2025年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》練習題及試題及答案一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.某小區(qū)首次業(yè)主大會召開時，共有500戶業(yè)主，專有部分建筑面積總計8萬平方米。若需表決通過《管理規(guī)約》，至少需要（）同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且業(yè)主人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積1/2以上且業(yè)主人數(shù)1/2以上的業(yè)主D.專有部分占建筑物總面積3/4以上且業(yè)主人數(shù)3/4以上的業(yè)主答案：A解析：根據(jù)《民法典》第二百七十八條，制定和修改管理規(guī)約需由專有部分面積占比過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2.物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)消防設施進行日常檢查時，發(fā)現(xiàn)某樓層消防栓水帶老化破損，正確的處理流程是（）。A.拍照記錄→上報主管→聯(lián)系供應商采購→自行更換B.立即停用該消防栓→通知業(yè)主注意→72小時內完成更換C.記錄問題→啟動維修資金→招標施工單位→組織更換D.登記臺賬→報消防部門備案→聯(lián)系專業(yè)維修單位→24小時內修復答案：D解析：消防設施屬于公共安全設備，發(fā)現(xiàn)問題應立即登記并聯(lián)系專業(yè)單位，24小時內完成修復，同時報消防部門備案（《消防法》第二十九條）。3.業(yè)主因房屋外墻滲水向物業(yè)報修，物業(yè)現(xiàn)場查勘確認屬于房屋保修期內質量問題，正確的處理方式是（）。A.物業(yè)直接維修，費用從公共維修資金列支B.告知業(yè)主自行聯(lián)系開發(fā)商，物業(yè)不介入C.物業(yè)協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商，督促其履行保修責任D.物業(yè)先維修，再向開發(fā)商追償維修費用答案：C解析：保修期內的質量問題由開發(fā)商負責，物業(yè)應協(xié)助業(yè)主聯(lián)系并督促開發(fā)商履行義務（《建設工程質量管理條例》第四十條）。4.某小區(qū)電梯因故障停運，物業(yè)通知維保單位后，維保人員2小時內到場維修。業(yè)主因等待電梯不滿，要求物業(yè)賠償誤工費。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)的責任認定是（）。A.物業(yè)未提前通知業(yè)主，需承擔賠償責任B.維保單位延遲到場，物業(yè)無責任C.物業(yè)已履行及時通知義務，不承擔賠償責任D.物業(yè)需與維保單位承擔連帶責任答案：C解析：物業(yè)已盡到及時聯(lián)系維保單位的義務，非因物業(yè)過錯導致的電梯停運，物業(yè)不承擔業(yè)主誤工費賠償（《物業(yè)管理條例》第三十五條）。5.業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)催告后仍未繳納。物業(yè)擬通過訴訟追討，訴訟時效的起算時間為（）。A.物業(yè)服務合同約定的繳費日次日B.物業(yè)首次催告業(yè)主之日C.業(yè)主明確表示拒繳之日D.物業(yè)向法院提交起訴狀之日答案：A解析：訴訟時效自知道或應當知道權利受侵害時起算，即約定繳費日次日（《民法典》第一百八十八條）。6.某小區(qū)公共區(qū)域廣告位出租收益屬于（）。A.物業(yè)服務企業(yè)所有B.業(yè)主共有C.開發(fā)商所有D.廣告公司與物業(yè)分成答案：B解析：公共區(qū)域屬于業(yè)主共有，其經(jīng)營收益歸業(yè)主所有（《民法典》第二百八十二條）。7.物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)內開展垃圾分類宣傳，應重點告知業(yè)主（）。