ResearchontheSpatialDistributionCharacteristicsofLandSalePriceinChangsha目錄TOC\o"1-3"\h\u摘要 長沙市土地出讓價(jià)格空間分布特征研究摘要：近年來，長沙市土地交易市場(chǎng)的健康運(yùn)行在土地出讓價(jià)格的快速增長下產(chǎn)生了較大的影響。在這個(gè)背景下，本文利用2019年長沙市轄區(qū)土地出讓價(jià)格數(shù)據(jù)，首先綜合分析了各區(qū)的土地出讓位置分布和土地出讓價(jià)格空間分布，其次選取城市中心影響度、城市軌道交通、城市總體規(guī)劃、商圈分布4個(gè)因素對(duì)土地出讓價(jià)格空間分布的影響進(jìn)行研究。研究發(fā)現(xiàn)，長沙市土地出讓價(jià)格空間分布多呈連續(xù)聚集分布且與行政區(qū)劃關(guān)系較弱，城市中心影響度和城市軌道交通對(duì)長沙市土地出讓價(jià)格影響程度較高，而宗地面積以及學(xué)校因素影響程度較低。本研究對(duì)長沙市政府調(diào)控土地交易市場(chǎng)有一定的參考意義，可以為政府預(yù)測(cè)土地出讓價(jià)格走勢(shì)、把握土地出讓價(jià)格空間分布、及時(shí)調(diào)控土地交易市場(chǎng)提供重要的參考。關(guān)鍵詞：土地出讓價(jià)格；空間分布特征；城市中心影響度；長沙市ResearchontheSpatialDistributionCharacteristicsofLandSalePriceinChangshaAbstract:Inrecentyears,thehealthyoperationofthelandtradingmarketinChangshahashadagreaterimpactundertherapidincreaseinlandtransferprices.Underthisbackground,thispaperusesthelandtransferpricedataofChangshaCityin2019tofirstcomprehensivelyanalyzethedistributionoflandtransferlocationsandthespatialdistributionoflandtransferpricesineachdistrict,withthesubsequentselectionoftheinfluenceofthecitycenter,urbanrailwaytransport,generalurbanplanning,business.Theinfluenceoffourfactorsofcirculardistributiononthespatialdistributionoflandtransferpricesisstudied.ThestudyshowedthatthespatialdistributionoflandtransferpricesinChangshaismainlyaggregatedcontinuouslyandhaslittleconnectionwiththeadministrativedivision.TheinfluenceofurbancentersandurbanrailtransitonlandtransferpricesinChangshaisrelativelyhigh,whiletheareaofparcelsandschoolfactorsThedegreeislower.ThisresearchhascertainreferencesignificanceforthegovernmenttocontrolthelandtransactionmarketinChangsha,anditcanprovideanimportantreferenceforthegovernmenttopredictthelandtransferpricetrend,graspthespatialdistributionoflandtransferprices,andtimelycontrolthelandtransactionmarket.Keywords:landtransferprice；spatialdistributioncharacteristics；urbancenterinfluence；ChangshaCity在經(jīng)歷了改革開放和福利分房制度宣告結(jié)束之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)開始了前所未有的大發(fā)展，隨著人們經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，城市化進(jìn)程和工業(yè)化進(jìn)程的加快，房價(jià)一路飆升，隨之而來的是土地需求量迅速增加[1]?