智馭未來(lái)資掌全局興業(yè)研究CIBRESEARCH前言4第一章：策略差異化6 61.2支持自用企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)保障的基礎(chǔ)71.3金融投資機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)投資收益的價(jià)值基礎(chǔ)8第二章：價(jià)值證券化92.1間接融資向直接融資轉(zhuǎn)型2.2開(kāi)發(fā)融資向經(jīng)營(yíng)融資轉(zhuǎn)型2.3從被動(dòng)持有到主動(dòng)管理轉(zhuǎn)型2.4多元化資產(chǎn)組合策略第三章：設(shè)計(jì)定制化3.1需求導(dǎo)向的功能定制3.2新能源與新建筑技術(shù)定制3.3可持續(xù)發(fā)展的綠色定制第四章：運(yùn)營(yíng)專業(yè)化4.1辦公4.2零售商業(yè)4.3酒店4.4長(zhǎng)租公寓第五章：管理智慧化結(jié)語(yǔ)2智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書3智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書4行業(yè)變遷與資管使命業(yè)研究、中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司持續(xù)聚焦中國(guó)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易環(huán)境影響，“十五五”期間我國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在增速的中樞仍可保持在4.5%左右的較高水平?！叭隆苯?jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)鏈體系轉(zhuǎn)型加速全球方面提供政策支持，推動(dòng)構(gòu)建面向未來(lái)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系和供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)，加速推動(dòng)“研發(fā)在中國(guó)、制造在全球、市場(chǎng)為導(dǎo)向”的中國(guó)企業(yè)全球2.0模式。基于效率優(yōu)化的企業(yè)全球空間布局對(duì)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略和運(yùn)營(yíng)體系提出了更高的要求。2016-2024年我國(guó)“三新”經(jīng)濟(jì)增加值及占GDP比重億元%0三新經(jīng)濟(jì)增加值數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，興業(yè)研究整理智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書5多重政策疊加助力房地產(chǎn)業(yè)止跌回穩(wěn)。政府實(shí)施更加積極有為的宏觀政策和專項(xiàng)措施實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)軟著陸。降準(zhǔn)降息市限購(gòu)政策改善市場(chǎng)預(yù)期，加大收購(gòu)存量房用作保障房力度、專項(xiàng)債支持土地收儲(chǔ)政策、加速實(shí)施城中村及危舊房改造、完善城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制等發(fā)揮逆周期調(diào)整作用。2016-2024年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比重億元0房地產(chǎn)業(yè)增加值數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，興業(yè)研究整理%中國(guó)城市發(fā)展由增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000年至2024年底，中國(guó)新建商品住宅累計(jì)銷售面積建商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)銷售面積15.7億平方米。中國(guó)城市家庭人均居住面積為36.52平方米。未來(lái)，各類城市功能空間需求從數(shù)量擴(kuò)張需求向品質(zhì)提升需求轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策引領(lǐng)將對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域投資、建設(shè)、創(chuàng)新、運(yùn)營(yíng)以及企業(yè)的選址布局產(chǎn)生深刻影響。2025年7月召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議，明確了城市高質(zhì)量發(fā)展和內(nèi)涵式發(fā)展的主題主推動(dòng)城市動(dòng)能轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，城市功能創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)品質(zhì)提升新釋放城市更新活力和生態(tài)韌性。不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理的核心使命正從“空間供給”轉(zhuǎn)向“價(jià)值創(chuàng)造”。不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理將成為實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展宏觀目標(biāo)的微觀單元和空間載體，通過(guò)全生命周期運(yùn)營(yíng)釋放存本次白皮書由仲量聯(lián)行攜手興業(yè)研究、中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司共同撰寫，提煉出不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域的五管理智慧化，旨在為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)描繪完整的生態(tài)鏈智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書6策略差異化在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，不同類型機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)和策略將體現(xiàn)顯著差異。