2025年土地估價(jià)師《地價(jià)評(píng)估》考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本大題共25小題，每小題1分，共25分。在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。）1.根據(jù)地價(jià)理論，土地價(jià)格的本質(zhì)是（）。A.土地成本價(jià)值的體現(xiàn)B.土地未來(lái)收益的反映C.土地稀缺性的表現(xiàn)D.土地使用權(quán)利價(jià)值的凝結(jié)2.在土地估價(jià)中，用于比較和修正的可比實(shí)例應(yīng)滿足的基本條件不包括（）。A.地用途相同或相似B.交易類型相同C.交易日期相近D.宗地面積相同3.某宗住宅用地，擬采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。收集到三宗可比實(shí)例，經(jīng)交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正后，三宗可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格分別為8000元/平方米、8200元/平方米、8100元/平方米。若不考慮其他因素，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定該宗土地的比準(zhǔn)價(jià)格最接近（）元/平方米。A.8033B.8100C.8133D.82004.收益還原法適用的前提條件之一是（）。A.土地收益具有波動(dòng)性B.土地收益不易量化C.土地用途固定且可獲持續(xù)收益D.土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度受限5.在收益還原法中，確定土地還原利率的主要方法不包括（）。A.安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率B.與銀行貸款利率相同C.資本化率加上土地增值收益率D.投資者期望收益率6.采用剩余法估價(jià)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的土地價(jià)值時(shí)，通常采用（）。A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本法D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法7.某在建工程，土地獲取成本1000萬(wàn)元，建安工程費(fèi)2000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)用為建安費(fèi)的10%，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期1年，管理費(fèi)用率5%，銷售費(fèi)用率3%，投資利息按年利率6%計(jì)算，銷售稅金及附加率5%，開(kāi)發(fā)商要求銷售利潤(rùn)率為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的15%。采用成本法初步估算該房地產(chǎn)的價(jià)值最接近（）萬(wàn)元。A.4320B.4425C.4520D.46258.下列土地中，最適合采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行估價(jià)的通常是（）。A.位于市中心繁華地段的商業(yè)用地B.位置偏遠(yuǎn)、交易案例稀少的農(nóng)村集體建設(shè)用地C.具有特定產(chǎn)業(yè)功能的工業(yè)用地D.規(guī)劃用途為住宅但尚未開(kāi)發(fā)的待開(kāi)發(fā)地塊9.土地估價(jià)報(bào)告的核心組成部分是（）。A.估價(jià)結(jié)果B.估價(jià)假設(shè)與限制條件C.估價(jià)人員聲明D.附件清單10.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，需要考慮的土地增值收益通常是指（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地原值與評(píng)估價(jià)值的差額C.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本D.土地二級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)11.下列關(guān)于土地估價(jià)程序的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.接受估價(jià)委托是估價(jià)程序的起始環(huán)節(jié)B.確定估價(jià)方法應(yīng)在資料收集之前進(jìn)行C.實(shí)地查勘是保證估價(jià)質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)D.出具估價(jià)報(bào)告是估價(jià)程序的最終步驟12.在土地估價(jià)中，影響土地價(jià)格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素不包括（）。A.人口密度B.交通條件C.土地開(kāi)發(fā)政策D.城市規(guī)劃布局13.某城市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米，某宗宗地距離市中心直線距離為5公里，根據(jù)修正系數(shù)表，區(qū)域因素修正系數(shù)為0.9。該宗地基準(zhǔn)地價(jià)修正后的價(jià)值最接近（）元/平方米。A.2700B.3000C.3300D.370014.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指（）。A.土地用途最符合城市規(guī)劃要求B.土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度最大C.土地利用效益最高D.土地價(jià)值最大15.下列土地估價(jià)方法中，不屬于收益還原法派生方法的是（）。A.市場(chǎng)比較法B.剩余法C.投資回報(bào)法D.成本法16.估價(jià)師在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的職業(yè)道德規(guī)范不包括（）。A.獨(dú)立、客觀、公正B.誠(chéng)實(shí)守信，保守秘密C.不斷提高專業(yè)勝任能力D.主動(dòng)宣傳估價(jià)結(jié)果17.農(nóng)用地分等定級(jí)中，劃分農(nóng)用地等別的主要依據(jù)是（）。A.土地所有權(quán)形式B.土地利用類型C.土地質(zhì)量等級(jí)D.土地位置18.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告書格式的說(shuō)法，正確的是（）。A.應(yīng)包含所有估價(jià)相關(guān)人員的詳細(xì)個(gè)人信息B.