，F(xiàn)如今，在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展中，市場(chǎng)化是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，生產(chǎn)要素也是如此。土地資源作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的第一資源，城市土地供應(yīng)不僅是解決城市化過程中與日俱增的土地需求的重要手段，而且是能夠控制城市過渡擴(kuò)張和合理規(guī)劃城市發(fā)展方向的一大方式[2]。我國的土地制度在我國土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展中逐漸得到完善，其中極大加強(qiáng)了政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的就是經(jīng)營性土地“招拍掛”的出讓方式。鑒于土地出讓制度的重要地位，了解和分析中國當(dāng)前的土地出讓價(jià)格的空間分布特征，對(duì)解決土地資源優(yōu)化配置、供需錯(cuò)配以及城市結(jié)構(gòu)功能布局，提高城市土地利用效益有重要意義[3]。因此本文選擇湖南省長沙市作為此研究的對(duì)象，進(jìn)一步采用空間分析法從微觀對(duì)土地出讓價(jià)格空間分布進(jìn)行量化研究，并總結(jié)其特征，希望對(duì)未來土地出讓研究有所貢獻(xiàn)。緒論（一）研究背景1978年的改革開放為我國迎來了新的歷史篇章，改革開放的到來，不僅迎來了人口的增加，同時(shí)也帶動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。截止2019年年末我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到9.91萬億元，至2019年年末全國大陸總?cè)丝跒?4億，其中城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，占總?cè)丝诒戎兀ǔＷ∪丝诔擎?zhèn)化率）為60.60%。由此可見，這二十年以來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展極大地加速了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，提高了城鎮(zhèn)人民的生活水平，城市化的加快推進(jìn)和人口的猛烈增長，出現(xiàn)大量家庭規(guī)模的小型化變化，導(dǎo)致當(dāng)前的住房需求已經(jīng)不能簡單地滿足人們的生活所需[4]。在巨大的住宅潛在需求下、人民生活水平的提高下和銀行住房消費(fèi)信貸的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的投資開發(fā)熱潮。隨之而來的是對(duì)土地需求的激增[5]。土地供應(yīng)的宏觀效果在最近幾年越來越多的受到人們的關(guān)注，隨之而來的是國家對(duì)土地的管制政策也受到人們的質(zhì)疑，原因是我國各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷出現(xiàn)“地王”的現(xiàn)象。為了穩(wěn)定樓市的價(jià)格并且扼制房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，各級(jí)政府逐漸開始實(shí)行“有限供應(yīng)”的政策，推行全面的宏觀調(diào)控政策，尤其是對(duì)土地供應(yīng)的管控。自國家調(diào)控政策實(shí)施以來，土地出讓價(jià)格對(duì)衡量和評(píng)判房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的質(zhì)量、城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化等有重要的意義，深入研究土地出讓價(jià)格空間分布特征，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)是穩(wěn)定民生的迫切需要。因此，這項(xiàng)研究對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不僅具有重要的理論價(jià)值，對(duì)政府來說也具有十分必要的實(shí)踐價(jià)值。（二）研究目的及意義作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的土地，其面積具有稀缺性和有限性，土地作為稀缺資源，其價(jià)格也在不斷升高，在土地供需差異和人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期下不斷膨脹，這種地價(jià)膨脹，導(dǎo)致我國各大中城市“地王”頻現(xiàn)，不斷刷新地價(jià)記錄。