房地產(chǎn)企業(yè)將以運(yùn)營(yíng)收益增值作為核心目標(biāo)，輕重資產(chǎn)并舉、擴(kuò)大管理規(guī)以支持企業(yè)主業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、保障企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)為核心目標(biāo)，持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)成本機(jī)構(gòu)將以實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)作為核心目標(biāo)，在金融市場(chǎng)實(shí)時(shí)反饋市場(chǎng)供需動(dòng)態(tài)的情況下，通過(guò)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流和流動(dòng)1.1構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的核心要素加速調(diào)整全國(guó)城市進(jìn)入和布局策略。進(jìn)一步聚焦成長(zhǎng)性重點(diǎn)面全面審視城市的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，為持有物業(yè)的投資決策和長(zhǎng)步建立持有型物業(yè)相對(duì)獨(dú)立的業(yè)態(tài)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和“投融建管退”資產(chǎn)盈利能力。在各類業(yè)態(tài)中建立細(xì)分產(chǎn)品線體系，針對(duì)特定人群和客戶價(jià)值訴求，提供差異化解決方案。堅(jiān)持以人為本，在市場(chǎng)需求結(jié)智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書7能創(chuàng)新和運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新提升客戶體驗(yàn)，解決客戶核心痛點(diǎn)問(wèn)題。充分發(fā)揮客戶資源基礎(chǔ)和會(huì)員體系，通過(guò)存量挖夯實(shí)基礎(chǔ)收入來(lái)源和增長(zhǎng)基石。備服務(wù)產(chǎn)品線體系和成熟運(yùn)營(yíng)能力的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)二次增臺(tái)公司或其他投資開(kāi)發(fā)主體中獲得核心城市核心區(qū)域城市更1.2支持自用企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)保障的基礎(chǔ)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)支出在很多行業(yè)已經(jīng)成為僅次于人力成本支出的第二大運(yùn)營(yíng)成本支出。市場(chǎng)波動(dòng)環(huán)境下，分散管理、各自為政的管理空間布局規(guī)劃空間布局規(guī)劃·業(yè)務(wù)場(chǎng)景需求統(tǒng)籌·前瞻規(guī)劃主動(dòng)管理·靈活響應(yīng)空間需求支持企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)“降本增效”企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略·企業(yè)戰(zhàn)略匹配·管理層戰(zhàn)略共識(shí)·業(yè)務(wù)發(fā)展需求><合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管控·重大事項(xiàng)決策·合規(guī)采購(gòu)流程·監(jiān)管審查要求政府政策溝通·招商引資政策·建設(shè)管理政策·主業(yè)協(xié)同聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)化·直接成本和間接成本合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管控·重大事項(xiàng)決策·合規(guī)采購(gòu)流程·監(jiān)管審查要求政府政策溝通·招商引資政策·建設(shè)管理政策·主業(yè)協(xié)同聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)化·直接成本和間接成本·財(cái)務(wù)成本和非財(cái)務(wù)因素·全生命周期成本統(tǒng)籌企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略應(yīng)與企業(yè)整體戰(zhàn)略敏捷協(xié)同。企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略應(yīng)與集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略相匹配，在推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的空間需求面臨持續(xù)布局調(diào)整。不動(dòng)產(chǎn)空間規(guī)劃既需要體現(xiàn)需方面形成統(tǒng)一的戰(zhàn)略共識(shí)，將不動(dòng)產(chǎn)策略的戰(zhàn)略原則納入空間變革管理的內(nèi)部宣貫溝通流程。間布局規(guī)劃的主動(dòng)管理。前后臺(tái)職能分離、職場(chǎng)空間整合、靈活空間使用、自建或定制空間都是空間布局規(guī)劃需要考慮的策略因素。以全生命周期運(yùn)營(yíng)成本審視成本的有效性和主動(dòng)管理能力。在優(yōu)化過(guò)程中，需兼顧直接運(yùn)營(yíng)成本與衍生影響帶來(lái)的間接成本，統(tǒng)籌財(cái)務(wù)成本因素與非財(cái)務(wù)因素的影響，并平衡短期成本控制與長(zhǎng)期靈活性及成本表現(xiàn)。