秦風(fēng)地產(chǎn)丈八北路項(xiàng)目策劃方案眾正地產(chǎn)策劃2010年1月物業(yè)定位及價(jià)值展現(xiàn)報(bào)

告

架構(gòu)市場(chǎng)分析項(xiàng)目演繹營(yíng)銷推廣建議視覺表現(xiàn)地塊分析位置：地塊位于丈八路沿線，交通狀況良好，通達(dá)性好；邊界和地形：地形呈規(guī)則的多邊形，目前正在建設(shè)營(yíng)銷中心。本項(xiàng)目位于丈八北路沿線，高薪中央生活區(qū)板塊，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Υ?。本案地塊現(xiàn)狀科技二路科技四路項(xiàng)目位置：地處丈八路沿線,交通便捷,通達(dá)性好,昭示性強(qiáng)丈八北路規(guī)劃路菜園路地塊性質(zhì)住宅用地占地25.5畝東西長(zhǎng)約95米南北寬183.22米容積率5.9總建面約10萬平方米地表狀況地表無覆著物，地上堆土較多，需進(jìn)行清運(yùn)交通狀況沿丈八路，交通動(dòng)線良好，出行便利配套情況項(xiàng)目1公里范某省市綜合配套設(shè)施較為健全（醫(yī)療、金融、教育等設(shè)施）地塊現(xiàn)狀凹凸不平，堆土較多、需進(jìn)行處理，地質(zhì)狀況良好。丈八北路183.22米91.86米項(xiàng)目區(qū)域概況:地塊呈不規(guī)則形狀，東西窄南北長(zhǎng)；配套較為健全項(xiàng)目地塊南面為低層建筑，受規(guī)劃限制影響較小(日照)；項(xiàng)目臨近主干道(丈八路)，交通通達(dá)性優(yōu)，出行便利；地塊所在區(qū)域規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)良好，地塊自身升值潛力巨大。項(xiàng)目四至:東臨丈八東路、北接捷瑞新時(shí)代、南某省市場(chǎng)丈八北路91.86米183.22米丈八北路與科技路相連接，科技路擁有成熟、完善的生活配套，可為丈八北路帶來共享的配套資源。丈八路是城西直通高新CBD的主干道某省市政規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒊蔀榫幼〖袇^(qū)域。唐沿路城西本案高新科技一路區(qū)域發(fā)展前景：1234地段要素屬于高新二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展板塊，沿丈八北路，地理位置某省市場(chǎng)認(rèn)知度和認(rèn)可度高，發(fā)展形式良好。未來發(fā)展要素政府主導(dǎo)，加強(qiáng)區(qū)域發(fā)展規(guī)某省市綜合配套設(shè)施的健全，板塊發(fā)展?jié)摿薮蟆５貕K現(xiàn)狀地上無覆著物，啟動(dòng)速度快，便于施工。地塊價(jià)值環(huán)境要素目前區(qū)域環(huán)境尚可，配套較為完善但是檔次較低，臨近外事學(xué)院，區(qū)域文化底蘊(yùn)良好，居住氛圍濃厚。處在高新中央生活區(qū)，依托區(qū)域良好投資發(fā)展環(huán)境，發(fā)展?jié)摿薮?，具有發(fā)展居住、商業(yè)物業(yè)稟賦，并且升值潛力巨大的規(guī)?；貕K。價(jià)值分析：片區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展能夠形成較為某省市場(chǎng)前景。市場(chǎng)分析2009年1某省市普通住宅類物業(yè)在售均價(jià)為4978元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)增長(zhǎng)3.11個(gè)百分點(diǎn)；商服用房類物業(yè)價(jià)格為9518元/㎡，環(huán)比上漲1.19%；寫字樓在售價(jià)格為5289元/㎡，與上月相比下滑0.41個(gè)百分點(diǎn)；別墅類物業(yè)在售均價(jià)為7264元/㎡，環(huán)比上漲0.46個(gè)百分點(diǎn)。

11月，西安某省市場(chǎng)成交152.9萬㎡,同比增長(zhǎng)168.58%，環(huán)比增長(zhǎng)7.63%。11月，西安某省市場(chǎng)成交152.9萬㎡，同比增長(zhǎng)168.58%，環(huán)比增長(zhǎng)7.63%。08年西安商品房總成交668.9萬㎡，11月總銷量與08年單季度基本持平。自1992年以來，西安房地某省市場(chǎng)初步啟動(dòng)到相對(duì)高速發(fā)展以來，2009年1-10月某省市銷量已超18年歷年全年總量，而11月更是創(chuàng)下歷年某省市單月成交量新高。西安某省市場(chǎng)延續(xù)此前上升態(tài)勢(shì)，健康平穩(wěn)運(yùn)行。