金融行業(yè)典當(dāng)行評估師（房產(chǎn)方向）崗位招聘考試試卷及答案一、填空題（每題1分，共10分）1.房產(chǎn)典當(dāng)評估的核心原則是______和______。（獨立性、客觀性）2.住宅類房產(chǎn)的成新率通常根據(jù)______和______綜合確定。（建筑年代、維護狀況）3.劃撥土地上的房產(chǎn)典當(dāng)需額外考慮______費用。（土地出讓金補繳）4.房產(chǎn)典當(dāng)?shù)淖罡咂谙抟话悴怀^______個月。（6）5.市場法評估房產(chǎn)價值時，需選擇______內(nèi)的類似交易案例。（1年內(nèi)/近期）6.影響商業(yè)房產(chǎn)價值的關(guān)鍵因素是______和______。（客流量、租金收益）7.房產(chǎn)典當(dāng)評估報告需包含______、______和評估結(jié)論三部分。（評估依據(jù)、測算過程）8.房齡超過______年的住宅房產(chǎn)通常需降低抵押率。（20）9.抵押率計算公式為______÷評估價×100%。（當(dāng)金金額）10.房產(chǎn)他項權(quán)證是典當(dāng)行取得______的法定憑證。（抵押權(quán)）二、單項選擇題（每題2分，共20分）1.住宅類房產(chǎn)典當(dāng)?shù)盅郝释ǔ２怀^評估價的（）。A.50%B.60%C.70%D.80%（C）2.以下哪種房產(chǎn)無法辦理典當(dāng)？（）A.已取得房產(chǎn)證的商品房B.查封狀態(tài)的商鋪C.房改房D.經(jīng)濟適用房（滿5年）（B）3.市場法評估中，交易案例的修正不包括（）。A.交易時間修正B.樓層修正C.裝修修正D.評估師主觀修正（D）4.商業(yè)房產(chǎn)評估時，最常用的方法是（）。A.成本法B.收益法C.市場法D.假設(shè)開發(fā)法（B）5.房產(chǎn)典當(dāng)?shù)狡诤螅?dāng)戶可申請續(xù)當(dāng)?shù)淖铋L期限為（）。A.1個月B.3個月C.6個月D.無限制（C）6.下列不屬于房產(chǎn)評估基本要素的是（）。A.評估目的B.評估對象C.評估師年齡D.評估基準(zhǔn)日（C）7.工業(yè)廠房典當(dāng)?shù)牡盅郝释ǔ＃ǎ┳≌.高于B.低于C.等于D.不確定（B）8.房產(chǎn)面積以（）為準(zhǔn)。A.購房合同記載B.房產(chǎn)證登記C.實際測量D.開發(fā)商宣傳（B）9.下列哪項不是影響房產(chǎn)價值的區(qū)位因素？（）A.交通便利性B.周邊學(xué)校C.建筑結(jié)構(gòu)D.商業(yè)配套（C）10.典當(dāng)行處置絕當(dāng)房產(chǎn)的最短時限是（）。A.當(dāng)期滿后10日B.當(dāng)期滿后30日C.當(dāng)期滿后60日D.無強制要求（B）三、多項選擇題（每題2分，共20分）1.房產(chǎn)典當(dāng)評估需收集的關(guān)鍵資料包括（）。A.房產(chǎn)證B.土地性質(zhì)證明C.購房發(fā)票D.物業(yè)費繳納記錄（ABC）2.影響住宅房產(chǎn)價值的主要因素有（）。A.區(qū)位B.建筑質(zhì)量C.市場行情D.產(chǎn)權(quán)狀況（ABCD）3.房產(chǎn)典當(dāng)?shù)娘L(fēng)險點包括（）。A.評估價值虛高B.產(chǎn)權(quán)糾紛C.市場大幅下跌D.當(dāng)戶還款能力不足（ABCD）4.成本法評估房產(chǎn)價值時，需計算（）。A.土地取得成本B.建筑安裝成本C.折舊D.利潤（ABCD）5.下列房產(chǎn)可辦理典當(dāng)?shù)挠校ǎ.未結(jié)清貸款的商品房（已取得他項權(quán)證）B.共有產(chǎn)權(quán)房（其他共有人同意）C.農(nóng)村宅基地自建房D.酒店式公寓（產(chǎn)權(quán)清晰）（BD）6.房產(chǎn)評估報告的法律要求包括（）。A.評估師簽字B.典當(dāng)行蓋章C.明確評估有效期D.列明限制條件（ACD）7.商業(yè)房產(chǎn)的租金收益需考慮（）。A.空置率B.物業(yè)管理費C.租金遞增條款D.承租人信用（ABCD）8.劃撥土地房產(chǎn)典當(dāng)需額外注意（）。A.土地出讓金補繳標(biāo)準(zhǔn)B.政府是否允許轉(zhuǎn)讓C.原土地用途D.當(dāng)戶戶籍（ABC）9.房產(chǎn)現(xiàn)場勘查的內(nèi)容包括（）。