A.垃圾清運費包含在物業(yè)費中，業(yè)主無需額外付費B.廚余垃圾需破袋投放，其他垃圾保持袋裝C.大件垃圾可直接堆放在公共區(qū)域，由物業(yè)統(tǒng)一處理D.有害垃圾需自行送至社區(qū)回收站，物業(yè)不負責收集答案：B解析：垃圾分類宣傳需明確具體投放要求，廚余垃圾需破袋投放（《生活垃圾分類制度實施方案》）。8.業(yè)主裝修時擅自拆除承重墻，物業(yè)發(fā)現(xiàn)后應首先（）。A.立即制止并要求恢復原狀B.向住建部門報告C.拍攝取證并書面通知業(yè)主整改D.停水停電迫使業(yè)主停止施工答案：C解析：物業(yè)應首先書面通知業(yè)主整改并取證，制止無效后再報告行政部門（《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十三條）。9.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致行人受傷，物業(yè)未安裝監(jiān)控無法查明責任人。根據(jù)《民法典》，（）需承擔補償責任。A.物業(yè)服務企業(yè)B.可能加害的建筑物使用人C.全體業(yè)主D.社區(qū)居委會答案：B解析：無法查明責任人時，由可能加害的建筑物使用人給予補償（《民法典》第一千二百五十四條）。10.物業(yè)服務企業(yè)制定《綠化養(yǎng)護方案》時，重點考慮的因素不包括（）。A.小區(qū)植物品種的生態(tài)特性B.業(yè)主對綠化景觀的個性化需求C.當?shù)貧夂驐l件與季節(jié)變化D.綠化養(yǎng)護人員的排班表答案：D解析：養(yǎng)護方案需基于植物特性、氣候和業(yè)主需求，人員排班屬于執(zhí)行層面，非方案核心內容。11.業(yè)主申請在自家陽臺安裝防盜網(wǎng)，物業(yè)應審核（）。A.防盜網(wǎng)材質是否為不銹鋼B.安裝高度是否超過陽臺護欄C.顏色是否與小區(qū)整體外觀協(xié)調D.業(yè)主是否已繳納物業(yè)費答案：C解析：物業(yè)需審核防盜網(wǎng)是否符合《管理規(guī)約》中關于外觀統(tǒng)一的要求（《物業(yè)管理條例》第四十五條）。12.小區(qū)化糞池堵塞導致污水外溢，物業(yè)處理流程正確的是（）。A.聯(lián)系專業(yè)清掏公司→設置警示標識→清掏后消毒→向業(yè)主通報B.設置警示標識→聯(lián)系專業(yè)清掏公司→清掏后消毒→向業(yè)主通報C.向業(yè)主通報→設置警示標識→聯(lián)系專業(yè)清掏公司→清掏后消毒D.聯(lián)系專業(yè)清掏公司→向業(yè)主通報→設置警示標識→清掏后消毒答案：B解析：安全第一，先設置警示，再聯(lián)系專業(yè)單位，處理后消毒并告知業(yè)主。13.物業(yè)服務企業(yè)與新業(yè)主辦理入住手續(xù)時，無需移交的資料是（）。A.房屋質量保證書B.臨時管理規(guī)約C.電梯使用說明書D.業(yè)主手冊答案：C解析：電梯使用說明書屬于物業(yè)留存的設備檔案，不向業(yè)主移交。14.某小區(qū)業(yè)主委員會換屆期間，原業(yè)委會拒絕移交公章和資料，物業(yè)應（）。A.協(xié)助新業(yè)委會強行收回B.向街道辦事處報告，由其督促移交C.暫停配合原業(yè)委會工作D.直接拒絕原業(yè)委會的任何要求答案：B解析：業(yè)委會換屆爭議由街道辦事處協(xié)調處理（《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第五十八條）。15.物業(yè)開展社區(qū)文化活動時，應避免（）。A.邀請老年業(yè)主參與廣場舞比賽B.在小區(qū)廣場設置露天電影放映點C.未經(jīng)業(yè)主同意使用公共收益支付活動費用D.組織親子手工制作活動答案：C解析：使用公共收益需經(jīng)業(yè)主共同決定（《民法典》第二百七十八條）。16.業(yè)主反映地下車庫有異響，物業(yè)排查發(fā)現(xiàn)是通風設備軸承磨損。正確的處理方式是（）。A.物業(yè)自行更換軸承B.聯(lián)系設備廠家維修C.啟動維修資金進行大修D.