2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)基本制度與政策》真題試卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（下列選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)符合題意，請將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題1分，共40分）1.根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易以（）為基本原則。A.自愿、平等、公平、誠實(shí)信用B.政府主導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)C.公開、公平、公正D.依法、合理、安全2.我國土地所有制形式中，城市市區(qū)土地屬于（）所有。A.國家B.集體C.個(gè)人D.企業(yè)3.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地使用權(quán)出讓最高年限為（）年。A.40B.50C.60D.704.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。租賃合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋租賃（）等條款。A.租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格B.房屋面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、水電費(fèi)承擔(dān)C.出租人、承租人身份信息、房屋坐落位置D.房屋權(quán)屬證明、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用5.城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞街饕譃樨泿叛a(bǔ)償和（）。A.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換B.綜合補(bǔ)償C.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)D.遷移安置補(bǔ)助6.《物權(quán)法》（現(xiàn)已整合入《民法典》）規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。這體現(xiàn)了物權(quán)的（）原則。A.所有權(quán)與使用權(quán)分離B.一物一權(quán)C.物權(quán)法定D.公示公信7.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)（）。A.分別轉(zhuǎn)讓B.同時(shí)轉(zhuǎn)讓C.由轉(zhuǎn)讓方選擇轉(zhuǎn)讓D.由受讓方選擇轉(zhuǎn)讓8.以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，滿（）年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。A.1B.2C.3D.59.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，以（）為要件。A.抵押合同簽訂B.抵押物登記C.主債權(quán)存在D.抵押人書面同意10.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)的說法中，正確的是（）。A.抵押權(quán)人可以隨意處分抵押財(cái)產(chǎn)B.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)C.抵押權(quán)的效力僅限于抵押合同簽訂時(shí)D.抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先清償非因抵押人過錯(cuò)造成的損失11.個(gè)人住房貸款中，商業(yè)性住房貸款利率通常（）。A.低于住房公積金貸款利率B.高于住房公積金貸款利率C.等于住房公積金貸款利率D.由借款人與銀行協(xié)商確定12.房地產(chǎn)稅收中，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)的稅種是（）。A.增值稅B.營業(yè)稅C.土地增值稅D.房產(chǎn)稅13.下列項(xiàng)目中，不屬于我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅納稅人的是（）。A.產(chǎn)權(quán)屬于集體的房屋B.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的房屋C.產(chǎn)權(quán)出典的承典人D.產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的房屋14.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向（）申請竣工驗(yàn)收備案。A.當(dāng)?shù)亟值擂k事處B.當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府C.縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門D.縣級以上地方人民政府自然資源主管部門15.住房保障制度的主要目標(biāo)是（）。A.滿足所有居民的住房需求B.促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展C.保障中低收入家庭的基本住房需求D.提高商品房銷售價(jià)格16.我國住房公積金制度的核心原則是（）。A.強(qiáng)制儲蓄、互助共濟(jì)、保障公平B.自愿儲蓄、商業(yè)運(yùn)營、追求利潤C(jī).政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)D.單位繳納、個(gè)人不繳、定向使用17.在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中，發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，除滿足注冊資本等條件外，法定代表人和（）以上專職估價(jià)師應(yīng)當(dāng)持有相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。A.1名B.2名C.3名D.4名18.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循（）原則，獨(dú)立、客觀、公正地提供估價(jià)服務(wù)。