2025年房地產(chǎn)估價師《基礎(chǔ)》階段測試考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（每題1分，共20分。下列每題給出的選項中，只有一項是符合題目要求的。）1.房地產(chǎn)最基本的特性是（）。A.流動性B.異質(zhì)性C.不可分性D.投資性2.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的敘述，正確的是（）。A.估價結(jié)果是唯一的B.估價是評估房地產(chǎn)價值而非價格C.估價師只需提供客觀的市場信息D.任何專業(yè)機構(gòu)都可以進行任何類型的房地產(chǎn)估價3.房地產(chǎn)估價應當遵循獨立、客觀、公正的原則，其中“公正”原則要求（）。A.估價師必須站在委托人的立場上B.估價師應回避與委托人或估價對象有利害關(guān)系的情況C.估價師在提供專業(yè)意見時不應受到他人不正當干預D.估價結(jié)果應有利于委托人4.估價時點原則要求估價結(jié)果是在（）的假設(shè)下得出的。A.估價作業(yè)完成之日B.委托人提出估價需求之日C.估價師認為合適的任何時候D.房地產(chǎn)價值最大化的時間點5.最高最佳使用原則是指估價對象在法律、政策、市場、技術(shù)等條件允許范圍內(nèi)，能夠?qū)崿F(xiàn)（）的使用。A.價值最大B.用途最廣C.限制最少D.使用強度最高6.在房地產(chǎn)估價中，將估價對象與類似房地產(chǎn)進行比較并修正得出估價結(jié)果的方法是（）。A.收益法B.成本法C.假設(shè)開發(fā)法D.市場比較法7.收益法適用的前提條件之一是估價對象能夠產(chǎn)生（）。A.規(guī)模經(jīng)濟效益B.穩(wěn)定的凈收益C.持續(xù)的租賃收入D.不斷增長的市值8.采用成本法估價時，對于新建成的房地產(chǎn)，其價值通常由（）構(gòu)成。A.重置成本或重建成本加上地價B.土地取得成本加上開發(fā)成本C.土地取得成本加上開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等D.開發(fā)成本減去投資利息9.假設(shè)開發(fā)法主要適用于估價對象具有（）特征的房地產(chǎn)。A.已完成開發(fā)建設(shè)B.正在開發(fā)建設(shè)C.尚未開發(fā)建設(shè)，但具備開發(fā)條件D.已進入運營階段10.安全利率加上通貨膨脹率通常是確定房地產(chǎn)估價中還原率或資本化率所依據(jù)的（）。A.無風險報酬率B.風險報酬率C.期望報酬率D.成本報酬率11.房地產(chǎn)的區(qū)位因素中，與交通便捷度直接相關(guān)的是（）。A.環(huán)境質(zhì)量B.基礎(chǔ)設(shè)施完善程度C.社會文化氛圍D.宗教信仰因素12.在市場比較法中，對交易日期差異進行的修正，實質(zhì)上是調(diào)整（）。A.房地產(chǎn)價值隨時間變化的趨勢B.房地產(chǎn)的區(qū)位因素變化C.房地產(chǎn)的實物因素變化D.房地產(chǎn)的權(quán)益因素變化13.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為200平方米，其中可出租面積為150平方米，則其有效面積系數(shù)為（）。A.75%B.85%C.95%D.100%14.根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，未經(jīng)登記（）。A.抵押權(quán)設(shè)立B.抵押權(quán)不設(shè)立C.視為已設(shè)立，但不得對抗善意第三人D.需要委托第三方確認15.房地產(chǎn)估價報告的要素不包括（）。A.估價結(jié)果B.估價假設(shè)和限制條件C.估價人員資格證書D.委托人提供的估價所需資料清單16.下列不屬于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)基本原則的是（）。A.客觀原則B.獨立原則C.自利原則D.公正原則17.房地產(chǎn)估價師發(fā)現(xiàn)委托人提供虛假情況時，正確的做法是（）。A.繼續(xù)完成估價任務，但報告中注明B.拒絕接受委托C.修正估價結(jié)果以符合委托人意愿D.通知相關(guān)主管部門處理18.在房地產(chǎn)測繪中，界址點坐標是確定土地權(quán)利邊界的（）。A.法律依據(jù)B.技術(shù)依據(jù)C.經(jīng)濟依據(jù)D.社會依據(jù)19.房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，投資回收期是指項目凈現(xiàn)金流量等于零時的年份，通常分為（）。