2025年土地估價師考試試卷：土地估價實務(wù)考試重點專項訓(xùn)練考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（下列選項中，只有一項符合題意，請將正確選項的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題1分，共20分）1.土地估價實務(wù)工作中，確定估價對象最關(guān)鍵的一步是（）。A.明確估價目的B.確定估價時點C.選擇估價方法D.搜集估價所需資料2.下列不屬于土地盡職調(diào)查核心內(nèi)容的是（）。A.土地權(quán)屬狀況核查B.土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃符合性審查C.土地市場交易活躍度分析D.相關(guān)法律法規(guī)限制條件了解3.某宗住宅用地，周邊近期無新增住宅項目，但交通條件有所改善。根據(jù)市場比較法，應(yīng)重點考慮比較案例的（）。A.土地用途是否一致B.距離相似商業(yè)中心的遠(yuǎn)近C.容積率是否相近D.建筑年代是否相同4.收益法適用于評估下列哪種類型土地的價值？（）A.具有強烈外部效應(yīng)的純工業(yè)用地B.無穩(wěn)定收益的公益性用地C.出租的商辦用地D.遠(yuǎn)期才有收益的待開發(fā)土地5.剩余法估價的計算核心是確定（）。A.土地增值率B.開發(fā)成本C.未來的開發(fā)完成價值D.最佳開發(fā)利用方式6.在評估一宗劃撥建設(shè)用地使用權(quán)價值時，若需采用市場比較法，應(yīng)選擇的比較案例通常是（）。A.同一區(qū)域內(nèi)的出讓經(jīng)營性用地B.同一區(qū)域內(nèi)的劃撥經(jīng)營性用地C.國有建設(shè)用地租賃案例D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地案例7.影響土地價值的地域因素中，屬于一般因素的是（）。A.城市功能分區(qū)規(guī)劃B.土地利用政策限制C.交通通達(dá)度D.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平8.下列關(guān)于土地增值率表述錯誤的是（）。A.是項目開發(fā)總成本和總利潤的重要組成部分B.通常根據(jù)類似項目市場數(shù)據(jù)或經(jīng)驗估算C.在收益法中直接作為計算年總收益的乘數(shù)D.其合理性應(yīng)通過市場驗證和經(jīng)驗判斷9.根據(jù)我國現(xiàn)行政策，土地使用權(quán)出讓價格通常采用的評估方法是（）。A.市場比較法B.收益法C.剩余法D.成本法10.土地估價報告中，對估價假設(shè)和限制條件的說明主要目的是（）。A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)性B.明確估價結(jié)果的有效性范圍C.減少估價機構(gòu)的責(zé)任D.增加報告的厚度11.評估某企業(yè)廠房的殘余價值時，應(yīng)重點考慮（）。A.土地市場價格B.廠房建成年代和結(jié)構(gòu)狀況C.土地用途轉(zhuǎn)換可能性D.企業(yè)未來經(jīng)營收益12.在進行地價影響因素分析時，對宗地周邊環(huán)境質(zhì)量（如污染、噪音）的分析屬于（）。A.宏觀因素分析B.區(qū)域因素分析C.個別因素分析D.政策因素分析13.采用市場比較法評估土地價值時，交易日期修正主要考慮的是（）對地價的影響。A.宏觀經(jīng)濟形勢變化B.土地利用政策調(diào)整C.市場供求關(guān)系變動D.土地自身條件改變14.土地估價實務(wù)中，選取比較案例的數(shù)量一般不應(yīng)少于（）個。A.2個B.3個C.5個D.10個15.某宗土地用于商業(yè)開發(fā)，其最高最佳利用方式通常需要通過（）來確定。A.規(guī)劃許可B.市場調(diào)研與可行性分析C.歷史成本核算D.政府評估認(rèn)定16.土地估價參數(shù)體系中的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法，主要適用于（）。A.城市建成區(qū)土地估價B.城市新區(qū)土地估價C.農(nóng)用地估價D.集體建設(shè)用地估價17.下列不屬于土地估價結(jié)果確定方法的是（）。A.簡單算術(shù)平均法B.加權(quán)平均法C.市場法確定法D.參數(shù)分析法18.估價報告中，對土地權(quán)利狀況描述不準(zhǔn)確可能導(dǎo)致的后果是（）。A.估價結(jié)果偏高B.估價結(jié)果偏低C.估價報告被標(biāo)注為有重大瑕疵D.不影響估價結(jié)果的有效性19.收益法中，對于沒有租賃數(shù)據(jù)但可以參考類似物業(yè)租金水平的物業(yè)，其租金收入的確定通常采用（）。A.市場比較法修正B.類似案例租金統(tǒng)計平均C.政府指導(dǎo)租金D.評估師經(jīng)驗判斷20.土地估價師在參與重大項目談判時，其專業(yè)意見主要體現(xiàn)在（）。A.對土地價值高低的判斷B.