附件應(yīng)與正文中引用的內(nèi)容一一對(duì)應(yīng)C.估價(jià)結(jié)果應(yīng)只列出貨幣單位的價(jià)格D.估價(jià)假設(shè)與限制條件可以省略19.土地增值收益是（）。A.土地成本投入帶來(lái)的收益B.土地價(jià)值自然增值的部分C.土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)D.政府征收的土地出讓金20.在市場(chǎng)比較法中，對(duì)交易日期差異進(jìn)行修正時(shí)，通常采用（）。A.地價(jià)指數(shù)法B.市場(chǎng)利率法C.參數(shù)調(diào)整法D.成本推算法21.采用成本法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其估價(jià)結(jié)果通常（）。A.高于市場(chǎng)比較法結(jié)果B.低于市場(chǎng)比較法結(jié)果C.等于收益還原法結(jié)果D.是一個(gè)參考價(jià)值22.土地估價(jià)師在出具估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)估價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)的主體是（）。A.委托方B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.估價(jià)師個(gè)人D.土地管理部門23.基準(zhǔn)地價(jià)通常由（）組織測(cè)定和發(fā)布。A.土地評(píng)估機(jī)構(gòu)B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)C.市場(chǎng)交易主體D.土地管理部門24.對(duì)于具有特殊功能或用途的土地，如機(jī)場(chǎng)、港口、鐵路等，估價(jià)時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮采用（）。A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.剩余法D.特殊方法（如剩余法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等）25.土地估價(jià)中的“合法原則”是指估價(jià)應(yīng)在（）的前提下進(jìn)行。A.土地權(quán)利清晰B.土地用途符合規(guī)劃C.土地價(jià)值最大化D.估價(jià)結(jié)果最準(zhǔn)確二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分。在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中，有二至五個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選或錯(cuò)選均不得分。）26.土地價(jià)格的影響因素主要包括（）。A.土地自身?xiàng)l件B.宏觀經(jīng)濟(jì)狀況C.社會(huì)發(fā)展水平D.土地權(quán)利狀況E.交易主體心理27.市場(chǎng)比較法中的修正因素通常包括（）。A.交易情況修正因素B.交易日期修正因素C.區(qū)域因素修正因素D.個(gè)別因素修正因素E.土地增值率修正因素28.收益還原法中，確定土地年純收益的方法可能包括（）。A.比較法B.實(shí)際收益法C.收入預(yù)測(cè)法D.成本推算法E.凈收益分離法29.成本法適用的條件通常包括（）。A.土地市場(chǎng)發(fā)育成熟，交易案例眾多B.土地處于未開(kāi)發(fā)或初級(jí)開(kāi)發(fā)狀態(tài)C.新建或新建成的建筑物價(jià)值較高D.交易案例稀少，難以采用其他方法E.土地價(jià)值主要受開(kāi)發(fā)成本影響30.土地估價(jià)程序中，實(shí)地查勘的主要內(nèi)容包括（）。A.查勘估價(jià)對(duì)象的位置、四至范圍B.核實(shí)土地權(quán)利狀況及利用現(xiàn)狀C.了解周邊環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等條件D.查看土地及地上附著物的狀況E.測(cè)繪宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)31.影響土地還原利率的因素主要有（）。A.土地用途B.土地位置C.社會(huì)平均投資利潤(rùn)率D.土地風(fēng)險(xiǎn)E.估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)32.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容有（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)目的、估價(jià)依據(jù)C.估價(jià)方法選用及測(cè)算過(guò)程D.估價(jià)結(jié)果及附件E.估價(jià)假設(shè)與限制條件33.劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估通常需要考慮（）。A.土地原值B.土地出讓金C.土地增值收益D.土地還原利率E.土地市場(chǎng)價(jià)值34.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，宗地地價(jià)影響因素修正通常包括（）。A.區(qū)域因素修正B.宗地個(gè)別因素修正C.容積率修正D.土地利用年期修正E.交易日期修正35.土地估價(jià)師應(yīng)具備的職業(yè)資格和素質(zhì)包括（）。A.執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證B.扎實(shí)的土地估價(jià)專業(yè)知識(shí)C.良好的職業(yè)道德D.較強(qiáng)的實(shí)踐操作能力E.獨(dú)立判斷能力三、判斷題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。請(qǐng)判斷下列表述是否正確，正確的填“√”，錯(cuò)誤的填“×”。）36.土地價(jià)格是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，兩者完全相等。（）37.在進(jìn)行市場(chǎng)比較法修正時(shí)，交易日期修正通常放在區(qū)域因素和個(gè)別因素修正之前進(jìn)行。（）38.收益還原法適用于所有類型土地的估價(jià)，特別是收益穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)的土地。（）39.土地估價(jià)中的剩余法實(shí)質(zhì)上是收益還原法的另一種形式。（）40.成本法估價(jià)通?？梢宰鳛槭袌?chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果的參考或校核。（）41.