中國房地產(chǎn)市場發(fā)展關鍵詞：中國、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)發(fā)展、房地產(chǎn)政策引言改革開放40年，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮完全取決于金融政策的創(chuàng)新，我們運用了政府網(wǎng)、EPS數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)計局以及多種數(shù)據(jù)庫等多種形式獲取與中國房地產(chǎn)市場發(fā)展有關的內(nèi)容。通過房地產(chǎn)發(fā)展歷史，與政策相關聯(lián)，結合財經(jīng)類知識，對數(shù)據(jù)進行檢索、分析以及結論與啟示。分析檢索分析主題分析經(jīng)小組討論分析，我們初步判定選題涉及的學科包括金融、經(jīng)濟和房金，并確定關鍵詞為：中國（China）、房地產(chǎn)市場（RealEstateMarket）、房地產(chǎn)發(fā)展（RealEstateDevelopment）、房地產(chǎn)政策（RealEstateMarket）四個。并且通過搜索引擎以及知網(wǎng)知識元檢索分別對“房地產(chǎn)”進行概念簡析。根據(jù)《現(xiàn)代經(jīng)濟詞典》定義，房地產(chǎn)是從物質(zhì)形態(tài)上講,土地與地上定著物的總稱，具有空間位置固定、資源稀缺、使用價值持久性等特點。時間跨度分析根據(jù)搜索引擎，我們大致了解了房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，包括1978～1997年為中國房地產(chǎn)市場啟蒙時期；1998～2002年為房地產(chǎn)市場試運行時期；2003～2008年為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展與增長時期；2009年至今是中國房地產(chǎn)市場空前繁榮時期?？紤]到實際情況，我們選取了2003年以后房地產(chǎn)市場進行分析。檢索過程信息源的使用相關網(wǎng)站：中國政府網(wǎng)、中國房地產(chǎn)協(xié)會官網(wǎng)、中華人民共和國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)庫：中國知網(wǎng)、EPS數(shù)據(jù)庫、EBSCO數(shù)據(jù)庫、中國社會科學引文索引檢索策略一——房地產(chǎn)政策（1）檢索思路首先，對關鍵詞“房地產(chǎn)政策”拓展查找，我們使用了中國政府網(wǎng)，中國房地產(chǎn)協(xié)會官網(wǎng)，了解政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控干預手段，獲取相關政策。（2）檢索過程a.中國政府網(wǎng)檢索表達式：TI=房地產(chǎn)時間：2010-01-01–2019-12-20檢索結果及評價：經(jīng)檢索，我們可以得到中央有關文件14項，國務院有關文件158項。內(nèi)容的時間跨度將近10年，正好符合我們選擇的時間跨度。b．中國房地產(chǎn)協(xié)會官網(wǎng)檢索過程：在主頁上，新聞資訊選項中，搜索房地產(chǎn)市場檢索結果及評價：檢索得到了一些權威性人員的發(fā)言以及不同地區(qū)房地產(chǎn)政策變化等多項數(shù)據(jù)內(nèi)容。對我們更全面的了解到房地產(chǎn)相關政策。檢索策略二——相關數(shù)據(jù)（1）檢索思路：為了更好的了解近幾年房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)，通過中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)以及EPS數(shù)據(jù)庫中的子庫中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫進行檢索。a.中華人民共和國統(tǒng)計局網(wǎng)檢索來源：在搜索引擎搜索“房地產(chǎn)”釋義時，根據(jù)引用文獻，查詢到統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)表的《2019年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售》數(shù)據(jù)。檢索結果：該數(shù)據(jù)包括房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況，在2019年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1—5月份回落0.3個百分點。而商品房銷售和待售情況，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點[1]。結果評價：本數(shù)據(jù)能讓我們更好的以數(shù)據(jù)化的方式了解到房地產(chǎn)市場，且數(shù)據(jù)來源于權威網(wǎng)站，可引用性較強。b．EPS的中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫檢索表達式：指標選擇：商品房銷售價格，地區(qū)選擇：全國，時間選擇：2003-2017檢索結果：利用表格，將一些關于商品房銷售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為可視化的圖表數(shù)據(jù)。將指標更改為：商品房銷售額，可得檢索策略三——文獻搜索（1）檢索思路：為了獲取更加專業(yè)，更加具有權威性的信息，我們運用了中國知網(wǎng)、中國社會科學引文索引、EBSCO數(shù)據(jù)庫進行查找。文獻—高級檢索（2）檢索過程：a.中國知網(wǎng)運用了主題檢索，高級檢索兩種方式方式。在主題檢索上搜索“中國房地產(chǎn)市場發(fā)展”。檢索結果：采用相關度降序排列，發(fā)現(xiàn)檢索出來的但是與所要查找的問題相關性不夠，調(diào)整了搜索策略。