房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法模擬題及答案1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則不包括（）A.合法原則B.替代原則C.收益最大化原則D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則答案：C2.市場法估價(jià)中，選取可比實(shí)例時(shí)，要求可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：A3.收益法中，凈收益是指（）A.潛在毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用B.有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用C.潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失D.有效毛收入扣除空置等造成的收入損失及運(yùn)營費(fèi)用答案：D4.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成不包括（）A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售稅費(fèi)D.投資利息答案：D（解析：投資利息已包含在開發(fā)成本等中，不單獨(dú)作為一項(xiàng)構(gòu)成）5.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米，建筑物的重置成本為1800元/平方米，成新率為80%，土地重置成本為1000元/平方米，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.336B.340C.344D.352答案：C（解析：建筑物價(jià)值=2000×1800×80%=2880000元，土地價(jià)值=1000×1000=1000000元，房地產(chǎn)價(jià)值=2880000+1000000=3880000元=344萬元）6.下列關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的是（）A.包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整B.區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有位置、交通、環(huán)境等C.實(shí)物狀況調(diào)整是對房地產(chǎn)自身的狀況進(jìn)行調(diào)整D.權(quán)益狀況調(diào)整不包括土地使用期限的調(diào)整答案：D7.比較法估價(jià)中，可比實(shí)例的成交價(jià)格為100萬元，成交日期為2018年10月1日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年10月1日，該類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)2018年10月1日為100，2018年12月1日為102，2019年6月1日為105，2019年10月1日為106，則修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）萬元。A.102B.105C.106D.110.25答案：C（解析：修正后的可比實(shí)例價(jià)格=100×(106/100)=106萬元）8.收益法估價(jià)中，報(bào)酬率的求取方法不包括（）A.累加法B.市場提取法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.成本法答案：D9.某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.100B.80C.64D.50答案：A（解析：收益價(jià)格=8/8%=100萬元）10.成本法估價(jià)中，開發(fā)利潤是指（）A.開發(fā)商的正常利潤B.開發(fā)商的超額利潤C(jī).開發(fā)商的凈利潤D.開發(fā)商的利潤總額答案：A11.某宗房地產(chǎn)的土地是通過出讓方式取得的，土地出讓年限為40年，已使用5年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.116.19B.125C.130.25D.140.69答案：A（解析：收益價(jià)格=10×[1-1/(1+8%)^(40-5)]/8%=116.19萬元）12.市場法估價(jià)中，選取可比實(shí)例時(shí)，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，一般相差不宜超過（）A.10%B.20%C.30%D.40%答案：B13.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)目的的說法，錯誤的是（）A.房地產(chǎn)估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的B.不同的估價(jià)目的會影響估價(jià)結(jié)果C.房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的是為了確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值D.房地產(chǎn)征收估價(jià)目的是為了確定房地產(chǎn)的市場價(jià)值答案：D（解析：房地產(chǎn)征收估價(jià)目的是為了確定被征收房地產(chǎn)的價(jià)值，為征收補(bǔ)償提供依據(jù)）14.收益法估價(jià)中，運(yùn)營費(fèi)用不包括（）A.房地產(chǎn)折舊B.房地產(chǎn)稅C.保險(xiǎn)費(fèi)D.物業(yè)管理費(fèi)答案：A（解析：運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，房地產(chǎn)折舊不屬于運(yùn)營費(fèi)用）15.成本法估價(jià)中，建筑物折舊的方法不包括（）A.年限法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法答案：B16.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為500平方米，土地面積為200平方米，建筑物的重置成本為1500元/平方米，成新率為70%，土地重置成本為1200元/平方米，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.139B.141C.143D.145答案：C（解析：建筑物價(jià)值=500×1500×70%=525000元，土地價(jià)值=200×1200=240000元，房地產(chǎn)價(jià)值=525000+240000=765000元=143萬元）17.比較法估價(jià)中，可比實(shí)例的成交價(jià)格為120萬元，成交日期為2019年3月1日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年9月1日，該類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)2019年3月1日為100，2019年6月1日為103，2019年9月1日為106，則修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）萬元。A.123.6B.127.2C.129.6D.132答案：C（解析：修正后的可比實(shí)例價(jià)格=120×(106/100)=129.6萬元）18.收益法估價(jià)中，報(bào)酬率為6%，凈收益每年不變?yōu)?0萬元，收益年限為50年，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.150.36B.154.32C.157.68D.161.25答案：B（解析：收益價(jià)格=10×[1-1/(1+6%)^50]/6%=154.32萬元）19.成本法估價(jià)中，土地取得成本不包括（）A.土地購買價(jià)格B.土地契稅C.土地開發(fā)成本D.土地出讓金答案：C20.