基于非均衡理論剖析我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效率的實證研究一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景自改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從無到有、從初步發(fā)展到逐步成熟的過程。上世紀(jì)70年代末，理論界提出住房商品化和土地產(chǎn)權(quán)等觀點，拉開了房地產(chǎn)市場改革的序幕。1982年，國務(wù)院在部分城市進(jìn)行售房試點，1987年深圳市首次公開招標(biāo)出讓住房用地，這些舉措標(biāo)志著房地產(chǎn)市場開始引入市場機(jī)制。1991年，國務(wù)院批復(fù)了24個省市的房改總體方案，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步放開，開始向市場化方向邁進(jìn)。1998年，住房制度改革深化，福利分房制度全面退出歷史舞臺，商品房市場迎來快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對拉動經(jīng)濟(jì)增長、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及推進(jìn)城市化進(jìn)程發(fā)揮了重要作用。進(jìn)入21世紀(jì)，尤其是2003年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展更為迅猛，房價持續(xù)上揚。大量資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。為了控制房地產(chǎn)市場，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，保障人民群眾的住房需求，政府出臺了多項調(diào)控政策。然而，盡管政府不斷加強(qiáng)調(diào)控，但房地產(chǎn)市場仍然存在諸多問題。一方面，房價在部分地區(qū)仍然過高，超出了普通居民的承受能力，導(dǎo)致住房的民生屬性受到挑戰(zhàn)，社會公平問題凸顯；另一方面，房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)失衡，部分城市存在中低端住房供應(yīng)不足，而高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的情況。同時，房地產(chǎn)市場還存在著投資投機(jī)性需求旺盛，而自住性需求受到一定程度抑制的現(xiàn)象，進(jìn)一步加劇了市場的不穩(wěn)定。從市場的運行狀態(tài)來看，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的非均衡特征。非均衡理論認(rèn)為，現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中由于市場不完善、信息不對稱以及價格剛性等因素的存在，市場難以達(dá)到瓦爾拉斯均衡狀態(tài)，即供給與需求完全相等的理想狀態(tài)，而是處于一種非均衡狀態(tài)。在我國房地產(chǎn)市場中，土地供應(yīng)的計劃性、房地產(chǎn)開發(fā)周期長、市場信息傳遞不及時等因素導(dǎo)致市場價格機(jī)制不能完全有效地調(diào)節(jié)供求關(guān)系，使得房地產(chǎn)市場長期存在供需總量不匹配以及供需結(jié)構(gòu)失衡等非均衡問題。這些非均衡問題不僅影響了房地產(chǎn)市場自身的健康發(fā)展，也對整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運行產(chǎn)生了潛在威脅。在這樣的現(xiàn)實背景下，研究我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效率顯得尤為重要。政府實施宏觀調(diào)控政策的目的在于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。然而，不同時期、不同類型的調(diào)控政策在實施過程中所產(chǎn)生的效果存在差異，有些政策可能在短期內(nèi)對市場產(chǎn)生了明顯的影響，但從長期來看效果并不持久；有些政策可能在某些地區(qū)取得了較好的成效，但在其他地區(qū)卻未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。因此，深入研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效率，分析政策實施過程中存在的問題，對于優(yōu)化政策制定、提高政策實施效果具有重要的現(xiàn)實意義。1.1.2研究意義從理論意義上看，本研究將非均衡理論應(yīng)用于我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策效率的分析，豐富和完善了非均衡理論在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的應(yīng)用研究。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場分析多基于均衡理論，假設(shè)市場是完全競爭和信息對稱的，但這與我國房地產(chǎn)市場的實際情況存在一定差距。非均衡理論能夠更現(xiàn)實地刻畫房地產(chǎn)市場的運行特征，通過對房地產(chǎn)市場非均衡狀態(tài)的分析，探討宏觀調(diào)控政策如何作用于市場，以實現(xiàn)市場的均衡或接近均衡狀態(tài)，有助于深化對房地產(chǎn)市場運行規(guī)律的認(rèn)識，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的發(fā)展提供新的視角和方法。在實踐意義方面，研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效率可以為政府部門制定科學(xué)合理的調(diào)控政策提供依據(jù)。通過對以往政策實施效果的評估和分析，能夠發(fā)現(xiàn)政策的優(yōu)點和不足之處，從而在未來政策制定過程中，能夠更加精準(zhǔn)地把握政策目標(biāo)，優(yōu)化政策工具組合，提高政策的針對性和有效性。例如，在土地政策方面，可以根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求狀況，合理調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)；在金融政策方面，可以根據(jù)市場形勢靈活調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)資金合理流向房地產(chǎn)市場，避免資金過度集中或短缺。這有助于政府更好地發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，避免市場大起大落。此外，穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場對于保障民生具有重要意義。房地產(chǎn)是關(guān)系到人民群眾安居樂業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)，合理的房價和充足的住房供應(yīng)能夠滿足居民的基本住房需求，提高居民的生活質(zhì)量。通過提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，能夠減少因房價波動給居民帶來的經(jīng)濟(jì)壓力和生活困擾，維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定。同時，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場也有利于促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，如建筑、建材、裝修等行業(yè)，這些行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展又能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，推動經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，形成良性循環(huán)。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀國外對非均衡理論的研究起步較早，其思想淵源可追溯到20世紀(jì)30年代凱恩斯的《就業(yè)、利息和貨幣通論》。凱恩斯提出“小于充分就業(yè)的均衡”才是資本主義經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，打破了傳統(tǒng)均衡理論的觀點，為非均衡理論的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。20世紀(jì)60年代之后，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界為填補宏觀、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)之間的鴻溝，開始用非均衡分析方法建立凱恩斯宏觀經(jīng)濟(jì)論的微觀基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕廷金在《貨幣、利息與價格》中指出勞工市場實際上是非均衡市場；克洛沃從經(jīng)濟(jì)主體行為入手，開創(chuàng)了非均衡理論分析；萊榮霍夫德則對非均衡狀態(tài)下價格剛性的原因進(jìn)行了深刻剖析，完善了克洛沃的非均衡思想。