物業(yè)管理安全隱患排查規(guī)范為提升物業(yè)管理區(qū)域安全治理水平，防范安全事故發(fā)生，保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全與公共設(shè)施穩(wěn)定運行，結(jié)合《物業(yè)管理條例》《消防安全責任制實施辦法》等法規(guī)要求及行業(yè)實踐經(jīng)驗，制定本安全隱患排查規(guī)范，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)者提供實操指引。一、排查工作基礎(chǔ)要求（一）適用范圍本規(guī)范適用于住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、寫字樓等物業(yè)管理區(qū)域，涵蓋公共區(qū)域、設(shè)施設(shè)備、消防系統(tǒng)、裝修管理等安全隱患的排查與治理工作。（二）排查原則1.全周期覆蓋：隱患排查貫穿物業(yè)項目運維全流程，包含日常巡查、專項整治、應(yīng)急響應(yīng)等階段，確保隱患“早發(fā)現(xiàn)、早處置”。2.多維度聯(lián)動：整合物業(yè)管理人員、專業(yè)維保單位、業(yè)主委員會（或業(yè)主代表）等力量，構(gòu)建“專業(yè)+群眾”的隱患排查網(wǎng)絡(luò)。3.閉環(huán)管理：隱患從識別、報告、整改到復(fù)查驗收，實行全過程記錄與跟蹤，杜絕“查而不改、改而無效”。二、排查范圍與重點內(nèi)容（一）公共區(qū)域安全隱患通行空間：疏散通道是否暢通（有無雜物堆積、違規(guī)停放車輛），樓梯間、走廊照明是否完好，防滑地磚/臺階是否破損，安全出口、疏散指示標識是否清晰。公共設(shè)施：兒童游樂設(shè)施（螺絲松動、部件磨損）、健身器材（焊縫開裂、防護墊缺失）、井蓋（沉降、缺失）、圍墻（傾斜、開裂）等是否存在安全風險。環(huán)境衛(wèi)生：垃圾站（房）是否滋生蚊蟲、散發(fā)異味，化糞池是否定期清掏（防止沼氣積聚、管道堵塞）。（二）消防系統(tǒng)隱患設(shè)施設(shè)備：消火栓（水壓是否達標、配件是否齊全）、噴淋系統(tǒng)（管道銹蝕、噴頭堵塞）、火災(zāi)報警控制器（故障報警、誤報）、滅火器（壓力不足、超期未檢）、防排煙系統(tǒng)（風機故障、風口堵塞）。消防通道：消防車道是否被占用（違規(guī)停車、堆放雜物），防火門是否常閉（閉門器失效、門體變形），地下室/樓層消防分區(qū)是否被違規(guī)打通。（三）設(shè)施設(shè)備安全電梯系統(tǒng)：限速器、安全鉗是否定期校驗，鋼絲繩磨損是否超標，轎廂應(yīng)急照明/通話裝置是否正常，底坑積水（排查排水泵）、導(dǎo)軌油污（影響運行平穩(wěn)性）。配電系統(tǒng)：配電箱（柜）是否積塵、線路老化，開關(guān)過載保護是否有效，地下室/樓道配電箱是否存在私拉亂接，防雷接地裝置是否檢測合格。給排水系統(tǒng)：二次供水水箱是否定期清洗（防止水質(zhì)污染），管道是否滲漏（尤其是地下室、電梯井周邊），污水泵運行是否正常（雨季防汛重點）。（四）地下空間與防汛隱患地下室：防汛擋水板是否完好（尺寸適配、密封膠條無老化），排水泵功率是否匹配（雨季前測試啟停功能），通風系統(tǒng)是否正常（防止霉變、有害氣體積聚）。屋面/露臺：排水溝是否堵塞（落葉、雜物堆積），防水層是否滲漏（觀察天花板有無水漬），避雷帶連接是否牢固。（五）裝修管理隱患違規(guī)施工：裝修現(xiàn)場是否拆除承重墻（通過圖紙核對、現(xiàn)場勘查），是否違規(guī)改造消防設(shè)施（封堵噴淋、拆除煙感），裝修垃圾是否違規(guī)堆放（占用通道、引發(fā)火災(zāi)）。用電安全：裝修臨時線路是否穿管保護，電箱是否配備漏電保護器，動火作業(yè)是否辦理審批（尤其商業(yè)區(qū)域）。