酒店與公寓合作經(jīng)營(yíng)合同范本解析一、合作背景與合同價(jià)值錨點(diǎn)酒店與公寓的合作經(jīng)營(yíng)，本質(zhì)是品牌賦能+空間運(yùn)營(yíng)的資源整合：酒店輸出標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系與客源網(wǎng)絡(luò)，公寓方提供合規(guī)物業(yè)與本地資源支持，通過“酒店式公寓”“服務(wù)公寓”等形態(tài)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值放大。一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮献骱贤仁菣?quán)利義務(wù)的“說明書”，更是風(fēng)險(xiǎn)防控的“防火墻”——它需平衡品牌方的管理權(quán)威性、物業(yè)方的收益穩(wěn)定性，同時(shí)為市場(chǎng)波動(dòng)預(yù)留彈性空間。二、核心條款的解構(gòu)與實(shí)務(wù)要點(diǎn)（一）合作主體與范圍：從“身份合規(guī)”到“邊界清晰”1.主體資質(zhì)錨定合同需明確合作雙方的法律身份：酒店方需具備品牌特許經(jīng)營(yíng)資質(zhì)（如連鎖酒店需提供商標(biāo)授權(quán)書、特許經(jīng)營(yíng)備案證明），公寓方需持有物業(yè)的合法產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)（需附產(chǎn)權(quán)證明、租賃合同復(fù)印件）。若涉及多方主體（如公寓方為業(yè)主委員會(huì)、酒店管理方為品牌母公司與子公司聯(lián)合運(yùn)營(yíng)），需在合同中明確“簽約主體”與“履約主體”的權(quán)責(zé)關(guān)系。2.合作范圍的三維界定空間范圍：需附《物業(yè)平面圖》，明確合作涉及的樓層、房間數(shù)、公共區(qū)域（如大堂、會(huì)議室、健身房）的使用權(quán)歸屬，避免后期因“公攤面積”“消防通道占用”產(chǎn)生糾紛。業(yè)務(wù)范圍：約定合作業(yè)態(tài)（如客房、餐飲、會(huì)議），若酒店方需拓展“長(zhǎng)租公寓”“民宿短租”等衍生業(yè)務(wù)，需單獨(dú)約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收益分配規(guī)則。期限與續(xù)約：合作期限通常為3-10年，需明確起算日（如“物業(yè)交付且酒店方完成籌備日”）與終止日。續(xù)約條款應(yīng)設(shè)置“業(yè)績(jī)觸發(fā)機(jī)制”：如“合作期內(nèi)年度平均出租率≥80%，公寓方應(yīng)在到期前6個(gè)月書面同意續(xù)約，新期限不超過原合同的50%”。（二）權(quán)利義務(wù)：從“單方賦能”到“雙向約束”酒店方的核心權(quán)責(zé)：管理權(quán)：有權(quán)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如客房清潔流程、員工著裝規(guī)范）、定價(jià)策略（動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)需提前15日通知公寓方）、營(yíng)銷方案（含OTA渠道投放、會(huì)員體系接入）。需注意：若涉及“房型改造”（如合并房間、增設(shè)套房），需取得公寓方書面同意（改造費(fèi)用可約定由酒店方承擔(dān)或從收益中抵扣）。義務(wù)錨點(diǎn)：需按約定向公寓方支付收益分成（或固定租金），提供運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)（如每季度組織公寓方員工參與服務(wù)禮儀培訓(xùn)），并對(duì)公寓方的合規(guī)性負(fù)責(zé)（如協(xié)助辦理特種行業(yè)許可證、消防驗(yàn)收）。公寓方的核心權(quán)責(zé)：物業(yè)保障權(quán)：有權(quán)要求酒店方維護(hù)物業(yè)結(jié)構(gòu)安全（如禁止破壞承重墻），并按約定支付租金/分成。需注意：若因政策調(diào)整（如“商改住”限制）導(dǎo)致物業(yè)無法經(jīng)營(yíng)，公寓方需承擔(dān)“協(xié)助變更用途”的義務(wù)（如辦理規(guī)劃調(diào)整手續(xù)），否則需賠償酒店方籌備損失。義務(wù)錨點(diǎn)：需保證物業(yè)無產(chǎn)權(quán)糾紛、無抵押查封，承擔(dān)基礎(chǔ)物業(yè)維護(hù)（如電梯維保、公共區(qū)域保潔），并配合酒店方的安全檢查（如每季度提供消防設(shè)施檢測(cè)報(bào)告）。（三）收益分配：從“模式選擇”到“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”主流分配模式解析：1.固定租金+超額分成公寓方每月收取固定租金（如“每月10萬元”），當(dāng)客房月營(yíng)收超過約定基數(shù)（如“50萬元”）時(shí)，超額部分按比例分成（如“30%歸酒店方”）。該模式適合物業(yè)方追求穩(wěn)定收益、酒店方有信心提升業(yè)績(jī)的場(chǎng)景，需明確“營(yíng)收基數(shù)”是否扣除稅費(fèi)、能耗成本。2.純分成模式按“營(yíng)收分成”（如“客房收入的40%歸酒店方”）或“利潤(rùn)分成”（如“扣除運(yùn)營(yíng)成本后利潤(rùn)的55%歸酒店方”）結(jié)算。需注意：“利潤(rùn)”的計(jì)算口徑需細(xì)化（如是否包含品牌管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用），建議約定“共管賬戶”——營(yíng)收資金先進(jìn)入雙方監(jiān)管的賬戶，扣除成本后再分配，避免單方挪用。3.