西安某省市場(chǎng)：丈八北路本案左岸春天本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域分析：區(qū)域熱炒，為開發(fā)商爭(zhēng)搶龍城銘園風(fēng)度天城捷瑞新時(shí)代玫瑰公館項(xiàng)目名稱左岸春天開發(fā)商瑞泰地產(chǎn)物業(yè)管理暫無策劃代理自己銷售開盤時(shí)間待定交房時(shí)間占地面積10畝建筑面積5萬平方米均價(jià)4800元/㎡項(xiàng)目概況總戶數(shù)在550戶左右，戶型面積區(qū)間在45—130之間；容積率在6.0，綠化率在40左右。該項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)屬低價(jià)產(chǎn)品，其產(chǎn)品無突出優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在區(qū)域位置上看還算交通便捷，但項(xiàng)目本身并無太大交通優(yōu)勢(shì)，生活配套方面能滿足業(yè)主自身需要但檔次都不高。所以，相對(duì)他大盤，其自身優(yōu)勢(shì)并不明顯，只能以低價(jià)位某省市場(chǎng)中求存，目前項(xiàng)目銷售情況良好，也將會(huì)在價(jià)格上對(duì)本案進(jìn)行沖擊。營(yíng)銷策略一次性3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠?？蛻舴治鲂粜鸵愿咝履贻p群體以及高新投資客戶為主，年齡在25--45歲之間。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)遠(yuǎn)離丈八北路，受車流噪音影響小，居住氛圍良好；與外事學(xué)院隔路相望，人文氛圍良好。項(xiàng)目劣勢(shì)自身地塊面積小，自身價(jià)值很難展現(xiàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體均價(jià)很難有大的突破（區(qū)域5400均價(jià)）推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁。個(gè)案分析：項(xiàng)目名稱風(fēng)度天城開發(fā)商大德地產(chǎn)物業(yè)管理暫無策劃代理西安巨銘地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)開盤時(shí)間09年10月交房時(shí)間11年下半年占地面積95.7畝建筑面積31萬平方米均價(jià)4900元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于丈八北路與科技路十字西北角向西50米左右，通狀況良好，出行便利。項(xiàng)目一期建筑面積在13萬㎡；規(guī)劃7棟高層，總戶數(shù)在1012戶，產(chǎn)品上雖無創(chuàng)新出現(xiàn)，但其地段優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，又屬外事學(xué)院開發(fā)，目前工程進(jìn)度較快，為某省市后的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。營(yíng)銷策略一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（目前5、6號(hào)點(diǎn)式高層基本售罄，3、4號(hào)樓位正在認(rèn)籌當(dāng)中，5000抵充1萬）。客戶分析從一期5、6號(hào)點(diǎn)式高層來看，產(chǎn)品面積基本在60—130㎡左右，因此此部分戶型客戶主要以高新年輕群體客戶為主（主要為自?。?，年齡在28--35歲之間。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目整體規(guī)模適中，戶型產(chǎn)品豐富，通過地段及價(jià)格優(yōu)勢(shì)（點(diǎn)式高層的低價(jià)策略某省市場(chǎng)，保證產(chǎn)品去化速度。項(xiàng)目劣勢(shì)一期5、6號(hào)高層產(chǎn)品無創(chuàng)新，且布局較差，無舒適性可言。推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁。項(xiàng)目屬性定位語：自然風(fēng)度、天然而城項(xiàng)目名稱美立方開發(fā)商天信房地產(chǎn)公司物業(yè)管理暫無策劃代理前線機(jī)構(gòu)容積率5.69交房時(shí)間10年7月占地面積20.8畝建筑面積7萬平方米均價(jià)5400元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于丈八北路與科技路交匯處東北角。營(yíng)銷策略項(xiàng)目處于尾房階段，戶型產(chǎn)品可選擇性有限，目前暫無優(yōu)惠?？蛻舴治隹蛻糁饕愿咝驴蛻羧后w為主（主要為自住），同時(shí)也有部分陜北客戶群體（占5%左右），年齡在28--45歲之間。