2025年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理法規(guī)政策研究與應(yīng)用試題(含答案)一、單項選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題只有1個正確選項）1.根據(jù)《民法典》第944條，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以采取的合法措施是（）。A.斷水?dāng)嚯姶呃UB.直接提起訴訟或申請支付令C.公開業(yè)主欠費信息進(jìn)行公示D.要求業(yè)主委員會強制代收答案：B解析：《民法典》明確禁止物業(yè)服務(wù)人采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費（A錯誤）；公開業(yè)主隱私信息（C）可能侵犯名譽權(quán)；業(yè)主委員會無強制代收義務(wù)（D錯誤）。合法途徑為提起訴訟或申請支付令（B正確）。2.某小區(qū)成立業(yè)主大會時，專有部分面積總和為8萬平方米，業(yè)主人數(shù)為500人。若需表決通過“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”事項，需滿足的條件是（）。A.專有部分面積占比過半數(shù)且業(yè)主人數(shù)過半數(shù)同意B.專有部分面積占比2/3以上且業(yè)主人數(shù)2/3以上參與表決，其中參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意C.專有部分面積占比2/3以上且業(yè)主人數(shù)2/3以上同意D.專有部分面積占比3/4以上且業(yè)主人數(shù)3/4以上同意答案：B解析：根據(jù)《民法典》第278條，使用維修資金屬于業(yè)主共同決定的重大事項，需滿足“雙2/3參與表決”（專有部分面積和業(yè)主人數(shù)均2/3以上參與），且“參與表決的雙過半同意”（參與表決的專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)）。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。若查驗中發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.業(yè)主委員會D.施工單位答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第28條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，隱蔽工程質(zhì)量問題屬于建設(shè)單位責(zé)任范圍（B正確）。4.某小區(qū)《管理規(guī)約》規(guī)定“禁止飼養(yǎng)大型犬”，業(yè)主張某飼養(yǎng)了一只體重30公斤的阿拉斯加犬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理方式是（）。A.直接沒收犬只B.要求張某限期處理，逾期向有關(guān)部門報告C.對張某處以500元罰款D.停水停電迫使張某整改答案：B解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)無行政處罰權(quán)（C錯誤），不得采取斷水?dāng)嚯姷葟娭拼胧―錯誤），沒收犬只屬于行政機關(guān)職權(quán)（A錯誤）。正確做法是告知業(yè)主整改，逾期向公安、城管等部門報告（B正確）。5.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房（“住改商”），需滿足的法定條件是（）。A.經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面同意B.經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.經(jīng)業(yè)主委員會備案D.經(jīng)社區(qū)居委會批準(zhǔn)答案：B解析：《民法典》第279條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意（B正確）。二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題有2-4個正確選項，錯選、漏選均不得分）1.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，以下屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的有（）。A.對物業(yè)共用部位進(jìn)行日常維護(hù)B.定期公布公共收益收支情況C.代收業(yè)主快遞并承擔(dān)保管責(zé)任D.制定突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案答案：ABD解析：代收快遞非法定義務(wù)（C錯誤），除非合同特別約定；維護(hù)共用部位（A）、公布公共收益（《民法典》第943條）、制定應(yīng)急預(yù)案（《物業(yè)管理條例》第49條）均為物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)（ABD正確）。2.