A.靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期B.簡單投資回收期和綜合投資回收期C.稅前投資回收期和稅后投資回收期D.內(nèi)部投資回收期和外部投資回收期20.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的敘述，錯誤的是（）。A.投資周期較長B.流動性較差C.投資收益穩(wěn)定D.價值受政策影響大二、多項選擇題（每題2分，共20分。下列每題給出的選項中，至少有兩項是符合題目要求的。多選、少選或錯選均不得分。）21.房地產(chǎn)的特性包括（）。A.獨立性B.異質(zhì)性C.流動性D.不可分性E.投資性22.房地產(chǎn)估價的基本程序通常包括（）。A.明確估價目的B.收集估價所需資料C.選定估價方法D.實地查勘估價對象E.出具估價報告23.市場比較法中的修正因素通常包括（）。A.時間因素B.區(qū)域因素C.權(quán)利因素D.實物因素E.交易因素24.收益法的計算中，凈收益可以采用（）等方法估算。A.市場租金乘以有效面積B.經(jīng)營收入減去運營費用C.利潤總額D.營業(yè)收入減去成本費用和稅金E.投資回報率乘以資產(chǎn)價值25.成本法適用的條件包括（）。A.房地產(chǎn)有經(jīng)濟用途但沒有收益B.房地產(chǎn)有收益但難以用收益法估價C.評估新建房地產(chǎn)的成本價格D.評估舊有房地產(chǎn)的價值時，市場法難以找到可比案例E.房地產(chǎn)處于法定限制狀態(tài)，無法實現(xiàn)最高最佳使用26.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值估算通常采用（）等方法。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法（剩余法）E.成新折舊法27.房地產(chǎn)估價報告應包含的內(nèi)容主要有（）。A.估價委托與受托事項B.估價對象狀況描述C.估價方法選用及測算過程D.估價結(jié)果及附件E.估價人員及執(zhí)業(yè)資格28.房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德準則包括（）。A.誠實守信B.公正客觀C.維護委托人利益至上D.保守秘密E.遵守法律法規(guī)29.房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容通常包括（）。A.市場供求狀況B.房地產(chǎn)價格水平C.宏觀經(jīng)濟形勢D.相關(guān)法律法規(guī)政策E.消費者偏好30.影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的主要因素有（）。A.交通條件B.環(huán)境質(zhì)量C.基礎(chǔ)設(shè)施D.宗教信仰E.周邊配套設(shè)施三、判斷題（每題1分，共10分。請判斷下列各題的正誤。）31.房地產(chǎn)估價就是評估房地產(chǎn)在某個時點的市場價值。（）32.任何情況下，最高最佳使用都是指建筑面積最大的使用方式。（）33.市場比較法中的交易日期修正，主要是修正不同時期房地產(chǎn)市場狀況的差異。（）34.收益法估算的凈收益應該是估價對象未來產(chǎn)生的、客觀的、可持續(xù)的凈收益。（）35.成本法評估出的價值通常是房地產(chǎn)在當前狀況下的市場價值。（）36.假設(shè)開發(fā)法實質(zhì)上是一種倒推式的成本估算方法。（）37.房地產(chǎn)的實物因素是指房地產(chǎn)的物理屬性，如面積、層數(shù)、高度、朝向、樓層等。（）38.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立必須辦理登記手續(xù)，未經(jīng)登記抵押權(quán)不設(shè)立。（）39.房地產(chǎn)估價師可以根據(jù)個人判斷，隨意選擇適用的估價方法。（）40.保守秘密是房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的基本要求之一，但并非絕對的。（）四、計算題（每題10分，共20分。）41.某宗房地產(chǎn)預計未來三年每年的凈收益分別為80萬元、90萬元和100萬元，從第四年開始預計每年凈收益穩(wěn)定在110萬元。假設(shè)該房地產(chǎn)的資本化率為10%，試計算其收益年限為無限年時的收益價格。（計算過程中需列出計算公式）42.某棟建筑物原值為2000萬元，已使用20年，預計尚可使用30年。該類建筑物殘值率為原值的5%。