A.合法、誠信、專業(yè)B.高效、快捷、經(jīng)濟(jì)C.保守、謹(jǐn)慎、負(fù)責(zé)D.創(chuàng)新、靈活、實(shí)用19.根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為（）個(gè)等級。A.2B.3C.4D.520.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由（）簽字蓋章后交付委托人。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人B.執(zhí)業(yè)資格持證估價(jià)師C.委托人代表D.項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人21.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)師應(yīng)當(dāng)尊重委托人B.估價(jià)師可以接受利益相關(guān)方的賄賂C.估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保持獨(dú)立性D.估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保證估價(jià)結(jié)果的客觀公正22.房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人或者利益相關(guān)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)（）。A.主動回避B.向主管部門報(bào)告C.采取補(bǔ)救措施D.按正常程序進(jìn)行估價(jià)23.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接估價(jià)業(yè)務(wù)，不得出具虛假或者不實(shí)的估價(jià)報(bào)告。這是由（）決定的。A.市場競爭壓力B.行業(yè)自律要求C.法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定D.估價(jià)師個(gè)人意愿24.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由（）名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。A.1B.2C.3D.425.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)活動主要風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.估價(jià)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)B.市場風(fēng)險(xiǎn)C.自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)D.法律法規(guī)變化風(fēng)險(xiǎn)26.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作方案的指導(dǎo)意見》中明確，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)首張“藍(lán)圖”確定在（）省試點(diǎn)。A.上海B.重慶C.北京D.廣東27.房地產(chǎn)稅的核心功能之一是（）。A.限制房地產(chǎn)市場投機(jī)B.全面提高居民住房負(fù)擔(dān)C.繁榮房地產(chǎn)市場交易D.增加地方政府財(cái)政收入的主要來源28.我國現(xiàn)行《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金的繳存比例不得低于職工本人上一年度月平均工資的（）。A.5%B.7%C.10%D.12%29.下列關(guān)于城市國有土地上房屋征收的說法中，正確的是（）。A.征收決定由被征收人投票決定B.征收可以補(bǔ)償，也可以不補(bǔ)償C.被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換D.征收只針對商業(yè)用途的房屋30.住房租賃市場發(fā)展中的主要問題之一是（）。A.租金水平持續(xù)下降B.住房租賃機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)管C.住房租賃需求嚴(yán)重不足D.住房租賃市場信息不對稱31.我國土地使用權(quán)的期限根據(jù)不同用途確定，其中工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為（）年。A.40B.50C.60D.7032.《物權(quán)法》（現(xiàn)已整合入《民法典》）規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有（）權(quán)；對共有部分享有法定權(quán)利以外的其他權(quán)利，可以由業(yè)主共同決定。A.占有、使用B.收益、處分C.委托管理D.改造裝修33.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度的主要目的是（）。A.降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)B.鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大投資C.防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)D.提高房地產(chǎn)開發(fā)利潤34.下列不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的是（）。A.房地產(chǎn)咨詢B.房地產(chǎn)代理C.房地產(chǎn)保險(xiǎn)D.房地產(chǎn)評估35.根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、（）、掛牌等方式。A.抽簽B.詢價(jià)C.招標(biāo)D.協(xié)議36.在房地產(chǎn)抵押貸款中，貸款人對抵押物的占有屬于（）。A.所有權(quán)B.用益物權(quán)C.擔(dān)保物權(quán)D.債權(quán)37.我國現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)管理法》是在（）年通過并施行的。A.1994B.1995C.1998D.200038.下列關(guān)于房地產(chǎn)登記的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)登記是有償?shù)腂.房地產(chǎn)登記是確定房地產(chǎn)權(quán)利的公示方式C.