2025年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理與房地產(chǎn)交易試卷(含答案)一、單項選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，前期物業(yè)服務(wù)合同的終止條件是（）。A.業(yè)主委員會成立并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同B.建設(shè)單位取得預(yù)售許可證C.首批業(yè)主入住滿2年D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面解約申請答案：A2.房地產(chǎn)交易中，“網(wǎng)簽備案”的核心作用是（）。A.證明交易雙方身份真實性B.防止“一房多賣”C.降低交易稅費D.簡化過戶流程答案：B3.某小區(qū)電梯維修需動用住宅專項維修資金，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，該事項需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上且人數(shù)1/2以上的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會全體委員答案：B4.下列不屬于物業(yè)管理服務(wù)中“公共服務(wù)”內(nèi)容的是（）。A.小區(qū)綠化養(yǎng)護B.業(yè)主家庭室內(nèi)裝修設(shè)計C.公共區(qū)域秩序維護D.電梯日常巡檢答案：B5.二手房交易中，賣方未如實告知房屋存在“兇宅”情況，買方主張撤銷合同的法律依據(jù)是（）。A.《民法典》誠實信用原則B.《消費者權(quán)益保護法》知情權(quán)C.《城市房地產(chǎn)管理法》產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定D.《物業(yè)管理條例》物業(yè)信息公開要求答案：A6.某物業(yè)公司將電梯廣告收益用于補充小區(qū)公共設(shè)施維修，根據(jù)《民法典》，該收益應(yīng)（）。A.全部歸物業(yè)公司所有B.全部歸業(yè)主共有C.由物業(yè)公司與業(yè)主按比例分配D.上繳社區(qū)居委會答案：B7.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在促成房屋買賣時，必須核實的核心信息是（）。A.買方的職業(yè)背景B.賣方的婚姻狀況C.房屋的產(chǎn)權(quán)真實性及是否存在抵押D.房屋的裝修風格答案：C8.業(yè)主大會決定解聘原物業(yè)公司，新物業(yè)公司承接項目時，原物業(yè)公司拒不移交資料，依據(jù)《物業(yè)管理條例》，應(yīng)承擔的責任是（）。A.罰款5萬元以下B.賠償業(yè)主損失C.由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期移交D.吊銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書答案：C9.下列關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同”的表述，錯誤的是（）。A.必須采用書面形式B.服務(wù)內(nèi)容需明確服務(wù)標準和收費方式C.業(yè)主委員會可代表全體業(yè)主簽訂D.合同期限最長不得超過5年答案：D10.某住宅項目竣工驗收后，建設(shè)單位未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，應(yīng)（）。A.由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得B.建設(shè)單位需按項目總建筑面積2‰補建C.業(yè)主可拒絕繳納物業(yè)費直至用房配置完成D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求建設(shè)單位支付額外管理費用答案：A11.房地產(chǎn)交易中，“滿五唯一”的房屋可享受的稅費優(yōu)惠是（）。A.免征增值稅B.免征個人所得稅C.契稅減半征收D.土地增值稅免征答案：B12.業(yè)主因房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費，法院一般會（）。A.支持業(yè)主，因開發(fā)商責任導(dǎo)致B.不支持，物業(yè)費與房屋質(zhì)量分屬不同法律關(guān)系C.要求物業(yè)公司與開發(fā)商協(xié)商解決D.判決減免50%物業(yè)費答案：B13.下列屬于物業(yè)管理中“特約服務(wù)”的是（）。A.公共區(qū)域衛(wèi)生清潔B.為業(yè)主提供代訂機票服務(wù)C.消防設(shè)施年度檢測D.電梯困人應(yīng)急救援答案：B14.二手房交易中，買方通過貸款支付房款，銀行發(fā)放貸款的前提是（）。A.買賣雙方簽訂購房合同B.房屋完成過戶登記C.買方支付首付款D.房屋完成抵押登記答案：D15.某小區(qū)業(yè)主大會擬表決“提高物業(yè)費標準”，根據(jù)《民法典》，需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積3/4以上且人數(shù)3/4以上的業(yè)主D.全體業(yè)主答案：A16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在臺風來臨前未對小區(qū)樹木進行加固，導(dǎo)致樹木倒伏砸壞業(yè)主車輛，責任應(yīng)由（）承擔。A.業(yè)主自行B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.保險公司D.市政部門答案：B17.房地產(chǎn)中介機構(gòu)未取得備案證明開展經(jīng)紀活動，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，應(yīng)（）。A.沒收違法所得，并處1萬元以下罰款B.吊銷營業(yè)執(zhí)照C.責令限期改正，記入信用檔案D.暫停網(wǎng)簽資格3個月答案：C18.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房，需滿足的法定條件是（）。A.經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意B.向社區(qū)居委會備案C.取得營業(yè)執(zhí)照D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面同意答案：A19.下列關(guān)于“物業(yè)管理承接查驗”的表述，正確的是（）。A.