到了70年代中期，法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家貝納西從市場非均衡出發(fā)，構(gòu)筑了市場非均衡理論，對非均衡經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論及應(yīng)用進(jìn)行了系統(tǒng)研究，嚴(yán)謹(jǐn)表述了數(shù)量調(diào)節(jié)、數(shù)量信號、配額均衡、短邊規(guī)則等基本概念?？茽杻?nèi)、波茨、匡特和波克等人從宏觀層次研究了中央計劃經(jīng)濟(jì)條件下的非均衡模型，其中科爾內(nèi)的短缺理論尤為著名，該理論強(qiáng)調(diào)在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，由于資源配置機(jī)制的不合理，會出現(xiàn)普遍的短缺現(xiàn)象，如商品短缺、生產(chǎn)要素短缺等，對理解非均衡市場的運行機(jī)制提供了重要視角。上世紀(jì)80年代至今，西方均衡理論在不完全競爭條件下的內(nèi)生定價研究方面取得了實質(zhì)性進(jìn)展，越來越多的學(xué)者開始將非均衡理論引入分析體系。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，國外學(xué)者運用非均衡理論進(jìn)行了多方面研究。例如，有學(xué)者通過構(gòu)建房地產(chǎn)市場非均衡計量經(jīng)濟(jì)模型，分析房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系以及價格調(diào)整機(jī)制。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場由于土地資源的稀缺性、開發(fā)建設(shè)周期長、信息不對稱等因素，難以達(dá)到完全的瓦爾拉斯均衡，市場中存在著供需總量失衡以及供需結(jié)構(gòu)不匹配的現(xiàn)象。在某些地區(qū)，可能會出現(xiàn)住房供應(yīng)過剩，但由于價格粘性，房價不能及時下降以出清市場；而在另一些地區(qū)，可能存在住房需求旺盛，但供應(yīng)不足的情況，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。還有學(xué)者運用非均衡理論研究房地產(chǎn)市場的周期波動。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的非均衡狀態(tài)會隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化而變化，在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，房地產(chǎn)市場的需求往往會快速增長，但由于房地產(chǎn)開發(fā)的滯后性，供應(yīng)不能及時跟上，從而導(dǎo)致市場供不應(yīng)求，房價上漲；而在經(jīng)濟(jì)衰退時期，需求下降，供應(yīng)相對過剩，市場進(jìn)入供過于求的非均衡狀態(tài)，房價下跌。通過對歷史數(shù)據(jù)的分析，建立了房地產(chǎn)市場周期波動與非均衡狀態(tài)之間的量化關(guān)系模型，為預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢提供了依據(jù)。此外，部分學(xué)者關(guān)注房地產(chǎn)市場非均衡對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。研究表明，房地產(chǎn)市場作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其非均衡狀態(tài)會通過財富效應(yīng)、投資效應(yīng)等途徑對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的非均衡狀態(tài)時，房價上漲會增加居民的財富，刺激消費，同時也會吸引更多的投資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長；但如果房地產(chǎn)市場的非均衡過度發(fā)展，形成房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破裂，將會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量下降，引發(fā)金融風(fēng)險，進(jìn)而對整個宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)市場非均衡狀態(tài)及宏觀調(diào)控政策也進(jìn)行了大量研究。在房地產(chǎn)市場非均衡狀態(tài)的研究方面，有學(xué)者采用非均衡分析法，對我國房地產(chǎn)市場供求非均衡狀態(tài)進(jìn)行定量判斷和定性描述。通過構(gòu)建非均衡計量經(jīng)濟(jì)模型，利用相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)市場的供給函數(shù)、需求函數(shù)進(jìn)行估計，從而得出市場的非均衡度。研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場在不同地區(qū)、不同時間段均存在著不同程度的非均衡現(xiàn)象。在一線城市和部分熱點二線城市，由于人口流入量大，住房需求旺盛，而土地供應(yīng)相對有限，導(dǎo)致住房供不應(yīng)求，房價持續(xù)上漲，市場處于短缺型非均衡狀態(tài)；而在一些三四線城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，人口外流，住房需求不足，同時前期房地產(chǎn)開發(fā)過度，導(dǎo)致住房庫存積壓，市場處于過剩型非均衡狀態(tài)。學(xué)者們還深入分析了我國房地產(chǎn)市場非均衡的成因。從需求端來看，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，城市化進(jìn)程加速，人們對住房的需求持續(xù)增長。同時，房地產(chǎn)作為一種兼具居住和投資屬性的商品，吸引了大量的投資投機(jī)性需求，進(jìn)一步加劇了市場需求的膨脹。從供給端來看，土地供給的計劃性和壟斷性使得土地供應(yīng)不能完全根據(jù)市場需求進(jìn)行靈活調(diào)整，土地出讓方式和節(jié)奏也在一定程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度。此外，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，資金投入大，開發(fā)企業(yè)面臨著較高的風(fēng)險和成本，這也限制了房地產(chǎn)市場的供給彈性。在市場信息方面，房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重的信息不對稱，消費者難以獲取準(zhǔn)確的房價、房源等信息，開發(fā)企業(yè)也難以準(zhǔn)確把握市場需求，導(dǎo)致市場供需匹配效率低下，加劇了市場的非均衡程度。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的研究方面，國內(nèi)學(xué)者主要圍繞政策的目標(biāo)、工具、效果等方面展開。在政策目標(biāo)上，普遍認(rèn)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定房價，保障居民的基本住房需求，實現(xiàn)社會公平與和諧。在政策工具方面，包括土地政策、金融政策、稅收政策、住房保障政策等。土地政策通過調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和出讓方式，來影響房地產(chǎn)市場的供給；金融政策則通過調(diào)節(jié)信貸規(guī)模、利率水平等手段，來控制房地產(chǎn)市場的資金供求，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者的行為；稅收政策通過對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征稅，來調(diào)節(jié)市場供需和收益分配；住房保障政策則通過建設(shè)保障性住房，為中低收入群體提供住房保障，彌補市場機(jī)制在住房供應(yīng)方面的不足。關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果，學(xué)者們通過實證研究發(fā)現(xiàn)，不同的調(diào)控政策在不同的市場環(huán)境下產(chǎn)生的效果存在差異。一些政策在短期內(nèi)對房價和市場供需產(chǎn)生了明顯的影響，但從長期來看，效果可能并不持久。例如，限購、限貸等行政性調(diào)控政策在短期內(nèi)能夠有效抑制投資投機(jī)性需求，遏制房價過快上漲，但也可能會對市場的正常交易產(chǎn)生一定的抑制作用，并且容易引發(fā)市場的逆反心理，一旦政策放松，房價可能會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。而土地政策和金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響則較為間接和長期，需要與其他政策相互配合，才能更好地發(fā)揮作用。此外，政策的實施效果還受到地區(qū)差異、政策執(zhí)行力度等因素的影響。在一些地區(qū)，由于政策執(zhí)行不到位，導(dǎo)致調(diào)控政策的效果大打折扣；而在不同地區(qū)，由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段、供需結(jié)構(gòu)等存在差異，同樣的調(diào)控政策可能會產(chǎn)生不同的效果。