房地產(chǎn)登記具有公信力D.房地產(chǎn)登記必須由當(dāng)事人申請39.住房保障方式中，經(jīng)濟(jì)適用住房主要面向（）家庭。A.高收入B.中等收入C.中低收入D.低收入40.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》，房地產(chǎn)估價(jià)師注冊有效期為（）年。A.2B.3C.4D.5二、判斷題（請判斷下列說法的正誤，正確的劃“√”，錯(cuò)誤的劃“×”。每題1分，共20分）1.房地產(chǎn)是指房屋和建筑物。（）2.國有土地上房屋征收必須以公共利益需要為前提。（）3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以分割轉(zhuǎn)讓。（）4.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議，以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)，優(yōu)先受償。（）5.任何單位和個(gè)人不得侵占、非法買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（）6.房產(chǎn)稅的納稅人可以是國外個(gè)人在我國境內(nèi)擁有的房產(chǎn)。（）7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)商可以向相關(guān)部門申請分階段驗(yàn)收。（）8.住房公積金只能用于購買、建造、翻建、大修自住住房。（）9.設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，注冊資本最低限額為1000萬元人民幣。（）10.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。（）11.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由參與估價(jià)項(xiàng)目的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。（）12.房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人有利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)回避，不得參與該估價(jià)項(xiàng)目。（）13.房地產(chǎn)中介服務(wù)合同是房地產(chǎn)中介服務(wù)當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止中介服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（）14.土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。（）15.城市房屋拆遷補(bǔ)償方式中，貨幣補(bǔ)償不得低于房地產(chǎn)市場價(jià)格。（）16.業(yè)主大會是由業(yè)主共同組成的，代表業(yè)主利益，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的自治組織。（）17.住房保障制度的主要目標(biāo)是完全解決所有城鎮(zhèn)居民的住房問題。（）18.我國住房公積金制度實(shí)行“多繳多得、多存多貸”的原則。（）19.房地產(chǎn)稅的征收對象是所有類型的房地產(chǎn)。（）20.《物權(quán)法》的物權(quán)變動原則采“公示對抗主義”。（）三、簡答題（請根據(jù)題目要求，簡潔明了地回答問題。每題5分，共30分）1.簡述我國土地使用權(quán)出讓的主要方式及其特點(diǎn)。2.簡述房地產(chǎn)抵押貸款的基本流程。3.簡述設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要滿足的基本條件。4.簡述房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的主要規(guī)范內(nèi)容。5.簡述我國住房公積金制度的主要特點(diǎn)和作用。6.簡述城市房屋拆遷補(bǔ)償安置中，貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。四、案例分析題（請根據(jù)案例背景材料，回答提出的問題。每題10分，共20分）1.某開發(fā)商于2018年1月通過出讓方式取得一塊建設(shè)用地使用權(quán)，土地年限為70年，用途為商業(yè)住宅。該項(xiàng)目于2020年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年竣工。2022年，該地區(qū)政府出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對新建商品住宅價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，并提高了購房首付比例。請問：（1）該地塊土地使用權(quán)的使用年限至何時(shí)屆滿？（2）該開發(fā)商在2022年銷售其開發(fā)建設(shè)的商品住宅時(shí)，應(yīng)如何應(yīng)對新的調(diào)控政策？（3）若該開發(fā)商在2023年仍未完成項(xiàng)目竣工，則可能面臨哪些法律后果？2.張某于2015年購買了一套位于某市區(qū)的房產(chǎn)，總價(jià)100萬元，首付款30萬元，其余70萬元辦理了住房抵押貸款，貸款期限30年，利率為5.88%。2024年，該房產(chǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲至150萬元?，F(xiàn)張某因工作調(diào)動需遷往外地，擬將該房產(chǎn)出租。請問：（1）張某出租該房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)如何處理其住房抵押貸款？（2）若張某將該房產(chǎn)出租，其應(yīng)繳納的主要稅費(fèi)有哪些？（3）若張某未來擬出售該房產(chǎn)，其可能需要繳納的主要稅費(fèi)有哪些？請簡述計(jì)算依據(jù)。---試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.A2.A3.A4.A5.A6.D7.B8.B9.C10.B11.B12.D13.A14.C15.C16.A17.B18.A19.D20.B21.B22.A23.C24.B25.C26.B27.A28.A29.C30.B31.C32.A33.C34.C35.C36.C37.C38.A39.D40.B二、判斷題1.×2.√3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.