僅需查驗房屋主體結(jié)構(gòu)B.建設(shè)單位應(yīng)提供竣工總平面圖等資料C.由業(yè)主委員會獨立完成查驗D.發(fā)現(xiàn)問題后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行維修答案：B20.房地產(chǎn)交易中，“陰陽合同”的主要風險是（）。A.導(dǎo)致交易無效B.增加買方貸款難度C.面臨稅務(wù)處罰D.影響物業(yè)交付答案：C二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，錯選、多選不得分；少選，每個正確選項得0.5分）1.物業(yè)管理服務(wù)的基本原則包括（）。A.市場化運作B.業(yè)主自治與專業(yè)管理結(jié)合C.服務(wù)標準化與個性化兼顧D.盈利最大化答案：ABC2.房地產(chǎn)交易中的禁止行為包括（）。A.隱瞞房屋存在抵押的事實B.誘導(dǎo)買方簽訂“陰陽合同”C.中介機構(gòu)代收代管交易資金D.未經(jīng)授權(quán)發(fā)布房源信息答案：ABD3.業(yè)主大會的職責包括（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會委員C.決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和解聘D.監(jiān)督業(yè)主委員會工作答案：ABCD4.住宅專項維修資金的使用范圍包括（）。A.小區(qū)圍墻倒塌修復(fù)B.業(yè)主室內(nèi)水管漏水維修C.電梯控制系統(tǒng)升級D.公共區(qū)域路燈更換答案：ACD5.二手房交易中，買方需繳納的稅費有（）。A.契稅B.增值稅C.個人所得稅D.印花稅（非住宅）答案：AD6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.定期公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況B.對業(yè)主個人信息保密C.制止業(yè)主違規(guī)裝修行為D.代業(yè)主償還房屋貸款答案：ABC7.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容包括（）。A.房源信息收集與發(fā)布B.協(xié)助辦理貸款手續(xù)C.評估房屋市場價值D.代收房屋租金答案：ABC8.下列情形中，業(yè)主可拒交物業(yè)費的是（）。A.物業(yè)公司未按合同約定提供綠化養(yǎng)護服務(wù)B.房屋空置未居住C.物業(yè)公司擅自提高收費標準D.鄰居裝修噪音影響生活答案：AC9.物業(yè)管理早期介入的主要作用有（）。A.優(yōu)化物業(yè)規(guī)劃設(shè)計B.提前熟悉物業(yè)設(shè)施C.降低后期管理成本D.代替建設(shè)單位進行工程驗收答案：ABC10.房地產(chǎn)交易風險防范措施包括（）。A.核實房產(chǎn)證原件及產(chǎn)權(quán)人身份B.通過資金監(jiān)管賬戶支付房款C.簽訂書面合同并明確違約責任D.輕信中介“包過”承諾答案：ABC三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：物業(yè)費糾紛2024年3月，某小區(qū)業(yè)主王某以“物業(yè)公司未清理樓道雜物、未修復(fù)公共區(qū)域照明”為由，拒交2022-2023年物業(yè)費12000元。物業(yè)公司起訴至法院，要求王某支付物業(yè)費及滯納金。王某辯稱，其多次向物業(yè)公司反映問題但未得到解決，故行使“先履行抗辯權(quán)”拒交費用。問題：1.王某的抗辯是否成立？法律依據(jù)是什么？（10分）2.法院應(yīng)如何判決？說明理由。（10分）答案：1.王某的抗辯不成立。根據(jù)《民法典》第944條，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。本案中，物業(yè)公司雖可能存在服務(wù)瑕疵，但王某未舉證證明物業(yè)公司完全未履行合同主要義務(wù)，因此不構(gòu)成根本違約，不能以此拒交全部物業(yè)費。2.法院應(yīng)判決王某支付物業(yè)費，可酌情減少滯納金。理由：物業(yè)服務(wù)具有整體性，個別服務(wù)瑕疵不構(gòu)成業(yè)主拒交全部費用的合法理由；但物業(yè)公司未完全履行合同義務(wù)，可適當降低滯納金標準（如按LPR計算），以平衡雙方權(quán)益。案例二：二手房交易風險2024年5月，張某通過中介購買李某的二手房，合同約定房價200萬元，定金10萬元，余款190萬元通過銀行貸款支付。張某支付定金后，發(fā)現(xiàn)房屋存在“隱性漏水”問題（李某未告知），且產(chǎn)權(quán)信息顯示該房已抵押給某小額貸款公司（中介未核實）。張某要求解除合同并退還定金，李某拒絕。問題：1.李某未告知房屋漏水是否構(gòu)成違約？法律依據(jù)是什么？（8分）2.房屋存在抵押對交易的影響是什么？張某可采取哪些措施？（12分）答案：1.構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第500條，當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況，造成對方損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。房屋漏水屬于影響居住的重大瑕疵，李某未如實告知，違反誠實信用原則。2.影響：抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)（《民法典》第406條）。若李某未提前解除抵押，交易無法完成。張某可采取措施：①要求李某在約定期限內(nèi)解除抵押，否則解除合同并要求雙倍返還定金（10萬元×2=20萬元）；②若李某拒絕，可起訴確認合同無效，要求返還定金并賠償損失（如中介費、評估費）；③若中介未盡到核查義務(wù)，可要求中介承擔連帶責任（《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第22條）。案例三：公共區(qū)域改造爭議某小區(qū)業(yè)委會擬將小區(qū)空地改造為停車場（新增20個車位），需動用維修資金50萬元。部分業(yè)主反對，認為改造后會影響小區(qū)綠化，且未召開業(yè)主大會表決。業(yè)委會稱已通過“線上問卷”征求意見，60%業(yè)主同意（專有面積占比55%），符合“多數(shù)同意”原則。問題：1.業(yè)委會的改造程序是否合法？依據(jù)《民法典》說明理由。（10分）2.業(yè)主可通過哪些途徑維護權(quán)益？（10分）答案：1.不合法。根據(jù)《民法典》第278條，使用維修資金需由專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上