親屬之間房屋贈與合同一、合同定義親屬之間房屋贈與合同是指具有親屬關(guān)系的贈與人將其合法擁有的房屋所有權(quán)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的民事法律行為。這里的“親屬關(guān)系”通常包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女等近親屬，部分情況下也涵蓋其他具有扶養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的親屬。此類合同以無償性為核心特征，區(qū)別于房屋買賣、互換等有償交易行為，其本質(zhì)是財產(chǎn)所有權(quán)的單務(wù)轉(zhuǎn)移，即贈與人承擔轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，受贈人無需支付對價即可獲得權(quán)利。在法律層面，親屬間房屋贈與合同需滿足《中華人民共和國民法典》合同編中關(guān)于贈與合同的一般規(guī)定，同時需符合物權(quán)編中不動產(chǎn)物權(quán)變動的特殊要求。由于涉及親屬關(guān)系，此類合同往往還承載著家庭倫理、情感維系等非財產(chǎn)性價值，例如父母通過贈與房屋支持子女成家，或子女通過贈與表達贍養(yǎng)意愿等。但需注意的是，即便基于親屬關(guān)系，合同的成立與生效仍需遵循法律規(guī)定，情感因素不能替代法定要件。二、法律特征（一）無償性無償性是贈與合同最核心的特征，即贈與人在轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時，不得要求受贈人支付任何形式的對價。這里的“對價”不僅指金錢，還包括實物、勞務(wù)、權(quán)利讓渡等。實踐中，部分親屬間可能約定“象征性支付”或“感恩費”，但需明確：若該費用構(gòu)成合同生效的條件，則可能被認定為有償合同（如買賣合同）；若僅為道德層面的補償，且不影響合同主要權(quán)利義務(wù)，則仍可視為贈與。例如，父母贈與子女房屋時要求“每月支付2000元生活費”，若生活費與房屋價值無直接關(guān)聯(lián)，且不影響房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，則合同仍屬贈與性質(zhì)。（二）單務(wù)性合同當事人雙方權(quán)利義務(wù)不對等：贈與人僅承擔義務(wù)（轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、保證房屋無權(quán)利瑕疵等），受贈人僅享有權(quán)利（接受房屋、請求辦理過戶等）。但需注意，單務(wù)性不意味著受贈人完全無義務(wù)，根據(jù)《民法典》第六百六十二條，受贈人需承擔“不損害贈與人合法權(quán)益”的附隨義務(wù)，例如不得利用贈與房屋從事違法活動，不得在贈與人經(jīng)濟狀況顯著惡化時仍要求履行合同等。（三）諾成性與實踐性的結(jié)合根據(jù)《民法典》第六百五十七條，贈與合同自雙方意思表示一致時成立（諾成性），但房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移需以登記為生效要件（實踐性）。即：合同簽訂后，贈與人反悔的，除法定情形外（如受贈人嚴重侵害贈與人權(quán)益），需承擔違約責任；但未辦理過戶登記前，受贈人僅享有債權(quán)請求權(quán)，而非房屋所有權(quán)。例如，兄妹簽訂贈與合同后，哥哥拒絕辦理過戶，妹妹可起訴要求繼續(xù)履行；但若哥哥已將房屋過戶給第三人且第三人善意取得，則妹妹只能要求哥哥承擔賠償責任。（四）要式性傾向雖然《民法典》未強制要求贈與合同采用書面形式，但由于房屋屬于不動產(chǎn)，且涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移、稅費繳納等復(fù)雜問題，實踐中需簽訂書面合同并辦理公證（部分地區(qū)強制公證）。書面形式不僅是證明合同內(nèi)容的重要依據(jù)，也是辦理過戶登記的必備材料。例如，北京市規(guī)定，親屬間房屋贈與需提交經(jīng)公證的贈與合同，否則不動產(chǎn)登記部門不予受理。