此外，不僅應(yīng)關(guān)注絕對(duì)成本的降低，也需重視成本的有效性，即評(píng)估體驗(yàn)改善等因素對(duì)收成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。企業(yè)選址應(yīng)綜合考慮政府政策溝通與業(yè)務(wù)發(fā)展資源和機(jī)會(huì)。在企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略與運(yùn)營(yíng)中，應(yīng)高度重視與政府政策的戰(zhàn)略智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書8研判并把握潛在的業(yè)務(wù)發(fā)展空間。合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管控以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略與運(yùn)營(yíng)管理中，需兼顧結(jié)果導(dǎo)向與過(guò)程合規(guī)。一方面，應(yīng)著力提升空間使用效率，降低資產(chǎn)空置率，控制全生命周期供應(yīng)商采購(gòu)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)符合制度流程與監(jiān)管要求，實(shí)現(xiàn)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的有效管控。1.3金融投資機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)投資收益的價(jià)值基礎(chǔ)美國(guó)REITs市場(chǎng)30年數(shù)據(jù)顯示，其收益資產(chǎn)組合是實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定的投資收益的重要基礎(chǔ)，而非資金管理和資產(chǎn)管理雙循環(huán)。投資決策順勢(shì)而為，構(gòu)建基于穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品。金融機(jī)構(gòu)把握政策窗口期和市場(chǎng)窗口期，通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)投資、基金投資等形式，成為不動(dòng)產(chǎn)重要的投資及持有機(jī)現(xiàn)資產(chǎn)端與資金端的協(xié)同效應(yīng)。目前，投資機(jī)構(gòu)專業(yè)化、投資業(yè)態(tài)多元化和資金來(lái)源國(guó)際化的特征日趨顯著，匹配不同機(jī)構(gòu)投資人的金融產(chǎn)品日趨多元。多元融資渠道，通過(guò)現(xiàn)金流設(shè)計(jì)構(gòu)建市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。作為不動(dòng)產(chǎn)資管全流程的重要資金提供方，商業(yè)銀行也積極參與貸、裝修改造貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等產(chǎn)品匹配不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)、投資與運(yùn)營(yíng)的全生命周期資金需求。類REITs和REITs等通過(guò)信托、公募基金等進(jìn)行結(jié)構(gòu)化現(xiàn)金流設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品，覆蓋更廣泛的投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者。持續(xù)穩(wěn)健的管理運(yùn)營(yíng)，是構(gòu)建穩(wěn)定現(xiàn)金流和提升資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)。國(guó)際成熟的投資機(jī)構(gòu)基于穩(wěn)健成熟的不動(dòng)產(chǎn)策略和運(yùn)營(yíng)管理體系，實(shí)現(xiàn)旗下私募基金面向優(yōu)質(zhì)物業(yè)開(kāi)展Pre-REITs培育孵化，再出售給旗下公募REITs平臺(tái)，完成基于運(yùn)營(yíng)能力的資產(chǎn)增值和金融變現(xiàn)。即使在市場(chǎng)調(diào)整周期，亦可通過(guò)降低核心持有型資產(chǎn)投資比例，提高機(jī)會(huì)型投資占比。低成本收購(gòu)持續(xù)改善不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)金流和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而獲得超額市場(chǎng)溢價(jià)份額。面向資本市場(chǎng)的退出方式，增加資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的透明度，擴(kuò)大投資者范圍。未來(lái)五年，中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程將加速，面向不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的金融工具快速發(fā)展。資產(chǎn)證券化工具主要分為公募與私募兩類，前者以公募REITs為主，后者則主要包金融機(jī)構(gòu)通過(guò)資產(chǎn)證券化工具將缺乏流動(dòng)性的存量物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，為盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提供了創(chuàng)新性的價(jià)值實(shí)現(xiàn)路徑。