房地產(chǎn)估價

內(nèi)

容1.房地產(chǎn)估價導(dǎo)論2.房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)理論3.房地產(chǎn)價格和價值4.比較法5.收益法6.成本法7.假設(shè)開發(fā)法8.地價評估9.其他房地產(chǎn)估價方法及其應(yīng)用10.主要類型的房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)11.房地產(chǎn)估價報告12.房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)1.1房地產(chǎn)的概念與特性第一章

房地產(chǎn)估價導(dǎo)論1.2房地產(chǎn)估價一.房地產(chǎn)的概念二.房地產(chǎn)的特點(diǎn)與類型三.房地產(chǎn)狀況的描述1.1房地產(chǎn)的概念與特性一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是土地、建筑物及其他土地附著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。土地是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)空間，即土地是由地球陸地部分的一定高度和深度的巖石、礦藏、土壤、水文、大氣和植被等要素組成的歷史自然綜合體。土地一宗土地的空間范圍可分為三個層次：

土地1地球表面地表范圍：以權(quán)屬界線組成的封閉曲線，人為劃分的。2地上空間空間范圍：地上高度以飛機(jī)飛行高度為限，地下深度以人類能力所及為限。3地下空間地下資源、埋藏物等可以屬于地表所有權(quán)人以外的其他人。

建筑物廣義建筑物是指人工建筑而成的所有整體物，既包括房屋又包括構(gòu)筑物。

房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲存物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

其他土地附著物其他附著物是指固定在土地或建筑物上與土地、建筑物不能分離或雖然可以分離，但分離后不經(jīng)濟(jì)或移動后會對土地、建筑物造成很大的使用不便及價值損害，如花園、假山、埋在地下的管線、設(shè)施等。

實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。實(shí)物權(quán)益區(qū)位看得見、摸得著的部分，對建筑物而言是指外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等，對土地而言是指形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等。一宗房地產(chǎn)與其他物體在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。房地產(chǎn)是土地、建筑物和其他土地附著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

房地產(chǎn)存在形態(tài)土地形態(tài)

如圖（a）、（b）所示建筑物形態(tài)

房地形態(tài)

如圖（c）所示如圖（d）所示無建筑物的土地：這是一塊無建筑物的空地。有建筑物的土地：該塊土地上雖有建筑物，但在觀念上可把它單獨(dú)看待，具體的看待方式有以下兩種：（1）無視建筑物的存在；（2）考慮土地存在的影響房地：下有土地，上有建筑物，此時把土地與建筑物作為整體看待。房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。

房地產(chǎn)權(quán)益

房地產(chǎn)權(quán)利主要包括：

房地產(chǎn)所有權(quán)

房地產(chǎn)使用權(quán)

房地產(chǎn)租賃權(quán)

房地產(chǎn)抵押權(quán)

房地產(chǎn)典權(quán)

房地產(chǎn)地役權(quán)

房地產(chǎn)空間利用權(quán)二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)與類型房地產(chǎn)的特點(diǎn)

1.不可移動性2.獨(dú)一無二性3.使用的持久性4.數(shù)量有限性5.價值昂貴性

6.用途多樣性7.相互影響性8.易受限制性9.難以變現(xiàn)性10.保值增值性

1.不可移動性

房地產(chǎn)的特點(diǎn)

(1)作為立體空間的土地，不能移動；(2)建筑物由于“定著”于土地之上，其位置通常也是固定的；(3)每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的位置，有區(qū)位優(yōu)劣之分；(4)自然地理位置固定不變,社會經(jīng)濟(jì)位置可以改變。只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)只能是地區(qū)性市場2.獨(dú)一無二性

房地產(chǎn)的特點(diǎn)

獨(dú)一無二性——獨(dú)特性、個別性，由不可移動性派生而來。（1）沒有完全相同的兩宗房地產(chǎn)。市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭，價格千差萬別。（2）交易不適宜采取樣品交易的方式，要實(shí)地觀察、感受或體驗(yàn)。（3）估價時必須進(jìn)行實(shí)地查勘。3.使用的持久性

房地產(chǎn)的特點(diǎn)

（1）對土地稱為不可毀滅性、永續(xù)性；（2）建筑物壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年；（3）房地產(chǎn)可以為其擁有者帶來持續(xù)不斷的利益；（4）房地產(chǎn)的壽命受到土地使用權(quán)期限的制約。

房地產(chǎn)的特點(diǎn)

建設(shè)用地使用權(quán)期滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。到期后可以續(xù)期？無前置條件？不需申請？更不影響交易？——李克強(qiáng)4.數(shù)量的有限性

房地產(chǎn)的特點(diǎn)

（1）土地是大自然產(chǎn)物，地球表面積固定不變，土地總量不能增加。（2）“填海造地”及其有限。（3）土地供給有限，導(dǎo)致建筑物數(shù)量有限——房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。（4）他人無法擁有，除非支付代價購買——房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的原因。隨著人類社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，社會對各類房地產(chǎn)用地的需求不斷增加，于是，產(chǎn)生供給有限與需求增長之間的矛盾，最終導(dǎo)致土地價格不斷上漲。5.價值昂貴性

房地產(chǎn)的特點(diǎn)

昂貴性——單價高、總價大6.用途多樣性

多樣性——土地所具有的特性（1）用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、放牧等。（2）土地利用的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。7.相互影響性

房地產(chǎn)的特點(diǎn)

相互影響性——外部性（1）用途、建筑高度、外觀等狀況通常會相互影響；（2）價值受周圍房地產(chǎn)的影響；（3）產(chǎn)生“相鄰關(guān)系”?！睹穹ǖ洹芬?guī)定不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。8.易受限制性

房地產(chǎn)的特點(diǎn)

易受限制性

不可移動

相互影響

政府管制、調(diào)控

基礎(chǔ)要素政府有4種特權(quán)：（1）警察權(quán)，直接限制某些房地產(chǎn)的使用。如對土地用途、建筑密度、容積率做出規(guī)定。（2）征用權(quán)，強(qiáng)行取得單位和個人的房地產(chǎn)。如土地征用、征收和房屋拆遷。（3）征稅權(quán)，對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收。（4)充公權(quán),在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消滅而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。

9.難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)的特點(diǎn)

難以變現(xiàn)——變現(xiàn)能力弱、流動性差變現(xiàn)能力——沒有過多損失，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。

價值量大

交易時間長、變現(xiàn)速度慢獨(dú)一無二

易受限制交易手續(xù)復(fù)雜交易稅費(fèi)較多10.保值增值性

房地產(chǎn)的特點(diǎn)

保值——抵御通貨膨脹，房地產(chǎn)增幅大于通貨膨脹增幅。自然增值——來自房地產(chǎn)漲價（1）對房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良，如裝修改造，更新或添置設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理；（2）通貨膨脹；（3）需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如人口或收入增加；（4）外部經(jīng)濟(jì)或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。

投資改良，如更新設(shè)備、裝飾裝修、改進(jìn)物業(yè)管理等也會引起房地產(chǎn)價格上漲，是否屬于保值增值？

房地產(chǎn)的類型1.按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分2.按房地產(chǎn)用途劃分3.按是否產(chǎn)生收益劃分4.按經(jīng)營使用方式劃分

房地產(chǎn)的類型1.按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分

（1）生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。（2）毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房

屋的土地。（3）熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。

“三通一平”：通路、通水、通電和場地平整；“五通一平”：道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；“七通一平”：道路、供水、排水、電力、電信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。

房地產(chǎn)的類型

（4）在建工程：是指地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年。（5）現(xiàn)房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。

房地產(chǎn)的類型2.按房地產(chǎn)用途劃分

居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)

娛樂房地產(chǎn)工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)

房地產(chǎn)的類型3.按是否產(chǎn)生收益劃分

（1）收益性房地產(chǎn)——能直接產(chǎn)生租賃或者其他濟(jì)收益的房地產(chǎn)（2）非收益性房地產(chǎn)——不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)