盡管國內(nèi)在房地產(chǎn)市場非均衡及宏觀調(diào)控政策研究方面取得了豐碩的成果，但仍存在一些不足之處。一方面，現(xiàn)有的研究在理論模型的構(gòu)建和實證分析方法上還有待進(jìn)一步完善。部分研究模型未能充分考慮房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性和特殊性，如房地產(chǎn)的異質(zhì)性、市場預(yù)期的影響等，導(dǎo)致模型的解釋力和預(yù)測能力有限。另一方面，對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的系統(tǒng)性研究還不夠深入，缺乏對不同政策之間的協(xié)同效應(yīng)和沖突矛盾的深入分析。在實際政策制定和實施過程中，如何更好地協(xié)調(diào)各項政策，形成政策合力，提高政策的有效性，還有待進(jìn)一步研究和探索。1.3研究方法與創(chuàng)新點1.3.1研究方法本研究綜合運用多種研究方法，以確保研究的科學(xué)性、全面性和深入性。文獻(xiàn)研究法：廣泛搜集國內(nèi)外關(guān)于非均衡理論、房地產(chǎn)市場以及宏觀調(diào)控政策等方面的文獻(xiàn)資料，包括學(xué)術(shù)期刊論文、學(xué)位論文、研究報告、政府文件等。對這些文獻(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理和分析，了解已有研究的現(xiàn)狀、成果和不足，明確本研究的切入點和方向，為后續(xù)研究提供堅實的理論基礎(chǔ)。例如，通過研讀國外非均衡理論發(fā)展歷程的相關(guān)文獻(xiàn)，深入理解非均衡理論的核心概念和演變過程，為將其應(yīng)用于我國房地產(chǎn)市場研究做好鋪墊；同時，分析國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)市場非均衡狀態(tài)及宏觀調(diào)控政策的研究成果，把握當(dāng)前研究的熱點和難點問題，從而確定本研究的重點和創(chuàng)新點。實證分析法：運用非均衡計量經(jīng)濟(jì)模型，對我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析。收集房地產(chǎn)市場的供給、需求、價格等方面的時間序列數(shù)據(jù)，運用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件，如Eviews、Stata等，對模型進(jìn)行參數(shù)估計和檢驗。通過實證分析，準(zhǔn)確判斷我國房地產(chǎn)市場的非均衡程度，揭示市場供求關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律，以及宏觀調(diào)控政策對市場非均衡狀態(tài)的影響機(jī)制。例如，構(gòu)建房地產(chǎn)市場非均衡計量經(jīng)濟(jì)模型，將土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、居民可支配收入、貸款利率等作為解釋變量，房價和房屋銷售量作為被解釋變量，通過回歸分析，確定各變量之間的數(shù)量關(guān)系，從而為評估宏觀調(diào)控政策的效果提供量化依據(jù)。案例分析法：選取典型城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場作為案例，深入分析其在不同調(diào)控政策下的市場表現(xiàn)。詳細(xì)研究政策實施前后房地產(chǎn)市場的供求變化、價格波動、投資情況等，總結(jié)成功經(jīng)驗和存在的問題，為完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策提供實踐參考。例如，選擇北京、上海、深圳等一線城市，以及部分房價波動較大的二線城市作為案例，分析限購、限貸、限售等政策在這些城市的實施效果，以及政策實施過程中出現(xiàn)的新問題，如政策執(zhí)行的偏差、市場的反應(yīng)等，通過對這些案例的深入剖析，為其他城市制定和實施類似政策提供有益借鑒。1.3.2創(chuàng)新點多維度指標(biāo)構(gòu)建體系：在評估房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效率時，構(gòu)建了涵蓋房地產(chǎn)市場供求總量、供求結(jié)構(gòu)、價格穩(wěn)定性、民生保障等多維度的指標(biāo)體系。不僅關(guān)注房價、房地產(chǎn)投資等傳統(tǒng)指標(biāo)，還納入了住房空置率、保障性住房占比、居民購房負(fù)擔(dān)能力等反映市場結(jié)構(gòu)和民生保障的指標(biāo)，使政策效率評估更加全面、客觀、準(zhǔn)確，更能反映房地產(chǎn)市場的實際運行狀況和宏觀調(diào)控政策的綜合效果。例如，通過分析住房空置率的變化，可以了解房地產(chǎn)市場的供需匹配程度；通過研究保障性住房占比的提高對居民住房條件改善的影響，評估住房保障政策的實施效果。運用新方法分析：采用半?yún)?shù)回歸模型等新的計量分析方法，結(jié)合非均衡理論，對我國房地產(chǎn)市場的價格形成機(jī)制和宏觀調(diào)控政策的影響進(jìn)行分析。半?yún)?shù)回歸模型能夠?qū)㈦y以量化的因素，如體制、預(yù)期、市場主體之間的博弈等，引入模型的非參數(shù)部分，彌補了傳統(tǒng)線性回歸模型的不足，增強(qiáng)了模型的解釋能力和適用性，更準(zhǔn)確地揭示房地產(chǎn)市場非均衡狀態(tài)下價格的變化規(guī)律以及宏觀調(diào)控政策的作用路徑。例如，在研究房地產(chǎn)價格影響因素時，將政策變量、經(jīng)濟(jì)基本面變量作為參數(shù)部分，將市場預(yù)期、開發(fā)商與消費者之間的博弈等因素作為非參數(shù)部分，通過半?yún)?shù)回歸模型分析各因素對房價的影響，能夠更全面地理解房價波動的原因。結(jié)合新視角探討政策：從非均衡理論的視角出發(fā)，深入探討房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)、工具和實施效果。傳統(tǒng)研究多基于均衡理論，而本研究認(rèn)識到我國房地產(chǎn)市場存在的非均衡特征，從市場不完善、信息不對稱、價格剛性等角度分析宏觀調(diào)控政策如何作用于市場，以實現(xiàn)市場的均衡或接近均衡狀態(tài)，為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的研究提供了新的思路和方法，有助于更深入地理解政策的本質(zhì)和作用機(jī)制，為政策的優(yōu)化提供理論支持。例如，分析在土地供應(yīng)計劃、房地產(chǎn)開發(fā)周期等導(dǎo)致市場非均衡的因素存在的情況下，如何通過財政政策、貨幣政策等工具來調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，使市場向均衡方向發(fā)展。二、相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1非均衡理論概述2.1.1非均衡理論的發(fā)展歷程非均衡理論的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的一次重要變革，它打破了傳統(tǒng)均衡理論的束縛，更加貼近現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)運行。其思想起源可以追溯到20世紀(jì)30年代，凱恩斯在《就業(yè)、利息和貨幣通論》中提出“小于充分就業(yè)的均衡”觀點，認(rèn)為資本主義經(jīng)濟(jì)的常態(tài)并非傳統(tǒng)理論所假設(shè)的充分就業(yè)均衡，而是存在失業(yè)的非均衡狀態(tài)，這一觀點為非均衡理論的發(fā)展埋下了種子。凱恩斯指出，在經(jīng)濟(jì)衰退時期，由于有效需求不足，市場機(jī)制無法迅速使經(jīng)濟(jì)恢復(fù)到充分就業(yè)的均衡水平，此時經(jīng)濟(jì)會在低于充分就業(yè)的狀態(tài)下維持一種相對穩(wěn)定但并非最優(yōu)的均衡。這一理論挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中市場能夠自動實現(xiàn)均衡的觀點，引發(fā)了經(jīng)濟(jì)學(xué)家對經(jīng)濟(jì)非均衡現(xiàn)象的深入思考。20世紀(jì)60年代，非均衡理論迎來了重要的發(fā)展階段。唐?帕廷金在1956年出版的《貨幣、利息和價格》一書中，率先對非均衡現(xiàn)象進(jìn)行了研究，指出非意愿失業(yè)是一種非均衡現(xiàn)象，應(yīng)在非均衡環(huán)境下考察，為非均衡理論的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。隨后，羅泊特?克洛爾在1960年和1965年分別發(fā)表《凱恩斯和古典學(xué)派：一種動態(tài)見解》和《凱恩斯主義反革命：一種理論評價》兩篇論文，著重考察凱恩斯理論同均衡學(xué)派體系的分歧，提出凱恩斯主義的微觀基礎(chǔ)解決方法，認(rèn)為凱恩斯理論的本質(zhì)是非均衡理論，開創(chuàng)了非均衡分析的先河?？寺鍫枏慕?jīng)濟(jì)主體行為入手，指出在非均衡市場中，消費者和生產(chǎn)者的決策不僅受到價格信號的影響，還受到數(shù)量信號的制約，這一觀點為非均衡理論的微觀分析提供了重要思路。萊榮霍夫德在非均衡理論發(fā)展中也起到了關(guān)鍵作用，他強(qiáng)調(diào)價格剛性在經(jīng)濟(jì)中的作用，認(rèn)為在貨幣經(jīng)濟(jì)中，價格不能迅速調(diào)整以實現(xiàn)市場出清，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)非均衡狀態(tài)。