智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書9價(jià)值證券化投入市場(chǎng)租賃的不動(dòng)產(chǎn)在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表一方面通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升及成本控制，不僅為企業(yè)貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流，在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式下，更能實(shí)現(xiàn)正于賬面值后可對(duì)接資本市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書2.1間接融資向直接融資轉(zhuǎn)型深兩市股市總市值的比例僅有0.2%；對(duì)比同期的日本與美國(guó)市場(chǎng)，兩國(guó)公募REITs市值分別為16.9萬(wàn)億日元（折合約1101億美元）和募REITs發(fā)展程度與國(guó)際成熟市場(chǎng)仍存在較大差距，未來(lái)REITs市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展?jié)摿^大。中國(guó)公募REITs近五年市場(chǎng)規(guī)模億元0只數(shù)0總市值--數(shù)量（右軸）億美元中國(guó)日本美國(guó)公募REITs市值--占股市市值比例（右軸）注：公募REITs市值、股市總市值、雙邊匯率均選取2025不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)政策出臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)基金投資人門檻，適度提升資金運(yùn)作靈活度，更好滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域直接涵蓋BREP（機(jī)會(huì)型，通過(guò)收購(gòu)低估資產(chǎn)、積極管理和出售來(lái)獲取高值措施如翻新、租賃策略調(diào)整來(lái)提升價(jià)值，與BREP相比風(fēng)險(xiǎn)更低、發(fā)商及持有人提供貸款并賺取利息收入基于此，可建立成熟可復(fù)智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書2.2開(kāi)發(fā)融資向經(jīng)營(yíng)融資轉(zhuǎn)型伴隨房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整及新增投資放緩，行業(yè)由開(kāi)發(fā)融資向多樣化的經(jīng)營(yíng)融資轉(zhuǎn)型。截至2025年三季度，我金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額及增幅86420數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)中的融資手段更加多樣化，類REITs、ABS、REITs等為資產(chǎn)持有者提供了多樣化的融資選擇。針對(duì)希望拓展融資渠道并保留一定控制權(quán)的項(xiàng)目，可采用類REITs工具；對(duì)于穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)但尚未達(dá)到公募REITs發(fā)行條件的項(xiàng)目，可采用持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS具有較好的兼容性。而對(duì)于已成熟運(yùn)營(yíng)、有資本退出需求的項(xiàng)目，可采用公募REITs融資方式并實(shí)現(xiàn)資本營(yíng)現(xiàn)金流分配給投資人，良好的資產(chǎn)管理是經(jīng)營(yíng)融資的必要智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書2.3從被動(dòng)持有到主動(dòng)管理轉(zhuǎn)型2022年11月“金融16條”明確鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過(guò)發(fā)行并2025年9月12日國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)78REITs的常態(tài)化申報(bào)推薦工作，提出應(yīng)積極探索養(yǎng)老設(shè)施、文REITs產(chǎn)品對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金流、合規(guī)性等提出要求，倒逼企業(yè)提高存量物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力和效率。2.4多元化資產(chǎn)組合策略% 4040回報(bào)率0智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書拉長(zhǎng)時(shí)間周期，可以看到不同業(yè)態(tài)年化收益率趨于平均值，但波動(dòng)系數(shù)差異顯著，其中零售業(yè)態(tài)波動(dòng)最大，多元混合收益則相對(duì)穩(wěn)定。不同業(yè)態(tài)間也表現(xiàn)出顯著的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖作用，如辦公和零售兩類REITs，投資回報(bào)率整體呈反向變化。在2008年金醫(yī)療類、多元混合類REITs仍保持正向收益率。REITs市場(chǎng)波動(dòng)一定程度反映了底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況及估值變化，即使是同戶、供求關(guān)系不同，其資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及資本市場(chǎng)收益也可能表現(xiàn)較因此對(duì)于投資人，無(wú)論是投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或是投資相關(guān)金融產(chǎn)品，堅(jiān)持多元化資產(chǎn)組合策略有利于提升投資收益穩(wěn)定0辦公收益差工業(yè)收益差零售收益差居住收益差多元混合收益差醫(yī)療健康辦公收益差工業(yè)收益差零售收益差居住收益差多元混合收益差年化回報(bào)率年化收益標(biāo)準(zhǔn)差智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書設(shè)計(jì)定制化3.1需求導(dǎo)向的功能定制伴隨工作方式和生活觀念的迭代，空間使用者對(duì)空間服務(wù)的分需求的精準(zhǔn)匹配、場(chǎng)所價(jià)值的極致挖掘已成為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)提質(zhì)的重要課題。