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)真實(shí)、客觀、公正地反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。（）42.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格通常等于其對(duì)應(yīng)的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。（）43.土地估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中，必須遵守國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范。（）44.基準(zhǔn)地價(jià)是政府測(cè)定和發(fā)布的區(qū)域土地平均價(jià)格。（）45.土地估價(jià)師只需按照委托方的要求進(jìn)行估價(jià)，無(wú)需考慮估價(jià)假設(shè)與限制條件。（）四、計(jì)算題（本大題共3小題，每小題10分，共30分。請(qǐng)按題目要求進(jìn)行計(jì)算，列出計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程。）46.某宗住宅用地，采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。選取了三宗可比實(shí)例，其成交價(jià)格、交易日期與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格比、交易情況修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)如下表所示（表中數(shù)據(jù)為修正后價(jià)值）：|實(shí)例|成交價(jià)格（元/平方米）|交易日期修正系數(shù)|交易情況修正系數(shù)|區(qū)域因素修正系數(shù)|個(gè)別因素修正系數(shù)||:---:|:-------------------:|:---------------:|:---------------:|:---------------:|:---------------:||A|7500|1.02|0.95|1.05|0.98||B|7800|1.05|1.00|1.00|1.03||C|7600|1.02|0.97|1.10|0.95|假設(shè)三宗可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格比均為1，試采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算該宗土地的比準(zhǔn)價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）47.某宗工業(yè)用地，預(yù)計(jì)建成后可出租給某企業(yè)使用，租賃期限為20年，的土地還原利率為8%。根據(jù)預(yù)測(cè)，該宗土地在租賃期內(nèi)每年的凈租金收入（扣除管理費(fèi)、維修費(fèi)等）分別為：第1年100萬(wàn)元，以后每年增長(zhǎng)5%。試采用收益還原法估算該宗土地在租賃期內(nèi)的總收益現(xiàn)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）48.某開(kāi)發(fā)商取得一塊待開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)用地，土地面積5000平方米，計(jì)劃進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)。取得土地的成本為2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本（包括建安費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等）為3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為2年，銷售費(fèi)用率為銷售收入的4%，投資利息按年利率6%計(jì)算，銷售稅金及附加率5%，開(kāi)發(fā)商要求的銷售利潤(rùn)率為（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）的15%。假設(shè)該地塊開(kāi)發(fā)完成后，預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/平方米。試采用剩余法估算該地塊在開(kāi)發(fā)完成時(shí)的價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）五、論述題（本大題共1小題，共15分。請(qǐng)根據(jù)題目要求，結(jié)合實(shí)際情況和相關(guān)理論，進(jìn)行論述。）49.試論述土地估價(jià)中選取可比實(shí)例應(yīng)遵循的基本原則，并分析不同修正因素對(duì)宗地地價(jià)的影響機(jī)制。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.D2.D3.B4.C5.B6.A7.C8.B9.A10.B11.B12.B13.A14.D15.A16.D17.C18.B19.B20.A21.D22.B23.D24.D25.B二、多項(xiàng)選擇題26.ABCDE27.ABCD28.BCE29.BCD30.ABCD31.BCD32.ABCDE33.ABC34.ABCD35.ABCDE三、判斷題36.×37.√38.√39.×40.√41.√42.×43.√44.√45.×四、計(jì)算題46.計(jì)算過(guò)程：實(shí)例A比準(zhǔn)價(jià)格=7500*1/(0.95*1.05*0.98)=7500/0.96915≈7744.84實(shí)例B比準(zhǔn)價(jià)格=7800*1/(1.00*1.00*1.03)=7800/1.03≈7573.00實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)格=7600*1/(0.97*1.02*0.95)=7600/0.93138≈8154.55比準(zhǔn)價(jià)格平均值=(7744.84+7573.00+8154.55)/3≈7956.40答：該宗土地的比準(zhǔn)價(jià)格約為7956.40元/平方米。47.計(jì)算過(guò)程：P=100/(1+8%)+105/(1+8%)^2+110.25/(1+8%)^3+...+[100*(1+5%)^19]/(1+8%)^20P=100/1.08*[1-(1+5%/1.08)^20/(1+8%/1.08)^20]P≈9259.26答：該宗土地在租賃期內(nèi)的總收益現(xiàn)值約為9259.26萬(wàn)元。48.計(jì)算過(guò)程：開(kāi)發(fā)完成時(shí)價(jià)值=(土地售價(jià)-銷售費(fèi)用-銷售稅金及附加-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)-投資利息)/(1+投資利息)^開(kāi)發(fā)期土地售價(jià)=5000*8000