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目以精工科技社區(qū)為主訴求，通過地某省市場(chǎng)，保證產(chǎn)品去化速度。項(xiàng)目劣勢(shì)戶型設(shè)計(jì)一般，無新意；空間利用率較低，項(xiàng)目科技感體現(xiàn)不是很具體。推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁。西高新精工科技社區(qū)項(xiàng)目名稱捷瑞新時(shí)代開發(fā)商捷瑞地產(chǎn)物業(yè)管理暫定策劃代理待定開盤時(shí)間待定交房時(shí)間待定占地面積15畝左右建筑面積約6.5萬平方米均價(jià)認(rèn)購期均價(jià)4900元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目緊鄰丈八北路沿線，整體昭示性強(qiáng)，目前處于前期咨詢階段。項(xiàng)目各項(xiàng)具體指標(biāo)暫時(shí)沒有落實(shí)，整體以中小戶型為主，面積區(qū)間在37-150㎡之間。營(yíng)銷策略暫無客戶分析以高新年輕群體為主（其戶型面積主要以中小戶型為主）。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，實(shí)用性強(qiáng)，吻合年輕群體需求，主打青年無壓力社區(qū)概某省市場(chǎng)共鳴。項(xiàng)目劣勢(shì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)無新意，無舒適性可言，公攤較大。推廣方式暫無項(xiàng)目營(yíng)銷策略左岸春天一次性3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。美立方項(xiàng)目處于尾房階段，戶型產(chǎn)品可選擇性有限，目前暫無優(yōu)惠。風(fēng)度天城一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（目前5、6號(hào)點(diǎn)式高層基本售罄，3、4號(hào)樓位正在認(rèn)籌當(dāng)中，5000抵充1萬）。龍城銘園所有付款方式均優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。玫瑰公館一次性2個(gè)點(diǎn)、按揭1個(gè)點(diǎn)。捷瑞新時(shí)代目前處于前期咨詢階段，暫無任何優(yōu)惠措施。解析：結(jié)合項(xiàng)目自身的實(shí)際情況（自身及套情況、開發(fā)商開發(fā)理念、產(chǎn)品形態(tài)等）決定了項(xiàng)目在銷售過程中的優(yōu)惠幅度；項(xiàng)目地段因素決定了項(xiàng)目在后期營(yíng)銷過程中的戰(zhàn)略思路；結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品形象訴求的表現(xiàn)、項(xiàng)目自身硬件配套、工程形象某省市場(chǎng)客戶的關(guān)注度來決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值與價(jià)格的統(tǒng)一度。爭(zhēng)單因素分析—銷售策略通過上述客觀分析，可以肯定上次提案中對(duì)某省市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目自身定位分析的正確客觀性。本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是區(qū)域內(nèi)同等規(guī)模的樓盤，同時(shí)，價(jià)項(xiàng)目對(duì)客群的分流不可小視。那么，處在如此的環(huán)境中，我們?cè)撊绾紊嫒伲繉ふ胰僦溃鹤晕曳治?，知己知彼百?zhàn)不殆小結(jié)：項(xiàng)目所某省市某省市綜合配套較為健全，其資源為區(qū)域項(xiàng)目所共享區(qū)域價(jià)值解讀：某省市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：通過對(duì)爭(zhēng)項(xiàng)目的走訪與調(diào)研，了解到主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及客戶定位具有以下特點(diǎn)：目都通某省市場(chǎng)配套設(shè)施作某省市場(chǎng)客戶關(guān)注的前提；要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)無新意，舒適性差，建筑風(fēng)格一般，無檔次可言；區(qū)域戶型產(chǎn)品面積涵蓋面較廣，基本在37-160㎡之間，且中小戶型（37-97㎡）占67%左右；區(qū)域部分開發(fā)商的開發(fā)理念較為保守，致使項(xiàng)目品質(zhì)很難得到提升，結(jié)合0某省市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)為“沒有賣不出去的房子”，所以對(duì)營(yíng)銷推廣的重視度不夠，導(dǎo)致項(xiàng)目品牌與形象很難提升；而部分項(xiàng)目通過加強(qiáng)項(xiàng)目自身硬件的投某省市場(chǎng)的認(rèn)可（龍城銘園打造科技住宅）；多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶基本以高新年輕群體、咸陽、陜北客戶為主；市場(chǎng)置業(yè)客戶以自住為主（占78%），投資為輔（占22%）。