如商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺院收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。

房地產(chǎn)的類型4.按經(jīng)營使用方式劃分

銷售型房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)營業(yè)型房地產(chǎn)自用型房地產(chǎn)

三、房地產(chǎn)狀況的描述1.基本狀況2.實(shí)物狀況3.權(quán)益狀況4.區(qū)位狀況

房地產(chǎn)狀況的描述

1.基本狀況

房地產(chǎn)狀況的描述

（1）名稱，說明估價對象的名字。（2）坐落，說明估價對象的具體地點(diǎn)。（3）范圍，說明估價對象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財產(chǎn)。（4）規(guī)模：

土地:土地面積

建筑物:建筑面積或者套內(nèi)建筑面積

使用面積

營業(yè)面積

可出租面積房地產(chǎn)狀況的描述

（5）用途：說明估價對象的規(guī)劃用途、設(shè)計用途、登記用途和實(shí)際用途；（6）權(quán)屬，對于土地，主要說明是國有土地還是集體土地。2.實(shí)物狀況

房地產(chǎn)狀況的描述

土地實(shí)物狀況

土地面積——面積大??？

土地形狀——通常用文字并附圖來說明

地形地貌——是平地還是坡地？

地質(zhì)——地基承載力和穩(wěn)定性,地下水位和水質(zhì)

土壤——是否受過污染？

土地開發(fā)程度——基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、場地平整程度

其他——臨街寬度、臨街深度和寬深比房地產(chǎn)狀況的描述

建筑物實(shí)物狀況

建筑規(guī)?！鶕?jù)建筑物的使用性質(zhì)說明

建筑結(jié)構(gòu)——由承重構(gòu)件組成的體系

設(shè)施設(shè)備——設(shè)施設(shè)備配置情況

裝飾裝修——毛坯或粗裝修或精裝修

空間布局——空間分區(qū)及交通流線

建筑功能——防水、保溫、隔熱等功能

外觀——外立面風(fēng)格

新舊程度——建成時間、維護(hù)情況、完損情況

其他——間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況3.房地產(chǎn)權(quán)益狀況

房地產(chǎn)狀況的描述

土地所有權(quán)狀況土地使用權(quán)狀況土地使用管制狀況土地利用現(xiàn)狀出租或占用狀況其他權(quán)利設(shè)立情況其他特殊情況土地權(quán)益狀況房屋所有權(quán)狀況出租或占用情況他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況其他特殊情況其他建筑物權(quán)益狀況交通條件外部配套房地產(chǎn)狀況的描述4.房地產(chǎn)區(qū)位狀況地理位置

坐落、方位、距離、朝向、樓層、臨街狀況。交通條件

道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管

制情況、停車方便程度、交通收費(fèi)情況。周圍環(huán)境

自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀。外部配套

外部基礎(chǔ)設(shè)施、外部公共服務(wù)設(shè)施。一.房地產(chǎn)估價的概念與特點(diǎn)二.房地產(chǎn)估價的必要性三.房地產(chǎn)估價的要素四.房地產(chǎn)估價的原則五.房地產(chǎn)估價的程序六.房地產(chǎn)估價職業(yè)道德1.2房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價的概念與特點(diǎn)房地產(chǎn)估價指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

房地產(chǎn)估價的概念

具體來說，房地產(chǎn)估價指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師，根據(jù)特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照完整的程序，依據(jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并出具提供相關(guān)專業(yè)意見的估價報告的專業(yè)服務(wù)行為。房地產(chǎn)估價的概念專業(yè)的房地產(chǎn)估價

1.由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成

2.提供專業(yè)意見

3.具有公信力

4.實(shí)行有償服務(wù)

5.承擔(dān)法律責(zé)任嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蚩茖W(xué)的方法審慎的分析、測算和判斷違反有關(guān)規(guī)定——責(zé)令限期改正，行政處罰，承擔(dān)民事賠償責(zé)任，被追究刑事責(zé)任。房地產(chǎn)估價的類型

房產(chǎn)估價與地產(chǎn)估價單項(xiàng)評估與整體評估單項(xiàng)估價——具備完整或相對獨(dú)立的可確指的、分割使用功能的房地產(chǎn)整體估價

——某一特定地段，綜合估價房產(chǎn)估價

房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價保留房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價格的估價

地產(chǎn)估價

土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格的評估使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的估價房不離地彼此影響1.本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格2.房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是代替市場定價房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)

5.房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)

3.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證4.房地產(chǎn)估價難免有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)二、房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性1.理論上的必要性同時具備“獨(dú)一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才需要專業(yè)估價。

房地產(chǎn)估價的必要性2.現(xiàn)實(shí)的必要性

（1）房地產(chǎn)交易的需要——招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議（2）房地產(chǎn)抵押的需要（3）房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰?）房地產(chǎn)稅收的需要（5）房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?）處理房地產(chǎn)糾紛的需要（7）企業(yè)資產(chǎn)組合的需要（8）房地產(chǎn)管理工作的需要三、房地產(chǎn)估價要素房地產(chǎn)估價要素1.估價當(dāng)事人2.估價目的3.估價對象4.價值時點(diǎn)5.價值類型6.估價依據(jù)