以辦公建筑為例，當(dāng)代職場(chǎng)力求通過(guò)優(yōu)化健康環(huán)境、促進(jìn)團(tuán)隊(duì)協(xié)作、激發(fā)創(chuàng)造活力，吸引和留存高水平人才，提升員工工作環(huán)境、生活便利服務(wù)的集成強(qiáng)化對(duì)于全天工作的支持；可變的模塊化家具、可移動(dòng)的隔墻系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)多元工作模式間的無(wú)縫切換；親自然的設(shè)計(jì)、人體工學(xué)的融入助益員工的身心健康；跨部門的共享空間和動(dòng)線、開(kāi)放式階梯等非正式區(qū)域的打造支持團(tuán)隊(duì)的深度協(xié)作和靈感碰撞。供應(yīng)紅海之下，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)需以更高的戰(zhàn)略眼光進(jìn)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)潛力的深度挖掘。3.2新能源與新建筑技術(shù)定制新能源與新建筑技術(shù)的快速革新，正深刻影響傳統(tǒng)資產(chǎn)的運(yùn)能源系統(tǒng)、智能材料的應(yīng)用可能帶來(lái)額外的改造成本和技術(shù)整合難題，而新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的不斷升級(jí)則對(duì)傳統(tǒng)資產(chǎn)的評(píng)估方技術(shù)革新對(duì)資產(chǎn)生命周期的影響，平衡技術(shù)投入與價(jià)值提升長(zhǎng)效價(jià)值增長(zhǎng)的路徑。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)技術(shù)革新的價(jià)值邏輯主要體現(xiàn)在以下三個(gè)層面：能源效率提升，如光儲(chǔ)直柔技術(shù)，可以降低建筑碳排放10%以主要新建筑技術(shù)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用效益對(duì)比技術(shù)類型應(yīng)用場(chǎng)景改造成本價(jià)值創(chuàng)造路徑投資回報(bào)期中數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書3.3可持續(xù)發(fā)展的綠色定制可持續(xù)理念正在深度融入不動(dòng)產(chǎn)全生命周期管理。2024年世界經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的《打造綠色建筑業(yè)價(jià)值鏈：中國(guó)經(jīng)驗(yàn)和全球思考》報(bào)告提出建筑行業(yè)綠色轉(zhuǎn)型價(jià)值鏈的11項(xiàng)戰(zhàn)略性舉措，包括綠色能源供應(yīng)、建筑材料回收利用、傳統(tǒng)建筑材料脫碳、轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的核心要素之一。ESG對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響綠色建筑認(rèn)證已成為資產(chǎn)環(huán)境價(jià)值的權(quán)威認(rèn)可，國(guó)際上廣泛采用的LEED、BREEAM以及中國(guó)的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，共同構(gòu)成了評(píng)估建筑環(huán)境性能的框架體系。這些標(biāo)準(zhǔn)涵蓋節(jié)能、節(jié)境足跡的關(guān)鍵。智能建筑技術(shù)融合物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等境。循環(huán)經(jīng)濟(jì)與資源利用促進(jìn)了建筑廢物循環(huán)利用和可持續(xù)材料采購(gòu)。通過(guò)系統(tǒng)性的ESG整合，資產(chǎn)管理者不僅能夠提升實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力與投資吸引力的雙重提升。智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書存量時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)管理所面臨的內(nèi)部挑戰(zhàn)，其本質(zhì)在于從以開(kāi)發(fā)銷售為導(dǎo)向的的長(zhǎng)期主義思維、金融化思維和運(yùn)營(yíng)驅(qū)不再孤立，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的短板都會(huì)迅速傳導(dǎo)并影響整個(gè)資產(chǎn)運(yùn)作周期。存量時(shí)代的全面挑戰(zhàn)需要以精細(xì)化、數(shù)字化和金融化的思維來(lái)應(yīng)對(duì)，這對(duì)復(fù)雜性和專業(yè)性的要求遠(yuǎn)超以往。這要求管理者在策略制定中構(gòu)建系統(tǒng)性的解決方案，從而平衡短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期資產(chǎn)增值。智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書4.1辦公優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)處于“軟著陸”進(jìn)程中。最近三年，中國(guó)優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。人工智能的發(fā)展和應(yīng)用、國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張以及中國(guó)企業(yè)“走出去”等因素，都導(dǎo)致辦公樓市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性調(diào)整。未來(lái)三年，主要城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)仍將面臨集中供應(yīng)的局面，租金水平依然存在下行壓力，空置率也將繼續(xù)處于高位。