三、主要條款（一）當事人基本信息需明確贈與人與受贈人的姓名、身份證號碼、住址、親屬關(guān)系證明（如戶口簿、結(jié)婚證、出生證明等）。親屬關(guān)系證明是認定“親屬贈與”的關(guān)鍵，直接影響稅費優(yōu)惠（如直系親屬贈與可免征個人所得稅）。例如，叔侄關(guān)系需提供派出所出具的親屬關(guān)系證明，而配偶關(guān)系僅需結(jié)婚證即可。（二）贈與房屋基本情況應(yīng)詳細描述房屋的位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、土地性質(zhì)（出讓/劃撥）、是否存在抵押或查封等權(quán)利限制。其中，產(chǎn)權(quán)證號需與不動產(chǎn)登記簿一致，土地性質(zhì)直接影響過戶流程：劃撥土地上的房屋贈與需先補繳土地出讓金，否則無法辦理過戶。例如，單位房改房若土地性質(zhì)為劃撥，贈與人需先向國土部門申請轉(zhuǎn)為出讓，補繳費用后才能贈與。（三）贈與意思表示需明確表述贈與人“自愿無償贈與”及受贈人“自愿接受贈與”的意思，避免使用模糊表述。例如，“甲方將房屋交給乙方使用”可能被認定為借用，而非贈與；“甲方同意乙方長期居住”可能被視為居住權(quán)設(shè)立，而非所有權(quán)轉(zhuǎn)移。建議表述為：“甲方自愿將其名下位于XX市XX區(qū)XX路XX號的房屋（產(chǎn)權(quán)證號：XX）無償贈與乙方，乙方自愿接受該贈與?！保ㄋ模?quán)利義務(wù)約定贈與人義務(wù)：保證房屋所有權(quán)無瑕疵，即不存在抵押、查封、共有權(quán)爭議等；配合辦理過戶登記，包括提供身份證明、產(chǎn)權(quán)證、繳納相關(guān)稅費（如增值稅、土地增值稅等，具體依法律規(guī)定）；若房屋存在租賃關(guān)系，需提前告知受贈人，并明確租賃關(guān)系是否繼續(xù)履行。受贈人義務(wù)：按照法律規(guī)定承擔個人所得稅、契稅等（具體依地方政策，如部分地區(qū)直系親屬贈與免征個稅，但需繳納契稅）；若合同約定附義務(wù)（如“受贈人需贍養(yǎng)贈與人直至去世”），需明確義務(wù)內(nèi)容、履行方式及違約責任。（五）違約責任需約定雙方違約情形及后果。例如：贈與人逾期不配合過戶，每逾期一日按房屋評估價的0.05%支付違約金；受贈人未履行附隨義務(wù)（如未支付贍養(yǎng)費），贈與人有權(quán)撤銷贈與并要求返還房屋；因贈與人隱瞞房屋權(quán)利瑕疵導(dǎo)致受贈人損失的，贈與人需賠償全部損失（包括直接損失如維修費、間接損失如房屋貶值損失）。（六）合同生效與解除條件生效條件：一般為雙方簽字蓋章之日起生效，但可附條件（如“受贈人結(jié)婚時生效”）或附期限（如“贈與人退休后生效”）。需注意，附條件不得違反法律強制性規(guī)定，例如“受贈人必須與XX結(jié)婚，否則合同無效”因限制婚姻自由而無效。解除條件：除法定解除權(quán)（如《民法典》第六百六十三條規(guī)定的“受贈人嚴重侵害贈與人或其近親屬”）外，可約定任意解除權(quán)，例如“若贈與人因重大疾病導(dǎo)致生活困難，有權(quán)解除合同并收回房屋”。（七）爭議解決方式約定協(xié)商不成時的解決途徑，如“提交XX仲裁委員會仲裁”或“向房屋所在地人民法院起訴”。需注意，仲裁條款需明確具體，例如僅約定“仲裁解決”而未指定仲裁機構(gòu)的，該條款無效。四、簽訂流程（一）前期準備核實房屋信息：贈與人需到不動產(chǎn)登記部門查詢房屋權(quán)屬狀況，確認無抵押、查封、共有權(quán)爭議等。若房屋為夫妻共同財產(chǎn)，需配偶出具“同意贈與聲明”；若為繼承所得，需提供繼承公證書或法院判決書。評估房屋價值：部分地區(qū)要求贈與房屋需經(jīng)專業(yè)機構(gòu)評估，評估價將作為繳納稅費的依據(jù)（如契稅=評估價×稅率）。評估機構(gòu)需具備房地產(chǎn)估價資質(zhì)，評估報告有效期一般為1年。準備親屬關(guān)系證明：到戶籍地派出所或公證處開具親屬關(guān)系證明，例如父母贈與子女需提供戶口簿、出生證明，兄弟姐妹需提供派出所出具的親屬關(guān)系證明信。（二）合同起草與簽訂起草合同：可參考當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門提供的模板，或委托律師起草。