2025年物業(yè)管理師職業(yè)技能水平考核試題及參考答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題只有1個(gè)正確選項(xiàng)）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的表述中，正確的是（）。A.物業(yè)服務(wù)合同必須采用書(shū)面形式，且需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)B.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，期限最長(zhǎng)不超過(guò)2年C.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力D.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可自行決定是否移交物業(yè)檔案資料2.某小區(qū)電梯定期維護(hù)記錄顯示，某部電梯已超過(guò)安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的檢驗(yàn)周期但未及時(shí)申請(qǐng)檢驗(yàn)。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，對(duì)此問(wèn)題負(fù)首要責(zé)任的主體是（）。A.電梯制造單位B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.電梯使用單位（業(yè)主委員會(huì)）D.市場(chǎng)監(jiān)督管理部門3.業(yè)主王某因房屋外墻滲水問(wèn)題多次向物業(yè)反映，但物業(yè)以“屬于開(kāi)發(fā)商質(zhì)量問(wèn)題”為由未予處理。王某因此拒交物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《民法典》及相關(guān)規(guī)定，正確的處理方式是（）。A.王某有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)，因物業(yè)未履行維修義務(wù)B.物業(yè)應(yīng)先行處理滲水問(wèn)題，再向王某主張物業(yè)費(fèi)C.王某需全額繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)應(yīng)協(xié)助其向開(kāi)發(fā)商索賠D.雙方協(xié)商減免部分物業(yè)費(fèi)，滲水問(wèn)題由開(kāi)發(fā)商解決4.某小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的公共停車場(chǎng)被開(kāi)發(fā)商擅自改為商業(yè)用房出租。根據(jù)《民法典》第二百七十四條，該停車場(chǎng)的所有權(quán)歸屬是（）。A.開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）B.全體業(yè)主共有C.承租商業(yè)用房的商戶D.業(yè)主委員會(huì)5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展“垃圾分類積分兌換”活動(dòng)時(shí)，需重點(diǎn)遵守的行政法規(guī)是（）。A.《城市生活垃圾管理辦法》B.《物業(yè)管理?xiàng)l例》C.《固體廢物污染環(huán)境防治法》D.《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》6.某高層小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，消防通道被私家車堵塞導(dǎo)致救援延誤。根據(jù)《消防法》，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)法律責(zé)任的主體是（）。A.堵塞消防通道的車主B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)（未及時(shí)疏導(dǎo)車輛）C.業(yè)主委員會(huì)（未制定停車管理規(guī)約）D.消防救援機(jī)構(gòu)（未提前巡查）7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，不屬于“公共能耗費(fèi)”的支出項(xiàng)目是（）。A.小區(qū)路燈電費(fèi)B.電梯運(yùn)行電費(fèi)C.物業(yè)辦公室空調(diào)電費(fèi)D.景觀水池循環(huán)泵電費(fèi)8.業(yè)主大會(huì)表決“調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”事項(xiàng)時(shí)，需滿足的法定條件是（）。A.專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決B.參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意C.專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主同意D.全體業(yè)主專有部分面積過(guò)半數(shù)且全體業(yè)主人數(shù)過(guò)半數(shù)同意9.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“物業(yè)需每日對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行2次清掃”，但實(shí)際執(zhí)行中因保潔人員短缺僅清掃1次。業(yè)主以此為由要求減免物業(yè)費(fèi)，法院一般會(huì)（）。A.支持業(yè)主訴求，因物業(yè)未完全履行合同義務(wù)B.部分支持，按服務(wù)質(zhì)量折扣比例減免C.不支持，因服務(wù)瑕疵不構(gòu)成根本違約D.