中國(guó)辦公樓市場(chǎng)租金調(diào)整在部分市場(chǎng)和區(qū)域存在制度剛性效應(yīng)，市場(chǎng)價(jià)格調(diào)報(bào)預(yù)期，逐步降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。不動(dòng)產(chǎn)策略和運(yùn)營(yíng)管理可采取“以時(shí)間換空間”的方式，通過(guò)持續(xù)降本增效和精細(xì)化管理從業(yè)主方視角來(lái)看，聚焦與差異化策略成為長(zhǎng)期核心競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)主應(yīng)從產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)營(yíng)造、企業(yè)文化價(jià)值、長(zhǎng)期信任培育以及綠色責(zé)任合作等角度入手，聚焦并鎖定核心客戶群體，以保留核心租戶。業(yè)主還可以通過(guò)一系列舉措提升服務(wù)品質(zhì)：改善員立企業(yè)社群服務(wù)體系，并通過(guò)簽訂綠色責(zé)任租約，建立更緊密智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書從自用企業(yè)視角來(lái)看，全生命周期的降本增效已成為企業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略與運(yùn)營(yíng)管理涉及策略規(guī)劃、選址租能力建設(shè)到系統(tǒng)協(xié)同能力培養(yǎng)的全過(guò)程。建立完整詳盡的企于實(shí)現(xiàn)整體成本優(yōu)化和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。對(duì)閑置自用物業(yè)與對(duì)外租賃自用需求的規(guī)劃統(tǒng)籌已成為重要考量。將閑置自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性物業(yè)，有利于提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率并提升資產(chǎn)的市全國(guó)甲級(jí)辦公樓重點(diǎn)城市租金和同比漲幅從投資人視角來(lái)看，機(jī)會(huì)型投資將提升不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平作為于資金投后管理和風(fēng)險(xiǎn)控制。香港北京上海深圳廣州杭州青島南京西安天津武漢重慶2025年第二季度凈有效租金(人民幣/平方米/天)20%5%0%成都沈陽(yáng)租金同比注：重慶數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2024年年底；天津及沈陽(yáng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2025年第一季度。數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部能源與可持續(xù)性能源與可持續(xù)性在資產(chǎn)提升分析研討會(huì)中審查工作場(chǎng)所戰(zhàn)略與變革項(xiàng)目管理服務(wù)租賃租戶代理設(shè)計(jì)物業(yè)與資產(chǎn)管理品牌靈活人技術(shù)研究場(chǎng)所項(xiàng)目管理服務(wù)租賃租戶代理設(shè)計(jì)物業(yè)與資產(chǎn)管理品牌靈活人技術(shù)研究場(chǎng)所零售智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書4.2零售商業(yè)2025年上半年，全國(guó)21個(gè)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)地產(chǎn)總存量產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)已經(jīng)進(jìn)入增量放緩周期，其中一線城市占比高達(dá)61.0%。增量引領(lǐng)和存量創(chuàng)新共同推動(dòng)零售商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)入深耕核心市場(chǎng)，優(yōu)化城市布局。中國(guó)將面臨長(zhǎng)期的人口負(fù)增的消費(fèi)能力平權(quán)化趨勢(shì)愈發(fā)顯著。縣域經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)業(yè)人口城市化的吸附能力進(jìn)一步增強(qiáng)。零售商業(yè)體驗(yàn)創(chuàng)新的動(dòng)力不再源的日常情感價(jià)值之中。奧特萊斯等業(yè)態(tài)的快速增長(zhǎng)，一方面源自理性消費(fèi)理念和消費(fèi)平權(quán)化趨勢(shì)的興起；另一方面得益于將文旅體驗(yàn)植入在地文化并于本地消費(fèi)相融合。通過(guò)充分利用非商業(yè)用地、臨時(shí)設(shè)煥新城市空間，重塑在地文化活力。商業(yè)往往是多數(shù)城市更新項(xiàng)目的靈魂所在，并成為這些項(xiàng)目多元功能組合中的點(diǎn)睛之筆。閑置工業(yè)廠房改造文創(chuàng)商業(yè)街區(qū)，公園綜合體聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)、歷史街區(qū)的保護(hù)修繕與活化、既有樓宇的改造再定位、完善文位，將辦公人群、酒店住客、公寓租戶及社區(qū)居民等各類消費(fèi)智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書未來(lái)三年中國(guó)重點(diǎn)城市零售地產(chǎn)年增供應(yīng)預(yù)測(cè)0上海北京深圳廣州南京杭州武漢成都重慶蘇州西安天津鄭州昆明長(zhǎng)沙沈陽(yáng)廈門青島寧波無(wú)錫大連2025年上半年中國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)平均首層租金當(dāng)季同比全國(guó)全國(guó)AA類城市B類城市C類城市注：租金變化為同樣本變化。智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書4.3酒店相關(guān)政府政策影響，中高端酒店市場(chǎng)需求的復(fù)蘇速度明顯慢在中國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張步伐。