農(nóng)民房贈(zèng)與合同農(nóng)民房贈(zèng)與合同是指農(nóng)村村民將其合法擁有的農(nóng)村宅基地上的房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“農(nóng)民房”）無(wú)償贈(zèng)與他人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的協(xié)議。由于農(nóng)民房涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)等特殊法律問(wèn)題，其贈(zèng)與行為需嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及地方政策規(guī)定。以下從合同主體、贈(zèng)與標(biāo)的物、權(quán)利義務(wù)、法律限制、程序要求等方面展開(kāi)詳細(xì)說(shuō)明。一、合同主體的資格要求農(nóng)民房贈(zèng)與合同的主體包括贈(zèng)與人和受贈(zèng)人，兩者均需具備相應(yīng)的民事行為能力和特定身份條件。贈(zèng)與人必須是農(nóng)民房的合法所有權(quán)人，即持有縣級(jí)以上人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，且對(duì)房屋享有完全處分權(quán)。同時(shí)，贈(zèng)與人需為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因?yàn)檗r(nóng)民房的所有權(quán)與宅基地使用權(quán)不可分割，而宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。若贈(zèng)與人因戶(hù)口遷出、轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶(hù)口等原因喪失集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，其雖仍享有房屋所有權(quán)，但在贈(zèng)與房屋時(shí)需注意宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制。受贈(zèng)人的資格則更為嚴(yán)格。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及相關(guān)司法解釋?zhuān)厥褂脵?quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，受贈(zèng)人原則上必須是與贈(zèng)與人同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。部分地區(qū)政策可能允許在特定條件下贈(zèng)與給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，如非農(nóng)業(yè)戶(hù)口的子女繼承房屋后辦理贈(zèng)與，但需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意并報(bào)縣級(jí)人民政府審批，且受贈(zèng)人需符合“一戶(hù)一宅”原則，即受贈(zèng)人在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)沒(méi)有其他宅基地或住房。此外，受贈(zèng)人需具備完全民事行為能力，未成年人作為受贈(zèng)人時(shí)，應(yīng)由其法定代理人代為簽署合同并履行相關(guān)手續(xù)。二、贈(zèng)與標(biāo)的物的范圍與權(quán)利狀況農(nóng)民房贈(zèng)與合同的標(biāo)的物包括房屋本體及附著于房屋的其他構(gòu)筑物、設(shè)施，以及房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)。需明確的是，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，贈(zèng)與人僅能贈(zèng)與宅基地的使用權(quán)，而非所有權(quán)。在合同中應(yīng)詳細(xì)描述房屋的基本狀況，包括房屋坐落位置（具體到村、組、門(mén)牌號(hào)）、建筑面積、結(jié)構(gòu)類(lèi)型（如磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)）、房屋層數(shù)、建成年份等，并附房屋平面圖作為合同附件。同時(shí)，需注明房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)，確保標(biāo)的物權(quán)利清晰。贈(zèng)與標(biāo)的物的權(quán)利狀況需滿(mǎn)足以下條件：房屋及宅基地不存在抵押、查封、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等權(quán)利限制；房屋未被列入征收拆遷范圍；房屋建設(shè)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，不存在違法建設(shè)情形。若房屋存在共有情況，如贈(zèng)與人與配偶、子女共有，需全體共有人共同簽署贈(zèng)與合同，或由其他共有人出具書(shū)面同意贈(zèng)與的聲明。此外，贈(zèng)與標(biāo)的物需符合“一戶(hù)一宅”原則，即贈(zèng)與人在贈(zèng)與房屋后，自身仍需符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得因贈(zèng)與行為導(dǎo)致無(wú)房可住或違反宅基地分配政策。三、合同的核心條款內(nèi)容農(nóng)民房贈(zèng)與合同應(yīng)包含以下核心條款：贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的基本信息：明確房屋位置、面積、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)證書(shū)編號(hào)等，確保標(biāo)的物特定化。