他還指出，對凱恩斯理論的原意存在曲解，IS-LM分析方法是瓦爾拉均衡理論的產(chǎn)物，不能準(zhǔn)確反映凱恩斯的非均衡思想，進(jìn)一步完善了非均衡理論的內(nèi)涵。到了70年代，非均衡理論得到了進(jìn)一步的系統(tǒng)化和完善。巴羅和格羅斯曼綜合前人成果，于1971年提出了第一個一般非均衡模型，對凱恩斯均衡（或非均衡）進(jìn)行了深入闡述，認(rèn)為存在著超額供給的均衡（或非均衡）即“小于充分就業(yè)均衡”，以及存在超額需求的通貨膨脹均衡。他們的研究為非均衡理論的發(fā)展提供了重要的理論框架，使得非均衡理論能夠更系統(tǒng)地解釋宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家貝納西在這一時期也做出了重要貢獻(xiàn)，他從市場非均衡出發(fā)，構(gòu)筑了市場非均衡理論，對非均衡經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論及應(yīng)用進(jìn)行了系統(tǒng)研究，嚴(yán)謹(jǐn)表述了數(shù)量調(diào)節(jié)、數(shù)量信號、配額均衡、短邊規(guī)則等基本概念，為非均衡理論的實際應(yīng)用提供了有力的工具。此后，非均衡理論不斷發(fā)展和完善，在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)以及其他經(jīng)濟(jì)學(xué)分支領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。越來越多的學(xué)者開始關(guān)注非均衡理論，并將其應(yīng)用于分析各種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，如經(jīng)濟(jì)周期、失業(yè)、通貨膨脹、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等。在宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，非均衡理論用于解釋經(jīng)濟(jì)波動的原因和機(jī)制，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的各種沖擊，如技術(shù)進(jìn)步、政策變化、外部需求變動等，會導(dǎo)致市場供求關(guān)系的失衡，而市場的自我調(diào)節(jié)機(jī)制由于存在各種摩擦和障礙，無法迅速使經(jīng)濟(jì)恢復(fù)到均衡狀態(tài)，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動。在微觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，非均衡理論用于分析企業(yè)和消費者在非均衡市場中的行為決策，研究市場不完善、信息不對稱等因素對企業(yè)生產(chǎn)、投資和消費者消費、儲蓄決策的影響。2.1.2非均衡理論的核心內(nèi)容非均衡理論的核心在于對現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中市場運行狀態(tài)的重新認(rèn)識，它認(rèn)為現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中的市場并非像傳統(tǒng)均衡理論所假設(shè)的那樣，能夠通過價格的靈活調(diào)整實現(xiàn)供求的自動平衡，而是存在著諸多導(dǎo)致市場非均衡的因素。這些因素包括市場不完善、信息不對稱、價格剛性以及交易成本等。在房地產(chǎn)市場中，土地資源的稀缺性和政府對土地供應(yīng)的計劃性使得土地市場存在壟斷因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地時面臨著較高的門檻和成本，這導(dǎo)致土地市場難以實現(xiàn)完全的自由競爭和價格的靈活調(diào)整，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的均衡。在非均衡市場中，數(shù)量調(diào)節(jié)機(jī)制發(fā)揮著重要作用。由于價格不能及時調(diào)整以出清市場，經(jīng)濟(jì)主體會根據(jù)市場上的數(shù)量信號，如供給量、需求量、庫存水平等，來調(diào)整自己的經(jīng)濟(jì)行為。當(dāng)市場上出現(xiàn)供大于求的情況時，企業(yè)可能會減少生產(chǎn)、降低庫存，以適應(yīng)市場需求的下降；而當(dāng)市場供不應(yīng)求時，企業(yè)會增加生產(chǎn)，但由于生產(chǎn)能力和資源的限制，增加生產(chǎn)的速度可能較慢，無法迅速滿足市場需求。消費者在面對商品短缺時，也會調(diào)整自己的消費行為，如選擇替代品或推遲消費。這種數(shù)量調(diào)節(jié)機(jī)制是在價格不能有效發(fā)揮作用的情況下，市場實現(xiàn)相對穩(wěn)定的一種方式。短邊規(guī)則是理解非均衡市場交易的重要概念。它指的是在非均衡市場中，交易按照供給和需求中較小的一方來實現(xiàn)，即“短邊”決定交易量。在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求時，房屋的供給量成為短邊，交易量取決于供給量，消費者即使有強(qiáng)烈的購房需求，也只能按照市場上現(xiàn)有的房屋供給量進(jìn)行購買；反之，在供過于求時，需求量成為短邊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能按照市場上的有效需求來銷售房屋，即使有大量的房屋庫存，也無法全部售出。這一規(guī)則解釋了為什么在非均衡市場中，市場無法達(dá)到傳統(tǒng)理論所認(rèn)為的供求完全相等的均衡狀態(tài)，而是存在著供求缺口。非均衡理論還區(qū)分了計劃數(shù)量和現(xiàn)實數(shù)量。經(jīng)濟(jì)主體在制定經(jīng)濟(jì)決策時，會根據(jù)自己的預(yù)期和目標(biāo)制定計劃數(shù)量，如企業(yè)計劃生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量、消費者計劃購買的商品數(shù)量等。然而，在實際經(jīng)濟(jì)運行中，由于市場的不確定性和非均衡狀態(tài)，實際發(fā)生的交易數(shù)量往往與計劃數(shù)量不一致。在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目前會根據(jù)市場調(diào)研和預(yù)期制定房屋銷售計劃，但在實際銷售過程中，由于市場形勢的變化、消費者需求的波動等因素，實際的銷售數(shù)量可能與計劃數(shù)量存在差異。這種計劃數(shù)量與現(xiàn)實數(shù)量的差異體現(xiàn)了非均衡市場的特點，也說明了市場機(jī)制在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動時存在一定的局限性。2.2房地產(chǎn)市場的非均衡特性2.2.1房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)市場作為一個特殊的市場，具有一系列獨特的特點，這些特點使其與一般商品市場存在顯著差異，也在很大程度上決定了房地產(chǎn)市場的非均衡特性。房地產(chǎn)商品具有異質(zhì)性，即每一個房地產(chǎn)項目都具有獨特的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、戶型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及周邊配套設(shè)施等。即使是同一小區(qū)內(nèi)的房屋，也可能由于樓層、朝向、景觀等因素的不同而存在差異。這種異質(zhì)性導(dǎo)致房地產(chǎn)商品之間難以完全替代，消費者在選擇時會根據(jù)自身的偏好和需求進(jìn)行權(quán)衡。這就使得房地產(chǎn)市場的價格形成機(jī)制較為復(fù)雜，不能像一般商品市場那樣簡單地由供求關(guān)系決定。不同地段、不同品質(zhì)的房地產(chǎn)商品價格可能相差懸殊，即使在同一區(qū)域，由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，市場供求關(guān)系的變化對不同項目價格的影響程度也不盡相同。房地產(chǎn)商品具有位置固定性，這是房地產(chǎn)區(qū)別于其他商品的最顯著特征之一。土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，而土地的自然地理位置是固定不變的，房屋一旦建成，其位置也就固定下來。這種位置固定性決定了房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性。不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、政策法規(guī)、文化環(huán)境等因素的影響，呈現(xiàn)出不同的供需狀況和價格水平。一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)機(jī)會多、人口大量流入，對住房的需求旺盛，而土地資源相對有限，導(dǎo)致房價較高；而一些三四線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，人口外流，住房需求不足，房價相對較低。即使在同一城市，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場也存在差異，城市核心區(qū)域通常房價較高，而偏遠(yuǎn)郊區(qū)房價相對較低。