調(diào)整檢索方案：在檢索詞“中國房地產(chǎn)市場發(fā)展”的基礎上又選中了“中國經(jīng)濟”、“中國房地產(chǎn)市場發(fā)展”關鍵詞，最后檢索出了5條結果。檢索結果文獻分析：其中找到的“中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢”文章，與主題較為貼合，來自新疆社會經(jīng)濟期刊，下載量可觀，有一定的權威性。在高級檢索上，將“房地產(chǎn)政策”與“市場發(fā)展”進行交集檢索，年份選取了2010年至2019年近十年的情況，在分組預覽中選擇了“房地產(chǎn)市場”主題。調(diào)整檢索方案：較上次進行了優(yōu)化，去掉了“中國”關鍵字，檢索出了較多關于“我國”等關鍵字的文獻，擴大了來源。檢索結果：共檢索到相關文獻111篇數(shù)量充足，文獻來源可靠，大多為近五年內(nèi)文獻具有良好的時效性，被引用量和下載量均較高具有較高的權威性。b.中國社會科學引文索引檢索表達式:SU=房地產(chǎn)市場andKY=發(fā)展調(diào)整檢索方案:通過上一輪檢索，我們發(fā)現(xiàn)檢索得到的結果數(shù)量較少，故更改檢索條件如下：SU=房地產(chǎn)KY=發(fā)展檢索結果如下：搜索到共19篇期刊，且具有較大權威性。c.EBSCO，美國經(jīng)濟學會經(jīng)濟學全文數(shù)據(jù)庫檢索表達式：TI=realestatemarketandky=china結論與啟示改革開放40年，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮完全取決于金融政策的創(chuàng)新，取決于住房按揭貸款的市場準入標準、優(yōu)惠條件及整個信貸利率水平。央行不斷降低住房按揭貸款市場準入條件，不斷降低貸款利率，不斷擴大享受按揭貸款優(yōu)惠條件的范圍，這不僅降低了居民購買住房的成本，刺激更多的居民涌入房地產(chǎn)市場，而且不斷強化房地產(chǎn)市場價格上漲預期，從而導致國內(nèi)房地產(chǎn)市場高度繁榮及風險劇增這種兩難困境?？梢哉f，這也是當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及面臨的問題。一、2003-2009各地炒房團的興起推動房地產(chǎn)發(fā)展從2003年開始，各地掀起了居民利用住房按揭貸款進行住房市場投資炒作的高潮。在此期間，不僅溫州炒房團遍布全國，上海、深圳等地炒房之風亦四起。2003～2008年，人民幣貸款增加19萬億元；商品房的銷售額達到11.17萬億元。2008年新增房地產(chǎn)貸款僅為1100億元，到2009年則迅速地增加到23778億元，房地產(chǎn)貸款占整個貸款的比重也上升到24.69%。由于大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的銷售面積及銷售金額也出現(xiàn)快速飚升。二、2009-2015貨幣政策寬松促使房地產(chǎn)市場快速增長2009年住房銷售面積達到9.5億平方米，住房銷售金額達到了4.4萬億元。因為央行貨幣政策的過度寬松，從2009年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入了一個快速增長及高度繁榮時期。2009～2015年，房地產(chǎn)銷售面積達到了近80億平方米（如果每套住房以90平方米計算，這個時期生產(chǎn)的住房達9000萬套），住房銷售金額達40萬億元以上。而這成了全面拉動中國經(jīng)濟增長的主要動力。四、2015-2018基準利率下調(diào)引發(fā)房地產(chǎn)高度繁榮與投機熱潮2015年，銀行一年期貸款基準利下調(diào)，央行與銀監(jiān)會頒布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，掀起了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的高度繁榮熱潮與投機炒作熱潮。2016年銀行貸款達到12.44萬億元，住房銷售金額達11.76萬億元，住房銷售面積達到15.73億平方米，三者分別比2015年增長了10.3%、34.7%、22.4%，都創(chuàng)歷史最高水平。到了2017年和2018年這幾個數(shù)據(jù)還在高水平上繼續(xù)創(chuàng)歷史記錄。五、2018年起政府重新定位房地產(chǎn)市場，有望實現(xiàn)全國樓市總體穩(wěn)定“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，既強調(diào)了住房的經(jīng)濟屬性，也堅持了住房的政治屬性和社會屬性。在這個基本原則上來確立中國房地產(chǎn)市場發(fā)展所需要的基礎性制度，并對房地產(chǎn)發(fā)展模式、土地制度、信貸制度、稅收制度、住房保障制度、住房租賃制度等法律及政策做出新的制度安排。這是確定中國房地產(chǎn)市場長效機制的基礎，也是中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展方向。十九大報告強調(diào)對房地產(chǎn)市場的重新定位，就是要對中國房地產(chǎn)市場撥亂反正，讓中國的房地產(chǎn)市場回歸到它的基本消費功能，回歸到它的本原，而不是再讓其成為賺錢的工具；就是要讓中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，讓中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。參考文獻[1]中華人民共和國國家統(tǒng)計局.2019年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況/tjsj/zxfb/201907/t20190715_1676024.html[2]中國房地產(chǎn)協(xié)會官網(wǎng)（/zt/2019zfjb3/index.html）[3]王俊玲.房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變[N].人民日報海外版.2018-05-22.[4]易憲容.改革開放以來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的金融分析[J].人民論壇·學術前沿,2018(18):102-11