贈(zèng)與的意思表示：需明確贈(zèng)與人系無(wú)償贈(zèng)與，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與，雙方意思表示真實(shí)一致。權(quán)利轉(zhuǎn)移的條件與時(shí)間：約定贈(zèng)與房屋的所有權(quán)及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，通常以辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)完成為標(biāo)志。若因政策原因暫時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，需約定待條件具備時(shí)贈(zèng)與人有義務(wù)協(xié)助辦理。贈(zèng)與人的權(quán)利與義務(wù)：贈(zèng)與人需保證對(duì)贈(zèng)與房屋享有合法所有權(quán)和處分權(quán)，保證房屋不存在權(quán)利瑕疵；承擔(dān)贈(zèng)與房屋交付前的維修義務(wù)及相關(guān)費(fèi)用（如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）；協(xié)助受贈(zèng)人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，提供必要的證明文件（如身份證、戶(hù)口本、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等）；不得在贈(zèng)與合同生效后擅自撤銷(xiāo)贈(zèng)與（具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與或經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不得撤銷(xiāo)）。受贈(zèng)人的權(quán)利與義務(wù)：受贈(zèng)人有權(quán)按照合同約定接受贈(zèng)與房屋并取得所有權(quán)；需按照合同約定履行受贈(zèng)義務(wù)，如承擔(dān)房屋交付后的維修費(fèi)用、稅費(fèi)（根據(jù)相關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與房屋的契稅由受贈(zèng)人繳納）；遵守宅基地使用規(guī)定，不得擅自改變房屋用途（如將住宅改為商業(yè)用途）或擴(kuò)建、翻建房屋（翻建需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織及縣級(jí)人民政府審批）；不得損害集體經(jīng)濟(jì)組織和其他村民的合法權(quán)益。違約責(zé)任：若贈(zèng)與人在辦理過(guò)戶(hù)前反悔，需承擔(dān)返還受贈(zèng)人已支付的費(fèi)用（如契稅、公證費(fèi)）并賠償損失；若贈(zèng)與人故意隱瞞房屋權(quán)利瑕疵導(dǎo)致受贈(zèng)人無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)，需賠償受贈(zèng)人全部損失；若受贈(zèng)人違反“一戶(hù)一宅”原則或擅自改變房屋用途，贈(zèng)與人有權(quán)請(qǐng)求撤銷(xiāo)贈(zèng)與。四、法律限制與政策要求農(nóng)民房贈(zèng)與受《民法典》《土地管理法》《農(nóng)村宅基地管理辦法》等法律法規(guī)的嚴(yán)格限制，實(shí)踐中需特別注意以下問(wèn)題：宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制：宅基地使用權(quán)的贈(zèng)與本質(zhì)是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。同時(shí)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員受讓宅基地使用權(quán)的，該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，除非符合《自然資源部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》中規(guī)定的“城鎮(zhèn)居民因繼承取得農(nóng)村宅基地上房屋的，可依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記”等特殊情形。“一戶(hù)一宅”原則：受贈(zèng)人需符合“一戶(hù)一宅”原則，即受贈(zèng)人在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)只能擁有一處宅基地。若受贈(zèng)人已有宅基地或住房，贈(zèng)與合同可能因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。部分地區(qū)對(duì)“戶(hù)”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為公安機(jī)關(guān)登記的家庭戶(hù)，以戶(hù)口簿為準(zhǔn)，且戶(hù)內(nèi)成員需為集體經(jīng)濟(jì)組織成員。禁止違規(guī)贈(zèng)與：嚴(yán)禁通過(guò)贈(zèng)與方式規(guī)避宅基地審批、違法建設(shè)等規(guī)定，如將不符合規(guī)劃的違建房屋贈(zèng)與他人，或通過(guò)贈(zèng)與名義變相買(mǎi)賣(mài)農(nóng)民房。此類(lèi)行為不僅不受法律保護(hù)，還可能面臨行政處罰，如拆除違建、收回宅基地等。五、合同的訂立與履行程序農(nóng)民房贈(zèng)與合同的訂立需遵循以下程序：協(xié)商與起草：贈(zèng)與人和受贈(zèng)人就贈(zèng)與事宜達(dá)成一致后，共同起草合同文本，可參考當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門(mén)或司法行政部門(mén)制定的示范文本，確保條款完整、內(nèi)容合法。