(2025年)房地產(chǎn)登記員筆試試題及答案一、單項選擇題（共20題，每題1.5分，共30分。每題只有一個正確選項）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》，下列哪類不動產(chǎn)登記無需提供不動產(chǎn)權(quán)屬來源材料？A.國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記B.因繼承取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記C.預(yù)購商品房預(yù)告登記D.抵押權(quán)注銷登記2.某自然人申請辦理不動產(chǎn)更正登記，主張登記簿記載的權(quán)利主體錯誤。根據(jù)《民法典》，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求其提交的核心材料是？A.不動產(chǎn)測繪報告B.生效的法院判決書C.利害關(guān)系人書面同意D.原登記申請材料復(fù)印件3.甲公司將一宗工業(yè)用地抵押給銀行，辦理抵押登記時，登記簿“擔(dān)保范圍”欄應(yīng)如何填寫？A.按抵押合同約定的主債權(quán)金額填寫B(tài).按抵押物評估價值填寫C.按抵押合同約定的擔(dān)保范圍（包括主債權(quán)、利息、違約金等）填寫D.空白不填，以默認(rèn)涵蓋全部債權(quán)4.未成年人小明（8周歲）單獨(dú)繼承其祖父名下房產(chǎn)，申請轉(zhuǎn)移登記時，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求：A.小明本人簽署申請文件B.小明的監(jiān)護(hù)人代為申請，并提交監(jiān)護(hù)關(guān)系證明C.祖父的遺囑經(jīng)公證D.提供房產(chǎn)無查封、抵押的證明5.某小區(qū)業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房，已取得利害關(guān)系業(yè)主同意，申請變更登記時，登記機(jī)構(gòu)還需核驗：A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證B.消防驗收合格證明C.市場監(jiān)管部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意6.根據(jù)《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》，下列哪類主體可申請查詢他人不動產(chǎn)登記資料？A.律師持法院調(diào)查令B.債權(quán)人持借款合同C.房產(chǎn)中介持委托人授權(quán)書D.稅務(wù)機(jī)關(guān)持工作證件7.某宗土地存在查封登記，查封期限為2023年5月1日至2026年4月30日。2025年3月，查封機(jī)關(guān)未續(xù)封，該查封登記的效力應(yīng)：A.自動失效，登記機(jī)構(gòu)無需操作B.自動失效，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)注銷查封登記C.繼續(xù)有效至2026年4月30日D.效力待定，需查封機(jī)關(guān)書面確認(rèn)8.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起（）內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.180日9.集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，需提交的材料不包括：A.有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件B.不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表C.集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同D.村民會議同意的材料10.某不動產(chǎn)登記簿記載“權(quán)利性質(zhì)：出讓”“用途：住宅”，但實際房屋用途為“公寓”，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)：A.按登記簿記載為準(zhǔn)，無需更正B.依申請或依職權(quán)啟動更正登記C.要求申請人重新測繪D.告知申請人向規(guī)劃部門申請變更用途11.抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)，申請轉(zhuǎn)移登記時，登記機(jī)構(gòu)需核驗：A.抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面文件B.受讓人代為清償債務(wù)的證明C.轉(zhuǎn)讓合同中關(guān)于抵押權(quán)處理的約定D.抵押不動產(chǎn)的評估報告12.異議登記申請人在異議登記之日起（）內(nèi)未起訴，異議登記失效。A.10日B.15日C.30日D.60日13.某企業(yè)申請辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記，提交的主債權(quán)合同約定“借款期限2025年1月1日至2027年12月31日”，抵押合同約定“擔(dān)保期限至借款本息還清之日止”，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將“債務(wù)履行期限”登記為：A.2025年1月1日至2027年12月31日B.2025年1月1日至“借款本息還清之日”C.空白不填D.2025年1月1日至2032年12月31日（主債權(quán)期限+5年）14.因不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員過錯導(dǎo)致登記錯誤，造成權(quán)利人損害的，賠償責(zé)任應(yīng)由：A.工作人員個人承擔(dān)B.登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)，可向有故意或重大過失的工作人員追償C.登記機(jī)構(gòu)的上級主管部門承擔(dān)D.由保險機(jī)構(gòu)賠付15.某房產(chǎn)存在多個查封登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按（）順序記載查封信息。A.查封機(jī)關(guān)的級別高低B.查封裁定書的文號順序C.收到協(xié)助執(zhí)行通知書的先后D.查封標(biāo)的價值大小16.辦理預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時，若預(yù)告登記權(quán)利人已死亡，應(yīng)：A.由其繼承人申請，提交繼承公證書或生效法律文書B.需重新辦理預(yù)告登記C.直接注銷預(yù)告登記D.要求繼承人先辦理繼承權(quán)公證17.