由于土地的固定性和不可分割性，城市土地市場(chǎng)具有區(qū)域性和分割性的特點(diǎn)，造成不同區(qū)域、不同用途的土地價(jià)格不同，其價(jià)格的影響因素有很大差異[6]。土地市場(chǎng)具有調(diào)控土地供需平衡、合理分配土地資源的作用，是土地供應(yīng)、流轉(zhuǎn)、交易等經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地監(jiān)控成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的重要政策手段源自于國家對(duì)土地強(qiáng)有力的控制，而商品房的價(jià)格是房地產(chǎn)行業(yè)最直接、也是最敏感的因素，對(duì)城市的結(jié)構(gòu)功能等具有極大的影響力。在這種復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，本研究目的在于通過對(duì)理論和實(shí)證兩方面研究從而探討長沙市土地出讓價(jià)格空間分布特征，從微觀方面對(duì)長沙市土地出讓價(jià)格空間分布特征進(jìn)行探究，對(duì)長沙市房價(jià)的調(diào)控、穩(wěn)定土地出讓價(jià)格的有效途徑提出一些政策建議，為政府調(diào)控長沙市土地交易市場(chǎng)有所裨益。國內(nèi)外研究綜述通過對(duì)參考文獻(xiàn)的研究，可以看出國外的土地出讓制度和我國現(xiàn)行的土地出讓制度還是有比較大的差別。美國的土地實(shí)行私有制，土地的具體用途并未加以管制，土地出讓制度民主特征較強(qiáng)。美國主要通過高科技對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)，通過政府、機(jī)構(gòu)、公民對(duì)土地的利用方式進(jìn)行監(jiān)督，以便于對(duì)土地在宏觀上加以調(diào)控；德國則是公有和私有混合的土地所有制度，公有的土地屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、教會(huì)以及基金會(huì)等各種公眾法人的手里，而私有的土地則是掌握在私人的手里[7]。對(duì)此，相比而言，中國的土地出讓制度則有較大的差異，中國現(xiàn)行的經(jīng)營性土地招拍掛出讓制度可以直接借鑒的制度較少，但是國外許多專家關(guān)于土地市場(chǎng)理論的研究對(duì)土地市場(chǎng)研究有重要意義。經(jīng)濟(jì)體制的不斷變革，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)化逐漸被政府所重視，人們對(duì)土地經(jīng)濟(jì)屬性的重要意義有了更深的了解。隨著1999年頒布的《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》，我國采取招標(biāo)和拍賣方式進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓正式邁上新的臺(tái)階。但是這并未完全停止劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)移方式，政府對(duì)協(xié)議出讓和劃撥的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移這兩種方式還存在較大的依賴[8]。對(duì)此，國家開始加快土地市場(chǎng)化進(jìn)程的腳步，進(jìn)一步加快推進(jìn)土地“招拍掛”出讓制度的推廣。截止到2004年，國土資源部明文規(guī)定，經(jīng)營性用地必須采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的出讓方式，同時(shí)在全國多個(gè)省市紛紛開始施行“招拍掛”的出讓政策。中國的土地市場(chǎng)逐步趨于成熟和完善。土地出讓價(jià)格定義與內(nèi)涵土地出讓價(jià)格，是指一定年期的土地使用權(quán)在正常市場(chǎng)條件下未來純收益的價(jià)值總和，出讓土地使用權(quán)是土地出讓價(jià)格的權(quán)利特征。它既可以是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，也可以是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款。出讓地價(jià)是地租的資本化[9]。在土地一級(jí)市場(chǎng)中，土地出讓金既有政策價(jià)又有市場(chǎng)價(jià)；在土地二、三級(jí)市場(chǎng)中，出讓地價(jià)是完全的市場(chǎng)價(jià)，正是因?yàn)樗皇苷咭蛩氐挠绊?