需重點明確贈與意思表示、權(quán)利瑕疵擔保、違約責任等條款，避免使用“暫借”“托管”等易產(chǎn)生歧義的表述。公證（非強制但建議）：雖然《民法典》未強制要求贈與合同公證，但公證后的合同在證據(jù)效力、過戶流程上更具優(yōu)勢。例如，經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不得任意撤銷（《民法典》第六百五十八條）；部分地區(qū)辦理過戶時，公證合同可簡化審核流程。公證需雙方到場，提供身份證、產(chǎn)權(quán)證、親屬關(guān)系證明等材料，公證費一般按房屋評估價的0.3%-1%收取。（三）稅費繳納親屬間房屋贈與涉及的稅費主要包括：契稅：受贈人繳納，稅率一般為3%-5%，具體由地方規(guī)定（如北京、上海對直系親屬贈與按1%征收）；印花稅：雙方各繳納0.05%，合計1%；個人所得稅：直系親屬贈與免征，非直系親屬贈與需按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納20%（以房屋評估價減除原購置成本及合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額）；增值稅及附加：若房屋持有不滿2年且非唯一住房，需繳納5.6%的增值稅及附加，直系親屬贈與可免征。需注意，稅費政策可能因地區(qū)、房屋性質(zhì)（如普通住宅、非普通住宅）、持有年限等有所差異，建議簽訂合同前向當?shù)囟悇?wù)局咨詢。（四）過戶登記提交材料：雙方身份證、戶口簿、贈與合同（或公證書）、產(chǎn)權(quán)證、親屬關(guān)系證明、稅費繳納憑證等；不動產(chǎn)登記部門審核：審核材料真實性、合法性，實地查看房屋狀況（部分地區(qū)）；領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證：審核通過后，一般10-30個工作日內(nèi)下發(fā)新產(chǎn)權(quán)證，此時房屋所有權(quán)正式轉(zhuǎn)移。（五）交接房屋贈與人需將房屋實際交付給受贈人，包括交付鑰匙、水電氣卡、物業(yè)費結(jié)清證明等。交付標準可在合同中約定，例如“現(xiàn)狀交付”（房屋現(xiàn)有裝修、家具家電一并贈與）或“毛坯交付”。需注意，實際交付不影響所有權(quán)轉(zhuǎn)移（所有權(quán)以登記為準），但未交付可能構(gòu)成違約，受贈人可要求賠償損失。五、注意事項（一）贈與人主體資格完全民事行為能力：贈與人需年滿18周歲且精神正常，或年滿16周歲以自己勞動收入為主要生活來源。限制民事行為能力人（如10-18周歲未成年人）實施的大額房屋贈與需經(jīng)法定代理人追認，否則合同無效。例如，15周歲的未成年人將繼承的房屋贈與叔叔，需其父母（法定代理人）簽字同意，否則贈與行為無效。所有權(quán)明確：贈與人需為房屋唯一所有權(quán)人，或取得其他共有人的書面同意。例如，夫妻共同財產(chǎn)贈與需雙方簽字，否則配偶可主張贈與部分無效（《民法典》第三百零一條）。（二）受贈人權(quán)利保護留存證據(jù)：簽訂合同時需全程錄音錄像（經(jīng)對方同意），保留溝通記錄（如微信聊天記錄、郵件），避免口頭約定。例如，雙方口頭約定“贈與后不得轉(zhuǎn)賣”，但未寫入合同，受贈人轉(zhuǎn)賣時贈與人無法主張違約。及時辦理過戶：未過戶前，贈與人可能因債務(wù)糾紛導(dǎo)致房屋被查封，或擅自將房屋贈與/賣給第三人。建議合同中約定過戶時限，例如“簽訂后30日內(nèi)辦理過戶，逾期按日支付違約金”。（三）稅費籌劃利用親屬關(guān)系優(yōu)惠：直系親屬贈與可免征個人所得稅、增值稅（滿2年），非直系親屬需按“偶然所得”繳納20%個稅。例如，舅舅贈與外甥房屋（非直系），需按評估價的20%繳納個稅；若通過“先贈與母親，再由母親贈與外甥”（均為直系），則可免征個稅。避免“陰陽合同”：部分親屬為少繳稅費，簽訂“陰陽合同”（即實際成交價與合同價不一致），例如實際贈與房屋價值100萬元，合同中寫50萬元。但此舉存在風險：若發(fā)生爭議，法院可能按合同價認定贈與金額；稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)后可追繳稅款并處罰款。