業(yè)主大會可以決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情形包括（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)D.業(yè)主委員會主任與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在親屬關(guān)系答案：ABC解析：轉(zhuǎn)委托全部服務(wù)（《民法典》第941條禁止）、未履行合同義務(wù)、擅自調(diào)價均構(gòu)成根本違約（ABC正確）；個人親屬關(guān)系不直接構(gòu)成解聘理由（D錯誤）。3.下列關(guān)于住宅專項維修資金使用的說法，正確的有（）。A.維修資金可用于電梯的日常保養(yǎng)B.維修資金使用需經(jīng)業(yè)主大會表決同意C.緊急情況下可申請使用維修資金搶修D(zhuǎn).維修資金增值收益歸全體業(yè)主所有答案：CD解析：日常保養(yǎng)屬于物業(yè)服務(wù)成本（A錯誤）；緊急情況下（如電梯故障危及安全）可由業(yè)主委員會或居委會申請使用，無需業(yè)主大會表決（B錯誤，C正確）；維修資金及其收益歸業(yè)主共有（D正確）。4.業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括（）。A.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同B.提議召開業(yè)主大會會議C.決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.查閱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)賬簿答案：AB解析：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主大會權(quán)利（C錯誤）；業(yè)主可要求查閱與公共利益相關(guān)的財務(wù)資料（如公共收益明細(xì)），但無權(quán)查閱全部財務(wù)賬簿（D錯誤）；監(jiān)督合同履行（A）、提議召開業(yè)主大會（B）為法定權(quán)利。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控期間的法定義務(wù)包括（）。A.配合社區(qū)開展人員登記排查B.對公共區(qū)域進(jìn)行消毒C.限制業(yè)主出入小區(qū)D.向業(yè)主免費發(fā)放防疫物資答案：AB解析：限制出入需依據(jù)政府命令（C錯誤）；免費發(fā)放物資非法定義務(wù)（D錯誤）；配合排查、消毒屬于《傳染病防治法》規(guī)定的配合義務(wù)（AB正確）。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例1：公共收益歸屬爭議某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（甲公司）在2023年與電梯廣告公司簽訂合同，約定在小區(qū)電梯內(nèi)設(shè)置廣告，年收益12萬元。2024年，業(yè)主委員會（業(yè)委會）成立后，要求甲公司移交2023年電梯廣告收益及明細(xì)，但甲公司以“合同由我司簽訂，收益用于補充物業(yè)費不足”為由拒絕。問題：1.電梯廣告收益的法律性質(zhì)是什么？依據(jù)是什么？（5分）2.甲公司的抗辯是否成立？為什么？（7分）3.業(yè)委會可通過哪些途徑維護(hù)業(yè)主權(quán)益？（8分）答案：1.電梯屬于業(yè)主共有部分（《民法典》第274條），利用共有部分產(chǎn)生的收益為公共收益，歸全體業(yè)主共有（《民法典》第282條）。2.不成立。公共收益的所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅可按合同約定扣除合理成本（如廣告維護(hù)費），剩余部分應(yīng)返還業(yè)主（《物業(yè)管理條例》第54條）。甲公司無權(quán)將收益用于補充物業(yè)費，需經(jīng)業(yè)主共同決定（《民法典》第278條）。3.業(yè)委會可采取以下措施：①書面要求甲公司限期移交收益及明細(xì)；②向街道辦、房管部門投訴，要求行政調(diào)解；③委托會計師事務(wù)所審計公共收益收支；④向人民法院提起訴訟，主張返還收益并賠償利息損失。案例2：物業(yè)費拒交糾紛業(yè)主李某以“房屋外墻滲水未維修”為由，自2022年1月起拒交物業(yè)費。甲公司多次催繳未果，2024年3月起訴至法院。經(jīng)查：李某房屋外墻滲水屬于房屋保修期外的公共部位損壞，甲公司未履行維修義務(wù)；物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為2.5元/㎡·月，李某房屋面積100㎡，欠費時長27個月。問題：1.李某拒交物業(yè)費的抗辯是否成立？法律依據(jù)是什么？（6分）2.法院可能如何判決？說明理由。（7分）3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何避免此類糾紛？（7分）答案：1.部分成立。根據(jù)《民法典》第942條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有維護(hù)共有部分的義務(wù)。