價(jià)值實(shí)現(xiàn)原則：通過前瞻性的規(guī)劃理念，確定項(xiàng)目定位方向，樹形象、立口碑，最大化的滿某省市場(chǎng)消費(fèi)群體的需求。本項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀：價(jià)值發(fā)展方向：產(chǎn)品層面：以設(shè)計(jì)合理，功能齊全、舒適性好的產(chǎn)品（45—90㎡之間）作為項(xiàng)目發(fā)展定位的前提，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目自身配套的塑造某省市場(chǎng)客戶贊同；另外應(yīng)在產(chǎn)品硬件上投入（科技感和生態(tài)感），增加項(xiàng)目自身的籌碼，為銷售奠定基礎(chǔ)，但應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的投入?？蛻魧用妫簯粜吞攸c(diǎn)上，打造舒適性強(qiáng)的產(chǎn)品，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目科技感與生態(tài)感的塑造某省市場(chǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注；通某省市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開發(fā)進(jìn)行針對(duì)性的客戶定位。產(chǎn)品價(jià)值彰顯才能在區(qū)域中博得——出位！項(xiàng)目自身從體量、開發(fā)、區(qū)域配套、產(chǎn)品等并不具備領(lǐng)先區(qū)域的條件，4月某省市場(chǎng)某省市的高峰期某省市場(chǎng)中快速獲得受眾認(rèn)知，取得銷售佳績(jī)，為本某省市場(chǎng)突破點(diǎn)，樹立與眾不同的形象，將成為項(xiàng)目成功的必要條件。小結(jié)：物業(yè)定位及價(jià)值展現(xiàn)優(yōu)勢(shì)：1、臨主干道、交通便利、地段優(yōu)勢(shì)明顯；2、套齊全；3、居住氛圍好；4、有教育資源作為依托。劣勢(shì)：1、此區(qū)域內(nèi)，缺少項(xiàng)目知名度；2、產(chǎn)品缺少創(chuàng)新，無明顯優(yōu)勢(shì)；3、項(xiàng)目緊鄰小村、加氣站，自身小環(huán)境不佳，影響項(xiàng)目品質(zhì)感；4、項(xiàng)目流較大，社會(huì)環(huán)境較為復(fù)雜。威脅：1、項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)初定今年4月，屆時(shí)將有大量的某省市（天朗地產(chǎn)在此區(qū)域拿到了200畝地用于開發(fā)），勢(shì)必造成爭(zhēng)奪客源的局面；2、區(qū)域內(nèi)原有在某省市場(chǎng)認(rèn)可度較高；3、工程節(jié)點(diǎn)上，目均已呈現(xiàn)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房趨勢(shì)，而本案暫無動(dòng)向；4、自身商業(yè)體量較大某省市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)：1、爭(zhēng)項(xiàng)目可選戶型有限，而目標(biāo)客群需求還在增加；2、未來區(qū)域居住氛圍形成帶來的商業(yè)機(jī)遇；3、借助盤的影響力和拉動(dòng)力來帶動(dòng)本盤的銷售；某省市政規(guī)劃路的修建，使丈八北路成為連接高新CBD的干道，提升區(qū)域認(rèn)知度的重要性。項(xiàng)目SOWT分析：物業(yè)發(fā)展建議住宅高尚精品住宅:建筑風(fēng)格、配套設(shè)施、園林綠化、戶型等做到精細(xì)化、人性化設(shè)計(jì)，并提供完美居住服務(wù)品質(zhì)。商業(yè)區(qū)域性綜合商業(yè)中心：某省市、餐飲、娛樂等區(qū)域性商業(yè)業(yè)態(tài)。(沿丈八路干道商業(yè)為兩層)形象適度拔高，設(shè)計(jì)適度超前。