對土地權(quán)利風(fēng)險的提示C.對土地最佳利用方向的建議D.以上都是二、多項選擇題（下列選項中，至少有兩項符合題意，請將正確選項的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題2分，共20分）21.土地盡職調(diào)查的主要內(nèi)容通常包括（）。A.土地權(quán)利狀況核查B.土地利用現(xiàn)狀及規(guī)劃符合性C.周邊環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施條件D.相關(guān)法律法規(guī)限制條件（如規(guī)劃調(diào)整、拆遷可能性等）E.土地市場交易信息收集22.市場比較法中的交易情況修正需要考慮的因素有（）。A.交易目的B.交易方式（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌）C.交易稅費負(fù)擔(dān)方式D.付款方式E.比較案例與估價對象區(qū)位條件的差異23.收益法中，估算未來收益可以采用的方法有（）。A.收支法（適用于有穩(wěn)定經(jīng)營數(shù)據(jù)的物業(yè)）B.市場租金法（適用于出租物業(yè)）C.最高最佳使用下的潛在收益預(yù)測D.成本法倒推E.政府公布的平均租金水平24.影響土地價值的個別因素通常包括（）。A.宗地位置B.土地形狀與面積C.容積率與建筑密度D.土地利用現(xiàn)狀E.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平25.土地估價報告中，應(yīng)包含的主要內(nèi)容有（）。A.估價對象描述B.估價目的、依據(jù)、原則C.估價程序D.土地市場狀況分析E.各項估價方法的計算過程和結(jié)果26.剩余法估價的計算中，需要估算的主要參數(shù)包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售費用D.管理費用E.投資利息F.銷售稅金及附加27.導(dǎo)致地價發(fā)生區(qū)域差異的主要因素通常有（）。A.城市功能分區(qū)B.交通條件C.基礎(chǔ)設(shè)施完善程度D.宗地自身條件E.宏觀經(jīng)濟政策28.土地估價實務(wù)中，選取可比案例應(yīng)滿足的基本要求有（）。A.土地用途相同或相似B.交易類型一致C.交易日期相近D.區(qū)域條件相似E.宗地規(guī)模相當(dāng)29.在進行地價影響因素分析時，需要考慮的宏觀因素可能包括（）。A.國家及地方宏觀經(jīng)濟政策B.土地利用總體規(guī)劃C.城市發(fā)展規(guī)劃D.區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施投資E.土地供應(yīng)政策30.以下關(guān)于土地增值率表述正確的有（）。A.是開發(fā)商期望獲得的利潤率B.其高低與項目風(fēng)險和市場需求相關(guān)C.在成本法中是土地成本與開發(fā)成本之和的乘數(shù)D.在收益法中是年總收益的扣除項E.應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r和項目具體情況綜合確定三、判斷題（請判斷下列說法的正誤，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”。每題1分，共10分）31.土地估價必須由取得土地估價師資格證書的專業(yè)人士執(zhí)行。（）32.盡職調(diào)查只需要在土地交易前進行。（）33.市場比較法是評估土地價值最科學(xué)、最可靠的方法，無需其他方法佐證。（）34.收益法適用于評估任何有潛在收益的土地，包括農(nóng)用地。（）35.土地估價中的參數(shù)是指影響土地價值的具體因素，如容積率、土地形狀等。（）36.估價報告的撰寫應(yīng)客觀、公正，避免出現(xiàn)任何主觀臆斷。（）37.對于同一宗土地，采用不同估價方法得出的估價結(jié)果可能存在較大差異，這是正常現(xiàn)象。（）38.在評估劃撥建設(shè)用地使用權(quán)價值時，通常需要考慮土地出讓金或土地收益金。（）39.地價影響因素分析只需要在采用收益法時進行。（）40.土地估價師只需對估價結(jié)果的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，無需對估價假設(shè)和限制條件承擔(dān)責(zé)任。（）四、簡答題（請根據(jù)要求，回答下列問題。每題5分，共20分）41.簡述土地估價實務(wù)工作的主要流程及其各環(huán)節(jié)的核心任務(wù)。42.簡述市場比較法進行交易情況修正的主要內(nèi)容和目的。43.簡述收益法中確定還原利率的主要方法及其適用條件。44.簡述土地估價報告中應(yīng)重點闡述的估價假設(shè)和限制條件及其作用。五、計算題（請根據(jù)題目要求，列出計算過程，得出計算結(jié)果。每題10分，共20分）45.某宗住宅用地，面積為10000平方米，容積率為3。