（四）附義務(wù)贈與的履行若合同約定附義務(wù)（如“受贈人需每月支付贈與人3000元生活費”），需明確義務(wù)的具體內(nèi)容、履行期限、違約后果。建議設(shè)置“義務(wù)履行保證金”，例如從房屋評估價中預(yù)留10%作為保證金，待義務(wù)履行完畢后返還。例如，父母贈與子女房屋時約定“需贍養(yǎng)至去世”，可約定“若子女未履行贍養(yǎng)義務(wù)，父母有權(quán)收回房屋，并扣除保證金作為違約金”。六、常見問題（一）贈與人能否反悔？根據(jù)《民法典》第六百五十八條，贈與人在房屋過戶前可“任意撤銷”贈與，但經(jīng)過公證的贈與合同或具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益性質(zhì)的贈與除外。此外，若受贈人存在以下情形，贈與人可“法定撤銷”（不受過戶與否限制）：嚴重侵害贈與人或其近親屬的合法權(quán)益（如毆打、虐待贈與人）；對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行（如子女不贍養(yǎng)父母卻接受房屋贈與）；不履行贈與合同約定的義務(wù)（如未按約定支付生活費）。法定撤銷權(quán)需在知道或應(yīng)當知道撤銷事由之日起1年內(nèi)行使，逾期則喪失權(quán)利。例如，父親發(fā)現(xiàn)子女在接受房屋后從未支付贍養(yǎng)費，需在發(fā)現(xiàn)后1年內(nèi)起訴撤銷，否則無法主張。（二）贈與房屋后能否要求返還？一般情況下，房屋過戶后所有權(quán)已轉(zhuǎn)移，贈與人不得要求返還，但存在以下例外：受贈人存在法定撤銷情形（如嚴重侵害贈與人）；贈與合同附解除條件，且條件成就（如“若受贈人離婚，贈與人有權(quán)收回房屋”）；受贈人同意返還（需簽訂書面協(xié)議，并辦理過戶登記）。需注意，附解除條件不得違反公序良俗，例如“若受贈人未婚，房屋需返還”因限制婚姻自由而無效。（三）贈與房屋涉及的債務(wù)問題贈與人債務(wù)：若贈與人在贈與前存在債務(wù)，債權(quán)人可主張“以明顯不合理低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)”（《民法典》第五百三十九條），申請撤銷贈與。例如，贈與人欠外債100萬元，卻將價值200萬元的房屋無償贈與子女，債權(quán)人可起訴撤銷該贈與，用房屋清償債務(wù)。受贈人債務(wù)：受贈房屋可能被用于清償受贈人的債務(wù)，例如受贈人在接受房屋后對外借款，債權(quán)人可申請查封該房屋。因此，受贈人若存在較多債務(wù)，建議謹慎接受贈與，或在合同中約定“贈與房屋不作為受贈人債務(wù)的責任財產(chǎn)”（該約定僅對內(nèi)有效，不得對抗善意債權(quán)人）。（四）農(nóng)村宅基地房屋贈與的特殊性農(nóng)村宅基地房屋贈與需滿足以下條件：受贈人需為本集體經(jīng)濟組織成員（即本村村民），且符合“一戶一宅”政策；贈與需經(jīng)村委會同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批；宅基地使用權(quán)隨房屋一并贈與，單獨贈與宅基地使用權(quán)的行為無效。例如，城市居民接受農(nóng)村親屬的宅基地房屋贈與，因不符合“本集體經(jīng)濟組織成員”條件，無法辦理過戶，贈與合同雖有效，但房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。（五）離婚時贈與房屋的分割婚前贈與：贈與人明確表示贈與“夫妻一方”的，為個人財產(chǎn)；未明確表示的，視為贈與雙方（《民法典》第一千零六十三條）。例如，父母在子女婚前贈與房屋，產(chǎn)權(quán)證僅登記子女姓名，視為個人財產(chǎn)；若登記為子女及配偶姓名，視為共同財產(chǎn)?；楹筚浥c：贈與人明確表示贈與一方的，為個人財產(chǎn)；未明確表示的，視為共同財產(chǎn)。需注意，“明確表示”需書面形式（如贈與合同中注明“僅贈與兒子XX個人”），口頭表示需有證據(jù)證明（如錄音、證人證言）。（六）涉外親屬贈與的特殊要求若贈與人或受贈人為外籍人士、港澳臺居民，需額外提供：身份證明公證（如外籍人士的護照需經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認