下列哪項不屬于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)？A.查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料B.就有關(guān)登記事項詢問申請人C.對不動產(chǎn)進(jìn)行評估D.如實、及時登記有關(guān)事項18.某農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，權(quán)利人為張某，但實際使用人為其兒子小張（已分戶），登記機(jī)構(gòu)應(yīng)：A.按現(xiàn)狀將權(quán)利人變更為小張B.告知張某與小張協(xié)商一致后申請轉(zhuǎn)移登記C.維持原登記，因宅基地使用權(quán)以戶為單位D.要求小張?zhí)峤环謶糇C明后直接變更19.不動產(chǎn)登記電子證書與紙質(zhì)證書的效力關(guān)系是：A.電子證書效力低于紙質(zhì)證書B.電子證書與紙質(zhì)證書具有同等法律效力C.僅電子證書有效，紙質(zhì)證書作廢D.紙質(zhì)證書效力優(yōu)先20.某公司申請辦理不動產(chǎn)注銷登記，原因是不動產(chǎn)已滅失。登記機(jī)構(gòu)需重點(diǎn)核驗：A.滅失的證明材料（如拆除證明、自然災(zāi)害證明等）B.抵押權(quán)人同意注銷的文件C.稅務(wù)清稅證明D.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件二、判斷題（共10題，每題1分，共10分。正確的打“√”，錯誤的打“×”）1.不動產(chǎn)登記薄以不動產(chǎn)單元為單位編制，一個不動產(chǎn)單元可記載多個權(quán)利事項。（）2.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（）3.因人民法院生效法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立的，自法律文書送達(dá)時發(fā)生效力。（）4.未成年人的不動產(chǎn)登記，可由其任一親屬代為申請。（）5.查封登記的期限不得超過3年，續(xù)封期限不得超過2年。（）6.不動產(chǎn)登記資料包括不動產(chǎn)登記簿和原始登記材料。（）7.抵押登記中，“被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額”應(yīng)填寫主債權(quán)金額，“擔(dān)保范圍”可另行列明。（）8.集體土地所有權(quán)登記，只需由村集體經(jīng)濟(jì)組織申請，無需村民會議同意。（）9.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估作為登記申請的必要條件。（）10.異議登記期間，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)停止辦理該不動產(chǎn)的處分登記。（）三、簡答題（共5題，每題6分，共30分）1.簡述不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”原則的具體內(nèi)容。2.列舉辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需提交的5項必要材料（需包含核心材料）。3.簡述預(yù)告登記的適用情形及法律效力。4.登記機(jī)構(gòu)在審核抵押登記申請時，需重點(diǎn)審查哪些內(nèi)容？5.因登記錯誤導(dǎo)致權(quán)利人損害的，賠償責(zé)任如何承擔(dān)？四、實務(wù)操作題（共3題，每題10分，共30分）1.2025年3月，李某持以下材料申請辦理其名下房產(chǎn)的抵押登記：①不動產(chǎn)登記申請書；②李某身份證；③不動產(chǎn)權(quán)證書；④與某銀行簽訂的借款合同（約定借款100萬元，期限2年）；⑤抵押合同（約定擔(dān)保范圍包括主債權(quán)、利息、違約金）。問題：登記機(jī)構(gòu)受理時需補(bǔ)充哪些材料？登記薄應(yīng)記載哪些抵押相關(guān)信息？2.某登記機(jī)構(gòu)收到法院協(xié)助執(zhí)行通知書，要求查封王某名下房產(chǎn)，查封期限3年。但通知書中未注明查封起止日期，且僅有法院公章，無承辦人簽名。問題：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？說明法律依據(jù)。3.張某（已婚）申請將其單獨(dú)所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記給妻子陳某，聲稱該房產(chǎn)為婚前個人財產(chǎn)，無需配偶同意。問題：登記機(jī)構(gòu)是否需要張某配偶到場或提交書面意見？應(yīng)如何審核？五、案例分析題（共2題，每題10分，共20分）1.2024年12月，王某通過中介購買李某的房產(chǎn)，簽訂買賣合同后辦理了預(yù)告登記。2025年2月，李某因債務(wù)糾紛被債權(quán)人起訴，法院查封了該房產(chǎn)。王某得知后，要求登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記。問題：法院查封是否影響預(yù)告登記的效力？王某能否辦理轉(zhuǎn)移登記？說明理由。2.2025年1月，某登記機(jī)構(gòu)工作人員在辦理商鋪轉(zhuǎn)移登記時，未核驗購房款支付憑證，導(dǎo)致王某持偽造的買賣合同騙取登記。原產(chǎn)權(quán)人張某發(fā)現(xiàn)后起訴登記機(jī)構(gòu)，要求撤銷登記并賠償損失。問題：登記機(jī)構(gòu)是否存在過錯？應(yīng)如何處理張某的訴求？答案及解析一、單項選擇題1.D（抵押權(quán)注銷登記需提供消滅證明，無需權(quán)屬來源材料）2.B（更正登記需證明登記簿錯誤，生效法律文書為有效證明）3.C（擔(dān)保范圍按合同約定填寫，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》明確要求）4.B（未成年人由監(jiān)護(hù)人代為申請，需提交監(jiān)護(hù)關(guān)系證明）5.A（住宅改經(jīng)營性用房需規(guī)劃許可，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條）6.A（律師持法院調(diào)查令可查詢，《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第18條）7.B（查封期滿未續(xù)封自動失效，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)注銷，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第27條）8.C（《民法典》第221條規(guī)定90日）9.C（集體建設(shè)用地首次登記需批準(zhǔn)文件，無需出讓合同，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