這種區(qū)域性特征使得房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系難以在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)統(tǒng)一的平衡，增加了市場調(diào)控的難度。房地產(chǎn)市場的信息不對稱程度較高。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目的成本、質(zhì)量、未來發(fā)展規(guī)劃等信息掌握較為充分，而購房者在購房過程中往往難以獲取這些全面準(zhǔn)確的信息。開發(fā)企業(yè)可能會出于自身利益考慮，對一些不利于銷售的信息進(jìn)行隱瞞或夸大宣傳，導(dǎo)致購房者在決策時存在信息偏差。另一方面，房地產(chǎn)市場的交易信息，如房屋的真實成交價格、市場供需的實時數(shù)據(jù)等，也存在不透明的情況。購房者很難及時了解到市場上的最新動態(tài)，這使得市場價格機(jī)制不能充分發(fā)揮作用，難以實現(xiàn)市場的有效出清，容易導(dǎo)致市場供需失衡。房地產(chǎn)市場的交易成本較高。房地產(chǎn)交易涉及到眾多的環(huán)節(jié)和手續(xù)，如土地出讓、項目開發(fā)、房屋銷售、產(chǎn)權(quán)過戶等，每個環(huán)節(jié)都需要支付一定的費用，包括土地出讓金、稅費、中介費、評估費等。此外，房地產(chǎn)交易的時間成本也較高，從購房意向的產(chǎn)生到最終完成交易，往往需要較長的時間。這些高額的交易成本使得房地產(chǎn)市場的交易活躍度受到一定限制，當(dāng)市場出現(xiàn)供需失衡時，價格調(diào)整的速度相對較慢，市場恢復(fù)均衡的難度較大。房地產(chǎn)市場的開發(fā)建設(shè)周期長。從土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)到竣工驗收，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)通常需要數(shù)年時間。在這期間，市場環(huán)境可能發(fā)生較大變化，需求和供給的情況也會隨之改變。如果在開發(fā)初期對市場需求的預(yù)測不準(zhǔn)確，或者在建設(shè)過程中遇到政策調(diào)整、資金短缺等問題，就可能導(dǎo)致項目開發(fā)進(jìn)度延遲或建成后的房屋與市場需求不匹配，從而造成市場供需失衡。而且，由于房地產(chǎn)開發(fā)的不可逆性，一旦項目建成，很難根據(jù)市場變化及時調(diào)整房屋的類型和數(shù)量，進(jìn)一步加劇了市場的非均衡狀態(tài)。2.2.2房地產(chǎn)市場非均衡的表現(xiàn)形式房地產(chǎn)市場的非均衡表現(xiàn)形式多樣，這些表現(xiàn)形式相互影響、相互作用，共同反映了房地產(chǎn)市場的運行狀況，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定產(chǎn)生重要影響。供求總量失衡是房地產(chǎn)市場非均衡的重要表現(xiàn)之一。在某些時期或某些地區(qū)，可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)供給大于需求的情況，即房地產(chǎn)市場存在過剩。這種過剩可能表現(xiàn)為大量新建房屋庫存積壓，銷售困難，空置率上升。部分三四線城市由于前期房地產(chǎn)開發(fā)過度，而當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長無法支撐如此大規(guī)模的住房供應(yīng)，導(dǎo)致住房市場供過于求。相反，在另一些情況下，房地產(chǎn)市場也可能出現(xiàn)需求大于供給的短缺現(xiàn)象。在一線城市和部分熱點二線城市，隨著城市化進(jìn)程的加速，大量人口涌入，對住房的剛性需求和改善性需求不斷增加，而土地供應(yīng)相對有限，房地產(chǎn)開發(fā)速度難以滿足市場需求的快速增長，從而導(dǎo)致住房供不應(yīng)求，房價持續(xù)上漲。房地產(chǎn)市場還存在結(jié)構(gòu)失衡的問題。這種結(jié)構(gòu)失衡主要體現(xiàn)在住房類型結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)兩個方面。在住房類型結(jié)構(gòu)上，可能出現(xiàn)中低端住房供應(yīng)不足，而高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的情況。一些城市在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，過于追求高端項目的開發(fā)，忽視了中低收入群體的住房需求，導(dǎo)致保障性住房、普通商品房等中低端住房的供應(yīng)短缺，而豪華別墅、高檔公寓等高端住宅以及寫字樓、商業(yè)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)卻供過于求，造成資源的浪費和錯配。在價格結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)市場可能存在價格兩極分化的現(xiàn)象，高端房地產(chǎn)項目價格過高，超出了普通居民的購買能力，而中低端房地產(chǎn)項目價格相對較低，但由于供應(yīng)不足，仍然無法滿足居民的需求。這種價格結(jié)構(gòu)失衡不僅影響了房地產(chǎn)市場的公平性，也制約了市場的健康發(fā)展。價格波動也是房地產(chǎn)市場非均衡的常見表現(xiàn)。房地產(chǎn)價格受到多種因素的影響，如經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控、市場預(yù)期、供求關(guān)系等，這些因素的變化使得房地產(chǎn)價格具有較大的波動性。當(dāng)市場預(yù)期樂觀時，投資者和購房者紛紛涌入市場，需求增加，推動房價上漲；而當(dāng)市場預(yù)期悲觀時，投資者和購房者持觀望態(tài)度，需求減少，房價則可能下跌。政策調(diào)控對房價的影響也非常顯著，限購、限貸、限售等政策的出臺，會直接影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和購房者的購房成本，從而導(dǎo)致房價波動。房價的大幅波動會影響市場的穩(wěn)定性，增加市場參與者的風(fēng)險，也會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。如果房價上漲過快，可能會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破裂，將會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量下降，引發(fā)金融風(fēng)險；而房價下跌過快，則可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，影響房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，進(jìn)而對相關(guān)產(chǎn)業(yè)和就業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。2.3房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)2.3.1市場失靈理論市場失靈是指由于市場機(jī)制本身的局限性，導(dǎo)致資源配置無法達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)的情況。在房地產(chǎn)市場中，市場失靈的現(xiàn)象較為突出，主要源于以下幾個方面。房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不對稱問題。房地產(chǎn)商品的復(fù)雜性和專業(yè)性使得消費者在購房過程中難以全面了解房屋的質(zhì)量、建筑材料、周邊配套設(shè)施的真實情況以及開發(fā)商的信譽等信息。開發(fā)商作為信息優(yōu)勢方，可能會為了追求自身利益而隱瞞一些不利信息，甚至進(jìn)行虛假宣傳，導(dǎo)致消費者在決策時缺乏準(zhǔn)確的信息依據(jù)，難以做出最優(yōu)選擇。例如，一些開發(fā)商在宣傳樓盤時，夸大周邊的交通便利性、配套設(shè)施的完善程度，而實際情況卻與宣傳存在較大差距，這使得消費者在購買房屋后可能面臨生活不便等問題，影響了市場的公平交易和資源的有效配置。房地產(chǎn)市場具有顯著的外部性。外部性是指一個經(jīng)濟(jì)主體的行為對其他經(jīng)濟(jì)主體產(chǎn)生的影響，而這種影響并沒有通過市場價格機(jī)制反映出來。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可能會產(chǎn)生正外部性，如新建小區(qū)的建設(shè)帶動了周邊基礎(chǔ)設(shè)施的改善，提高了周邊地區(qū)的土地價值和房產(chǎn)價值；但也可能產(chǎn)生負(fù)外部性，如房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的噪音、粉塵污染等，對周邊居民的生活質(zhì)量造成負(fù)面影響，而開發(fā)商并沒有對這些負(fù)面影響進(jìn)行充分的補償。這些外部性的存在導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的私人成本和社會成本、私人收益和社會收益不一致，使得市場機(jī)制無法實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。房地產(chǎn)市場還存在壟斷因素。土地資源的稀缺性和政府對土地供應(yīng)的壟斷，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地時面臨較高的門檻和成本。