若采用直線法計算折舊，試計算該建筑物目前的重置成本價值。（計算過程中需列出計算公式）五、簡答題（每題10分，共20分。）43.簡述市場比較法中“區(qū)位因素修正”的主要內(nèi)容。44.簡述房地產(chǎn)估價師在執(zhí)行估價業(yè)務時，如何體現(xiàn)獨立、客觀、公正的原則。六、論述題（每題15分，共30分。）45.試論述房地產(chǎn)估價中最高最佳使用原則的內(nèi)涵及其應用中的主要考慮因素。46.結(jié)合實際，論述房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信建設(shè)的重要性以及估價師應如何踐行誠信。---試卷答案一、單項選擇題1.B2.B3.C4.D5.A6.D7.B8.B9.C10.A11.B12.A13.A14.C15.D16.C17.B18.B19.A20.C二、多項選擇題21.ABBDE22.ABCDE23.ABCDE24.ABD25.ABCD26.ABC27.ABCDE28.ABDE29.ABCDE30.ABC三、判斷題31.√32.×33.√34.√35.×36.×37.√38.√39.×40.√四、計算題41.解：收益價格=Σ[未來各年凈收益/(1+資本化率)^年數(shù)]+[未來凈收益/(資本化率×(1+資本化率)^收益年限)]=80/(1+10%)^1+90/(1+10%)^2+100/(1+10%)^3+110/10%×(1+10%)^3=80/1.1+90/1.21+100/1.331+1100/1.331=72.73+74.38+75.13+826.45=1058.69(萬元)或前三年收益現(xiàn)值=80/1.1+90/1.21+100/1.331=72.73+74.38+75.13=222.24(萬元)第四年及以后收益現(xiàn)值=110/10%×(1+10%)^(-3)=1100/1.331=826.45(萬元)總收益價格=222.24+826.45=1058.69(萬元)42.解：年折舊額=(原值-殘值)/使用年限=(2000萬元-2000萬元×5%)/(20年+30年)=(2000-100)/50=1900/50=38(萬元/年)已使用年數(shù)：20年累計折舊額=年折舊額×已使用年數(shù)=38萬元/年×20年=760(萬元)建筑物目前的重置成本價值=原值-累計折舊額=2000萬元-760萬元=1240(萬元)五、簡答題43.答：區(qū)位因素修正是指將可比案例房地產(chǎn)與其所處區(qū)位與估價對象房地產(chǎn)所處的區(qū)位之間的差異，通過比較修正系數(shù)，調(diào)整可比案例價格，使其價格能夠反映估價對象房地產(chǎn)所在區(qū)位的價值。主要包括：繁華程度、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、環(huán)境質(zhì)量、配套設(shè)施狀況、區(qū)域規(guī)劃等因素的差異修正。44.答：獨立是指估價師在執(zhí)行估價業(yè)務時，不受委托人、相關(guān)方或其他外界的不當干預，獨立進行分析、判斷和決策?？陀^是指估價師應以事實為依據(jù)，不受個人情感、偏見或利益關(guān)系的影響，客觀地反映估價對象的價值。公正是指估價師在提供專業(yè)意見時應公平對待所有相關(guān)方，不偏不倚地發(fā)表意見。估價師應依據(jù)估價準則，運用專業(yè)知識，獨立、客觀、公正地執(zhí)行估價業(yè)務。六、論述題45.答：最高最佳使用原則是指房地產(chǎn)在法律、法規(guī)、政策、技術(shù)、經(jīng)濟等允許的范圍內(nèi)，能夠?qū)崿F(xiàn)其價值最大化或效用最大化的使用方式。其內(nèi)涵包括：①價值最大化，即使用方式應能帶來最高價值，包括有形價值和無形價值。②合法使用，必須符合城市規(guī)劃、土地用途管制、法律法規(guī)等要求。③物理上可能，技術(shù)上可行。④經(jīng)濟上可行，成本不超過收益。⑤綜合考慮各種限制條件和使用方式，如用途、規(guī)模、容積率、建筑高度、朝向、樓層、裝修等。應用時需考慮：①法律限制，如土地用途、建筑密度、容積率等。②城市規(guī)劃。③市場接受度。④房地產(chǎn)的物理屬性。⑤經(jīng)濟可行性分析，比較不同使用方式下的收益和成本。⑥估價對象本身的特性。只有符合這些條件并能帶來最高價值的使用，才是最高最佳使用。46.答：房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信建設(shè)至關(guān)重要，因為估價結(jié)果直接影響著國家、企業(yè)、個人的重大經(jīng)濟利益，關(guān)系到房地產(chǎn)市場秩序和健康發(fā)展。