保底+分成酒店方向公寓方承諾“年度最低收益”（如“年保底收益120萬元”），若實(shí)際收益低于保底額，酒店方補(bǔ)足差額；若超過，則超額部分按比例分成。該模式需防范“數(shù)據(jù)造假”風(fēng)險(xiǎn)，可約定“第三方審計(jì)”條款（如每年由雙方認(rèn)可的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)賬目）。（四）管理運(yùn)營(yíng)：從“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”到“風(fēng)險(xiǎn)隔離”1.運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的剛性約束服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：需引用酒店方的《服務(wù)手冊(cè)》（作為合同附件），明確客房清潔頻率（如“每日一次”）、客訴響應(yīng)時(shí)間（如“15分鐘內(nèi)回復(fù)，2小時(shí)內(nèi)解決”）。安全標(biāo)準(zhǔn)：約定消防、治安、衛(wèi)生的合規(guī)要求（如“每半年組織一次消防演練”），若因公寓方物業(yè)瑕疵（如電路老化）導(dǎo)致安全事故，公寓方需承擔(dān)主要責(zé)任。2.品牌使用的權(quán)責(zé)邊界酒店方需明確“品牌授權(quán)范圍”（如“僅限合作物業(yè)使用‘XX酒店’商標(biāo)，禁止用于周邊關(guān)聯(lián)物業(yè)”），公寓方需保證“品牌合規(guī)使用”（如不得擅自修改LOGO、不得在OTA平臺(tái)以“XX酒店”名義發(fā)布非合作房源）。若公寓方違規(guī)使用品牌，需按“品牌估值的20%”支付違約金（可參考同類品牌的授權(quán)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。（五）違約責(zé)任與解除：從“損失賠償”到“清算閉環(huán)”1.違約情形的梯度設(shè)計(jì)輕微違約：如延遲支付分成（違約金按“未付金額的日萬分之三”計(jì)算）、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)標(biāo)（需限期整改，逾期則扣減分成）。嚴(yán)重違約：如公寓方擅自抵押物業(yè)、酒店方挪用共管資金，守約方有權(quán)單方解除合同，并要求違約方賠償“直接損失+可得利益損失”（可得利益需以“近6個(gè)月平均利潤(rùn)”為計(jì)算依據(jù)）。2.解除后的清算機(jī)制合同解除后，需明確：未結(jié)款項(xiàng)的支付期限（如“15日內(nèi)完成結(jié)算”）；酒店方投入的裝修、設(shè)備的歸屬（如“可拆除的設(shè)備由酒店方取回，不可拆除的裝修歸公寓方所有，公寓方按折舊價(jià)補(bǔ)償”）；品牌授權(quán)的終止（如“解除后3日內(nèi)，公寓方需拆除所有品牌標(biāo)識(shí)，停止使用酒店方的管理系統(tǒng)”）。（六）爭(zhēng)議解決與特殊條款：從“風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判”到“彈性應(yīng)對(duì)”1.爭(zhēng)議解決的效率選擇建議優(yōu)先約定仲裁（如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”），因其一裁終局、保密性強(qiáng)；若選擇訴訟，需明確管轄法院（如“原告住所地法院”或“物業(yè)所在地法院”）。2.特殊條款的防御性設(shè)計(jì)保密條款：雙方需對(duì)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)（如會(huì)員信息、營(yíng)收?qǐng)?bào)表）、合作細(xì)節(jié)（如談判過程中的讓步條件）保密，期限至合同終止后3年。不可抗力條款：需明確“不可抗力”的范圍（如疫情、自然災(zāi)害、政策禁令），約定“不可抗力期間的租金/分成減免比例”（如“減免50%”），并要求雙方“及時(shí)通知、提供證明”。通知與送達(dá)：約定“有效送達(dá)地址”（如“以合同約定的郵箱、地址為準(zhǔn)，郵件簽收或快遞退回視為送達(dá)”），避免因“地址變更未通知”導(dǎo)致的糾紛。三、實(shí)務(wù)建議：從“合同簽訂”到“長(zhǎng)期履約”1.簽約前的盡職調(diào)查公寓方需核查酒店品牌的履約能力（如近3年的合作項(xiàng)目續(xù)約率、客訴處理記錄）；酒店方需核查物業(yè)的合規(guī)性（如產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否存在違建、是否通過消防驗(yàn)收）。2.條款談判的核心策略收益分配：爭(zhēng)取“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”（如“每2年根據(jù)CPI調(diào)整固定租金”“分成比例隨出租率提升階梯式上浮”）；違約責(zé)任：確?！皩?duì)等性”（如酒店方延遲支付分成的違約金，與公寓方阻礙運(yùn)營(yíng)的違約金標(biāo)準(zhǔn)一致）；退出機(jī)制：設(shè)置“業(yè)績(jī)對(duì)賭”（如“連續(xù)2年出租率＜60%，雙方均有權(quán)解除合同”），避免“無限期虧損”。3.履約中的風(fēng)險(xiǎn)管控建立“月度運(yùn)營(yíng)會(huì)議”機(jī)制，同步財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、客訴情況；每半年開展“合規(guī)審計(jì)”，核查物業(yè)維護(hù)、品牌使用、資金流向是否符合合同約定；留存“溝通記錄”（如郵件、會(huì)議紀(jì)要），作為爭(zhēng)議解決的證據(jù)。結(jié)語：合同是合作的“地基”，而非“枷鎖”一份優(yōu)質(zhì)的酒店與公寓合作經(jīng)營(yíng)合同，既要“劃清權(quán)責(zé)邊界”