整棟樓買賣合同一、合同主體條款整棟樓買賣合同的主體資格審查是交易合法性的基礎(chǔ)。合同甲方應(yīng)為依法登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，需提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或身份證等證明文件，確保其對(duì)交易標(biāo)的享有完整處分權(quán)。若標(biāo)的物存在共有權(quán)人，需提交共有人同意出售的書面文件，如股東會(huì)決議、家庭共有財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議等。乙方則需具備相應(yīng)民事行為能力，企業(yè)法人應(yīng)提供存續(xù)證明及授權(quán)委托書，自然人需核實(shí)身份信息及履約能力。實(shí)踐中，部分交易存在“一房多賣”風(fēng)險(xiǎn)，需通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門查詢標(biāo)的物權(quán)屬狀態(tài)，確認(rèn)無(wú)抵押、查封等權(quán)利限制。二、標(biāo)的物基本信息標(biāo)的物條款需明確指向整棟建筑物的物理與法律屬性。應(yīng)包含具體地址、建筑面積（區(qū)分套內(nèi)面積與公攤面積）、土地使用年限及性質(zhì)（出讓或劃撥）。若建筑包含多個(gè)獨(dú)立單元，需注明單元數(shù)量、房屋用途（住宅、商業(yè)、辦公等）及是否存在產(chǎn)權(quán)分割情況。對(duì)于帶租約的整棟樓，需列明租賃合同清單，明確租金支付方式、租期剩余時(shí)間及承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此外，附屬設(shè)施如電梯、消防系統(tǒng)、停車場(chǎng)等應(yīng)逐項(xiàng)列明，確保與實(shí)際狀況一致。三、交易價(jià)格與支付方式整棟樓交易金額通常較高，需采用精確的計(jì)價(jià)方式，可按總價(jià)款或單價(jià)乘以建筑面積計(jì)算，同時(shí)注明幣種及大小寫金額。支付方式應(yīng)分階段設(shè)定，常見結(jié)構(gòu)為：定金（一般為總價(jià)款的5%-20%）于合同簽訂后3日內(nèi)支付；首付款（30%-50%）在辦理網(wǎng)簽備案后支付；剩余款項(xiàng)可通過(guò)銀行貸款或分期付款方式支付，最后一期款項(xiàng)需約定在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后結(jié)清。需特別約定資金監(jiān)管條款，明確雙方共同委托的監(jiān)管銀行及賬戶，確保資金支付與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移同步進(jìn)行，避免“錢房?jī)煽铡憋L(fēng)險(xiǎn)。四、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移與稅費(fèi)承擔(dān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程需符合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，約定雙方應(yīng)在簽訂合同后60日內(nèi)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)材料，包括買賣合同、完稅證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等。賣方需負(fù)責(zé)解除標(biāo)的物上存在的抵押登記，若涉及銀行貸款，應(yīng)明確贖樓資金來(lái)源及解壓期限。稅費(fèi)承擔(dān)方式應(yīng)具體列明，賣方通常承擔(dān)土地增值稅、個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅，買方承擔(dān)契稅、印花稅及登記費(fèi)，也可約定由一方承擔(dān)全部稅費(fèi)或按比例分?jǐn)?。?shí)踐中，土地增值稅因計(jì)算復(fù)雜易引發(fā)爭(zhēng)議，建議在合同中預(yù)先約定核算方式及稅負(fù)上限。五、房屋交付與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)交付條款需明確交付時(shí)間節(jié)點(diǎn)，通常與尾款支付掛鉤，可約定在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后7日內(nèi)完成交接。交付條件應(yīng)包括：房屋主體結(jié)構(gòu)完好，水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施正常運(yùn)行，消防驗(yàn)收合格，且符合《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)。