7.估價原則8.估價程序9.估價假設(shè)10.估價方法11.估價結(jié)果房地產(chǎn)估價要素1.估價當(dāng)事人

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)注冊房地產(chǎn)估價師估價委托人委托服務(wù)選派委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位或個人。通過全國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格的人員。依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)估價要素2.估價目的2.估價目的估價委托人委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其提供估價服務(wù)的某項(xiàng)特定任務(wù)。3.估價對象所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。4.價值時點(diǎn)所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)某一特定的時間。5.價值類型所評估的估價對象價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價要素2.估價目的6.估價依據(jù)作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。7.估價原則估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。8.估價程序完成估價項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作的先后次序。9.估價假設(shè)針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。房地產(chǎn)估價要素2.估價目的10.估價方法測算估價對象價值或價格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。11.估價結(jié)果估價結(jié)果是通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。四、房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則2.估價目的1.獨(dú)立、客觀、公正的原則2.合法原則3.價值時點(diǎn)原則4.替代原則5.最高最佳利用原則6.其他房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則2.估價目的獨(dú)立、客觀、公正的原則——首要原則要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師中立，評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值。獨(dú)立——不受任何單位和個人的干擾，憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價?？陀^——不帶著自己的好惡、情感和偏見，按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價。公正——不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，堅持原則、公平正直地進(jìn)行估價。房地產(chǎn)估價原則2.估價目的如何做到獨(dú)立、客觀、公正的估價？1.不依附于他人、具有獨(dú)立的法人地位；2.與委托人沒有利害關(guān)系，與估價對象沒有利益關(guān)系；3.不受外部因素的干擾，不屈從于外部壓力。還要有良好的職業(yè)道德、了解房地產(chǎn)市場狀況、遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序、不斷豐富估價經(jīng)驗(yàn)，提高估價水平。房地產(chǎn)估價原則2.估價目的合法原則要求估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值。具有合法產(chǎn)權(quán)合法使用合法處分法律、法規(guī)、地方政府規(guī)章、政策、不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書、批文、合同。法房地產(chǎn)估價原則2.估價目的1.房地產(chǎn)的權(quán)利類型及歸屬，以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。2.房地產(chǎn)的使用權(quán)利，以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)3.房地產(chǎn)的處分權(quán)利，以法律法規(guī)和政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。此外，要采用國家有關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)、估價人員應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價師等。房地產(chǎn)估價原則2.估價目的價值時點(diǎn)原則估價結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值。在不同的時間，房地產(chǎn)有不同的價值估價結(jié)果要對應(yīng)著一個特定的時間——價值時點(diǎn)價值時點(diǎn)年、月、日表示哪一天是價值時點(diǎn)？1.估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期2.實(shí)地查勘的某個日期3.過去或未來的某個日期房地產(chǎn)估價原則2.估價目的價值時點(diǎn)估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去（回顧性估價）過去（糾紛案件）過去現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在過去（損害賠償）現(xiàn)在（最常見）未來（期房估價）現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在未來（預(yù)測性估價）未來（市場預(yù)測）未來房地產(chǎn)估價原則2.估價目的替代原則要求估價結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差在合理范圍內(nèi)。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。經(jīng)濟(jì)主體在市場上的行為，要以最小的代價取得最大的效益。如果兩個商品效用相同，理性的買者會選擇價格最低的。如果兩個商品價格相同，理性的買者會選擇效用最大的。房地產(chǎn)估價原則2.估價目的房地產(chǎn)交易中，買者不會接受過高的價格，賣者也不會接受過低的價格。同一市場上的類似房地產(chǎn)，價格相互牽掣，相互接近。（1）可以用相近的房地產(chǎn)的已知價格推算出估價對象的未知價格。（2）不能孤立地思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣，不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)的評估價值應(yīng)有合理的“價差”，尤其是較好的房地產(chǎn)的評估價值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評估價值。房地產(chǎn)估價原則2.估價目的最高最佳利用原則估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值。包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。2.技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。3.只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟(jì)可行性。4.在所有可行的利用中，能使估價對象的價值達(dá)到最大的利用。1.是否為法律法規(guī)、政策和出讓合同等所允許。法律上允許技術(shù)上可能財務(wù)上可行價值最大化房地產(chǎn)估價原則2.估價目的最高最佳利用怎樣做？估價對象未做某種利用——應(yīng)選擇城市規(guī)劃允許的最大收益用途。估價對象已做了某種使用——應(yīng)作出下列判斷和選擇：（1）維持現(xiàn)狀（2）裝修改造（3）轉(zhuǎn)換用途（4）重新開發(fā)（5）某種組合，如轉(zhuǎn)換用途+裝修改造房地產(chǎn)估價原則2.估價目的其他房地產(chǎn)估價原則法律上允許技術(shù)上可能財務(wù)上可行價值最大化謹(jǐn)慎原則——房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循的一項(xiàng)原則。要求保持必要的謹(jǐn)慎，充分考慮導(dǎo)致估價對象價值偏低的一面，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值偏高的一面。在運(yùn)用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并實(shí)地查看。在運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤。房地產(chǎn)估價原則2.估價目的法律上允許技術(shù)上可能財務(wù)上可行價值最大化一致性原則——為了同一估價目的或相關(guān)估價項(xiàng)目所涉及的各宗同類房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，應(yīng)采用相同估價方法或?qū)Υ绞?。一貫性原則——在不同時間為了同一估價目的對同一或同類房地產(chǎn)再次或多次進(jìn)行估價時，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞健Ｎ?、房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序2.估價目的1.受理估價委托2.確定估價基本事項(xiàng)3.編制估價作業(yè)方案4.搜集估價所需資料5.實(shí)地勘察估價對象6.選用估價方法進(jìn)行測算7.確定估價結(jié)果8.撰寫估價報告9.審核估價報告10.交付估價報告11.保存估價資料房地產(chǎn)估價程序估價機(jī)構(gòu)及其估價專業(yè)人員走出去，到房地產(chǎn)市場上去承攬估價業(yè)務(wù)。主動爭取估價需求者主動上門，要求估價機(jī)構(gòu)及其估價專業(yè)人員為其提供估價服務(wù)。接受委托對自己擁有的房地產(chǎn)推出估價要求，并自己進(jìn)行估價。自有自估1.受理估價委托房地產(chǎn)估價程序2.確定估價基本事項(xiàng)明確估價對象

實(shí)物

權(quán)益

區(qū)位明確估價目的

估價目的因委托方的需要而產(chǎn)生，應(yīng)由委托方提出。明確估價時點(diǎn)

估價時點(diǎn)由估價目的決定。

估價時點(diǎn)用公歷表示，精確到日。房地產(chǎn)估價程序2.估價目的3.編制估價作業(yè)方案（1）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法。（2）擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道。（3）預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費(fèi)確定。（4）估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。房地產(chǎn)估價程序2.估價目的4.搜集估價所需要的資料估價資料主要包括：（1）對房地產(chǎn)價值價格有普遍影響的資料。（2）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料估價。（3）對象及其同類房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料。（4）反映估價對象狀況的資料。房地產(chǎn)估價程序5.實(shí)地勘察估價對象權(quán)利狀態(tài)確認(rèn)

實(shí)體確認(rèn)

房地產(chǎn)估價程序6.選用估價方法進(jìn)行測算估價方法適用的對象和條件

估價對象的房地產(chǎn)類型

搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

房地產(chǎn)估價程序7.確定估價結(jié)果檢查不同方法的估價結(jié)果

①計算過程是否有誤；②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；③參數(shù)選擇是否合理；

④是否符合估價原則；⑤公式選用是否恰當(dāng)；⑥選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。

確定估價結(jié)果

兩種方法權(quán)重不宜大于0.7小于0.3。

三種方法權(quán)重不宜大于0.6小于0.2。

四種方法權(quán)重不宜大于0.5小于0.15。房地產(chǎn)估價程序8.撰寫估價報告估價報告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：

（1）估價額及價格種類；（2）估價條件；（3）估價對象的坐落、地號、門牌、結(jié)構(gòu)、用途、數(shù)量等，以及

有關(guān)權(quán)利種類；（4)估價目的及條件與價格種類的關(guān)系；(5)價值時點(diǎn)及進(jìn)行估價的年、月、日；(6)決定估價額的理由；(7)參與估價的人員及與估價對象有無利害關(guān)系；(8)若干附屬資料。房地產(chǎn)估價程序9.審核估價報告建立估價報告內(nèi)部審核制度，由資深估價專業(yè)人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的報告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價結(jié)果的合理性。房地產(chǎn)估價程序10.交付估價報告估價報告經(jīng)審核合格后，由負(fù)責(zé)該估價項(xiàng)目的專職注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章，以估價機(jī)構(gòu)的名義出具，并由負(fù)責(zé)該估價項(xiàng)目的估價專業(yè)人員及時交付給估價委托人。房地產(chǎn)估價程序資料包含：（1）估價報告；（2）估價委托書和估價委托合同；（3）作為估價依據(jù)的委托人提供的資料；（4）估價項(xiàng)目來源和溝通情況記錄；（5）估價作業(yè)方；（6）估價對象實(shí)地查勘記錄；（7）估價報告審核記錄；（8）估價中重大不同意見記錄；（9）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。11.保存估價資料保存估價資料六、房地產(chǎn)估價

職業(yè)道德房地產(chǎn)估價職業(yè)道德2.估價目的作為估價師，應(yīng)當(dāng)遵循哪些道德規(guī)范和行為規(guī)范？估價師職業(yè)道德——房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的道德規(guī)范和行為規(guī)范。它要求房地產(chǎn)估價師以良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去從事房地產(chǎn)估價工作。房地產(chǎn)估價職業(yè)道德2.估價目的1.利害回避2.勝任工作3.正直誠實(shí)4.勤勉認(rèn)真5.盡職盡責(zé)6.保守秘密7.維護(hù)形象8.承擔(dān)責(zé)任八項(xiàng)“規(guī)定”房地產(chǎn)估價職業(yè)道德2.估價目的利害回避

勝任工作

正直誠實(shí)

勤勉認(rèn)真

應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)，對于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助,并應(yīng)在估價報告中說明。

不作虛假的估價，不按他人要求高估或低估，不按預(yù)先設(shè)定的價值或價格進(jìn)行估價。

對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查，應(yīng)搜集合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的估價所需資料，并應(yīng)對估價對象進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地查勘。房地產(chǎn)估價職業(yè)道德2.估價目的保守秘密

盡職盡責(zé)