外墻滲水屬于公共部位，甲公司未履行維修義務(wù)，構(gòu)成違約。但業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵為由完全拒交物業(yè)費（最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第4條），可主張減免部分費用。2.法院可能判決李某支付物業(yè)費，但酌情減免部分金額。理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行義務(wù)，存在過錯；業(yè)主拒交屬于行使抗辯權(quán)，但需在合理范圍內(nèi)。具體可能判決李某支付70%-90%的欠費（如2.5×100×27×80%=5400元）。3.預(yù)防措施：①定期巡查公共部位，建立維修臺賬；②對保修期外的公共維修，及時啟動維修資金程序；③與業(yè)主溝通維修進(jìn)展，留存通知、協(xié)商記錄；④在《物業(yè)服務(wù)合同》中明確維修響應(yīng)時限和標(biāo)準(zhǔn)；⑤通過書面催繳（EMS）、上門溝通等方式留存催繳證據(jù)。案例3：高空拋物責(zé)任認(rèn)定某小區(qū)3號樓發(fā)生高空拋物事件，一塊瓷磚從15層墜落，砸傷行人王某。經(jīng)調(diào)查，1502室業(yè)主張某裝修時拆除過外墻瓷磚，1503室業(yè)主李某外墻瓷磚自然脫落，其余樓層無異常。王某要求張某、李某及甲公司承擔(dān)賠償責(zé)任。問題：1.張某是否需承擔(dān)責(zé)任？法律依據(jù)是什么？（5分）2.李某是否需承擔(dān)責(zé)任？法律依據(jù)是什么？（5分）3.甲公司是否需承擔(dān)責(zé)任？法律依據(jù)是什么？（10分）答案：1.張某需承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《民法典》第1253條，建筑物及其擱置物、懸掛物脫落造成他人損害，所有人、管理人或使用人不能證明自己無過錯的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。張某拆除外墻瓷磚改變了原有結(jié)構(gòu)，存在過錯，需證明自己無責(zé)（否則推定責(zé)任）。2.李某需承擔(dān)責(zé)任。外墻瓷磚屬于業(yè)主專有部分外的共有部分（《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條），但李某作為1503室業(yè)主，對其專有部分對應(yīng)的外墻負(fù)有管理義務(wù)。瓷磚自然脫落，李某若不能證明已盡到維護(hù)義務(wù)（如定期檢查），需承擔(dān)責(zé)任。3.甲公司可能承擔(dān)部分責(zé)任。根據(jù)《民法典》第942條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分負(fù)有管理維護(hù)義務(wù)。若甲公司未定期檢查外墻安全、未提示業(yè)主維護(hù)專有部分外墻，存在管理過錯，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（如補充賠償責(zé)任）；若已履行巡查、提示義務(wù)（如張貼安全通知、留存檢查記錄），則不承擔(dān)責(zé)任。四、論述題（共1題，20分）結(jié)合《民法典》和《物業(yè)管理條例》，論述“公共收益規(guī)范化管理”的實施路徑。答案：公共收益規(guī)范化管理是維護(hù)業(yè)主權(quán)益、提升物業(yè)管理透明度的關(guān)鍵，可從以下路徑推進(jìn)：1.明確權(quán)屬與范圍：依據(jù)《民法典》第282條，公共收益屬于業(yè)主共有，范圍包括電梯廣告、公共區(qū)域租賃、停車費（扣除合理成本后）等。需在《管理規(guī)約》《物業(yè)服務(wù)合同》中列明具體收益項目，避免模糊約定。2.規(guī)范收支流程：-單獨建賬：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第54條，公共收益應(yīng)獨立于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自有資金，設(shè)立專用賬戶，由業(yè)主委員會或第三方機構(gòu)監(jiān)管。-定期公示：物業(yè)服務(wù)企業(yè)需每季度（或半年）公示收益明細(xì)（《民法典》第943條），包括收入來源、支出項目（如廣告維護(hù)費）、結(jié)余金額，接受業(yè)主查詢。-用途限定：收益使用需經(jīng)業(yè)主共同決定（《民法典》第278條），可用于補充維修資金、公共設(shè)施改造或抵扣物業(yè)費（需表決通過），禁止挪作他用。3.強化監(jiān)督機制：-業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主可通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會查閱賬目，對違規(guī)行為提出質(zhì)詢；業(yè)主委員會可委托會計師事務(wù)所審計。-行政監(jiān)管：房管部門應(yīng)將公共收益管理納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系，對挪用、隱瞞收益的企業(yè)扣分處罰（《物業(yè)管理條