×(根據(jù)最新政策，不同等級機(jī)構(gòu)注冊資本要求不同，一級不少于2000萬)10.×11.√12.√13.√14.√15.√16.√17.×18.√19.×(試點(diǎn)地區(qū)及具體對象有規(guī)定)20.×(采“公示生效主義”)三、簡答題1.簡述我國土地使用權(quán)出讓的主要方式及其特點(diǎn)。主要方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。特點(diǎn)：*招標(biāo)：通過投標(biāo)競爭，適用于較復(fù)雜項(xiàng)目或需要特殊要求的土地。*拍賣：通過公開競價(jià)，價(jià)高者得，透明度高，競爭激烈。*掛牌：在指定媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，接受競買人報(bào)價(jià)，根據(jù)報(bào)價(jià)高低確定競得人，靈活性較高。2.簡述房地產(chǎn)抵押貸款的基本流程?；玖鞒蹋?借款人申請：借款人向貸款機(jī)構(gòu)提出貸款申請，并提供相關(guān)資料。*貸款機(jī)構(gòu)審查：審查借款人資格、信用及抵押物情況。*簽訂合同：雙方簽訂抵押貸款合同和抵押合同。*辦理登記：辦理抵押物登記手續(xù)，設(shè)立抵押權(quán)。*發(fā)放貸款：貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)合同發(fā)放貸款。*償還貸款：借款人按期償還貸款本息。*抵押權(quán)消滅：貸款還清后，抵押權(quán)消滅，注銷抵押登記。3.簡述設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要滿足的基本條件。基本條件：*有固定的辦公場所。*有必要的估價(jià)專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員。*注冊資本：根據(jù)資質(zhì)等級不同，要求不同，一級不少于2000萬元。*機(jī)構(gòu)名稱、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營范圍等符合法律規(guī)定。*符合國家有關(guān)規(guī)定的其他條件。4.簡述房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的主要規(guī)范內(nèi)容。主要規(guī)范內(nèi)容：*獨(dú)立、客觀、公正：在估價(jià)活動中不受他人不當(dāng)影響。*誠實(shí)守信：提供真實(shí)、準(zhǔn)確的估價(jià)信息。*專業(yè)勝任：具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技術(shù)能力。*守法合規(guī)：遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范。*尊重委托人：維護(hù)委托人合法權(quán)益。*保守秘密：對估價(jià)過程中知悉的保密信息予以保密。5.簡述我國住房公積金制度的主要特點(diǎn)和作用。主要特點(diǎn)：*強(qiáng)制性：用人單位和職工必須依法繳存。*互助性：個(gè)人賬戶內(nèi)的存儲余額可用于購房、租房等。*保障性：主要用于保障職工住房消費(fèi)需求。*專用性：資金專項(xiàng)用于住房消費(fèi)，不得挪作他用。作用：*提高職工購房能力。*保障職工基本住房需求。*促進(jìn)住房制度改革。*支持房地產(chǎn)市場發(fā)展。6.簡述城市房屋拆遷補(bǔ)償安置中，貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t?；驹瓌t：*等價(jià)有償原則：補(bǔ)償金額應(yīng)相當(dāng)于被拆除房屋的價(jià)值。*公平合理原則：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)公平，補(bǔ)償過程應(yīng)合理。*保障居住條件原則：補(bǔ)償應(yīng)保障被征收人的居住條件不降低。*依法補(bǔ)償原則：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。四、案例分析題1.某開發(fā)商于2018年1月通過出讓方式取得一塊建設(shè)用地使用權(quán)，土地年限為70年，用途為商業(yè)住宅。該項(xiàng)目于2020年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年竣工。2022年，該地區(qū)政府出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對新建商品住宅價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，并提高了購房首付比例。請問：（1）該地塊土地使用權(quán)的使用年限至何時(shí)屆滿？答：該地塊土地使用權(quán)年限為70年，自出讓合同簽訂之日起計(jì)算。假設(shè)2018年1月簽訂合同，則使用年限至2038年1月屆滿。（2）該開發(fā)商在2022年銷售其開發(fā)建設(shè)的商品住宅時(shí)，應(yīng)如何應(yīng)對新的調(diào)控政策？答：開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)卣姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策，包括：*執(zhí)行商品住宅銷售價(jià)格指導(dǎo)價(jià)。*按照新的首付比例要求收取購房款。*不得進(jìn)行虛假宣傳或哄抬房價(jià)。*積極配合政府部門的市場監(jiān)管。（3）若該開發(fā)商在2023年仍未完成項(xiàng)目竣工，則可能面臨哪些法律后果？答：開發(fā)商可能面臨的法律后果包括：*資金占用成本增加（利息損失）。*可能被征收土地閑置費(fèi)。*可能被責(zé)令停工整頓。*可能影響企業(yè)信用評級。*可能面臨業(yè)主的訴訟要求。2.張某于2015年購買了一套位于某市區(qū)的房產(chǎn)，總價(jià)100萬元，首付款30萬元，其余70萬元辦理了住房抵押貸款，貸款期限30年，利率為5.88%。2024年，該房產(chǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲至150萬元?，F(xiàn)張某因工作調(diào)動需遷往外地，擬將該房產(chǎn)出租。請問：（1）張某出租該房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)如何處理其住房抵押貸款？答：張某出租該房產(chǎn)時(shí)，其住房抵押貸款有以下處理方式：*還清貸款后出租：先將剩余貸款本息還清，解除抵押關(guān)系，然后將房產(chǎn)出租。*申請變更抵押人：向貸款機(jī)構(gòu)