在一些地區(qū)，土地出讓往往采用招拍掛方式，少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金實力和資源優(yōu)勢，能夠在土地競拍中占據(jù)優(yōu)勢，從而形成一定程度的市場壟斷。此外，房地產(chǎn)開發(fā)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本、品牌影響力等方面具有優(yōu)勢，進(jìn)一步鞏固了其市場地位，限制了市場競爭。壟斷的存在使得房地產(chǎn)市場的價格不能真實反映市場供求關(guān)系，開發(fā)商可以通過控制供給量來提高房價，獲取超額利潤，從而導(dǎo)致資源配置效率低下，消費者的利益受到損害。公共物品屬性也是房地產(chǎn)市場的一個重要特征。保障性住房作為一種具有公共物品屬性的房地產(chǎn)產(chǎn)品，旨在滿足中低收入群體的基本住房需求，具有明顯的正外部性。然而，由于保障性住房的建設(shè)和運營收益相對較低，私人部門缺乏足夠的積極性來提供，僅依靠市場機(jī)制無法實現(xiàn)保障性住房的有效供給，需要政府的干預(yù)和支持。如果政府不加以干預(yù)，市場將無法提供足夠數(shù)量和質(zhì)量的保障性住房，導(dǎo)致中低收入群體的住房困難問題無法得到有效解決，影響社會公平和穩(wěn)定。綜上所述，由于信息不對稱、外部性、壟斷以及公共物品屬性等因素的存在，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)市場失靈的情況。市場失靈使得房地產(chǎn)市場無法自動實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，導(dǎo)致房價波動、供需失衡等問題，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展以及社會的公平與穩(wěn)定。因此，為了糾正市場失靈，保障房地產(chǎn)市場的正常運行，政府有必要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。政府可以通過加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序，減少信息不對稱；通過稅收、補貼等政策手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的外部性；通過反壟斷政策，打破市場壟斷，促進(jìn)市場競爭；通過直接提供保障性住房或制定相關(guān)政策鼓勵社會力量參與保障性住房建設(shè)，彌補市場在保障性住房供給方面的不足，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。2.3.2政府干預(yù)理論政府干預(yù)理論認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)中，由于市場失靈的存在，政府有必要對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行干預(yù)，以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長、資源的有效配置以及社會公平等目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場中，政府干預(yù)具有重要的必要性，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。穩(wěn)定房價是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的重要目標(biāo)之一。房價的穩(wěn)定對于經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定至關(guān)重要。房價的大幅波動會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生諸多負(fù)面影響。一方面，房價過快上漲會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的形成，增加金融風(fēng)險。當(dāng)房價過度偏離其真實價值時，一旦泡沫破裂，將會引發(fā)房地產(chǎn)市場的崩潰，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，銀行不良資產(chǎn)增加，進(jìn)而引發(fā)金融系統(tǒng)性風(fēng)險，對整個經(jīng)濟(jì)體系造成嚴(yán)重沖擊。例如，2008年美國次貸危機(jī)就是由房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的，導(dǎo)致了全球金融市場的動蕩和經(jīng)濟(jì)衰退。另一方面，房價過低也會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資減少，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)。因此，政府需要通過宏觀調(diào)控政策，如貨幣政策、財政政策和土地政策等，來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，穩(wěn)定房價，避免房價的大起大落，保障經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運行。保障民生是政府在房地產(chǎn)市場中不可推卸的責(zé)任。住房是人們生活的基本需求之一，關(guān)系到社會的公平與穩(wěn)定。然而，由于房地產(chǎn)市場的市場失靈以及住房的商品屬性和民生屬性的雙重特征，僅依靠市場機(jī)制無法滿足所有居民的住房需求，尤其是中低收入群體的住房需求。中低收入群體由于收入水平有限，在市場上難以購買到合適的住房，面臨著住房困難的問題。如果政府不加以干預(yù)，這部分群體的基本居住權(quán)益將無法得到保障，可能引發(fā)社會矛盾和不穩(wěn)定因素。因此，政府需要通過實施住房保障政策，如建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等保障性住房，為中低收入群體提供住房支持，滿足他們的基本住房需求，實現(xiàn)社會公平與和諧。促進(jìn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展也是政府干預(yù)的重要目的。房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，與眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、裝修、家電等產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，對經(jīng)濟(jì)增長具有重要的拉動作用。然而，如果房地產(chǎn)市場發(fā)展過度或失衡，也會對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。一方面，房地產(chǎn)市場過熱可能導(dǎo)致資源過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，擠出其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。大量資金涌入房地產(chǎn)市場，使得實體經(jīng)濟(jì)部門的融資難度加大，資金成本上升，制約了實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)市場的波動也會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。因此，政府需要通過宏觀調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展，使其與國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，避免房地產(chǎn)市場的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)造成沖擊，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。優(yōu)化資源配置是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的又一重要作用。由于房地產(chǎn)市場存在市場失靈，如壟斷、外部性和信息不對稱等問題，市場機(jī)制無法實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。政府可以通過制定和實施相關(guān)政策，引導(dǎo)資源在房地產(chǎn)市場中的合理流動和配置。例如，政府可以通過土地政策，合理規(guī)劃土地供應(yīng)，調(diào)整土地用途，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)，提高土地資源的利用效率。政府還可以通過稅收政策，對房地產(chǎn)市場的不同環(huán)節(jié)和不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行差別化征稅，鼓勵合理的住房消費和投資，抑制投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供需平衡和資源的優(yōu)化配置。綜上所述，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場具有重要的理論依據(jù)和現(xiàn)實必要性。政府通過實施一系列的宏觀調(diào)控政策，可以有效地穩(wěn)定房價，保障民生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化資源配置，彌補市場失靈的缺陷，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和市場環(huán)境下，政府需要根據(jù)實際情況，靈活運用各種調(diào)控政策工具，提高政策的針對性和有效性，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)。