維護(hù)形象

承擔(dān)責(zé)任

保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、當(dāng)事人的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密，不得泄露個人隱私；應(yīng)妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意，不得擅自將其公開或泄露給他人。

在估價假設(shè)等重大估價事項(xiàng)上，應(yīng)向估價委托人詳細(xì)說明，使估價委托人清楚了解估價的限制條件及估價報告、估價結(jié)果的使用限制。

維護(hù)自己的良好社會形象和房地產(chǎn)估價行業(yè)聲譽(yù)，不得采取迎合估價委托人或估價利害關(guān)系人不當(dāng)要求、惡性低收費(fèi)、給予回扣、貶低同行、虛假宣傳等不正當(dāng)手段承攬估價業(yè)務(wù)，不得索賄、受賄或謀取估價委托合同約定費(fèi)用之外的其他利益。

不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，不得以估價者身份在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名、蓋章，不得超出本機(jī)構(gòu)的估價業(yè)務(wù)范圍或以其他房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價

中南林業(yè)科技大學(xué)

沈良峰2.1地租理論2.2市場理論2.3區(qū)位理論2.4產(chǎn)權(quán)理論2.5系統(tǒng)論第二章

房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)理論一.地租的概念二.競租原理三.地租理論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用2.1地租理論一、地租的概念地租，意為報酬，是指由土地而產(chǎn)生的報酬。地租的這種概念適用于土地的一切理論收益，包括對土地本身投資和對土地（不動產(chǎn)）投資所產(chǎn)生的收益。馬克思——地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。

地租概念近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)——

廣義地租，是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。

狹義地租，僅指利用土地所獲得的超額利潤。

資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)——

契約地租也稱商業(yè)地租，是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人和出租人簽訂租賃契約所確定的租金。

經(jīng)濟(jì)地租也稱理論地租，是指土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超過成本的純收入。

地租概念（1）絕對地租（2）級差地租（3）城市地租（4）地租與地價

地租形態(tài)絕對地租

地租形態(tài)絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。地租僅僅取決于土地的需求。由于人類社會的生存和發(fā)展離不開土地，故對土地的需求是絕對的，因此，地租的產(chǎn)生是絕對的。這種因人類本身對土地的需求而產(chǎn)生的地租稱為絕對地租。地租形態(tài)任何一塊土地，如經(jīng)利用，則利用的人不論是地主自己抑或租借的佃戶，主人必要求總收入中有一部分是報酬土地的地租。這項(xiàng)地租是任何土地利用所絕對不可缺少的報酬，因此，這項(xiàng)由地主根據(jù)所有權(quán)索取的地租稱為絕對地租。絕對絕對地租產(chǎn)生的基本原因：

一是由于土地供給的有限性；

二是土地私有制度給予地主以要求這種地租的權(quán)力，即土地所有者憑借其土地所有權(quán)獲得的收益。級差地租

地租形態(tài)土地具有異質(zhì)性，根據(jù)肥沃程度、地理位置、交通條件等情況，形成了不同的土地等級，不同土地等級的使用者交付不同數(shù)量的地租，就形成了級差地租。級差地租Ⅰ——由于土地肥沃程度不同和土地位置不同而產(chǎn)生的地租。級差地租Ⅱ——由于在同一土地上連續(xù)投入等量資本所產(chǎn)生的生產(chǎn)率的差別而形成的級差地租。城市地租

地租形態(tài)近代工業(yè)革命和城市人口急劇增長與城市化的產(chǎn)物，它最早由馬歇爾提出。工業(yè)環(huán)境的進(jìn)步，例如鐵路和其他交通設(shè)施的發(fā)展以及人口的增長，將給附近地區(qū)的工業(yè)所帶來的外部經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)比內(nèi)部經(jīng)濟(jì)更為重要。這會使該地區(qū)的工業(yè)生產(chǎn)成本普遍降低，各企業(yè)能選擇更便利的土地從事經(jīng)營活動以獲得特殊的場地價值，從而形成場地地租。地租形態(tài)城市地租的特點(diǎn)：

一是場地的稀少性；

二是可以人為的創(chuàng)造和消滅，故其變化取決于需求因素。地租與地價

地租形態(tài)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。地價是對土地預(yù)期收益的購買價格，其實(shí)質(zhì)是土地未來地租的資本化。土地價格=地租／資本化率地租

地價基礎(chǔ)、出發(fā)點(diǎn)貨幣表現(xiàn)、結(jié)果二、競租原理競租原理

競租原理是與隨著與中心商務(wù)區(qū)（CBD）的距離增加，土地的價格和需求如何變化的一種地理理論。競租原理

競租原理指出，不同的土地使用者為了得到緊鄰市中心的土地將會彼此競價?；谶@樣的理念，零售機(jī)構(gòu)為了使自身利益最大化，他們愿意付出較高的租金去爭取靠近中心商務(wù)區(qū)的土地，而對于遠(yuǎn)離中心商務(wù)區(qū)的土地只愿意付出較少的租金。其原因是

：越便利的區(qū)域（即與顧客聯(lián)系最緊密區(qū)域），收益越大。三、地租理論對房地產(chǎn)

估價的指導(dǎo)作用1.絕對地租是地價存在的根源。2.級差地租是決定城市地價高低差異的主要因素。3.競租原理反映城市一般的土地利用結(jié)構(gòu)模式。一.市場的概念二.市場法則三.房地產(chǎn)市場四.市場理論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用2.2市場理論一、市場的概念市場的概念目前對市場較為普遍的理解主要有：

市場是商品交換的場所；

市場是商品的需求量；

市場是商品供求雙方相互作用的總和；

市場是商品交換關(guān)系的總和。市場是一類機(jī)制，一類反映買者和賣者相互作用并共同決定商品及勞務(wù)價格和交易數(shù)量的機(jī)制。市場的類型

市場的概念流通環(huán)節(jié)：

批發(fā)市場、零售市場。消費(fèi)者年齡：嬰兒市場、兒童市場、青少年市場及中

老年市場等。產(chǎn)品種類：

鋼材市場、木材市場、蔬菜市場、服裝

市場及書報市場等。經(jīng)濟(jì)用途：

商品市場、房地產(chǎn)市場、金融市場、技

術(shù)市場和勞動力市場等。服務(wù)供給方：完全競爭市場、不完全競爭市場（完全

壟斷市場、壟斷競爭市場、寡頭市場）。二、市場法則市場法則市場法則是指市場之供給與需求的規(guī)律或規(guī)則

（一）需求法則（二）供給法則（三）市場均衡——價格市場法則（一）需求法則

效用與邊際效用01邊際效用遞減法則02需求基本規(guī)律03市場法則1.效用與邊際效用

效用：指消費(fèi)者在某種條件下對某種商品的消費(fèi)所產(chǎn)生的主觀上和心理上的滿足程度。效用特性：中性、主觀性邊際效用：當(dāng)商品的消費(fèi)量增加一個單位時總效用的增加量，即效用函數(shù)的一階導(dǎo)數(shù)。市場法則2.邊際效益函數(shù)

在一定時期內(nèi)，邊際效用(MU)隨著商品消費(fèi)量的增加而不斷減少市場法則3.需求基本規(guī)律

需求法則：市場需求量與商品價格之間呈反比關(guān)系，即在其他因素不變的情況下，若某商品價格上升，購買者便會趨向于購買更少的數(shù)量，導(dǎo)致市場需求量下降；同理，若某商品的價格下降（其他條件不變），則市場需求量將增加。市場法則啟示：人們對房地產(chǎn)的需求，盡管受諸多因素的影響，但其價格仍然是主要影響因素。在現(xiàn)實(shí)市場中存在一定的滯后現(xiàn)象。