集體經(jīng)濟(jì)組織同意：贈(zèng)與合同需經(jīng)贈(zèng)與人所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（如村委會(huì)、村民小組）同意，通常需出具書(shū)面證明文件，內(nèi)容包括確認(rèn)贈(zèng)與人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、房屋產(chǎn)權(quán)清晰、同意將房屋贈(zèng)與受贈(zèng)人等，并由集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人簽字蓋章。公證：雖然法律未強(qiáng)制要求農(nóng)民房贈(zèng)與合同必須公證，但辦理公證可增強(qiáng)合同的法律效力，預(yù)防糾紛。公證時(shí)需提供雙方身份證明、產(chǎn)權(quán)證書(shū)、集體經(jīng)濟(jì)組織同意證明等材料，公證機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)合同內(nèi)容的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審查。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記：贈(zèng)與合同生效后，雙方需到縣級(jí)自然資源和規(guī)劃部門(mén)（不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)）辦理房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。需提交的材料包括：贈(zèng)與合同、雙方身份證、戶(hù)口簿、產(chǎn)權(quán)證書(shū)、集體經(jīng)濟(jì)組織同意證明、完稅證明（如契稅繳納憑證）等。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核通過(guò)后，會(huì)注銷(xiāo)原產(chǎn)權(quán)證書(shū)，向受贈(zèng)人頒發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，至此贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利正式轉(zhuǎn)移。在履行過(guò)程中，贈(zèng)與人應(yīng)按照合同約定的時(shí)間將房屋交付給受贈(zèng)人，交付時(shí)需辦理交接手續(xù)，包括房屋鑰匙交付、水電氣等生活設(shè)施的過(guò)戶(hù)、相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算等，并簽署房屋交接確認(rèn)書(shū)。受贈(zèng)人在接收房屋后，需妥善保管房屋及產(chǎn)權(quán)證書(shū)，按照規(guī)定用途使用房屋，不得擅自處分或損害房屋。六、特殊情形的處理附義務(wù)的贈(zèng)與：贈(zèng)與人可在合同中約定受贈(zèng)人需履行一定義務(wù)，如“受贈(zèng)人需承擔(dān)贈(zèng)與人的生養(yǎng)死葬義務(wù)”“受贈(zèng)人不得將房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員”等。附義務(wù)的贈(zèng)與中，若受贈(zèng)人不履行義務(wù)，贈(zèng)與人有權(quán)撤銷(xiāo)贈(zèng)與，但需在知道或應(yīng)當(dāng)知道受贈(zèng)人不履行義務(wù)之日起一年內(nèi)行使撤銷(xiāo)權(quán)。贈(zèng)與合同的撤銷(xiāo)：除附義務(wù)贈(zèng)與的撤銷(xiāo)外，贈(zèng)與人還可在以下情形下撤銷(xiāo)贈(zèng)與：受贈(zèng)人嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或贈(zèng)與人的近親屬；受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；贈(zèng)與合同未經(jīng)過(guò)公證且未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。但需注意，若房屋已辦理過(guò)戶(hù)登記，贈(zèng)與人一般不得撤銷(xiāo)贈(zèng)與，除非存在法定撤銷(xiāo)事由。贈(zèng)與后的翻建與拆遷補(bǔ)償：受贈(zèng)人在取得房屋所有權(quán)后，如需翻建房屋，需向集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)縣級(jí)人民政府審批后方可施工，翻建后的房屋面積、高度等需符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。若贈(zèng)與房屋被依法征收拆遷，拆遷補(bǔ)償款歸受贈(zèng)人所有，因?yàn)榇藭r(shí)受贈(zèng)人已成為房屋所有權(quán)人及宅基地使用權(quán)人，但需將拆遷情況及時(shí)告知集體經(jīng)濟(jì)組織。七、爭(zhēng)議解決方式合同中應(yīng)約定爭(zhēng)議解決方式，通常包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。協(xié)商是首選方式，雙方可通過(guò)友好協(xié)商解決因合同履行產(chǎn)生的爭(zhēng)議；協(xié)商不成的，可請(qǐng)求集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解；調(diào)解不成的，可根據(jù)合同中的仲裁條款向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，或直接向房屋所在地的人民法院提起訴訟。需注意，因農(nóng)民房贈(zèng)與涉及不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，由