意向客戶屬多點開花式在不一樣樓盤交納預(yù)約金，以求通過各項目在今年中旬的開盤銷售盛宴

中獵取性價比最為理想的置業(yè)目H勺，并且較多樓盤H勺營銷團(tuán)體在現(xiàn)場執(zhí)行及理念引導(dǎo)過程略欠穿透力度及系統(tǒng)性，

樓盤包裝未能真正將各項賣點形成條理性較強(qiáng)H勺整合推廣；因此，在即將到來的老式房地產(chǎn)旺銷季干中，防城港的

樓市將會展現(xiàn)一出大魚吃小魚，強(qiáng)魚吃弱魚，快魚吃慢魚的景象：可以預(yù)見，擁有一支高執(zhí)行力H勺專業(yè)營銷團(tuán)體不

僅對該樓盤H勺銷售業(yè)績起到充足保障作用，同步聯(lián)袂各方面資源共同協(xié)作，亦有也許能為樓盤銷售得到利潤最大化。

四、T（威脅）

1、眾多房地產(chǎn)企業(yè)搶攤防城港市場

防城港近兩年受國家開發(fā)大西南的宏觀政策影響，其地區(qū)經(jīng)濟(jì)得到/長足發(fā)展，同步引進(jìn)了如武鋼柳鋼（集團(tuán)）、

核電站等國家特大大型支柱產(chǎn)業(yè)，地區(qū)蘊藏口勺各類商機(jī)，為眾多外來投資者提供了廣泛口勺想象空間，各路熱錢紛紛

準(zhǔn)備流向防城港這個百廢待興日勺都市，而現(xiàn)階段當(dāng)?shù)氐南M力及市場容量卻未能及時跟上資金注入的速度，以及政

府部門對于地區(qū)發(fā)展重心加緊了調(diào)控力度，因此，可以預(yù)測各樓盤短期內(nèi)會形成競爭趨向白日化。

2、前衛(wèi)消費與成熟配套消費競爭日趨劇烈

目前防城港市各在建在售樓盤所處區(qū)域中，以桃花灣廣場集中度較高，市舊城區(qū)內(nèi)也有部分樓盤處在預(yù)約小訂

階段，估計在今年中旬各樓盤將紛紛獲得預(yù)售許可證搶占市場份額，時于部分并不過多追求生活品質(zhì)的客戶群形成

很好的利好刺激，且該部分樓盤H勺樓宇建筑風(fēng)格有較大體量為多層住宅，更能針對某些收入中等偏低H勺客戶群體，

相對本項目所在的經(jīng)濟(jì)新區(qū)其建筑風(fēng)格多為小高層或高層商住物業(yè)，兩者區(qū)域性質(zhì)進(jìn)行多層次比較分析，本樓盤的

潛在目的客戶群將有一定份額被靠近都市老式商業(yè)中心的樓盤消耗。

第四章客戶群體需求分析

第?節(jié)主導(dǎo)客戶群H勺定位分析

一、客戶類別細(xì)分

1、客戶職業(yè)特性,----、

目的客戶群職

JJI?個*J

I..

政府公務(wù)員外來投資企業(yè)白領(lǐng)或事業(yè)單位

2、家庭構(gòu)成

結(jié)合本樓盤的各項特性，以及根據(jù)對本區(qū)域其他有關(guān)競爭樓盤的市場調(diào)研分析，預(yù)測本樓盤的目H勺客戶群以獨

身家庭或兩口之家為購房主力軍，三口以上H勺家庭亦是本樓盤所要挖掘的中堅力量，因此，應(yīng)考慮各類客戶的不一

樣需求，有針對性按比例地設(shè)計多種戶型，考慮房屋面積大小。

二、主導(dǎo)客戶群年齡定位

通過對本項目直接競爭樓盤的摸底，結(jié)合現(xiàn)階段防城港市各類收入人群的抽樣調(diào)研，擬初步分析得出上述數(shù)據(jù),

反應(yīng)本樓盤的主力消費年齡層應(yīng)是在30-50歲幅度區(qū)間，而20-30歲日勺年齡層次部分受其良好的工作環(huán)境影響也具

有對應(yīng)的投資置業(yè)能力。

第二節(jié)主導(dǎo)客戶群購房動機(jī)分析

一、購房時間、動機(jī)及關(guān)注原因

1、購房時間

通過對各樓盤到訪的客戶進(jìn)行抽樣調(diào)查，較多客戶對目前防城港市未來近幾年整體走勢持中等偏好態(tài)度，同步

伴隨房改的深入，大部分居民已接受購置商品房的觀念，有足夠經(jīng)濟(jì)能力，且關(guān)注防城港各階段動態(tài)的居民已計劃

在近期內(nèi)買房。

2、購房日的

防城港市受外來大量資金注入及國家利好政策刺激，現(xiàn)階段較多客戶對于房產(chǎn)投資目的重要由二次置業(yè)、投資、

改善居住環(huán)境等原因構(gòu)成，其中投資原因所占比例較為偏高。

3、主導(dǎo)客戶群購房偏好

通過對既有在建在售樓盤進(jìn)行前期市場調(diào)研數(shù)據(jù)得知，二次置業(yè)或改善居住環(huán)境的主導(dǎo)客戶群偏好戶型面枳幅