在特殊情況下，人們對房地產(chǎn)的需求可能違反需求法則。市場法則（二）供給法則供給法則：市場供給量與商品價格間成正比關(guān)系，即在其他因素不變的情況下，若某商品價格升高，則市場供給量將增多；若商品價格下降，則市場供給量將下降。市場法則特殊性：房地產(chǎn)是一種商品，其供給同樣符合供給法則，但是，房地產(chǎn)是一種特殊商品，其供給規(guī)律有特殊性，主要來源于土地供給的特殊性。市場法則（三）市場均衡——價格

雖然需求量與供給量都受到價格的影響，但無論是需求還是供給都不能獨(dú)立地決定價格，市場價格的決定依賴于需求與供給的共同作用。市場法則房地產(chǎn)估價中的估價額實(shí)質(zhì)是市場正常供需狀態(tài)下市場供需雙方動態(tài)平衡的結(jié)果，即市場均衡價格。三、房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場

狹義地理解為房地產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等交易活動的場所。房地產(chǎn)市場

廣義地理解為房地產(chǎn)交換關(guān)系的總和。（一）房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)市場的類型房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)1.地域性2.不完全競爭性3.循環(huán)性4.層次性5.開放性6.雙重性7.對供求關(guān)系反應(yīng)的不靈敏性房地產(chǎn)市場（二）房地產(chǎn)市場的類型房地產(chǎn)客體

：

土地、房產(chǎn)、金融、中介服務(wù)。購買對象的地域：外地、內(nèi)地、內(nèi)銷、外銷。

功能與類型：

住宅、商業(yè)二、辦公、工業(yè)。

市場化程度：

一級市場、二級市場、三級市場。

房地產(chǎn)市場根據(jù)一級市場

政府為了使國有土地資源和資產(chǎn)有效和合理利用，在必要情況下，行使行政權(quán)力，控制一定時期的土地供應(yīng)量，規(guī)范房地產(chǎn)市場。

農(nóng)村集體所有土地的國家征用和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)二級市場

在獲取土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，以土地使用權(quán)或（和）房屋所有權(quán)為對象，進(jìn)行各類房地產(chǎn)交易活動。根據(jù)三級市場

在房地產(chǎn)市場上已進(jìn)行第一次房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行各類房地產(chǎn)交易活動。四、市場理論對房地產(chǎn)

估價的指導(dǎo)作用1.深入分析房地產(chǎn)供需狀況是房地產(chǎn)估價的前提。2.房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場供需雙方協(xié)同競爭下的動態(tài)均衡，而不是單宗房地產(chǎn)的實(shí)際交易結(jié)果。3.土地供需的特殊性，決定了地產(chǎn)評估在房地產(chǎn)評估的特殊重要性。一.區(qū)位概述二.區(qū)位理論三.區(qū)位理論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用2.3區(qū)位理論一、區(qū)位概述區(qū)位是指人類行為活動的空間。

具體而言，區(qū)位除了解釋為地球上某一事物的空間幾何位置，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。

區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位概念區(qū)位概念自然地理區(qū)位包含地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河湖、海洋等自然環(huán)境的空間位置關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)、地貌、植被、氣候等自然條件的組合特征。經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位是指地球上某一事物在人類社會經(jīng)濟(jì)活動過程中創(chuàng)造的人地關(guān)系。交通地理區(qū)位主要是指某城市或市內(nèi)某地段與交通線路和設(shè)施的關(guān)系。區(qū)位的特征

綜合性——分為自然區(qū)位和社會區(qū)位兩大類。

確定性——方位和距離決定區(qū)位的唯一性。

層次性——可以用不同的距離尺度表述。

歷史性——地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。區(qū)位概念區(qū)位概念區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。房地產(chǎn)區(qū)位，是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成：

一是先天的自然條件；

二是后天的人工影響。二、區(qū)位理論主要的區(qū)位理論區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論工業(yè)區(qū)位理論中心地理理論城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的創(chuàng)始人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮·杜能，他于1826年完成的農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》（簡稱《孤立國》），是世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。杜能“孤立國”理論前提條件杜能圈的構(gòu)成杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的意義1區(qū)位理論杜能“孤立國”理論前提條件1.肥沃的大平原中央只有一個城市，它與周圍農(nóng)業(yè)地帶組

成一個孤立的地區(qū)。該區(qū)位于中緯，具有同樣適宜的氣

候和肥沃的土壤，宜于植物、作物生長。而在這塊平原

之外沒有合適的耕種土地，只有荒原與外部世界相隔絕。2.“孤立國”內(nèi)沒有航運(yùn)的河流與運(yùn)河，馬車是唯一的交通工具。3.農(nóng)村除與中心城市外，與其他市場無聯(lián)系，即中心城市農(nóng)產(chǎn)品販賣的唯一中心，也是工業(yè)品的唯一供應(yīng)者。區(qū)位理論4.孤立國內(nèi)農(nóng)民生產(chǎn)的動力是獲得最大的區(qū)位地租，即純

收益，他們根據(jù)市場的供求關(guān)系調(diào)整其產(chǎn)品的種類。5.“市場的農(nóng)產(chǎn)品價格、農(nóng)業(yè)勞動者技術(shù)素質(zhì)與工資、資本的利息皆假定固定不變。。6.運(yùn)輸費(fèi)由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者承擔(dān)，運(yùn)輸費(fèi)與農(nóng)產(chǎn)品的重量以及從生產(chǎn)地到消費(fèi)市場的距離成正比。區(qū)位理論杜能圈的構(gòu)成根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)位地租理論，杜能在其《孤立國》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個區(qū)域，而每個區(qū)域都以城市為中心，圍繞城市呈同心圓狀分布，這就是著名的“杜能圈”。區(qū)位理論

第一圈為自由式農(nóng)業(yè)地帶，距市場最近主要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品；

第二圈為林業(yè)地帶，生產(chǎn)需要量大、重量大，體積大等不宜長途運(yùn)輸?shù)哪静募安癫荩?/p>

第三圈為集約農(nóng)業(yè)地帶，生產(chǎn)集約化程度較高的商品谷物和畜類；

第四圈為谷草式農(nóng)業(yè)地帶，生產(chǎn)非集約化的谷物、牧草和畜類；

第五圈為三年輪作制農(nóng)業(yè)地帶，實(shí)行粗放式的三年輪作，提供體積小、不易腐爛、易于運(yùn)輸?shù)慕?jīng)過加工的農(nóng)產(chǎn)品；

第六圈為畜牧業(yè)地帶，主要用于放牧，還可實(shí)行粗放種植業(yè)。區(qū)位理論杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的意義闡明市場距離對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約程度和土地利用類型（農(nóng)業(yè)類型）的影響。首次確立了對于農(nóng)業(yè)地理學(xué)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)都很重要的兩個基本概念：

利用方式（或農(nóng)業(yè)類型）的區(qū)位存在著客觀規(guī)律；

優(yōu)勢區(qū)位的相對性。

區(qū)位理論2韋伯工業(yè)理論假設(shè)條件以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析勞動成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析工業(yè)區(qū)位理論工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾弗雷德·韋伯。其理論的核心就是通過對運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。區(qū)位理論韋伯工業(yè)理論假設(shè)條件1.研究的對象是一個均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探

討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)因素，而不涉及其他因素。2.工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)為已知。3.工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變。區(qū)位理論4.勞動力供給亦為已知，勞動力不能流動，且在工資率固

定情況下，勞動力的供給是充裕的。5.運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)。6.僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問題。區(qū)位理論以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析

假定在沒有其他因素影響下，僅就運(yùn)輸與工業(yè)區(qū)位之間關(guān)系而言，韋伯認(rèn)為工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方。因此，運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量。區(qū)位理論遍布性原料指到處都有的原料，此原料對工業(yè)區(qū)位影響不大，只需考慮制成品距離市場的距離限制性原料也稱地方性原料，指只分布在某些固定地點(diǎn)的原料。它對工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生重大影響。區(qū)位理論韋伯提出原料指數(shù)的概念，以此來論證運(yùn)輸費(fèi)用對工業(yè)區(qū)位的影響。所謂原料指數(shù)，是指需要運(yùn)輸?shù)南薜匦栽系闹亓亢椭瞥善分亓恐?，?/p>