駁回，要求業(yè)主先向業(yè)主委員會(huì)反映10.根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，下列需由住宅專項(xiàng)維修資金列支的是（）。A.單元門電子鎖日常更換電池B.電梯轎廂內(nèi)廣告屏安裝C.屋頂防水層整體翻新D.業(yè)主室內(nèi)自來(lái)水管道維修11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置快遞柜并收取場(chǎng)地費(fèi)，相關(guān)收益應(yīng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有（作為管理成本補(bǔ)償）B.歸全體業(yè)主共有（納入公共收益賬戶）C.歸業(yè)主委員會(huì)所有（用于小區(qū)公益支出）D.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)平分12.某業(yè)主將住宅改為棋牌室對(duì)外經(jīng)營(yíng)，其他業(yè)主投訴其擾民。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理流程是（）。A.直接斷電斷水迫使停業(yè)B.向環(huán)保部門報(bào)告噪音問(wèn)題C.要求業(yè)主恢復(fù)住宅用途，拒不改正的向相關(guān)部門報(bào)告D.組織業(yè)主協(xié)商，協(xié)商不成的提起訴訟13.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展“中秋社區(qū)文化活動(dòng)”時(shí)，最需重點(diǎn)防范的風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.活動(dòng)預(yù)算超支B.參與業(yè)主人數(shù)不足C.場(chǎng)地設(shè)施安全隱患（如舞臺(tái)坍塌、人員摔倒）D.活動(dòng)內(nèi)容不符合業(yè)主偏好14.根據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T20647-2006），一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)的要求是（）。A.有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，定期修剪、施肥、防治病蟲(chóng)害B.綠地?zé)o明顯雜草，無(wú)明顯枯枝死杈C.綠化成活率不低于90%D.每年普修2次以上，造型樹(shù)木及時(shí)修剪15.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未及時(shí)換屆，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法續(xù)簽。此時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.立即停止服務(wù)并撤離B.繼續(xù)提供服務(wù)，直至新業(yè)主委員會(huì)成立C.向街道辦事處申請(qǐng)指定臨時(shí)管理機(jī)構(gòu)D.要求全體業(yè)主直接簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同16.業(yè)主因長(zhǎng)期空置房屋，申請(qǐng)減免部分物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《民法典》及司法實(shí)踐，正確的處理方式是（）。A.必須全額繳納，空置不影響物業(yè)提供公共服務(wù)B.可協(xié)商減免30%-50%，具體比例由合同約定或地方規(guī)定C.減免比例不超過(guò)20%，需業(yè)主提交空置證明D.由業(yè)主委員會(huì)決定是否減免17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)某業(yè)主違規(guī)搭建陽(yáng)光房，正確的處理步驟是（）。①現(xiàn)場(chǎng)勸阻并發(fā)放整改通知書(shū)②向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)告③拍照留存違規(guī)證據(jù)④若業(yè)主拒不整改，提起訴訟或申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行A.③→①→②→④B.①→③→②→④C.③→②→①→④D.①→②→③→④18.某小區(qū)消防設(shè)施檢測(cè)報(bào)告顯示“火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)部分故障”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.自行維修，無(wú)需記錄B.立即停用該系統(tǒng)，待維修后恢復(fù)C.記錄故障情況，在3個(gè)工作日內(nèi)組織維修D(zhuǎn).向業(yè)主公告故障情況，由業(yè)主自行維修19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)，不屬于“非訴訟解決途徑”的是（）。A.業(yè)主委員會(huì)調(diào)解B.街道人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解C.向法院提起民事訴訟D.行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解20.根據(jù)《物業(yè)管理師職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師的基本職責(zé)不包括（）。A.制定并組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)方案B.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)服務(wù)財(cái)務(wù)預(yù)算C.