某宗房地產(chǎn)的土地面積為800平方米，建筑面積為1600平方米，建筑物的重置成本為1600元/平方米，成新率為85%，土地重置成本為1000元/平方米，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.264B.272C.280D.288答案：B（解析：建筑物價(jià)值=1600×1600×85%=2176000元，土地價(jià)值=800×1000=800000元，房地產(chǎn)價(jià)值=2176000+800000=2976000元=272萬元）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有（）A.市場法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法答案：ABC2.市場法估價(jià)中，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（）A.可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似B.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格答案：ABCD3.收益法估價(jià)中，確定凈收益時(shí)應(yīng)注意的問題有（）A.凈收益是有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后的余額B.運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出C.應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況確定凈收益D.凈收益應(yīng)是客觀收益答案：ABCD4.成本法估價(jià)中，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)答案：ABCD5.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實(shí)物狀況調(diào)整C.權(quán)益狀況調(diào)整D.市場狀況調(diào)整答案：ABC6.比較法估價(jià)中，建立比較基礎(chǔ)一般包括（）A.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)D.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位答案：ABCD7.收益法估價(jià)中，報(bào)酬率的影響因素有（）A.無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率B.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償C.管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償D.缺乏流動性補(bǔ)償答案：ABCD8.成本法估價(jià)中，建筑物折舊分為（）A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.時(shí)間折舊答案：ABC9.房地產(chǎn)估價(jià)的程序包括（）A.受理估價(jià)委托B.確定估價(jià)基本事項(xiàng)C.制定估價(jià)作業(yè)方案D.搜集估價(jià)所需資料答案：ABCD10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的說法，正確的有（）A.應(yīng)保持公正、客觀、獨(dú)立的立場B.應(yīng)保守估價(jià)當(dāng)事人的商業(yè)秘密C.應(yīng)遵守估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范D.應(yīng)不斷提高業(yè)務(wù)水平答案：ABCD1.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場價(jià)格形成過程，而不是代替市場定價(jià)。（）答案：√2.市場法估價(jià)中，可比實(shí)例的成交價(jià)格就是其正常價(jià)格。（）答案：×3.收益法估價(jià)中，凈收益應(yīng)是實(shí)際收益。（）答案：×4.成本法估價(jià)中，土地取得成本就是土地購買價(jià)格。（）答案：×5.房地產(chǎn)狀況調(diào)整是對房地產(chǎn)自身狀況進(jìn)行的調(diào)整。（）答案：√6.比較法估價(jià)中，可比實(shí)例的規(guī)模越大越好。（）答案：×7.收益法估價(jià)中，報(bào)酬率越高，房地產(chǎn)的價(jià)值越高。（）答案：×8.成本法估價(jià)中，建筑物折舊是指建筑物因時(shí)間經(jīng)過而造成的損耗。（）答案：×9.房地產(chǎn)估價(jià)目的不同，估價(jià)的依據(jù)、方法等也可能不同。（）答案：√10.房地產(chǎn)估價(jià)師可以同時(shí)在兩個或兩個以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。（）答案：×1.房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則是（）。答案：獨(dú)立、客觀、公正2.市場法估價(jià)中，選取可比實(shí)例的數(shù)量一般為（）個。答案：3-103.收益法估價(jià)中，凈收益每年不變的公式為（）。答案：V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]（V為房地產(chǎn)價(jià)值，A為凈收益，Y為報(bào)酬率，n為收益年限）4.成本法估價(jià)中，建筑物折舊的年限法分為（）和（）。答案：直線法、成新折扣法5.房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有（）、（）、（）等。答案：位置、交通、環(huán)境6.比較法估價(jià)中，建立比較基礎(chǔ)時(shí)，統(tǒng)一付款方式一般是將分期付款調(diào)整為（）。答案：在成交日期一次性付清7.收益法估價(jià)中，報(bào)酬率的求取方法有（）、（）、（）。答案：累加法、市場提取法、投資報(bào)酬率排序插入法8.成本法估價(jià)中，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括（）、（）等。答案：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等（寫出其中兩種即可）9.房地產(chǎn)估價(jià)的程序中，（）是決定估價(jià)質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。答案：搜集估價(jià)所需資料10.房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的核心是（）。答案：誠信1.簡述市場法估價(jià)的操作步驟。答案：搜集交易實(shí)例。選取可比實(shí)例。建立比較基礎(chǔ)。進(jìn)行交易情況修正。進(jìn)行市場狀況調(diào)整。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。求取比準(zhǔn)價(jià)格。2.簡述收益法估價(jià)的適用對象和條件。答案：適用對象：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。條件：房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測；報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)能夠合理地確定等。3.簡述成本法估價(jià)的基本思路。答案：先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地重新購建價(jià)格和建筑物重新購建價(jià)格，然后扣除建筑物折舊，從而得到估價(jià)對象的價(jià)值。4.簡述房地產(chǎn)估價(jià)的作用。答案：為房地產(chǎn)交易提供價(jià)值參考。為房地產(chǎn)抵押、征收等活動提供價(jià)值依據(jù)。為房地產(chǎn)投資決策提供參考。為房地產(chǎn)市場調(diào)控等提供數(shù)據(jù)支持。1.論述市場法、收益法和成本法估價(jià)的區(qū)別與聯(lián)系。答案：區(qū)別：市場法是通過與可比實(shí)例比較來求取估價(jià)對象價(jià)值；收益法是基于房地產(chǎn)未來收益來求取價(jià)值；成本法是通過重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取價(jià)值。市