三、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧3.1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的發(fā)展歷程3.1.1初步探索階段改革開放以前，我國實行的是福利分房制度，住房主要由政府和企事業(yè)單位統(tǒng)一分配，房地產(chǎn)市場基本不存在。1978年改革開放后，傳統(tǒng)的福利分房制度逐漸難以適應(yīng)社會發(fā)展的需求，住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等理論陸續(xù)被提出，我國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入初步探索階段。1980年4月，鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，這一設(shè)想首次將住房定義為商品，拉開了住房制度改革的序幕。同年6月，中共中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》，正式宣布實行住房商品化政策，允許私人建房、買房、擁有自己的住宅。1982年，國務(wù)院在鄭州、沙市、常州、四平四個城市進(jìn)行試點，以成本價向居民出售新建住房。這一舉措標(biāo)志著我國開始嘗試將市場機(jī)制引入住房領(lǐng)域，為后續(xù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1987年，深圳率先進(jìn)行土地使用權(quán)公開拍賣，這一事件具有里程碑意義，它打破了傳統(tǒng)土地使用制度的束縛，開啟了土地有償使用的先河，催化了中國房地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入商品化時代。此后，其他城市也紛紛效仿深圳的做法，土地市場逐漸活躍起來，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了必要的條件。1991年，全國第二次住房制度改革工作會議召開，國務(wù)院批復(fù)了24個省市的房改總體方案，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入起飛階段。這一時期，中國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，但同時也埋下了房地產(chǎn)泡沫的隱患。1992-1993年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，商品房銷售總額同比分別增長79.35%和102.47%。房地產(chǎn)價格迅速上漲，平均價格由1988年的1350元/平迅速暴漲至7500元/平。為了抑制房地產(chǎn)市場的過熱，政府開始采取一系列調(diào)控措施，包括加強(qiáng)土地管理、控制信貸規(guī)模等。這些調(diào)控措施使得房地產(chǎn)市場熱度迅速下降，房地產(chǎn)泡沫得到一定程度的抑制，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入調(diào)整期。在這一階段，雖然房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，市場機(jī)制尚不完善，但政府通過一系列政策舉措，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了基本框架，房地產(chǎn)市場開始逐步向市場化方向邁進(jìn)。3.1.2快速發(fā)展與調(diào)控階段1998年，受亞洲金融危機(jī)影響，我國經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)也瀕臨崩潰。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，政府推出了一系列救市政策。同年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式宣布停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。這一政策的出臺標(biāo)志著我國住房制度改革進(jìn)入了一個新的階段，福利分房制度全面退出歷史舞臺，商品房市場迎來了快速發(fā)展的機(jī)遇。購房主體也發(fā)生了重大變化，集團(tuán)購買退出市場，個人消費成為主體，同時大量的中外合資、合作、獨資、私營企業(yè)開始參與房地產(chǎn)的開發(fā)銷售，房地產(chǎn)市場開始回溫，第一次房地產(chǎn)去庫存正式開始。進(jìn)入新世紀(jì)，我國房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的發(fā)展期。隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長、城市化進(jìn)程的加速以及居民收入水平的提高，對住房的需求持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。2001年，中國申奧成功、加入WTO，這些事件進(jìn)一步激發(fā)了投資投機(jī)狂潮，為房價上漲增添了動力。然而，市場的快速發(fā)展也帶來了一些問題，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的苗頭，房價上漲過快，投資投機(jī)性需求旺盛，市場供需結(jié)構(gòu)失衡等問題逐漸顯現(xiàn)。為了遏制房地產(chǎn)市場的過熱，規(guī)范市場秩序，從2003年開始，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列調(diào)控。2003年6月，央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（“121號文”），收緊信貸，規(guī)定房企申請開發(fā)貸，其自有資金應(yīng)不低于30％；首套房貸首付比例仍是二成，對二套房貸適當(dāng)提高首付比例。同年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（“國18號文”），首次明確提出房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但同時也強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)市場監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。“121號文”由于在調(diào)控初期對市場走勢判斷存在一定的不確定性，政策執(zhí)行效果并不明顯，市場仍保持著較快的發(fā)展速度。2004年，調(diào)控開始動真格。政府大力緊縮地根和銀根，規(guī)定2004年8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須以“招拍掛”方式出讓（即著名的“8.31大限”），這一政策提高了土地出讓的透明度和市場化程度，從源頭上規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)的土地獲取方式；國務(wù)院在全國范圍內(nèi)凍結(jié)農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地半年，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)規(guī)模；同時，將房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）資本金比例由20％及以上提高到35％及以上，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金門檻，抑制了過度投資。2005年，調(diào)控升級，全面打壓房價。2004年開始，房價大漲，尤其是以上海為代表的長三角地區(qū)，上海房價在2004年底到2005年初的幾個月內(nèi)大漲了三成左右。為了穩(wěn)定房價，2005年3月國務(wù)院提出八條調(diào)控方針（“老國八條”），強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)七部委的八條細(xì)則（“新國八條”），拉開了全面性、綜合性、高強(qiáng)度調(diào)控房地產(chǎn)的序幕。主要措施包括加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)，以促進(jìn)土地的有效利用，防止土地囤積；對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營業(yè)稅；僅對普通住房給予優(yōu)惠政策支持，通過稅收手段抑制短期投機(jī)性購房。2006年，調(diào)控進(jìn)一步升級?！皣藯l”雖然使長三角地區(qū)房價有所降溫，但諸多地區(qū)的房價仍在上漲。2006年5月，國務(wù)院針對少數(shù)大城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾突出等問題出臺六項措施調(diào)控房地產(chǎn)，幾天后，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部委的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（“國15條細(xì)則”）。