代表業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)商房屋質(zhì)量問(wèn)題D.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題有2個(gè)或2個(gè)以上正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）21.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范義務(wù)的有（）。A.安裝監(jiān)控?cái)z像頭并確保正常運(yùn)行B.對(duì)進(jìn)出小區(qū)的陌生人員進(jìn)行登記C.定期組織消防演練D.為業(yè)主家中安裝防盜門窗22.根據(jù)《民法典》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括（）。A.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同B.選舉業(yè)主委員會(huì)成員C.決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.查閱物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金使用情況23.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定《小區(qū)車輛管理規(guī)約》時(shí)，需包含的內(nèi)容有（）。A.車位分配原則（如先到先得、業(yè)主優(yōu)先）B.違規(guī)停車的處理措施（如提醒、拖移）C.停車服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及用途D.非業(yè)主車輛臨時(shí)進(jìn)入的管理要求24.某小區(qū)電梯困人事件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確應(yīng)對(duì)措施包括（）。A.接到報(bào)警后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)B.安撫被困人員情緒，告知已聯(lián)系救援C.自行嘗試打開(kāi)電梯門救人D.事后對(duì)電梯故障原因進(jìn)行排查并記錄25.下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金使用的表述中，正確的有（）。A.使用前需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意B.可用于電梯、屋頂、外墻等共用部位的維修C.維修資金不足時(shí)，由相關(guān)業(yè)主按專有部分面積比例分?jǐn)侱.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，維修資金余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶26.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理業(yè)主投訴時(shí)，應(yīng)遵循的原則有（）。A.及時(shí)響應(yīng)（如24小時(shí)內(nèi)反饋）B.責(zé)任到人（明確具體處理人員）C.結(jié)果回訪（確認(rèn)業(yè)主是否滿意）D.隱瞞問(wèn)題（避免擴(kuò)大影響）27.智慧物業(yè)系統(tǒng)的常見(jiàn)功能模塊包括（）。A.智能門禁（人臉識(shí)別、二維碼通行）B.設(shè)備巡檢（物聯(lián)網(wǎng)傳感器實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)）C.業(yè)主APP（繳費(fèi)、報(bào)修、投訴）D.無(wú)人機(jī)巡邏（替代人工安保）28.下列屬于物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A.物業(yè)管理人員工資及社保B.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用C.物業(yè)企業(yè)辦公場(chǎng)地租金D.業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)29.某小區(qū)發(fā)生電梯傷人事故，導(dǎo)致業(yè)主受傷。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行電梯日常維護(hù)、定期檢驗(yàn)義務(wù)，可能的責(zé)任主體包括（）。A.電梯制造單位（因產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題）B.電梯安裝單位（因安裝缺陷）C.業(yè)主自身（因違規(guī)使用電梯）D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)（無(wú)過(guò)錯(cuò)則不擔(dān)責(zé)）30.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)的意義包括（）。A.增強(qiáng)業(yè)主對(duì)小區(qū)的歸屬感B.提升物業(yè)企業(yè)品牌形象C.促進(jìn)業(yè)主間溝通，減少矛盾D.增加物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：某小區(qū)為2018年交付的高層住宅，共12棟樓，800戶業(yè)主。2024年8月，部分業(yè)主反映：①2號(hào)樓電梯頻繁故障（1個(gè)月內(nèi)困人3次）；②小區(qū)路燈夜間僅半數(shù)亮燈（部分線路老化）；③公共綠化帶內(nèi)垃圾堆積，蚊蟲(chóng)滋生；④業(yè)主王某將1樓住宅改為快遞代收點(diǎn)，每日有大量快遞車輛進(jìn)出，噪音擾民。