雙方應(yīng)共同簽署《房屋交接確認(rèn)書》，列明設(shè)施設(shè)備清單、水電氣表底數(shù)及房屋存在的瑕疵問(wèn)題。對(duì)于需要整改的部分，需約定賣方在30日內(nèi)完成維修并承擔(dān)費(fèi)用，逾期未修復(fù)的，買方有權(quán)扣除相應(yīng)維修費(fèi)用或解除合同。六、違約責(zé)任條款針對(duì)整棟樓交易的特殊性，違約責(zé)任需分層設(shè)計(jì)。賣方違約情形包括逾期交房、產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶、房屋存在隱蔽瑕疵等，違約方應(yīng)按日支付總價(jià)款0.05%的違約金，逾期超過(guò)30日的，買方有權(quán)解除合同并要求返還已付款項(xiàng)及20%的違約金。買方違約主要涉及逾期付款，需按逾期金額的日萬(wàn)分之五支付違約金，累計(jì)逾期達(dá)90日的，賣方有權(quán)沒(méi)收定金并解除合同。此外，還應(yīng)約定單方解除合同的條件，如因政策調(diào)整導(dǎo)致無(wú)法辦理貸款、標(biāo)的物流拍等不可抗力情形，需明確責(zé)任分擔(dān)及損失賠償范圍。七、特殊情形處理?xiàng)l款整棟樓交易常涉及復(fù)雜的特殊情況，需在合同中預(yù)先約定解決方案。若交易過(guò)程中標(biāo)的被查封，賣方應(yīng)在15日內(nèi)解除查封，否則需雙倍返還定金；若因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致建筑面積變化，誤差在3%以內(nèi)的，價(jià)款多退少補(bǔ)，超出部分買方有權(quán)解除合同。對(duì)于房屋租賃關(guān)系，應(yīng)約定“買賣不破租賃”原則的適用細(xì)節(jié)，明確租金歸屬時(shí)間節(jié)點(diǎn)及租賃押金的轉(zhuǎn)移方式。若標(biāo)的物存在未結(jié)清的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，需約定由賣方在交付前結(jié)清，否則買方有權(quán)從尾款中直接抵扣。八、爭(zhēng)議解決與合同生效爭(zhēng)議解決方式可選擇訴訟或仲裁，若選擇訴訟，應(yīng)約定標(biāo)的物所在地法院管轄；若選擇仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)名稱及仲裁規(guī)則。合同生效條件通常為雙方簽字蓋章且定金支付完成，補(bǔ)充協(xié)議與主合同具有同等法律效力。合同份數(shù)應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要確定，一般為一式六份，雙方各執(zhí)兩份，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及稅務(wù)部門各備案一份。此外，可約定合同附件的效力，包括產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、平面圖、租賃清單等，與主合同內(nèi)容沖突時(shí)以主合同為準(zhǔn)。九、風(fēng)險(xiǎn)防范與補(bǔ)充約定為降低交易風(fēng)險(xiǎn)，可增設(shè)補(bǔ)充條款：要求賣方投保不動(dòng)產(chǎn)交易保證保險(xiǎn)，覆蓋產(chǎn)權(quán)瑕疵、資金損失等風(fēng)險(xiǎn)；約定預(yù)留5%-10%的尾款作為質(zhì)量保證金，在房屋交付滿1年后無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題再行支付；明確中介服務(wù)費(fèi)用的承擔(dān)方及金額，通常為總價(jià)款的1%-3%。對(duì)于歷史遺留問(wèn)題，如違章搭建、產(chǎn)權(quán)年限縮水等，需由賣方出具書面承諾并承擔(dān)整改責(zé)任。涉外交易還需約定法律適用條款，若一方為境外主體，應(yīng)注明公證認(rèn)證要求及外匯管制相關(guān)事宜。十、合同履行的外部因素整棟樓交易易受政策變動(dòng)影響，需預(yù)設(shè)應(yīng)對(duì)機(jī)制。若因限購(gòu)政策導(dǎo)致買方失去購(gòu)房資格，雙方應(yīng)協(xié)商解除合同并互不承擔(dān)違約責(zé)任；若稅收政策調(diào)整導(dǎo)致稅費(fèi)增加，超出部分可約定由雙方平均分擔(dān)。對(duì)于需要行政審批的特殊情形，如劃撥土地轉(zhuǎn)出讓需補(bǔ)繳土地出讓金，應(yīng)明確補(bǔ)繳主體及金額計(jì)算方式。此外，還應(yīng)考慮周邊規(guī)劃因素，約定若交易完成后3年內(nèi)出現(xiàn)重大不利規(guī)劃（如修建垃圾處理廠），買方有權(quán)要求賣方補(bǔ)償貶值損失。整棟樓買賣合同的擬定需