，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補(bǔ)償成本的影響[10]。我國現(xiàn)行的經(jīng)營性用地實(shí)施“招拍掛”出讓方式。招標(biāo)出讓不止是讓招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人有一個(gè)全面的了解，再者其對(duì)土地使用者的要求和限制也有更高的要求；拍賣出讓可以維護(hù)國家公有財(cái)產(chǎn)權(quán)益，使國家獲得較高的土地收益；而掛牌出讓的方式是目前國內(nèi)較多采用的方式，其具備招標(biāo)和拍賣二者的優(yōu)點(diǎn)。不僅對(duì)土地受讓人提出更高的要求，同時(shí)掛牌時(shí)間長的特點(diǎn)有利于受讓方理性決策和公平交易[11]。長沙市土地出讓價(jià)格空間分布特征研究（一）研究區(qū)域概況長沙位于湖南省東北部，湘江下游，長沙盆地西緣。東與江西省宜春市和萍鄉(xiāng)市接壤，南與株洲市和湘潭市接壤，西與婁底市和益陽市接壤，北與岳陽市和益陽市接壤。它位于東經(jīng)111°53'～114°15'和北緯27°51'～28°41'之間。長沙還是中國的主要交通樞紐。京廣鐵路貫穿城市的北部和南部，在北部和南部之間具有重要的地理優(yōu)勢(shì)。長沙屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，雨熱同期，降水充沛，年平均氣溫只有17.2℃，是一個(gè)適宜居住和工作的城市，也是湖南省科技、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游和金融中心。截止2019年末全市常住總?cè)丝?39.45萬人，比上年增長2.9%。城鎮(zhèn)化率為79.56%，比上年提高0.44個(gè)百分點(diǎn)。長沙作為我國中部的第二大城市，近年來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)銷售面積更是位列全國省會(huì)城市前列[11]。截止2019年，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11574.22億元，比上年增長8.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值359.69億元，增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4439.32億元，增長8.0%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值6775.21億元，增長8.4%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長0.1、3.5、4.5個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為1.2%、43.6%、55.2%。（二）數(shù)據(jù)源和研究分析1.長沙市土地出讓面積與成交狀況本文所使用的土地出讓價(jià)格數(shù)據(jù)為長沙市2019年土地出讓價(jià)格數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)采集自長沙市自然資源和規(guī)劃局土地出讓結(jié)果查詢（http://zygh.C/bsfw/bmfw/zxcx/tdcrjgcx/index_6.html），采用手動(dòng)定位的方法，對(duì)上百條土地出讓信息進(jìn)行篩選和地理坐標(biāo)采集并校驗(yàn)[12]。分區(qū)域進(jìn)行分析：表12019年長沙市土地出讓分區(qū)域成交狀況Table1LandsalesbyregioninChangshain2019區(qū)縣名稱成交面積（m2）成交幅數(shù)成交總額（萬元）天心區(qū)149337.446286431芙蓉區(qū)223186.125374967望城區(qū)1273054.0622699826岳麓區(qū)2129945.09342410414開福區(qū)699327.116866182雨花區(qū)總計(jì)1012366.755466785.5111947796075417429本文重點(diǎn)研究的區(qū)域范圍為長沙市市轄的天心區(qū)、芙蓉區(qū)、望城區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)等6個(gè)區(qū)。以長沙市自然資源與規(guī)劃局公布的土地出讓價(jià)格建立價(jià)格特征模型，系統(tǒng)分析個(gè)各因素對(duì)長沙市土地出讓價(jià)格的影響以及土地出讓價(jià)格空間分布特征。根據(jù)上表可以看出，本文選取的土地出讓價(jià)格信息為：土地出讓成交面積、土地出讓成交幅數(shù)、成交總額。2019年全年長沙市一共出讓地塊94宗，成交總額為5417429萬元。