限地性原料總重量原料指數(shù)=—————————

制成品總重量原料指數(shù)>1時，生產(chǎn)地設(shè)于原料地。原料指數(shù)<1時，生產(chǎn)地設(shè)于消費(fèi)區(qū)。原料指數(shù)=1時，生產(chǎn)地可設(shè)原料地，亦可設(shè)于消費(fèi)地。區(qū)位理論勞動成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析

所謂勞工成本，就是指每制品單位中所包含的工人工資額，或稱勞動力費(fèi)用。

韋伯認(rèn)為，當(dāng)勞工成本（工資）在特定區(qū)位對工廠配置有利時，可能使一個工廠離開或者放棄運(yùn)輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價勞動力（工資較低）的地區(qū)選址建廠。其前提是在工資率固定、勞動力供給充足的條件之下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)小于節(jié)省的勞動力費(fèi)用。區(qū)位理論集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析

集聚因素集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，又可分為一般集聚因素和特殊集聚因素。他們主要通過以下兩方面影響工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。區(qū)位理論生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚，對工業(yè)效益的影響主要通過兩種方式：其一是由工廠企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大帶來的；其二是同一工業(yè)部門中企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。社會集聚，又稱偶然集聚，是由于企業(yè)外部因素引起的。也包括兩方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中；二是一個企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外利益。區(qū)位理論

分散因素“分散因素”與“集中因素”相反，指不利于工業(yè)集中到一定區(qū)位的因素。因此，一些工廠寧愿離開工業(yè)集聚區(qū)，搬到或新建在工廠較少的地點(diǎn)去。但前提條件要看集聚給企業(yè)帶來的利益大還是房地產(chǎn)價格上漲造成的損失大，即取決于集中與分散的比較利益大小。區(qū)位理論3中心地理理論有關(guān)基本概念中心地理理論假設(shè)條件六邊形網(wǎng)絡(luò)市場等級序列中心地理理論中心地理論是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論，由德國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng)?；菊擖c(diǎn)認(rèn)為，城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周圍區(qū)域居住的人口供應(yīng)物品和勞務(wù)的地點(diǎn)，而且不同級別的中心地應(yīng)遵循一定的等級分布規(guī)律。區(qū)位理論中心地理理論有關(guān)基本概念1.中心地。是指向周圍地區(qū)居民提供各種貨物和服務(wù)的地方。2.中心性或中心度。是指對周圍地區(qū)而言，中心地的相對重要性，或中心地發(fā)揮中心職能的程度。3.補(bǔ)充區(qū)域。以中心地為中心的區(qū)域稱為中心地的補(bǔ)充區(qū)域，也稱市場區(qū)域或中心地區(qū)域。4.商品服務(wù)范圍。消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)距

離和服務(wù)半徑。5.經(jīng)濟(jì)距離。決定各級中心地商品和服務(wù)供給范圍大小的重要因素，是用貨幣價值換算后的地理距離。區(qū)位理論中心地理理論假設(shè)條件1.研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致。2.有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比。3.廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人。4.平原上貨物可以完全自由地向各方向流動，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。5.供給中心商品的職能，盡量布局于少數(shù)的中心地，并且滿足供給所有的空間的配置形式。區(qū)位理論六邊形網(wǎng)絡(luò)

在理想的均質(zhì)平原上，同級中心地的服務(wù)范圍有圍繞中心地呈六邊形分布的趨勢，中心地位于正六邊形的正中間。區(qū)位理論市場等級序列

克里斯塔勒認(rèn)為，不同的中心地都能按照市場原則、交通原則和行政原則形成不同的中心地等級體系。1.各個大小城市及其市場區(qū)、各個大小商業(yè)中心及其市場區(qū)，形成了大小不同的層層六邊形。2.愈是高級地區(qū)，其所能提供的商品及勞務(wù)種類愈全。3.同一等級中心的市場區(qū)是相等的。4.不同等級中心的市場區(qū)按市場原則、交通原則和行政原則，嚴(yán)格成比例。區(qū)位理論4同心圓模式扇形模式多核心模式城市土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論區(qū)位理論同心圓模式

美國芝加哥學(xué)派創(chuàng)始人伯吉斯所提出。該學(xué)派以芝加哥城市為樣本,提出了以中心商務(wù)區(qū)（CBD）為內(nèi)核的同心圓的城市土地利用結(jié)構(gòu)。按照這種理論,一般城市發(fā)展的結(jié)構(gòu)形式可劃分為6個圓形地帶，即中心商務(wù)區(qū)、中心邊緣帶、過渡帶、一般家庭帶、高級住宅帶和通勤帶。區(qū)位理論扇形模式

美國土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家霍伊特于1939年提出的模式。他認(rèn)為城市的發(fā)展總是從城市中心開始，沿著主要的交通干線或沿著阻礙最小的路線呈契形向外放射，沿交通線向外伸展的地區(qū)又有不同的特點(diǎn)，形成5個帶：中心商務(wù)區(qū)、中心邊緣帶(批發(fā)商業(yè)及輕工業(yè)）、低級住宅帶、中級住宅帶和高級住宅帶。區(qū)位理論多核心模式

多核心理論最先是由麥肯齊于1933年提出的，然后被哈里斯和烏爾曼于1954年加以發(fā)展。該理論認(rèn)為，上述兩種模式將整個城市看成具有單一中心的整體，是不符合實(shí)際情況的。大城市一般具有兩個或者兩個以上的中心，或主中心外有次中心，形成城市發(fā)展的多核結(jié)構(gòu)；中心商務(wù)區(qū)、批發(fā)商區(qū)和輕工業(yè)區(qū)、重工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和近郊區(qū)等，還有一些相對獨(dú)立的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。區(qū)位理論城市土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)

區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)中的作用

一是能夠指導(dǎo)整個城市規(guī)劃；

二是能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)用戶，更好地進(jìn)行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。土地區(qū)位和城市規(guī)劃

城市土地利用規(guī)劃的實(shí)質(zhì)是人類自覺地運(yùn)用區(qū)位規(guī)律，合理安排土地用途的方向和規(guī)模，以獲取最大的利益。土地區(qū)位與房地產(chǎn)投資

工業(yè)用房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇

城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇區(qū)位理論區(qū)位選擇中應(yīng)注意的幾個問題：

注意區(qū)位升值潛力的分析；

選擇區(qū)位具有超前意識，特別注意交通、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施的深層次分析；

選擇區(qū)位要運(yùn)用定量定性相結(jié)合的辦法。三、區(qū)位理論對房地產(chǎn)

估價的指導(dǎo)作用區(qū)位理論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用

區(qū)位理論表明城市土地利用要遵循一定的內(nèi)在規(guī)律。區(qū)位選擇對房地產(chǎn)的投資決策有著重大影響，房地產(chǎn)估價也要遵循區(qū)位理論，則才能實(shí)現(xiàn)客觀合理地反映房地產(chǎn)價格的估價要求。

區(qū)位理論可以說是從空間角度構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本理論。從這一角度出發(fā)，房地產(chǎn)估價并不是方法的應(yīng)用，也不是對估價方法的機(jī)械套用；而是從宏觀上把握房地產(chǎn)市場狀況及其空間結(jié)構(gòu)的前提下，對估價方法的正確運(yùn)用和對待估房地產(chǎn)價格的正確判斷。一.概述二.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系三.產(chǎn)權(quán)理論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用2.4產(chǎn)權(quán)理論一、產(chǎn)權(quán)概述產(chǎn)權(quán)概述物權(quán)的含義

物權(quán)是指民事主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，直接支配特定的物而享受其利益，并得排除他人干涉的權(quán)利。房地產(chǎn)屬于物權(quán)的范疇。物權(quán)的特征