經(jīng)調(diào)查：電梯上次檢驗(yàn)時(shí)間為2023年12月（有效期1年），物業(yè)未按時(shí)申請(qǐng)復(fù)檢；路燈維修預(yù)算需2萬(wàn)元，物業(yè)以“公共收益不足”為由未啟動(dòng)維修；綠化保潔人員因工資低離職，新員工未及時(shí)到崗；王某未取得“住改商”相關(guān)審批。問(wèn)題：1.針對(duì)電梯頻繁故障問(wèn)題，物業(yè)存在哪些違規(guī)行為？應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？（6分）2.路燈維修費(fèi)用應(yīng)如何解決？需履行哪些程序？（7分）3.物業(yè)應(yīng)如何處理王某“住改商”及噪音擾民問(wèn)題？（7分）案例二：2025年3月，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）以“服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”為由，通知某物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)”）于6月30日終止物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)認(rèn)為業(yè)委會(huì)未按合同約定提前3個(gè)月通知（合同約定需提前6個(gè)月），且未提供“服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”的有效證據(jù)，拒絕撤離。截至7月10日，物業(yè)仍未移交物業(yè)檔案、共用設(shè)施設(shè)備及公共收益賬目，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法進(jìn)場(chǎng)。部分業(yè)主因不滿服務(wù)空檔期，拒交7月物業(yè)費(fèi)。問(wèn)題：1.業(yè)委會(huì)終止合同的行為是否合法？為什么？（6分）2.物業(yè)拒絕撤離的行為是否合法？應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任？（7分）3.業(yè)主拒交7月物業(yè)費(fèi)是否合理？物業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？（7分）案例三：某老舊小區(qū)（無(wú)電梯，共6層，50戶）2025年啟動(dòng)“舊改”，新增電梯、停車位、智能門禁等設(shè)施。改造前，物業(yè)已公示《改造期間物業(yè)服務(wù)調(diào)整方案》，明確“施工期間公共區(qū)域保潔頻次降低至每日1次（原為2次），安保人員減少1名”。部分業(yè)主以“服務(wù)縮水”為由拒交改造期間物業(yè)費(fèi)，物業(yè)起訴至法院。問(wèn)題：1.物業(yè)調(diào)整服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為是否合法？依據(jù)是什么？（6分）2.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張能否得到法院支持？為什么？（7分）3.為減少類似糾紛，物業(yè)在舊改期間應(yīng)采取哪些措施？（7分）2025年物業(yè)管理師職業(yè)技能水平考核參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.C（解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力；前期物業(yè)服務(wù)合同期限無(wú)固定最長(zhǎng)限制；合同終止后物業(yè)需依法移交資料。）2.B（解析：《特種設(shè)備安全法》第三十八條規(guī)定，電梯使用單位為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需履行定期檢驗(yàn)義務(wù)。）3.C（解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主不能以物業(yè)未處理第三方責(zé)任問(wèn)題為由拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主向開(kāi)發(fā)商索賠。）4.B（解析：《民法典》第二百七十四條明確，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施屬于業(yè)主共有。）5.A（解析：《城市生活垃圾管理辦法》是規(guī)范垃圾分類具體操作的行政法規(guī)。）6.A（解析：《消防法》第二十八條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得占用消防通道，車主為直接責(zé)任人；物業(yè)若未履行管理義務(wù)需承擔(dān)連帶責(zé)任，但首要責(zé)任主體是車主。）7.C（解析：公共能耗費(fèi)指共用設(shè)施設(shè)備的能耗支出，物業(yè)辦公室用電屬于企業(yè)自身成本。）8.A（解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，調(diào)整物業(yè)費(fèi)需“雙三分之二”參與表決，“雙過(guò)半”同意。）9.C（解析：司法實(shí)踐中，服務(wù)瑕疵不構(gòu)成根本違約，業(yè)主需全額繳納物業(yè)費(fèi)，可另行主張賠償。）10.C（解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條規(guī)定，維修資金用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造。）11.B（解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定，利用共用部位產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。）