在所有轄區(qū)岳麓區(qū)成交的土地出讓幅數(shù)是最多的，根據(jù)長沙市自然資源局的公示信息統(tǒng)計(jì)，2019年岳麓區(qū)一共出讓土地34塊，成交面積達(dá)到2129945.09m2，是長沙市土地出讓地塊最多的行政區(qū)，遠(yuǎn)比其他區(qū)成交地塊多。望城區(qū)的土地出讓成交面積位列第二，達(dá)到了1273054.06m2，接下來是雨花區(qū)，出讓面積為1012366.75m2，而天心區(qū)則是全市成交面積最少的轄區(qū)，一共出讓6宗土地但面積僅有149337.44m2，僅次于天心區(qū)的是出讓了5宗土地的芙蓉區(qū)和出讓了16宗土地的開福區(qū)，芙蓉區(qū)一共出讓的土地面積為223186.12m2，開福區(qū)的土地出讓面積為149337.44m2。岳麓區(qū)是長沙市的主要門戶和市轄城區(qū)，以湘江主航道為界線，劃江而治。岳麓區(qū)不僅是科教強(qiáng)區(qū)和傳統(tǒng)的文化大區(qū)，也是正在建設(shè)的都市新區(qū)；不僅有33處被列為國家、省、市的文物保護(hù)單位，還在區(qū)內(nèi)有16所高校和科研院所，比如中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等[13]。學(xué)校因素對(duì)土地價(jià)格的影響是國內(nèi)外眾多學(xué)者研究的重點(diǎn)之一，學(xué)校質(zhì)量對(duì)土地價(jià)格有正相關(guān)影響。除此之外，岳麓區(qū)更是國家高新技術(shù)區(qū)和各大科技園的所在地，特殊的歷史文化地位以及現(xiàn)代高新技術(shù)的匯集使得岳麓區(qū)的土地交易較為活躍。綜上長沙市土地出讓價(jià)格分布與土地出讓面積呈正相關(guān)關(guān)系。2.長沙市土地出讓價(jià)格空間分布分區(qū)均價(jià)分析更深入的分析需要結(jié)合長沙市各區(qū)的獨(dú)特性、軌道交通影響程度量化數(shù)據(jù)以及學(xué)校因素等眾多因素進(jìn)一步研究和闡釋。本文選取了2019年長沙市各區(qū)土地出讓價(jià)格的均價(jià)制作了柱狀圖，如圖1所示：圖1長沙市2019年各區(qū)土地出讓成交均價(jià)Figure1TheaveragepriceoflandtransferinvariousdistrictsinChangshain2019從圖1可以看到，天心區(qū)的土地出讓成交均價(jià)位居6大轄區(qū)之首，每平方米成交價(jià)格高達(dá)1.92萬元，根據(jù)進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)天心區(qū)具有得天獨(dú)厚的重要地理位置。天心區(qū)北臨開福區(qū)，南至湘潭市，東接雨花區(qū)，西瀕湘江，京廣鐵路和107國道穿境而過，是湖南省委、省政府重點(diǎn)打造的長沙、湘潭、株洲三市融城的核心區(qū)域；京珠高速公路到天心區(qū)的距離不足2公里，黃花國際機(jī)場(chǎng)距離天心區(qū)也僅20公里。在2018年9月發(fā)布的《2018年中國百強(qiáng)區(qū)發(fā)展白皮書》中，天心區(qū)排第85名，由此可以看出，天心區(qū)重要的城市群核心位置決定了土地出讓的高價(jià)格，其次是其地理位置帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，間接導(dǎo)致天心區(qū)的土地出讓價(jià)格向高價(jià)趨勢(shì)發(fā)展。其次是芙蓉區(qū)的土地出讓價(jià)格比較高，2019年土地出讓的總量為5宗，但是均價(jià)為1.68萬元/m2。究其原因，芙蓉區(qū)地處長沙市東部窗口，是長沙市的中心城區(qū)，人流、物流、資金流、信息流高度密集決定了芙蓉區(qū)有加快發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省城區(qū)第一的地位。瀏陽河途徑芙蓉區(qū)，在芙蓉區(qū)形成了以瀏陽河風(fēng)光帶為景觀的住宅片區(qū)，住宅用地的價(jià)格是城市土地出讓價(jià)格的重要組成部分，由此分析可得，長沙市芙蓉區(qū)土地出讓價(jià)格受到城市中心經(jīng)濟(jì)的影響，即城市中心影響度越大土地出讓價(jià)格越高，并且還受到環(huán)境質(zhì)量的影響較為明顯。次于芙蓉區(qū)的是雨花區(qū)。雨花區(qū)在2019年共計(jì)出讓土地11宗，占地面積為1012366.75m2，出讓成交均價(jià)為1.29萬元/m2，位列長沙市土地出讓成交均價(jià)第三。處在湖南經(jīng)濟(jì)新的“增長極”——長株潭“兩型社會(huì)”示范區(qū)中心地帶的雨花區(qū)，是湖南推進(jìn)“長株潭一體化”的核心之區(qū)和湖南省參與“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的前沿陣地[14]。