三、排查實施流程（一）日常巡查機制頻次要求：公共區(qū)域每日至少1次巡查，電梯、配電房等重點設(shè)施設(shè)備每日巡查（記錄運行參數(shù)），消防設(shè)施每周抽查（消火栓、滅火器每月全覆蓋檢查）。記錄規(guī)范：巡查人員使用《安全隱患排查表》（附隱患照片、位置描述），發(fā)現(xiàn)隱患立即標注“待整改”狀態(tài)，同步錄入物業(yè)管理系統(tǒng)（或紙質(zhì)臺賬）。（二）專項排查組織周期安排：每季度開展1次設(shè)施設(shè)備專項排查（聯(lián)合維保單位），每年雨季前（4-5月）開展防汛專項排查，節(jié)假日前（如春節(jié)、國慶）開展消防與治安專項排查。排查重點：專項排查需針對季節(jié)特點（如冬季防凍、夏季防雷）、設(shè)備生命周期（如電梯年檢前預(yù)檢）制定專項方案，明確排查小組（含物業(yè)工程師、第三方專家）。（三）隱患識別與報告識別標準：參照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》等國家標準，結(jié)合項目實際（如老舊小區(qū)管道老化標準）。報告流程：一般隱患由巡查人員當日上報項目經(jīng)理，重大隱患（如電梯鋼絲繩斷絲超標、消防水泵故障）立即上報并啟動應(yīng)急處置（如暫停電梯使用、啟用備用消防泵）。四、隱患整改與復(fù)查（一）隱患分級處置一般隱患：由物業(yè)工程部或外包單位7個工作日內(nèi)整改（如更換破損地磚、修復(fù)照明），整改后填寫《隱患整改單》并附前后對比照片。重大隱患：成立專項整改小組，明確整改責任人、資金來源（動用維修資金或物業(yè)專項經(jīng)費），整改時限不超過30日（特殊情況需公示說明）。（二）整改責任劃分物業(yè)責任：公共區(qū)域設(shè)施、共用設(shè)備（電梯、配電）的維護整改，需確保整改方案符合規(guī)范（如電梯整改需有維保單位方案）。業(yè)主責任：業(yè)主專有區(qū)域內(nèi)的隱患（如室內(nèi)燃氣泄漏、違規(guī)裝修），物業(yè)需書面通知業(yè)主限期整改，拒不整改的上報屬地住建、消防部門。維保單位責任：電梯、消防設(shè)施等專業(yè)設(shè)備，維保單位需按合同約定提供整改技術(shù)支持（如免費更換小部件、協(xié)助制定大修方案）。（三）復(fù)查驗證機制整改完成后，由項目經(jīng)理（或第三方）現(xiàn)場復(fù)查，對照《隱患排查表》驗證整改效果。重大隱患需邀請行業(yè)專家或主管部門驗收，復(fù)查通過后標注“已閉環(huán)”，未通過的重新整改并追溯責任。五、保障與監(jiān)督機制（一）人員能力保障培訓(xùn)體系：每半年組織1次安全排查培訓(xùn)，內(nèi)容涵蓋《安全生產(chǎn)法》《物業(yè)管理安全操作規(guī)范》、隱患識別技巧（如如何判斷消防水壓不足）。持證上崗：電梯安全管理員、消防設(shè)施操作員需持對應(yīng)證書上崗，每年參加繼續(xù)教育。（二）技術(shù)支撐手段信息化管理：引入“智慧物業(yè)”系統(tǒng)，通過傳感器（如電梯振動監(jiān)測、消防水壓監(jiān)測）實時預(yù)警隱患，建立隱患數(shù)據(jù)庫（按區(qū)域、類型統(tǒng)計分析）。第三方評估：每年委托第三方機構(gòu)對消防、電梯系統(tǒng)開展安全評估，出具《安全評估報告》并作為整改依據(jù)。（三）應(yīng)急聯(lián)動機制預(yù)案演練：每半年開展1次消防、防汛應(yīng)急演練，模擬隱患升級為事故的處置流程（如電梯困人救援、地下室積水抽排）。政企聯(lián)動：與屬地街道、消防中隊、供電公司建立聯(lián)動機制，突發(fā)隱患（如大面積停電、火災(zāi)）時快速響應(yīng)。（四）考核與問責內(nèi)部考核：將隱患排查整改納入員工績效考核（如巡查覆蓋率、整改完成率），未按要求排查導(dǎo)致事故的，扣減績效并調(diào)崗。