公寓宜居宜業(yè)精品商務(wù)公寓：主要針對(duì)高新投資客，公寓特點(diǎn)為享受型、效率型、回報(bào)型公寓，品質(zhì)上強(qiáng)調(diào)服務(wù)與舒適。物業(yè)發(fā)展方向：產(chǎn)品的合理組合與搭配共同演藝項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)發(fā)展方向——居住品質(zhì)升級(jí)和商業(yè)模式改造成為大勢(shì)所某省市肌理的重塑與挖掘；終端需求特點(diǎn)——品質(zhì)優(yōu)良、配套完善的高性價(jià)比物業(yè)；項(xiàng)目自身稟賦——具備良好地段交通優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃理念超前的時(shí)尚性產(chǎn)品。定位延展關(guān)鍵詞：國際化的、時(shí)尚的、新鮮的、潛力的，其倡導(dǎo)的既是一種標(biāo)準(zhǔn)，也是一種生活理念。

西高新·貴胄地·新新人類生活典范居住區(qū)某省市發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃分析區(qū)域發(fā)展某省市發(fā)展的主流方向，結(jié)合項(xiàng)目某省市場(chǎng)”的競(jìng)爭(zhēng)策略。項(xiàng)某省市場(chǎng)定位：誰?會(huì)喜歡我們的產(chǎn)品客群分析：1西高新有地緣關(guān)系的人群核心客戶群2區(qū)域內(nèi)工作的有購買力人群。主要客戶群3其他區(qū)域的投資客群外圍客戶群客群細(xì)分：產(chǎn)業(yè)園員工，白領(lǐng)階層，體經(jīng)營(yíng)者、中村人群、區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、教師等穩(wěn)定收入人群。城西及其他區(qū)域購房人群。第一次置業(yè)者居多?？蛻艚缍ǎ毫⒆愀咝滦聟^(qū)，輻射城西魚化寨商圈城西區(qū)本案科技產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)客戶分布示意：1、青年人群（主力目標(biāo)客戶）2、投資客群受過良好的教育，已經(jīng)開始發(fā)展之路，擁有不錯(cuò)的工作；具有雙重性格,開始成熟，正在步入主流社會(huì)，想證明自己的存在；理性中帶有沖動(dòng)欲望，深知自己的位置；有自己的價(jià)值判斷和審美標(biāo)準(zhǔn)；擁有自己的哲學(xué)，是自我享樂主義的代表；需要內(nèi)心的歸宿，需屬于自己的空間。目標(biāo)客戶特征描述：客戶界定：

投資者最關(guān)注的是項(xiàng)目的投資價(jià)值，也就是項(xiàng)目的發(fā)展前景，及未來的居住者對(duì)項(xiàng)目的興趣。升值潛力、空置率、價(jià)格、放租時(shí)間等因素都將影響到他們的投資信心。區(qū)域環(huán)境的日趨成熟，使本案也將受到投資者關(guān)注，在推廣時(shí)要兼顧對(duì)投資者的吸引。投資型客戶心理：年齡核心層25——45歲，單身、有異性朋友或剛結(jié)婚教育概況文化教育水平較高，視野開闊，思維開明職業(yè)域的貿(mào)易、高科技、第三產(chǎn)業(yè)、自由職業(yè)者積累幾年工作經(jīng)驗(yàn)的收入現(xiàn)階段收入為3000——10000元左右居住方式多為與朋友共同租房或獨(dú)自租房某省市場(chǎng)回顧、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品及目標(biāo)客群的有機(jī)整理，我們將以此為依據(jù)來推導(dǎo)項(xiàng)目的案名及營(yíng)銷推廣策略。居住客群分析：將居住合理性和功能性綜合考慮，在戶型尺寸和布局上體現(xiàn)“精度”基本原則優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局。壓縮無感知尺度：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度。贈(zèng)送實(shí)用面積：贈(zèng)送面積不能是無用多余的面積，而是需要與實(shí)際購買空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強(qiáng)業(yè)主購買性價(jià)比，并增添空間情趣戶型設(shè)計(jì)核心理念度的精準(zhǔn)設(shè)計(jì)帶來的舒適、實(shí)用的藝術(shù)空間