A.房屋結(jié)構(gòu)B.裝修狀況C.周邊環(huán)境D.鄰里關(guān)系（ABC）10.典當(dāng)行降低房產(chǎn)抵押風(fēng)險的措施有（）。A.嚴(yán)格控制抵押率B.要求第三方擔(dān)保C.縮短典當(dāng)期限D(zhuǎn).定期跟蹤房產(chǎn)狀態(tài)（ABCD）四、判斷題（每題2分，共20分）1.房產(chǎn)典當(dāng)評估只需關(guān)注評估時點的市場價值，無需考慮變現(xiàn)能力。（×）2.房齡超過30年的房產(chǎn)一律不可辦理典當(dāng)。（×）3.共有房產(chǎn)典當(dāng)需所有共有人書面同意。（√）4.評估報告中可直接使用中介掛牌價作為市場價值。（×）5.工業(yè)廠房的土地性質(zhì)為出讓時，抵押率可適當(dāng)提高。（√）6.房產(chǎn)典當(dāng)?shù)漠?dāng)金利息不得超過同期銀行貸款利率的4倍。（√）7.經(jīng)濟適用房未滿5年也可辦理典當(dāng)。（×）8.評估師可同時為典當(dāng)行和當(dāng)戶提供評估服務(wù)。（×）9.商業(yè)房產(chǎn)的收益法評估中，租金需按合同約定的固定值計算。（×）10.房產(chǎn)他項權(quán)證注銷后，典當(dāng)關(guān)系終止。（√）五、簡答題（每題5分，共20分）1.簡述房產(chǎn)典當(dāng)評估的主要流程。答案：主要流程包括：①受理委托，明確評估目的、對象及范圍；②收集資料（房產(chǎn)證、土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)證明等）；③現(xiàn)場勘查（房屋狀況、區(qū)位環(huán)境）；④選擇評估方法（市場法、收益法或成本法）；⑤測算價值并修正；⑥出具評估報告（包含依據(jù)、過程及結(jié)論）。2.市場法評估住宅房產(chǎn)時，如何篩選可比案例？答案：需滿足：①與評估對象同區(qū)域或相鄰區(qū)域；②用途、建筑類型一致（如普通住宅）；③交易時間在近1年內(nèi)（市場波動大時縮短至6個月）；④交易方式為正常買賣（排除拍賣、贈與等特殊交易）；⑤面積、樓層、戶型相近（誤差不超過20%）。3.商業(yè)房產(chǎn)典當(dāng)評估中，收益法的核心參數(shù)有哪些？需注意什么？答案：核心參數(shù)包括有效毛收入（潛在租金-空置損失）、運營費用（物業(yè)費、稅費等）、凈收益、資本化率。需注意：①租金需采用市場平均水平（避免依賴單一租賃合同）；②空置率需參考區(qū)域歷史數(shù)據(jù)；③資本化率需匹配風(fēng)險（商業(yè)風(fēng)險高于住宅）；④需考慮租金遞增條款對長期收益的影響。4.劃撥土地房產(chǎn)典當(dāng)?shù)奶厥怙L(fēng)險及應(yīng)對措施。答案：特殊風(fēng)險：①需補繳土地出讓金（可能降低實際可貸金額）；②轉(zhuǎn)讓受政府限制（可能影響絕當(dāng)后處置）；③土地性質(zhì)變更可能產(chǎn)生額外成本。應(yīng)對措施：①提前查詢當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)并計入評估扣除項；②核實政府是否允許轉(zhuǎn)讓；③降低抵押率（一般較出讓土地低10%-20%）；④要求當(dāng)戶出具補繳承諾函。六、討論題（每題5分，共10分）1.如何平衡典當(dāng)行風(fēng)險控制與客戶融資需求？答案：需從三方面平衡：①科學(xué)評估：準(zhǔn)確測算房產(chǎn)價值，合理設(shè)定抵押率（如住宅70%、商業(yè)50%），既覆蓋風(fēng)險又滿足融資需求；②動態(tài)調(diào)整：根據(jù)市場波動（如房價下跌時降低抵押率）、當(dāng)戶信用（優(yōu)質(zhì)客戶可適當(dāng)放寬）靈活調(diào)整；③期限管理：短期典當(dāng)（如3-6個月）降低市場風(fēng)險，同時滿足客戶短期資金需求；④附加保障：要求補充擔(dān)保（如第三方保證）或追加抵押物，分散風(fēng)險。2.新技術(shù)（如大數(shù)據(jù)、AI）對房產(chǎn)典當(dāng)評估的影響及應(yīng)用場景。答案：影響：提升效率（減少人工勘查時間）、提高準(zhǔn)確性（大數(shù)據(jù)分析市場趨勢）、降低成本（自動化報告生成）。應(yīng)用場景：①數(shù)據(jù)采集：通過大數(shù)據(jù)平臺