暫時關閉通風設備降低噪音答案：B解析：專業(yè)設備故障需聯(lián)系廠家或專業(yè)維修單位處理（《特種設備安全法》第十五條）。17.物業(yè)服務合同到期前3個月，物業(yè)擬續(xù)聘，應（）。A.直接與業(yè)委會續(xù)簽合同B.召開業(yè)主大會表決續(xù)聘事項C.向全體業(yè)主發(fā)送續(xù)聘意向書D.降低服務標準以提高續(xù)聘率答案：B解析：續(xù)聘需經(jīng)業(yè)主大會表決（《民法典》第九百四十七條）。18.某業(yè)主因長期空置房屋，要求減免物業(yè)費。根據(jù)《民法典》，物業(yè)（）。A.應當減免50%物業(yè)費B.可與業(yè)主協(xié)商減免C.無權減免，需全額繳納D.需提供空置期間的服務記錄后減免答案：C解析：空置房屋不影響物業(yè)提供公共服務，業(yè)主需全額繳納物業(yè)費（《民法典》第九百四十四條）。19.物業(yè)在小區(qū)入口設置道閘，應公示（）。A.道閘品牌和型號B.車輛管理規(guī)定及收費標準C.道閘安裝施工圖紙D.物業(yè)經(jīng)理聯(lián)系方式答案：B解析：涉及業(yè)主權益的車輛管理需公示規(guī)定和收費標準（《物業(yè)管理條例》第四十三條）。20.臺風來臨前，物業(yè)的應急準備工作不包括（）。A.檢查戶外廣告牌固定情況B.通知業(yè)主關閉門窗并加固陽臺物品C.儲備沙袋、抽水泵等應急物資D.組織業(yè)主參加臺風應對培訓答案：D解析：物業(yè)應做好自身應急準備和業(yè)主提醒，培訓非強制要求。二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）21.前期物業(yè)服務合同的特點包括（）。A.合同期限具有不確定性B.由建設單位與物業(yè)企業(yè)簽訂C.服務標準低于普通物業(yè)服務合同D.合同終止需經(jīng)業(yè)主大會同意E.內容包含物業(yè)承接查驗條款答案：ABE解析：前期合同由建設單位簽訂（B），期限至業(yè)主大會選聘新物業(yè)（A），內容含承接查驗（E）。22.物業(yè)承接查驗時，需重點查驗的共用設施設備包括（）。A.業(yè)主自用空調B.小區(qū)路燈C.電梯D.消防噴淋系統(tǒng)E.業(yè)主室內門窗答案：BCD解析：共用設施設備指全體業(yè)主共有部分（B、C、D），自用部分不查驗。23.業(yè)主違規(guī)飼養(yǎng)大型犬，物業(yè)可采取的措施有（）。A.向公安機關報告B.在小區(qū)公告欄曝光業(yè)主信息C.書面通知業(yè)主整改D.禁止犬只進入公共區(qū)域E.聯(lián)系動物保護組織處理答案：AC解析：物業(yè)可書面通知整改（C），違規(guī)飼養(yǎng)屬公安管轄（A），不得侵犯業(yè)主隱私（B錯誤），無強制禁止權（D錯誤），動物保護組織非直接處理主體（E錯誤）。24.物業(yè)服務企業(yè)的客戶服務檔案應包含（）。A.業(yè)主報修記錄B.投訴處理記錄C.物業(yè)費繳納記錄D.業(yè)主家庭成員信息E.裝修申請表及驗收記錄答案：ABCE解析：客戶檔案需包含服務過程記錄（A、B、E）和費用記錄（C），家庭成員信息屬隱私，非必要（D錯誤）。25.小區(qū)公共區(qū)域照明電費的分攤原則包括（）。A.按業(yè)主專有部分面積比例分攤B.按業(yè)主實際使用電量分攤C.由物業(yè)服務企業(yè)承擔D.納入物業(yè)費成本統(tǒng)一核算E.單獨列賬并定期公示答案：AE解析：公共能耗可按面積分攤（A），需單獨列賬公示（E），不可計入物業(yè)費成本（D錯誤），非實際使用量（B錯誤），物業(yè)不承擔（C錯誤）。26.電梯困人事件的應急處理步驟包括（）。A.立即通知維保單位B.安撫被困人員情緒C.強行撬門解救D.記錄事件全過程E.事后對電梯全面檢查答案：ABDE解析：困人時應通知維保（A）、安撫人員（B）、記錄過程（D）、事后檢查（E），禁止強行撬門（C錯誤）。27.業(yè)主大會會議的召開形式可以是（）。A.現(xiàn)場集體討論B.書面征求意見C.網(wǎng)絡投票D.電話確認E.委托業(yè)委會代為表決答案：ABC解析：會議形式包括現(xiàn)場討論（A）、書面征求（B）、網(wǎng)絡投票（C），電話確認無法律效力（D錯誤），委托表決需書面授權（E錯誤）。