萬(wàn)豪、洲際、希爾頓等主要國(guó)際酒店結(jié)果基本印證了買賣雙方對(duì)于市場(chǎng)趨勢(shì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升空間以及現(xiàn)金流壓力等方面的預(yù)期。主題式精選服務(wù)酒店的需求和市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。傳統(tǒng)的全服務(wù)式酒店由于需運(yùn)營(yíng)大規(guī)模的公共空間，致使其面臨較高類酒店通過(guò)聚焦核心功能來(lái)強(qiáng)化自身的主題和優(yōu)勢(shì)，例如提供舒適的睡眠體驗(yàn)、引入藝術(shù)家聯(lián)名設(shè)計(jì)以及開(kāi)展健康社群中高端酒店需應(yīng)對(duì)商務(wù)客群結(jié)構(gòu)的演變。外資企業(yè)和外國(guó)商高端酒店的商務(wù)客源主要來(lái)自科技企業(yè)和傳統(tǒng)商務(wù)需求。針對(duì)商務(wù)客群結(jié)構(gòu)的這一演變，在遵循國(guó)際運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的基酒店還需要考慮為特定客群提供定制化的服務(wù)解決方案。酒店業(yè)主應(yīng)強(qiáng)化資產(chǎn)管理和收益管理。在持續(xù)面臨市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)壓力和新開(kāi)業(yè)酒店競(jìng)爭(zhēng)的情況下，酒店核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)出現(xiàn)了始考慮更換品牌、縮減客房規(guī)模、調(diào)整業(yè)態(tài)功能、集約配套等智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書0未來(lái)新增未來(lái)新增歷史新增新增供應(yīng)增速%注：新增供應(yīng)量?jī)H包含在建項(xiàng)目中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易額2025年預(yù)測(cè)0一線城市新一線城市二線及以下城市每平方米成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部(數(shù)據(jù)截至2025年1月7日）智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書4.4長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是介于國(guó)際品牌服務(wù)式公寓和普通住宅租賃市過(guò)十多年的發(fā)展，特別是被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs之后，長(zhǎng)租公寓已成長(zhǎng)為資本市場(chǎng)備受關(guān)注的另類資產(chǎn)類別。長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式已基本成型。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在經(jīng)歷了爆發(fā)期、快速擴(kuò)張期、調(diào)整恢復(fù)期和資本整合期之后，其周期性拓展主要聚焦一線或部分新一線城市的中心城區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集相較之下，二線城市由于裝修成本高、購(gòu)房成本低、人口相對(duì)穩(wěn)定且住宅供應(yīng)過(guò)剩，租賃市場(chǎng)的增長(zhǎng)空間有限，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)空間也相對(duì)較小。和產(chǎn)業(yè)成熟區(qū)能提供個(gè)性化、高品質(zhì)且私密居住空間的長(zhǎng)租公寓依然具有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)潛力。功能轉(zhuǎn)換推動(dòng)長(zhǎng)租公寓供應(yīng)再中心化。2025年量商務(wù)樓宇兼容租賃住房方面給予政策空間。這為中心城區(qū)的老舊存量辦公樓提供了功能轉(zhuǎn)換的機(jī)會(huì)。通過(guò)建立15年期產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分和服務(wù)品牌差異化實(shí)現(xiàn)區(qū)位溢價(jià)。隨著長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式進(jìn)入成熟期，運(yùn)營(yíng)商需要根據(jù)就業(yè)人口結(jié)構(gòu)和周驗(yàn)、配套服務(wù)設(shè)施、社群網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、安全與舒適的平衡等方面業(yè)資源價(jià)值。智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展推動(dòng)力保障新市民、青年人 土地供應(yīng)青年人口流動(dòng)人口保障新市民、青年人 土地供應(yīng) 融資及稅收晚婚晚育家庭小型化 融資及稅收晚婚晚育家庭小型化 退出機(jī)制 職住距離靈活自由和多樣性房?jī)r(jià)收入比驅(qū)動(dòng)力租金月供成本差購(gòu)房政策數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行愈預(yù)算內(nèi)資金的支持有限,但已向保障性租賃住房?jī)A斜,財(cái)政支持主要依靠專項(xiàng)愈預(yù)算內(nèi)資金的支持有限,但已向保障性租賃住房?jī)A斜,財(cái)政支持主要依靠專項(xiàng)債銀行對(duì)保障性租賃住房提供長(zhǎng)期資金企業(yè)債券融資用于保障性租賃住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房列入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITS試點(diǎn)行業(yè)加大對(duì)租賃住房開(kāi)發(fā)商的信貸支持取消對(duì)開(kāi)發(fā)主體類型的限制放寬資本金比例要求加大對(duì)租賃住房運(yùn