經(jīng)調(diào)查，周邊類似地塊近期成交價格如下：案例A：與估價對象距離500米，土地面積8000平方米，容積率3.0，成交價格8000元/平方米；案例B：與估價對象距離800米，土地面積6000平方米，容積率3.2，成交價格7500元/平方米；案例C：與估價對象距離300米，土地面積12000平方米，容積率2.8，成交價格9000元/平方米。假設(shè)交易情況、權(quán)利狀況、區(qū)域因素均相同，且案例B的容積率與估價對象較接近，請采用市場比較法估算該宗土地在估價時點的單價（元/平方米）。（提示：可采用簡單算術(shù)平均法或加權(quán)平均法，說明理由）46.某開發(fā)商擬開發(fā)一棟商住樓，取得一宗位于市中心的地塊，土地面積為2000平方米，計劃容積率為6。根據(jù)市場調(diào)查，該地塊開發(fā)完成后，住宅部分預(yù)計售價為20000元/平方米，可建建筑面積為15000平方米；商業(yè)部分預(yù)計售價為30000元/平方米，可建建筑面積為10000平方米。預(yù)計開發(fā)成本（不含土地成本）為3000元/平方米，銷售費用、管理費用、投資利息、銷售稅金及附加等占開發(fā)完成總價的30%。開發(fā)商期望獲得土地增值額與開發(fā)利潤之和（按開發(fā)完成總價的20%計算）。請采用剩余法估算該地塊在當(dāng)前狀態(tài)下的土地使用權(quán)價值。（提示：計算過程需清晰列出各項成本、費用、利潤、增值額及土地價值）---試卷答案一、單項選擇題1.A2.C3.C4.C5.C6.B7.D8.D9.A10.B11.B12.C13.C14.B15.B16.A17.C18.C19.A20.D二、多項選擇題21.A,B,C,D22.A,B,C,D23.A,B,C24.A,B,C,D,E25.A,B,C,D,E26.A,B,C,D,E,F27.A,B,C,E28.A,B,C,D,E29.A,B,C,D,E30.A,B,E三、判斷題31.√32.×33.×34.×35.×36.×37.√38.√39.×40.×四、簡答題41.土地估價實務(wù)工作的主要流程包括：明確估價目的、確定估價對象、確定估價時點與基準(zhǔn)日、搜集估價所需資料、實地查勘、選擇估價方法、計算土地價值、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告、審核與出具報告。各環(huán)節(jié)核心任務(wù)：明確目的確定對象是基礎(chǔ)；資料收集是依據(jù)；方法選擇是關(guān)鍵；實地查勘是保障；計算結(jié)果是核心；報告撰寫是體現(xiàn)；審核出具是責(zé)任。42.市場比較法進行交易情況修正主要內(nèi)容包括：交易目的是否正常（如買賣、贈與、抵押等）；交易方式是否公開、透明（如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌）；交易稅費負(fù)擔(dān)方式是否正常（如買賣雙方承擔(dān)比例）；付款方式是否影響價格（如分期付款、折扣等）。目的在于消除或修正比較案例成交價格中存在的系統(tǒng)性偏差，使其更接近正常市場價值。43.收益法中確定還原利率的主要方法有：安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（根據(jù)無風(fēng)險投資收益率加上風(fēng)險系數(shù)確定）；資本化率比較法（參考類似地塊的資本化率或安全利率加點確定）；投資回報率法（根據(jù)土地所有者或使用者綜合投資回報要求確定）。適用條件：需有穩(wěn)定可靠的收益預(yù)測數(shù)據(jù)；能確定合理的收益年限；市場上有可比的還原利率參考。44.土地估價報告中應(yīng)重點闡述的估價假設(shè)和限制條件包括：對估價對象權(quán)利狀況的假設(shè)（如權(quán)利清晰、無糾紛等）；對估價對象現(xiàn)狀利用的假設(shè)（如現(xiàn)狀利用是否合法、是否為最佳利用等）；對土地市場狀況的假設(shè)（如市場為公開、公平、有序等）；對未考慮因素的限制（如特定區(qū)域規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險、拆遷可能性等）。作用在于明確估價結(jié)果的有效性前提和范圍，提示使用者注意估價結(jié)論的限制，規(guī)避潛在風(fēng)險。五、計算題45.解析思路：首先判斷案例B與估價對象在容積率上最為接近，應(yīng)賦予最高權(quán)重。案例C距離較近但容積率差異大，案例A距離較遠(yuǎn)但容積率差異小。可采用加權(quán)平均法或簡單算術(shù)平均法進行修正和計算。方法一（加權(quán)平均法）：認(rèn)為案例B最相似，權(quán)重0.6；案例C權(quán)重0.3；案例A權(quán)重0.1。修正后單價=(8000*0.6+7500*0.7+9000*0.4)/(0.6+0.7+0.4)=8035元/平方米方法二（簡單算術(shù)平均法）：認(rèn)為三者距離相近，可賦予相同權(quán)重。修正后單價=(8000+7500+9000)/3=8167元/平方米答案：采用加權(quán)平均法結(jié)果為8035元/平方米