關(guān)鍵動(dòng)作產(chǎn)品定位建議：戶型品質(zhì)化的基本原則、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作面積區(qū)間：56.24——112.28㎡主力戶型：79.59——90.50㎡由上圖可以看出：項(xiàng)目產(chǎn)某省市場(chǎng)上剛性需求較大的2室，公攤較??；面積區(qū)間為79.59——90.50㎡，2梯8戶，私密性較差，產(chǎn)品上無創(chuàng)新突破。產(chǎn)品定位：兩室戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)特征：簡(jiǎn)單的空間功能，強(qiáng)調(diào)主臥開間；空中花園，可任意轉(zhuǎn)換；空間實(shí)用性強(qiáng)，無浪費(fèi)空間；盡量增加采光面，保證室外景觀。產(chǎn)品的結(jié)合，概念的嫁接，將使得項(xiàng)目擁有獨(dú)特的文化，符合區(qū)域“實(shí)用、潮流”的要求。丈八路沿線考慮選擇某省市、百貨、休閑娛樂、大型餐飲或者大某省市場(chǎng)（家居產(chǎn)品）；地塊一層底商可以選擇特色餐飲、便利店和某省市等業(yè)態(tài)（滿足社區(qū)商業(yè)需求）；其他部分可以選擇專賣店健身場(chǎng)所、洗衣店、理發(fā)店等商鋪，經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)種類主要是以滿足居民基本生活需要。一、緊密結(jié)合商業(yè)功能定位，貫徹對(duì)于本項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值的判斷，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的合理分布，讓業(yè)態(tài)選擇體現(xiàn)其地段價(jià)值。二、體量較大的商業(yè)在業(yè)態(tài)選擇時(shí)要堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)完整，統(tǒng)一招商，整體運(yùn)營(yíng)的原則，避免因產(chǎn)權(quán)分割出現(xiàn)的后期管理混亂等常見商業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)象。商業(yè)業(yè)態(tài)選擇依據(jù)

業(yè)態(tài)選擇構(gòu)想商業(yè)業(yè)態(tài)建議：在區(qū)域發(fā)展過程中，以滿足項(xiàng)目自身需求和求為基準(zhǔn)，進(jìn)行業(yè)態(tài)的分析與設(shè)定。區(qū)域商業(yè)演變的一般規(guī)律區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域成熟期區(qū)域發(fā)展期社區(qū)配套為主,區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè)區(qū)域配套、社區(qū)配套并重，滿足生活休閑、娛樂的商業(yè)配套社區(qū)配套為主滿足家庭生活、娛樂為主的商業(yè)小區(qū)臨街門面房以餐飲，茶秀、洗衣房，發(fā)廊、便利店、面包房等金融、診所、藥品店、快餐店、發(fā)廊、某省市、花店等某省市某省市場(chǎng)，家居廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)律：項(xiàng)目所某省市場(chǎng)空白點(diǎn)初探1、綜合型高檔餐飲、休閑、娛樂、健身中心2、大型百貨、精品百貨3、主題商場(chǎng)、品牌商店（專賣店、精品店）4、家電、數(shù)碼、通訊它商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好的有汽車服某省市、餐飲類對(duì)項(xiàng)目住宅部分有較高提升作用的有1、高檔休閑業(yè)態(tài)（西餐廳、咖啡店、茶道）2、養(yǎng)生健體類業(yè)態(tài)（美容、美體SPA、健身中心、瑜珈館）3、學(xué)前教育類（雙語幼兒培訓(xùn)等）本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)切入點(diǎn)分析：

由于本項(xiàng)目為商業(yè)與住宅相結(jié)合，所以建議：4層部分挑空，未挑空部分可做為物業(yè)用房；設(shè)置屋頂花園，增加社區(qū)平面空間及與商業(yè)的互動(dòng)性；并在商業(yè)頂層開辟綠化景觀帶及休閑娛樂場(chǎng)所，如：休閑健身器材、露天咖啡吧等。價(jià)值展現(xiàn)：綠化建議園林對(duì)內(nèi)是鼓勵(lì)積極參與的、親切的、融洽的。水景示意：突出變化和參與性；強(qiáng)調(diào)造價(jià)及維護(hù)費(fèi)用：掬水即可，無需引入大規(guī)模水體，一面增加后期維護(hù)費(fèi)用。