28.物業(yè)服務企業(yè)的安全防范職責包括（）。A.安裝小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)B.巡查公共區(qū)域安全隱患C.配合公安機關調查案件D.對業(yè)主家中財物損失負責E.制定火災應急演練方案答案：BCE解析：安全防范包括巡查隱患（B）、配合調查（C）、制定預案（E），監(jiān)控安裝屬設施建設（A錯誤），家中財物損失非物業(yè)責任（D錯誤）。29.物業(yè)維修資金的使用范圍包括（）。A.小區(qū)道路破損修復B.業(yè)主室內水管更換C.電梯主控板更換D.綠化景觀改造E.物業(yè)辦公室裝修答案：ACD解析：維修資金用于共用部位、設施維修（A、C、D），自用部分（B）和物業(yè)辦公（E）不可使用。30.物業(yè)服務企業(yè)的員工培訓內容應包括（）。A.物業(yè)管理法規(guī)B.服務禮儀規(guī)范C.設備操作技能D.業(yè)主家庭背景調查E.應急事件處理流程答案：ABCE解析：培訓內容需涵蓋法規(guī)（A）、禮儀（B）、技能（C）、應急流程（E），禁止調查業(yè)主隱私（D錯誤）。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：某小區(qū)于2023年10月交付，建設單位與甲物業(yè)簽訂了為期3年的前期物業(yè)服務合同。2025年5月，業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)圍墻多處開裂、健身器材銹蝕嚴重，要求物業(yè)維修。甲物業(yè)稱圍墻和健身器材屬于開發(fā)商保修期內的質量問題，應由開發(fā)商負責。業(yè)主向當?shù)刈〗ú块T投訴，經(jīng)調查，圍墻保修期為1年（自2023年10月起算），健身器材保修期為2年。問題：1.圍墻開裂是否屬于開發(fā)商保修期內的質量問題？說明理由。（5分）2.健身器材銹蝕是否屬于開發(fā)商保修期內的質量問題？說明理由。（5分）3.業(yè)主要求物業(yè)維修，物業(yè)應如何處理？（10分）答案：1.不屬于。根據(jù)《建設工程質量管理條例》第四十條，圍墻屬室外工程，保修期為2年（自竣工驗收合格之日起算）。案例中圍墻保修期應至2025年10月，但題目明確圍墻保修期為1年（可能合同約定），2025年5月已超1年保修期，故不屬于開發(fā)商責任。（注：若按法定最低2年，結論相反，需以題目給定為準）2.屬于。健身器材保修期為2年（2023年10月-2025年10月），2025年5月仍在保修期內，開發(fā)商應承擔維修責任。3.物業(yè)應：①核查保修期文件，確認圍墻已超保修期、健身器材在保修期內；②向業(yè)主解釋圍墻需使用維修資金或由業(yè)主共同決定維修，健身器材聯(lián)系開發(fā)商履行保修義務；③協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商溝通，督促開發(fā)商到場維修；④若開發(fā)商拒絕，書面報告住建部門協(xié)調；⑤對圍墻問題，組織業(yè)主表決是否使用維修資金，若通過則啟動維修流程。案例二：某小區(qū)2號樓電梯頻繁故障，業(yè)主多次投訴。物業(yè)聯(lián)系電梯維保單位，維保單位稱因業(yè)主裝修運材料導致電梯超負荷運行，屬于使用不當，拒絕免費維修。業(yè)主認為物業(yè)未盡到管理責任，要求減免物業(yè)費并賠償精神損失。問題：1.電梯頻繁故障的責任主體如何認定？（5分）2.物業(yè)應如何處理業(yè)主的減免物業(yè)費要求？（5分）3.物業(yè)應采取哪些措施預防電梯故障？（10分）答案：1.責任需分情況：①若電梯故障因維保單位未按約定維護（如未定期保養(yǎng)），維保單位承擔主要責任；②若因業(yè)主裝修超載使用，物業(yè)未制止，物業(yè)存在管理失職；③若電梯本身質量問題，開發(fā)商或供應商承擔責任。需結合維保合同、日常巡查記錄、監(jiān)控等證據(jù)綜合認定。2.物業(yè)應拒絕減免物業(yè)費要求：①電梯故障非物業(yè)故意或重大過失導致，業(yè)主不能以此為由拒繳物業(yè)費（《民法典》第九百四十四條）；②向業(yè)主說明物業(yè)費用于