12.C（解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，物業(yè)應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)部門。）13.C（解析：社區(qū)活動(dòng)中最核心的風(fēng)險(xiǎn)是人員安全，需重點(diǎn)防范場(chǎng)地設(shè)施安全問(wèn)題。）14.A（解析：一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求有專業(yè)人員實(shí)施養(yǎng)護(hù)，定期修剪、施肥等；B為二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，D為三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。）15.B（解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，原物業(yè)應(yīng)繼續(xù)服務(wù)至新合同生效；業(yè)主委員會(huì)未換屆的，參照此原則執(zhí)行。）16.B（解析：司法實(shí)踐中，空置房可協(xié)商減免部分物業(yè)費(fèi)，具體比例由地方規(guī)定或合同約定（如《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定不低于70%）。）17.A（解析：處理違規(guī)搭建的流程應(yīng)為：固定證據(jù)→勸阻并通知整改→報(bào)告主管部門→申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。）18.C（解析：《消防法》第十六條規(guī)定，單位需對(duì)建筑消防設(shè)施每年至少檢測(cè)1次，故障需及時(shí)維修，一般要求3個(gè)工作日內(nèi)處理。）19.C（解析：非訴訟途徑包括調(diào)解、協(xié)商等，訴訟屬于司法途徑。）20.C（解析：物業(yè)管理師職責(zé)限于物業(yè)服務(wù)管理，代表業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)商屬業(yè)主或業(yè)委會(huì)權(quán)利。）二、多項(xiàng)選擇題21.ABC（解析：物業(yè)安全防范義務(wù)包括設(shè)施維護(hù)、人員登記、演練等，業(yè)主家中防盜門窗屬于專有部分，物業(yè)無(wú)義務(wù)安裝。）22.ABD（解析：解聘物業(yè)需業(yè)主大會(huì)決定，單個(gè)業(yè)主無(wú)此權(quán)利。）23.ABCD（解析：車輛管理規(guī)約需涵蓋車位分配、收費(fèi)、違規(guī)處理、臨時(shí)車輛管理等內(nèi)容。）24.ABD（解析：電梯困人時(shí)，物業(yè)不得自行開(kāi)門，需等待專業(yè)救援人員。）25.BCD（解析：維修資金使用需“雙過(guò)半”同意（參與表決的業(yè)主），而非“雙三分之二”。）26.ABC（解析：隱瞞問(wèn)題會(huì)激化矛盾，不屬于正確原則。）27.ABC（解析：無(wú)人機(jī)巡邏是輔助手段，無(wú)法完全替代人工安保。）28.AB（解析：物業(yè)企業(yè)辦公場(chǎng)地租金屬于企業(yè)自身成本，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)由公共收益列支。）29.ABCD（解析：若物業(yè)無(wú)過(guò)錯(cuò)，不承擔(dān)責(zé)任；但需根據(jù)具體情況判定制造、安裝單位及業(yè)主責(zé)任。）30.ABCD（解析：社區(qū)文化活動(dòng)可提升歸屬感、品牌形象、業(yè)主關(guān)系及收費(fèi)率。）三、案例分析題案例一參考答案：1.物業(yè)違規(guī)行為及責(zé)任：（1）違規(guī)行為：未按時(shí)申請(qǐng)電梯復(fù)檢（《特種設(shè)備安全法》第四十條）；未履行電梯日常維護(hù)義務(wù)（導(dǎo)致頻繁故障）。（2）責(zé)任：需立即停止使用電梯并申請(qǐng)檢驗(yàn)；對(duì)困人事件造成的業(yè)主損失承擔(dān)賠償責(zé)任；可能面臨市場(chǎng)監(jiān)管部門行政處罰（《特種設(shè)備安全法》第八十四條）。2.路燈維修費(fèi)用解決方式及程序：（1）費(fèi)用來(lái)源：若公共收益不足，可申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條）。（2）程序：①物業(yè)提出維修方案（預(yù)算、范圍）；②業(yè)委會(huì)組織業(yè)主表決（專有部分占比過(guò)半且人數(shù)過(guò)半同意）；③公示表決結(jié)果；④委托有資質(zhì)的單位施工；⑤竣工驗(yàn)收后公示費(fèi)用明細(xì)。3.處理王某“住改商”及噪音擾民問(wèn)題：（1）針對(duì)“住改商”：①書(shū)面通知王某停止違規(guī)行為，要求其提供“住改商”審批文件（《民法典》第二百七十九條）；②若王某無(wú)審批，向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門報(bào)告；③協(xié)助利害關(guān)系業(yè)主提起訴訟（要求恢復(fù)原狀）。（2）針對(duì)噪音擾民：①聯(lián)系環(huán)保部門檢測(cè)噪音是否超標(biāo)；②要求王某采取隔音措施；③夜間限制快遞車輛進(jìn)出時(shí)間；④對(duì)業(yè)主投訴做好記錄并反饋處理結(jié)果。案例二參考答案：1.業(yè)委會(huì)終止合同的合法性：不合法。理由：①合同約定需提前6個(gè)月通知，業(yè)委會(huì)僅提前4個(gè)月（3月通知、6月終止），違反約定；②業(yè)委會(huì)需提供“服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”的有效證據(jù)（如業(yè)主投訴記錄、第三方評(píng)估報(bào)告），否則構(gòu)成違約（《民