支配權(quán)——權(quán)利人直接支配，無須他人的意思或義務(wù)人的介入。絕對權(quán)——權(quán)利主體只有一個。財產(chǎn)權(quán)——具有物質(zhì)內(nèi)容的、直接體現(xiàn)為財產(chǎn)利益?？腕w是物——是具體物，不包括行為和精神財富。排他性——是一種對事權(quán)，同一物上不允許有內(nèi)容不相容的物權(quán)并存。產(chǎn)權(quán)概述產(chǎn)權(quán)的概念

產(chǎn)權(quán)是人們（財產(chǎn)主體）圍繞或通過財產(chǎn)（客體）而形成的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，它是一定社會中人與人之間財產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)概述產(chǎn)權(quán)的類型

產(chǎn)權(quán)

物權(quán)自物權(quán)所有權(quán)使用收益處分占有使用權(quán)用益權(quán)地役權(quán)地上權(quán)他物權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)：

抵押權(quán)

債權(quán)

租賃權(quán)二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系產(chǎn)權(quán)概述房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是為理順和規(guī)范在社會經(jīng)濟(jì)生活中人們在房地產(chǎn)上發(fā)生的關(guān)系而建立的。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型

土地所有權(quán)建筑物所有權(quán)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)產(chǎn)權(quán)概述土地所有權(quán)

1.土地所有權(quán)：是土地所有者對自己所有的土地依照法律規(guī)定享有完全的占有、使用、收益和處分，并依法排除他人干擾的權(quán)利。2.國有土地：享有最完整、最充分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。包括城市市區(qū)、國家未確定為集體所有的各類土地；征收征用的土地。3.集體所有地：依法屬于村民集體組織或村民委員會經(jīng)營管理。產(chǎn)權(quán)概述建筑物所有權(quán)

建筑物所有權(quán)：是建筑物所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)對其所有的建筑物享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干擾的權(quán)利。包含：1.建筑物國家所有權(quán)2.建筑物集體所有權(quán)3.建筑物個人所有權(quán)4.建筑物合資或獨(dú)資所有權(quán)5.其他性質(zhì)的建筑物所有權(quán)產(chǎn)權(quán)概述城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)：是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。

產(chǎn)權(quán)概述房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)

房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)：是指基于我國目前土地、房地產(chǎn)權(quán)益設(shè)置中除土地所有權(quán)和城鎮(zhèn)園地使用權(quán)以外的權(quán)益。包含：1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)：房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為2.房地產(chǎn)抵押權(quán)：抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為3.房地產(chǎn)租賃權(quán)：房地產(chǎn)合法權(quán)益人作為出租人將其合法擁有的房地產(chǎn)出租給承租人使用（主要是房屋），并由承租人向出租人支付租金的行為

三、產(chǎn)權(quán)理論對房地產(chǎn)

估價的指導(dǎo)作用1.產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)2.明確產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)估價的前提3.不同產(chǎn)權(quán)設(shè)置對房地產(chǎn)估價的影響一.概述二.基本原理三.系統(tǒng)論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用2.5系統(tǒng)理論一、系統(tǒng)論概述產(chǎn)權(quán)概述系統(tǒng)的概念

系統(tǒng)是由相互聯(lián)系及相互作用（一般地，這種相互作用是非線性的）若干要素（子系統(tǒng)）有機(jī)結(jié)合成特定結(jié)構(gòu)，從而具有不同于各個要素而具有的新功能的整體。系統(tǒng)的特點(diǎn)

整體性——最為鮮明，最為基本有序性——一定的秩序和方式、有規(guī)則地運(yùn)動和演化層次性——多層次狀態(tài)相關(guān)性——相互依存和制約動態(tài)性——隨時間不斷發(fā)展變化二、基本原理系統(tǒng)基本原理整體性原理由若干要素組成的具有一定新功能的有機(jī)整體。

要素之間相互作用就使得系統(tǒng)具有了整體性。部分影響整體，整體也制約著部分。開放性原理系統(tǒng)具有不斷與外界環(huán)境進(jìn)行物質(zhì)、能量、信息交換的性質(zhì)和功能。穩(wěn)定性原理在外界作用下開放系統(tǒng)具有一定的自組織機(jī)制，系統(tǒng)的子系統(tǒng)（要素）通過協(xié)同競爭，能夠在一定范圍內(nèi)自我調(diào)節(jié)，從而保持和恢復(fù)原來的有序狀態(tài)，保持和恢復(fù)原有的結(jié)構(gòu)和功能。層次性原理組成系統(tǒng)的諸要素的種種差異包括結(jié)合方式上的差異，從而使系統(tǒng)組織在地位與作用、結(jié)構(gòu)與功能上表現(xiàn)出等級秩序性，形成了具有質(zhì)的差異的系統(tǒng)等級。突變性原理系統(tǒng)從一種狀態(tài)突變?yōu)榱硪环N狀態(tài)，是系統(tǒng)質(zhì)變的一種基本形式，突變方式多種多樣，同時系統(tǒng)發(fā)展還存在著分叉，從而有了質(zhì)變的多樣性，帶來系統(tǒng)發(fā)展的豐富多彩。12345三、系統(tǒng)理論對房地產(chǎn)

估價的指導(dǎo)作用1.系統(tǒng)論思想是房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)思想2.系統(tǒng)論有助于把握房地產(chǎn)價格形成的科學(xué)機(jī)制房地產(chǎn)估價

中南林業(yè)科技大學(xué)

沈良峰3.1房地產(chǎn)價格和價值概述3.2房地產(chǎn)價格和價值影響因素第三章

房地產(chǎn)價格和價值一.房地產(chǎn)價格與價值概述二.房地產(chǎn)價格的形成三.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成四、房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)五、房地產(chǎn)價格的種類3.1房地產(chǎn)價格和價值概述一.房地產(chǎn)價格與價值概述房地產(chǎn)價格與價值估價的價是指什么？價值價格房地產(chǎn)價格與價值

房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值價值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的。價格是價值的外在表現(xiàn)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成的事實(shí)。價值決定價格，價格圍繞著價值波動。房地產(chǎn)估價要揭示房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，需要通過外在的價格來了解和探測。房地產(chǎn)價格與價值房地產(chǎn)的價格是和平地取得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣、實(shí)物或其他經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)的價格表達(dá)形式：貨幣、實(shí)物。二.房地產(chǎn)價格的形成房地產(chǎn)價格的形成房地產(chǎn)價格的形成基本原理1.價值規(guī)律——商品生產(chǎn)和商品交換的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。房地產(chǎn)的內(nèi)在價值是房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)。2.供求規(guī)律——房地產(chǎn)價格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)，商品房價格隨供求關(guān)系變化而上下波動。3.競爭規(guī)律——房地產(chǎn)市場上的競爭主要發(fā)生在需求者之間，使房地產(chǎn)價格不斷提高，尤其是替代性較小的稀缺性房地產(chǎn)，需求者之間的競爭更為激烈，價格提高得更為明顯。房地產(chǎn)價格的形成房地產(chǎn)價格的形成條件1.房地產(chǎn)本身具有效用性：指產(chǎn)品能滿足人們的某種需要或要求的能力。所有的房地產(chǎn)都必須為所有權(quán)人或使用人帶來效用。2.房地產(chǎn)的相對稀缺性：是某物品相對于需求的當(dāng)前或預(yù)期的供給。稀缺性與效用相結(jié)合，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的物品才具有價格。3.房地產(chǎn)存在有效需求：包括需要和有效購買力，指對房地產(chǎn)有支付能力并愿意購買，而且有能力購買。需求需要三.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤四、房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)（1）與區(qū)位關(guān)系密切區(qū)位好——價格高；區(qū)位差——價格低一步差三市？（2）是房地產(chǎn)權(quán)益的價格交易中轉(zhuǎn)移的不是實(shí)物，而是權(quán)利。所有權(quán)？使用權(quán)?權(quán)益小——價格低；權(quán)益大——價格高（3）單價高且總價大有一定的規(guī)模，總價較大