)營(yíng)商的信貸支持重資產(chǎn):放寬經(jīng)營(yíng)性貸款的信貸額度及期限輕資產(chǎn):放寬經(jīng)營(yíng)性貸款期限用水、用電、用氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)非居住用地比照住房租賃稅率增值稅5%降至1.5%房產(chǎn)稅12%降至4%保障性租賃住房土地供應(yīng)和建設(shè)改造的渠道更為靈活,包括:集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地企事業(yè)單位自有閑置土地非居住存量閑置房屋產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行根據(jù)政府公開(kāi)信息整理智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書管理智慧化基于仲量聯(lián)行對(duì)全球房地產(chǎn)科技的持續(xù)研究與深度實(shí)踐，人工智能技術(shù)正驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域伸至戰(zhàn)略重塑——仲量聯(lián)行全球調(diào)研顯示，超90%企業(yè)將人工智能相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)管理列為相較于對(duì)“降本增效”的單一追求，技術(shù)演進(jìn)將更注重在能源管理、租戶體驗(yàn)等垂直領(lǐng)域形成閉環(huán)價(jià)值，這種“工具—平臺(tái)—生態(tài)”的遞進(jìn)式發(fā)展，為后續(xù)房地產(chǎn)科技產(chǎn)品的創(chuàng)新路徑奠定了明確方向。智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書房地產(chǎn)科技全景圖服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)40%家房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)據(jù)研究模型碳資產(chǎn)管理倉(cāng)儲(chǔ)機(jī)器人數(shù)字工廠城市建筑建筑機(jī)器人房地產(chǎn)科技空間設(shè)計(jì)與施工物業(yè)與設(shè)施管理資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理租賃與營(yíng)銷數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書人工智能等技術(shù)的發(fā)展和普及，出現(xiàn)了很多例如虛擬看房、電子樓仲量聯(lián)行結(jié)合自身行業(yè)優(yōu)勢(shì)及領(lǐng)先的科技產(chǎn)品研發(fā)能力，推出多款地產(chǎn)科技工具以輔助業(yè)主、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在當(dāng)下市場(chǎng)困境中突破招商鎖定優(yōu)質(zhì)客戶名單，同時(shí)業(yè)主還可通過(guò)地產(chǎn)搭檔業(yè)主營(yíng)銷平臺(tái)協(xié)同在設(shè)計(jì)與施工領(lǐng)域，隨著商業(yè)地產(chǎn)精裝項(xiàng)目設(shè)計(jì)越來(lái)越復(fù)雜，施工技術(shù)的難度和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)也在不斷提高。為了提高施工信息的透明度以及確保高質(zhì)量的按時(shí)交付，仲量聯(lián)行利用聯(lián)合開(kāi)發(fā)的智慧施工數(shù)的一家科技企業(yè)實(shí)現(xiàn)辦公樓約4500平方米的精裝項(xiàng)目全過(guò)程數(shù)字速度提高了3倍。在物業(yè)與設(shè)施管理領(lǐng)域，房地產(chǎn)科技企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在一些等新興技術(shù)的突破性進(jìn)展及其產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用日趨成熟，這些智能化技術(shù)正逐步實(shí)現(xiàn)大規(guī)模人力替代，未來(lái)5-10年內(nèi)，人力將成為成本節(jié)降的熱點(diǎn)。在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理領(lǐng)域，人工智能技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)化應(yīng)用落地不斷加速，包括智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能以及機(jī)器人在內(nèi)的泛人工智能技術(shù)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理使用場(chǎng)景最為廣泛，包括智能辦公、智慧倉(cāng)儲(chǔ)、聯(lián)合辦公及合約管理等多個(gè)方面，全面提升租戶體驗(yàn)和管理效率。結(jié)合這一趨勢(shì)，仲量聯(lián)行推出一站式數(shù)字化租約管理解決方案——睿界智管，協(xié)助企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)的租約整合在數(shù)據(jù)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范化管理，幫助客戶高效管控降低合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)房地產(chǎn)正迎來(lái)數(shù)字化變革的浪潮。通過(guò)數(shù)字化應(yīng)用平臺(tái)、機(jī)器人技術(shù)、AI流程助手以及先進(jìn)的能源管理系統(tǒng)，企業(yè)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)房地產(chǎn)管理的新時(shí)代已悄然來(lái)臨。智馭未來(lái)資掌全局——不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書基于不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域的五大趨勢(shì)：策略提出