除此之外，湖南省森林植物園坐落于雨花區(qū)，為雨花區(qū)的環(huán)境質(zhì)量帶來了極大的保障。由此分析得出，雨花區(qū)的土地出讓價(jià)格空間分布也是受到城市經(jīng)濟(jì)商圈網(wǎng)點(diǎn)的影響最大，環(huán)境質(zhì)量的影響次之。由圖1可看到，開福區(qū)共計(jì)成交16宗土地，雖然成交面積并不算很大，但是成交均價(jià)在全市轄區(qū)缺位列第四，達(dá)到了1.24萬元/m2。開福區(qū)有悠久的歷史文化積淀，是中國四大名繡之一的湘繡的發(fā)源地，也是國家長株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)的重點(diǎn)試點(diǎn)區(qū)域，也是長沙推進(jìn)“大城北”戰(zhàn)略的核心區(qū)域。不難看出開福區(qū)的土地出讓價(jià)格與宗地面積呈正相關(guān)關(guān)系，出讓土地綜數(shù)較多，但是成交面積只有699327.1m2，土地出讓面積越小，土地價(jià)格就會(huì)越低。岳麓區(qū)是全市出讓地塊最多、成交面積最大、成交總額最多的轄區(qū)，但是單看成交的均價(jià)卻是僅次望城區(qū)最低的轄區(qū)，成交均價(jià)僅為1.13萬元/m2。岳麓區(qū)是長沙市轉(zhuǎn)型創(chuàng)新發(fā)展的“西高地”，也是湖南省的科技大區(qū)，與長沙市中心區(qū)隔江相望，由此可得出結(jié)論：岳麓區(qū)土地出讓價(jià)格空間分布與城市中心影響度有主要關(guān)系，相比其他幾個(gè)區(qū)，岳麓區(qū)到城市中心的距離相對(duì)較大，所以土地出讓價(jià)格相對(duì)較低。其次岳麓區(qū)土地出讓均價(jià)在萬元之上是受到學(xué)校因素影響。在上文分析中，我們調(diào)查到岳麓區(qū)共計(jì)有16所高等院校和科研院所，即學(xué)校質(zhì)量較高，土地出讓價(jià)格就會(huì)越高。從圖1可知，望城區(qū)是全市6個(gè)大區(qū)中成交均價(jià)最低的轄區(qū)，為0.55萬元/m2，成交面積和成交宗數(shù)分別位列全市所有轄區(qū)第二，但是成交的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他區(qū)。望城區(qū)在2011年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)正式撤縣設(shè)區(qū)，成為長沙市第六個(gè)城區(qū)，相對(duì)其他幾個(gè)轄區(qū)，望城區(qū)土地出讓價(jià)格的空間分布則受到多個(gè)因素影響。首先是望城區(qū)距城市中心的距離較遠(yuǎn)，土地價(jià)格會(huì)隨著城市中心影響度的降低而降低；其次是望城區(qū)雖然出讓宗地面積較大，但是宗地面積太大時(shí)，增長土地的開發(fā)周期的同時(shí)也會(huì)增加土地的開發(fā)成本，根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，土地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目周期一般為2～3年，出讓土地逾期未動(dòng)工開發(fā)的，將依法繳納土地閑置費(fèi)，或被無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，這就迫使開發(fā)商必須謹(jǐn)慎購地，也直接影響著土地出讓價(jià)格。3.長沙市土地出讓價(jià)格空間分布影響因素分析3.1城市中心對(duì)土地出讓價(jià)格空間分布的影響本文基于長沙市2019年土地出讓價(jià)格數(shù)據(jù)，以行政區(qū)劃為劃分依據(jù)，制作了2019年長沙市各區(qū)出讓土地的數(shù)據(jù)點(diǎn)位置分布圖，如圖2所示。圖2長沙市各區(qū)出讓土地?cái)?shù)據(jù)點(diǎn)位置分布圖Figure2LocationdistributionmapoflanddatapointstransferredbydistrictinChangsha從圖2可看出，長沙市土地出讓價(jià)格空間分布呈現(xiàn)隨著區(qū)域的城市中心影響度大小而分布的格局。根據(jù)圖中各區(qū)出讓土地?cái)?shù)據(jù)點(diǎn)位置分布走向，可以看出在每個(gè)區(qū)域所出讓的地塊大體都是在各自區(qū)的中心位置，圍繞各區(qū)經(jīng)濟(jì)商圈分布或呈一條線貫穿各區(qū)中心位置。在一般情況下，城市中心影響度可以用距市中心最短距離來取代。