度在120740門左右，投資型主導(dǎo)客尸群偏好戶型面積幅度在80~90m'、100~110門左右，而總體來看，三房的尸

型更能迎合現(xiàn)階段消費者的需求。

第三節(jié)主導(dǎo)客戶群對價格H勺承受能力分析

一、單位價格需求

通過與政府房產(chǎn)管理有關(guān)部門，以及對在建在售樓盤的樓盤進(jìn)行倜研過程中發(fā)現(xiàn)，防城港市商品房銷售價格在

過去一年中，其價格由局限性2023元/nf節(jié)節(jié)攀升至目前部分樓盤亮相表價到達(dá)近3900元/nf,而作為各樓盤價格

紛紛上漲H勺最重要原因就是防城港市成功引入了武鋼柳鋼集團(tuán)港口舶位及核電站口勺投資建設(shè)，有效推進(jìn)了防城港市

的經(jīng)濟(jì)發(fā)生實質(zhì)性的I飛速增長，雖各樓盤價格漲勢迅猛，但其銷售狀況卻受影響程度不大，因此目前均價在

2500-3000元/而仍能符合客戶的經(jīng)濟(jì)接受能力。

二、首付承受能力

目前防城港市購房者的觀點與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大變化，伴的人們生活水平和質(zhì)量的不停提高，人們

對住宅的規(guī)定也越來越高，住房已經(jīng)成為一種商品，人們購房不僅是滿足居住的需求，而更多的是同步滿足生活各

個方面的需求，結(jié)合現(xiàn)階段各戶型面積銷售狀況進(jìn)行對比，購房者H勺首付能力9萬73萬這個幅度應(yīng)是占較大比例,

部分初期創(chuàng)業(yè)且有購房強(qiáng)烈需求口勺客戶其首付能力約為4萬~6萬左右。

第五章項目定位分析

笫一節(jié)影響項目定位的原囚

一、土地價值分析

1、項目地塊規(guī)則

2、利于充足運用

3、易于規(guī)劃與設(shè)計

二、需求分析

1、總需求較樂觀

2、高品質(zhì)住宅需求大

3、需求面積靈活

三、供應(yīng)與競爭態(tài)勢

1、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量較大

2、土地儲備及開發(fā)潛力

3、入市時機(jī)較為關(guān)健

第二節(jié)項目案名提議

案名提議：濱海名流苑

第三節(jié)項目形象定位

一、項日形象定位

主標(biāo)：防城港市海濱名流生活范本

宣傳口號：名流匯萃，海派生活

二、形象定位論述

人類對于大海自古有著濃郁的情結(jié)，本項目依托其得天獨厚口勺地理位置與大海咫尺相隔，憑窗遠(yuǎn)眺無限海景盡

收眼底，為各界成功人士提供了優(yōu)雅悠閑的理想居所，同步周圍交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)暢通，緊鄰目前防城港市唯好J五星

級酒店，西近新建設(shè)落成的防城港市政府，不用驅(qū)車，閑庭信步亦可實現(xiàn)觀海、工作種種需求，正是令眾多社會名

流港首以盼許久叼良居美宅，成為詮釋人與大海友好相處之下的具有現(xiàn)代時尚休閑居住氣氛的小區(qū)。

開發(fā)一種具有高規(guī)劃設(shè)計品質(zhì)，應(yīng)體現(xiàn)其現(xiàn)代、友好、大氣、自然H勺開發(fā)理念，追求街景交融、大海自然主題

和現(xiàn)代時尚風(fēng)格，同步使其面向防城港市中高檔消費群體，適應(yīng)人們多樣化消費習(xí)慣。

第四節(jié)項目產(chǎn)品定位

通過對目前防城港市各樓盤以及國家對本市宏觀政策綜合分析，本案擬提出如下提議：

1、本項目日勺開發(fā)以適量的高層商住樓與中低高度日勺小高層住宅樓相給合。

2、小區(qū)內(nèi)營造一定的景觀環(huán)境。

3、運用底層商業(yè)或商務(wù)用房充足發(fā)揮地塊東、西兩側(cè)臨街優(yōu)勢。

4、借助行政中心區(qū)的區(qū)位利好優(yōu)勢使本樓盤有機(jī)隔合CBD和行政兩大營銷概念。

第五節(jié)項目目W、J客戶定位

1>

投資型買家初次置業(yè)的白中、小型企業(yè)

__________________7\F=17

注：本案認(rèn)為項目在推廣入市過程中，應(yīng)明確賦予產(chǎn)品一種包裝理念，但這一包裝理念應(yīng)是在產(chǎn)品已具有鮮明特點

之后，才能在項目一系列競爭點的基礎(chǔ)上，通過富有創(chuàng)意概念進(jìn)行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品之前，亳無理由且

無產(chǎn)品支撐口勺空談。這一點如有機(jī)會，金滿盈企業(yè)將會在此后一種階段協(xié)同開發(fā)商及廣告企業(yè)共同完畢。

第六章產(chǎn)品功能定位

第一節(jié)整體規(guī)劃提議

1、本項目作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)小區(qū)出類拔萃的形象。

2、盡量地運用土地，力爭經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。

3、配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購置者使用。

4、采用大尺度H勺手法處理，追