寸土寸金房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)（4）買賣價格和租賃價格廣義——買賣價格和租賃價格；狹義——買賣價格（5）容易受交易者的個別情況影響?yīng)氁粺o二！不可移動！價值較大！雙方議價能力？賣方是否急需現(xiàn)金？買方偏好？（6）形成的時間通常較長難以比較，價值較大，交易謹(jǐn)慎房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)（7）涵蓋內(nèi)容多樣復(fù)雜交易的稅費(fèi)種類、購買者的融資條件及付款方式五、房地產(chǎn)價格的種類房地產(chǎn)價格的種類按房地產(chǎn)價格產(chǎn)生方式劃分按房地產(chǎn)基本價值類型劃分按房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分按房地產(chǎn)價格表示方式劃分按房地產(chǎn)權(quán)利狀況劃分按政府行為劃分按房地產(chǎn)公共價格管理劃分按房地產(chǎn)的交易方式劃分1.房地產(chǎn)價格種類-產(chǎn)生方式

（1）成交價格——是在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。

（2）掛牌價格——是公開標(biāo)出的所售房地產(chǎn)的要價，即公布的賣方的要價或開價、報價。（3）市場價格——某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。

1.房地產(chǎn)價格種類-產(chǎn)生方式（4）理論價格——價值、內(nèi)在價值、自然價值、真實(shí)價值等。在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價格。成交價格圍繞著市場價格上下波動，而市場價格又圍繞著理論價格上下波動。1.房地產(chǎn)價格種類-產(chǎn)生方式（5）評估價格——估價師通過估價活動得出的估價對象的價值。比較價值收益價值

成本

價值

開發(fā)

價值一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格2.房地產(chǎn)價格種類-基本價值市場價值是最常用的價值類型條件

適當(dāng)營銷：展示一段時間熟悉情況：熟悉市場行情謹(jǐn)慎行事：冷靜、理性、謹(jǐn)慎不受強(qiáng)迫：不急買、賣，不被迫公平交易：無特殊的關(guān)系（1）市場價值估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。2.房地產(chǎn)價格種類-基本價值（2）投資價值估價對象對某個特定單位或個人的價值。投資價值因投資者的不同而不同。1.優(yōu)勢不同2.風(fēng)險偏好不同3.預(yù)期不同投資實(shí)現(xiàn)的條件是投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格。2.房地產(chǎn)價格種類-基本價值（3）現(xiàn)狀價值是估價對象在某一特定時間的實(shí)際狀況下的價值。實(shí)際狀況——當(dāng)前的用途、規(guī)模和檔次等。不是最高最佳利用——現(xiàn)狀價值低于市場價值。合法利用——現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。（4）謹(jǐn)慎價值房地產(chǎn)存在不確定因素的情況下，遵循謹(jǐn)慎原則評估出的價值。房地產(chǎn)抵押價值即為謹(jǐn)慎價值。謹(jǐn)慎價值通常低于市場價值。2.房地產(chǎn)價格種類-基本價值（5）清算價值是估價對象在沒有充足的時間進(jìn)行營銷情況下的價值。如賣者急于脫手而要求評估的價值即為快速變現(xiàn)價值。清算價值通常低于市場價值。（6）殘余價值是估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。殘余價值一般低于市場價值。3.房地產(chǎn)價格種類-基本存在形態(tài)

土地價格建筑物價格房地價格又稱房地混合價，也就是通常所說的房價，是建筑物和其占用范圍內(nèi)的土地價格的總和。指建筑物自身的價格，不包含其占用范圍內(nèi)的土地的價格。簡稱地價，是單純的土地的價格，或者附有建筑物的土地的價格。4.房地產(chǎn)價格種類-表示方式

總價格房地產(chǎn)整體的價格

單位價格分?jǐn)偟絾挝幻娣e的房地產(chǎn)價格

樓面地價一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價格5.房地產(chǎn)價格種類-權(quán)利狀況

房地產(chǎn)

所有權(quán)價格主要分為房屋使用權(quán)價格、土地所有權(quán)價格我國目前僅有房屋所有權(quán)價格，沒有真正意義上的土地所有權(quán)價格。

土地使用

權(quán)價格在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。

轉(zhuǎn)讓價格房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人時所形成的價格。5.房地產(chǎn)價格種類-權(quán)利狀況

租賃價格通常被稱為租金，是房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)出租給承租人，由承租人定期向房地產(chǎn)權(quán)利人交納的款項(xiàng)。

抵押價格以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價格，或是為獲得抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。

保險價格將房地產(chǎn)投保時，為確定其保險金額而評估的價值。5.房地產(chǎn)價格種類-權(quán)利狀況

課稅價格政府為課征賦稅而對房地產(chǎn)評定的價格，是作為對房地產(chǎn)計稅依據(jù)的價格。6.房地產(chǎn)價格種類-公共價格管理

基準(zhǔn)地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格。

標(biāo)定地價指一定時間和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

建筑物重置價格是不同區(qū)域、不同類型（如不同用途、結(jié)構(gòu)、等級）的房屋，在某一特定時間（如現(xiàn)在）重新建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤。7.房地產(chǎn)價格種類-政府行為

市場調(diào)節(jié)價政府指導(dǎo)價政府定價由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。估價——以政府定價為準(zhǔn)。由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。估價——不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

估價——應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進(jìn)行估價。7.房地產(chǎn)價格種類-政府行為

補(bǔ)地價政府指導(dǎo)價更改政府原出讓土地時規(guī)定的內(nèi)容，而需要補(bǔ)交給政府的一定數(shù)額的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。需補(bǔ)地價的4種情形：（1）增加原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的容積率；（2）改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途；（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；（4）出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。8.房地產(chǎn)價格種類-交易方式

拍賣價格采取拍賣方式交易房地產(chǎn)的成交價格。適用于競爭性強(qiáng)的、營利性的房地產(chǎn)。

招標(biāo)價格采取招標(biāo)方式交易房地產(chǎn)的成交價格。

協(xié)議價格采取協(xié)議方式出讓國家土地使用權(quán)，一般是政府與特定用地者協(xié)商確定出讓價格。適用于市政工程、公益事業(yè)、福利設(shè)施等政府扶持的行業(yè)。一.房地產(chǎn)自身因素二.房地產(chǎn)外部因素3.2房地產(chǎn)價值價格的影響因素一.房地產(chǎn)自身因素房地產(chǎn)自身因素A房地產(chǎn)實(shí)物因素B房地產(chǎn)區(qū)位因素C房地產(chǎn)權(quán)益因素

房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價值價格的高低，是不同房地產(chǎn)之間價值價格高低差異的基礎(chǔ)或底層原因。房地產(chǎn)自身因素

面積、形狀地勢、地形土壤、地基土地條件等土地建筑規(guī)模、外觀，建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、防水保溫、維修養(yǎng)護(hù)及完損程度等建筑物實(shí)物因素房地產(chǎn)自身因素

區(qū)位因素地理位置交通條件周圍環(huán)境和景觀外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利狀況：所有權(quán)、使用權(quán)等使用管制：用途、容積率等相鄰關(guān)系：排水、通行等其他房地產(chǎn)權(quán)：額外利益、債權(quán)債務(wù)等二.房地產(chǎn)外部因素房地產(chǎn)外部因素

房地產(chǎn)外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素等方面。人口數(shù)量、家庭人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)等人口房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策，還包括相關(guān)的規(guī)劃和計劃等制度政策房地產(chǎn)外部因素

經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價等經(jīng)濟(jì)因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)等社會因素世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等國際因素房地產(chǎn)外部因素

購買或出售房地產(chǎn)時的心態(tài)、個人的欣賞趣味或偏好、時尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾等心理因素科技進(jìn)步因素、行政隸屬變更、重要政治人物身體健康狀況等其他因素房地產(chǎn)估價

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沈良峰4.1比較法的基本原理