由于長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的規(guī)劃與發(fā)展，長沙市已經(jīng)形成多個(gè)中心，向南形成了汽車南站和奧特萊斯廣場(chǎng)為中心的新經(jīng)濟(jì)商圈，向西形成了以步步高為廣場(chǎng)和市政府為中心的河西經(jīng)濟(jì)商圈[15]。在岳麓區(qū)，根據(jù)數(shù)值位置點(diǎn)可以看出岳麓區(qū)出讓地塊位置基本圍繞本區(qū)域經(jīng)濟(jì)商圈向湘江風(fēng)光帶靠近，只有少數(shù)幾宗地塊在遠(yuǎn)離區(qū)域中心靠近區(qū)界線的地方；天心區(qū)的數(shù)據(jù)位置點(diǎn)顯而易見都是依湘江呈一條曲線分布，靠近湘江風(fēng)光帶形成的經(jīng)濟(jì)商圈；雨花區(qū)的數(shù)據(jù)位置點(diǎn)則明顯呈現(xiàn)出在區(qū)域中心呈一條依中心分布的直線，直觀的可以看出城市中心影響度和土地出讓價(jià)格空間分布呈正相關(guān)，即城市中心影響度越高則土地出讓價(jià)格空間分布越密集，反之亦然；芙蓉區(qū)的土地價(jià)格空間分布和雨花區(qū)土地出讓價(jià)格空間分布特征相似；開福區(qū)則是和岳麓區(qū)呈現(xiàn)出一樣的特征，由所在區(qū)域中心向湘江靠近。同時(shí)，現(xiàn)代人群對(duì)住宅用地的環(huán)境要求越來越高，環(huán)境質(zhì)量主要通過居民的住房偏好和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)成本的把控來影響住宅用地的價(jià)格。越靠近水體、沿江風(fēng)光帶、森林公園等，居住環(huán)境越好，相應(yīng)的住宅用地的價(jià)格就會(huì)越高。在圖1中，可以看到岳麓區(qū)和天心區(qū)靠近湘江風(fēng)光帶出讓地塊的數(shù)據(jù)位置點(diǎn)會(huì)相對(duì)密集，由此我們得出結(jié)論：土地出讓價(jià)格空間分布與環(huán)境質(zhì)量有正相關(guān)關(guān)系，但是這種正相關(guān)關(guān)系僅用于本文的數(shù)據(jù)分析，具有局限性，不適合其他分析借鑒。3.2城市總體規(guī)劃對(duì)土地出讓價(jià)格空間分布影響本文在參考了大量的城市土地出讓價(jià)格微觀影響因素研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)長沙市的實(shí)際情況和研究的具體對(duì)象——長沙市土地出讓價(jià)格空間分布特征，主要選取了交通干線、商圈分布以及長沙市城市總體規(guī)劃等3個(gè)要素對(duì)長沙市土地出讓價(jià)格空間分布的影響進(jìn)行深入分析研究[16]。從長沙市中心城區(qū)土地使用規(guī)劃圖來看，長沙市中心城區(qū)土地使用總體上呈現(xiàn)大團(tuán)聚以市中心向城市邊緣輻射分布的特征[17]。大團(tuán)聚主要體現(xiàn)在天心區(qū)和芙蓉區(qū)為主，不斷向西和向北擴(kuò)張，由此分析，高土地出讓價(jià)格受到城市規(guī)劃影響，驗(yàn)證了上述分區(qū)分析中土地出讓價(jià)格與城市中心影響度呈正相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。3.3城市軌道交通對(duì)土地出讓價(jià)格空間分布的影響近年來，隨著空間分析技術(shù)的發(fā)展和城市土地出讓價(jià)格工作水平的提高，多數(shù)對(duì)于土地出讓價(jià)格的定量研究結(jié)果顯示，城市土地價(jià)格尤其是居民住宅價(jià)格的空間布局呈現(xiàn)由市中心沿主要交通軸線向外遞減的趨勢(shì)，且越鄰近市中心或交通軸線的土地價(jià)格越高[18]。圖3長沙市中心城區(qū)土地使用規(guī)劃圖Figure3LanduseplanningmapofChangshadowntown圖4長沙市軌道交通建設(shè)規(guī)劃（2016-2022年）線路示意圖Figure4SchematicdiagramofChangsharailtransitconstructionplanning(2016-2022)本文利用長沙市軌道交通建設(shè)規(guī)劃（2016-2022年）線路示意圖作為分析，由圖2所示，長沙市東西走向的地鐵2號(hào)線和南北走向的地鐵1號(hào)線基本貫穿了這五大轄區(qū)，兩條運(yùn)營中的主要交通軌道線路途徑各區(qū)的中心位置，由圖中可以看出長沙市在建線路和規(guī)劃中的線路大體都是沿湘江或者各城區(qū)中心為南北走向或者呈東西走向，結(jié)合長沙市各區(qū)出讓土地?cái)?shù)據(jù)點(diǎn)位置分布圖，可以得出長沙市土地出讓價(jià)格空間分布受城市軌道交通影響較大，軌道交通線路越是密集的地方土地出讓價(jià)格空間分布越是聚集。