第40條）10.B（登記簿與實際情況不符，應(yīng)啟動更正登記，《民法典》第220條）11.C（《民法典》第406條規(guī)定抵押期間可轉(zhuǎn)讓，需約定抵押權(quán)處理）12.B（《民法典》第220條規(guī)定15日）13.A（債務(wù)履行期限以主債權(quán)合同為準(zhǔn)，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》）14.B（《民法典》第222條規(guī)定登記機(jī)構(gòu)賠償后可追償）15.C（按收到協(xié)助執(zhí)行通知書的先后順序記載，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》）16.A（預(yù)告登記權(quán)利人死亡，由繼承人申請，需提交繼承證明）17.C（登記機(jī)構(gòu)不得要求評估，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第18條）18.C（宅基地使用權(quán)以戶為單位，分戶不直接導(dǎo)致權(quán)利人變更）19.B（《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第25條規(guī)定電子與紙質(zhì)證書同等效力）20.A（滅失登記需核驗滅失證明，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》）二、判斷題1.√（《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第8條）2.√（《民法典》第221條）3.×（自法律文書生效時發(fā)生效力，非送達(dá)時）4.×（需由監(jiān)護(hù)人代為申請，非任一親屬）5.√（《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第28條）6.√（《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第2條）7.√（《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》明確區(qū)分“被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額”與“擔(dān)保范圍”）8.×（需村民會議三分之二以上成員同意，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第30條）9.×（登記機(jī)構(gòu)不得要求評估，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第18條）10.√（異議登記期間暫停處分登記，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》）三、簡答題1.①統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)（由縣級以上政府確定一個部門負(fù)責(zé)）；②統(tǒng)一登記簿冊（全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿）；③統(tǒng)一登記依據(jù)（以《民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)為依據(jù)）；④統(tǒng)一信息平臺（全國聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺）。2.①不動產(chǎn)登記申請書；②申請人身份證明（轉(zhuǎn)讓方、受讓方）；③不動產(chǎn)權(quán)屬證書；④不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的證明材料（如買賣合同、贈與合同、生效法律文書等）；⑤契稅完稅或減免稅憑證（部分情形需提供）。3.適用情形：①預(yù)購商品房；②以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；③房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。法律效力：未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力；債權(quán)消滅或90日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效（《民法典》第221條）。4.①抵押人是否為不動產(chǎn)權(quán)利人；②抵押財產(chǎn)是否合法（無查封、異議登記等限制）；③主債權(quán)合同與抵押合同的一致性（債權(quán)數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限等）；④抵押不動產(chǎn)是否可抵押（如劃撥土地需符合規(guī)定）；⑤共有不動產(chǎn)抵押是否經(jīng)共有人同意。5.因登記機(jī)構(gòu)過錯導(dǎo)致錯誤的，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任（《民法典》第222條）；因申請人提供虛假材料導(dǎo)致錯誤的，由申請人承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)工作人員有故意或重大過失的，登記機(jī)構(gòu)賠償后可向其追償。四、實務(wù)操作題1.需補(bǔ)充材料：銀行的身份證明（如營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證）、抵押人婚姻狀況證明（若房產(chǎn)為共有需共有人同意）。登記簿應(yīng)記載：抵押權(quán)人（某銀行）、抵押人（李某）、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額（100萬元）、擔(dān)保范圍（主債權(quán)、利息、違約金）、債務(wù)履行期限（2年）、不動產(chǎn)單元號等。2.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求法院補(bǔ)正材料：①注明查封起止日期（一般自協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)之日起算3年）；②由承辦人簽名。依據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》，協(xié)助執(zhí)行通知書需內(nèi)容完整、手續(xù)齊全，否則登記機(jī)構(gòu)可不予協(xié)助。3.需張某配偶到場或提交書面意見。審核要點(diǎn)：①核實房產(chǎn)是否為婚前個人財產(chǎn)（查看不動產(chǎn)權(quán)證書取得時間、購房合同簽訂時間等）；②若為婚后取得，即使登記在張某名下，仍屬夫妻共同財產(chǎn)，轉(zhuǎn)移需配偶同意；③若為婚前財產(chǎn)，張某可單獨(dú)處分，但登記機(jī)構(gòu)需盡