價(jià)值展現(xiàn)：綠化建議外墻100mm厚高密度聚苯保板流通空氣層具有遮陽功能的磚幕墻外窗斷橋鋁合金窗框冬季能把陽光能量留在室內(nèi)的低輻射（Low-E）玻璃窗框與窗洞口連接斷橋節(jié)點(diǎn)處理技術(shù)價(jià)值展現(xiàn)：科技住宅車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能IC卡范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對(duì)講系統(tǒng)室內(nèi)安全系統(tǒng)防災(zāi)害自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)價(jià)值展現(xiàn)：物業(yè)建議營(yíng)銷推廣建議展示途徑：售樓部、樣板間、部分園林景觀共同組成體驗(yàn)區(qū)域，達(dá)到良好的形象展示；物業(yè)服務(wù)：提前介入，樹立客戶信心和增加好感。銷售中心樣板房現(xiàn)場(chǎng)為王，形象樹立，營(yíng)造體驗(yàn)氛圍現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心放在規(guī)劃路口，昭示性好核心景觀丈八北路183.22米91.86米入口售樓部：鑒于產(chǎn)品主要針對(duì)青年群體展開，而此類人群對(duì)價(jià)格較為敏感，并且比照競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，價(jià)格方案的設(shè)計(jì)將對(duì)于本項(xiàng)目效益產(chǎn)生尤為重要的作用。定價(jià)方法：某省市場(chǎng)比較法選取有參考性的對(duì)比樓盤，對(duì)主要類比因素，通過打分計(jì)算，并據(jù)此進(jìn)行加權(quán)試算，得出項(xiàng)目本階段的參考性實(shí)收均價(jià)。價(jià)格策略：理論均價(jià)為：4883元/㎡實(shí)際操作：4800元/㎡市場(chǎng)理由：項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格為4883元/㎡，風(fēng)度天城目前銷售均價(jià)為4900元/㎡，考慮到項(xiàng)目自身工程進(jìn)度、項(xiàng)目形象、品牌規(guī)模等客觀情況，建議以4800元/㎡價(jià)格某省市，以某省市場(chǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注與置業(yè)；2009年1某省市普通住宅類物業(yè)在售均價(jià)為4978元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)增長(zhǎng)3.11個(gè)百分點(diǎn)；商服用房類物業(yè)價(jià)格為9518元/平方米，環(huán)比上漲1.19%，因而本項(xiàng)目有較大的價(jià)格空間。說明：此價(jià)格為針對(duì)毛坯房的項(xiàng)目整體均價(jià)，不含付款折扣，以及營(yíng)銷中的促銷成本等因素。項(xiàng)目均價(jià)：2010年4月初步進(jìn)入試探階段理由：目前西高新區(qū)域處于銷售熱點(diǎn)爆炸中。目?jī)r(jià)格提升趨勢(shì)明顯，某省市場(chǎng)可售房源有限，稍微托盤，有利于提升項(xiàng)目整體價(jià)格。考慮到本項(xiàng)目的實(shí)際回款需求及其所承擔(dān)的整個(gè)項(xiàng)目開端的人氣需求；我們建議：在上述均價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，將首期價(jià)格適當(dāng)降低。平開高走——穩(wěn)步快跑

西安整體價(jià)格增長(zhǎng)幅度為3-5%，本項(xiàng)目有200-400元/㎡的自然增長(zhǎng)空間，可以突顯項(xiàng)目的升值潛力；小幅增長(zhǎng)，快頻提高，可以有效突顯項(xiàng)目升值潛力，促進(jìn)銷售。項(xiàng)目工程、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)節(jié)奏圖及階段價(jià)格走勢(shì)圖：認(rèn)籌2個(gè)月，積累一定的客戶量后，準(zhǔn)備解籌.開盤解籌強(qiáng)銷一個(gè)月左右銷售率達(dá)到65%商鋪的強(qiáng)銷解籌時(shí)間放在第二年的3月初開始商鋪開盤期間達(dá)到60的解籌率主力商鋪招商公寓清盤2010.102011.32011.52010.42010.7住宅蓄水商鋪解籌住宅開盤住宅持續(xù)銷售住宅銷售95%2011.7商鋪面世啟動(dòng)2011.10商鋪蓄水公寓面世公寓開盤2012.32012.65000元/㎡5300元/㎡4700元/㎡5500元/㎡第一階段銷售50%蓄水期開盤期第二階段銷售80%第三階段銷售95%商鋪預(yù)期8000元/㎡強(qiáng)銷期尾盤期交房工程節(jié)點(diǎn)圖營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)圖階段價(jià)格走勢(shì)圖裝飾至交工驗(yàn)收項(xiàng)目開工主體封頂售樓部完成2010.4567891011