3.4商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)土地出讓價(jià)格空間分布的影響圖5長沙市區(qū)主要商圈分布位置圖Figure5LocationmapofmajorbusinessdistrictsinChangshaCity商業(yè)聚集度是影響土地出讓價(jià)格的重要因素，因此本文采用商服中心的影響度作為研究要素之一[19]?；诓杉降拈L沙市主要商圈分布圖做出分析，受城市規(guī)劃的影響，每個(gè)區(qū)劃中均有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布，從圖4中可以看到，長沙市主要有13個(gè)大小不一的商圈，形成以“五一商圈”為中心的分布趨勢(shì)。市中心的大部分區(qū)域受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的影響程度較高，與此同時(shí)市中心也是高地價(jià)的高頻出現(xiàn)地區(qū)，二者呈現(xiàn)較強(qiáng)的相關(guān)性。由此得出土地出讓價(jià)格空間分布受商圈分布的影響較大，同時(shí)也反映出土地出讓價(jià)格的敏感性較高，市中心連片的商圈影響程度的形態(tài)與高土地出讓價(jià)格點(diǎn)相一致[20]。結(jié)論本文基于長沙市2019年6個(gè)轄區(qū)的土地出讓數(shù)據(jù)，首先分析了長沙市六大區(qū)的土地出讓情況，包括土地出讓成交面積、成交幅數(shù)、成交總額。其次選取長沙市土地出讓數(shù)據(jù)位置點(diǎn)成圖進(jìn)行分片區(qū)的分析，并且選取城市中心影響度、城市軌道交通、學(xué)校因素、宗地面積4個(gè)因素對(duì)土地出讓價(jià)格空間分布進(jìn)行分區(qū)域研究，得出以下主要結(jié)論：（一）長沙市的土地出讓價(jià)格空間分布總體上主要是受城市中心影響最大，與城市中心影響度呈正相關(guān)。例如天心區(qū)、芙蓉區(qū)和雨花區(qū)3個(gè)區(qū)位于長沙市中心及南部地帶并且已經(jīng)形成了各區(qū)的新經(jīng)濟(jì)商圈中心，所以土地出讓價(jià)格分布呈現(xiàn)較高特征，而望城區(qū)距長沙市市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，土地出讓價(jià)格就會(huì)比較低。通過對(duì)土地出讓價(jià)格數(shù)據(jù)位置點(diǎn)進(jìn)行片區(qū)分析，長沙市六大區(qū)的土地出讓位置呈現(xiàn)一樣的特征，即土地出讓位置都在區(qū)域中心位置或呈一條線分布。政府應(yīng)把握這些特點(diǎn)，在調(diào)控土地交易市場(chǎng)的過程中跨越行政區(qū)劃限制，從市域全局的角度把握土地交易市場(chǎng)。（二）城市軌道交通對(duì)長沙市土地出讓價(jià)格空間分布影響程度較高，而在距離市中心較遠(yuǎn)的轄區(qū)則失效，在一定程度上，城市軌道交通會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，間接會(huì)影響區(qū)域土地出讓價(jià)格；環(huán)境質(zhì)量的影響程度僅次于城市軌道交通，從土地出讓位置點(diǎn)的分布來看，有一部分集中于湘江沿江一帶，少部分匯集于瀏陽河風(fēng)光帶；學(xué)校因素的影響程度比較低，在個(gè)別區(qū)域會(huì)有影響，比如在岳麓區(qū)，學(xué)校質(zhì)量會(huì)影響土地出讓價(jià)格空間分布，但在其他區(qū)幾乎毫無影響。分析土地出讓價(jià)格空間分布特征以及影響因素及影響程度，可以為政府預(yù)測(cè)土地出讓價(jià)格走勢(shì)、把握土地出讓價(jià)格空間分布、及時(shí)調(diào)控土地交易市場(chǎng)提供重要的參考。參考文獻(xiàn)劉玉婷,范懷超.長沙市新建商品住宅土地出讓價(jià)格的微觀影響因素[J].城市學(xué)刊,2016,37(02):11-14.張錕.平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)土地出讓格局時(shí)空變化研究[D].福建農(nóng)林大學(xué),2017：1.米家庚.我國城市土地出讓格局的時(shí)空變化初探[C].中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)、重慶市人民政府.活力城鄉(xiāng)美好人居——2019中國城市規(guī)劃年會(huì)論文集（16區(qū)域規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)）.中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)、重慶市人民