其中最具代表性的是“90/70新政”，規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小戶型住房的供應(yīng)，滿足中低收入群體的住房需求；同時，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅；購買非普通住房超過5年轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營業(yè)稅；個人住房按揭貸款首付比例不得低于30%；對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付比例20%的規(guī)定；尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，進(jìn)一步完善了住房保障體系。此外，六部委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(“限外令”)，規(guī)定境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人才可購買符合實際需要的自住商品房，限制了外資對房地產(chǎn)市場的過度炒作。在這一階段，我國房地產(chǎn)市場在政策的推動下實現(xiàn)了快速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但隨著市場的發(fā)展，各種問題也逐漸暴露，政府不斷加強(qiáng)調(diào)控力度，綜合運用土地、金融、稅收等政策工具，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，抑制房價過快上漲，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場秩序。這些調(diào)控政策在一定程度上對房地產(chǎn)市場的過熱起到了抑制作用，但由于市場的復(fù)雜性和政策實施過程中的各種因素，房價上漲的趨勢并未得到根本遏制。3.1.3全面調(diào)控與深化階段2008年，受全球金融危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)市場受到巨大沖擊，市場需求急劇下降，房價出現(xiàn)下跌，房企面臨資金鏈緊張、銷售困難等問題。為了應(yīng)對金融危機(jī)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，政府再次調(diào)整房地產(chǎn)政策，實施了一系列刺激政策。2008年11月，國務(wù)院常務(wù)會議提出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項措施，計劃到2010年共投資約4萬億元，其中包括加大對保障性住房的建設(shè)力度。同年12月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，明確扶持房地產(chǎn)行業(yè)，各地紛紛出臺救市措施，不僅之前的調(diào)控政策被全盤推翻，還出臺了各種信貸寬松、稅收減免和財政扶持政策，如降低首付比例、降低貸款利率、減免交易環(huán)節(jié)稅費等。這些政策的實施使得房地產(chǎn)市場迅速反彈，2009年全年商品房銷售面積同比上漲43.60%，銷售金額同比上漲75.50%，房地產(chǎn)市場從低迷中走出，進(jìn)入快速復(fù)蘇階段。然而，房地產(chǎn)市場的快速反彈也帶來了房價的再次快速上漲，投資投機(jī)性需求再度活躍。為了遏制房價過快上漲，2009年12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施“國四條”，從控制商品房供應(yīng)、遏制不合理需求、加強(qiáng)市場監(jiān)管以及推進(jìn)保障工程四個方向來推進(jìn)調(diào)控。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”），被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。北京等部分房價較高的城市開始實施限購政策，限制居民家庭購房套數(shù)，加大保障性住房建設(shè)力度，以增加住房供應(yīng)，緩解供需矛盾。2011-2013年，政策繼續(xù)以鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果為基調(diào)，持續(xù)加強(qiáng)各項調(diào)控措施。2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（“新國八條”），進(jìn)一步強(qiáng)化了限購政策，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅；加大保障性安居工程建設(shè)力度，要求2011年全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。2013年2月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布“國五條”，要求已實施限購，且房價上漲壓力較大的城市，要進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施，提高二套房首付比例，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。各地紛紛出臺細(xì)則落實“國五條”，調(diào)控力度進(jìn)一步加大。2014年，受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，房地產(chǎn)市場再次面臨調(diào)整，樓市快速萎靡，庫存積壓嚴(yán)重。為了化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)政策再次轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?014年6月，內(nèi)蒙古呼和浩特率先取消限購令，到當(dāng)年10月，不到四個月時間，共有41個城市取消限購。央行、銀監(jiān)會公布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，調(diào)整房貸政策，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，降低了購房者的購房門檻。2015年，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文（“330新政”），二手房營業(yè)稅免征限期由5年改為2年；二套房商業(yè)貸款最低首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付比例調(diào)整為20%，其后中長期貸款利率下降至4.9%。2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“擴(kuò)大有效需求，化解房地產(chǎn)庫存”，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，并取消過時的限制性措施。這些政策的實施在一定程度上緩解了三四線城市的庫存壓力，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的銷售。2016年，房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)分化，一二線城市房價開始大漲，三四線城市趨于平穩(wěn)。為了遏制房價過快上漲，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，政府再度加強(qiáng)調(diào)控。2016年10月前后，各地密集出臺“限購限貸，限售限價”等政策，重新收緊限購限貸政策，加強(qiáng)住房市場的監(jiān)管整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。2017年，房地產(chǎn)迎來最嚴(yán)厲調(diào)控年，3月17日，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，調(diào)控政策迅速蔓延全國。3月份到11月份，超過100座城市發(fā)布樓市調(diào)控政策，限購、限貸、限售、限價等政策全面升級，嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)性購房行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的理性回歸。2018-2019年，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然保持從緊態(tài)勢，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，堅持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊。2018年，銀行劃定土地抵押貸款三條紅線負(fù)債限制，從嚴(yán)限購限貸，嚴(yán)控房地產(chǎn)，金融系統(tǒng)一再強(qiáng)調(diào)發(fā)展壯大實體經(jīng)濟(jì)，打壓泡沫經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金日趨緊張。2019年，調(diào)控政策累計超過500次，旨在避免房地產(chǎn)市場過熱和防止過冷，保持市場的穩(wěn)定發(fā)展。2020年，受新冠病毒疫情沖擊，消費投資雙雙陷入低迷，國民購房意愿下降，房地產(chǎn)市場受到較大影響。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府在堅持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，適度放松了部分調(diào)控政策。央行三度降準(zhǔn)，釋放長期資金約1.75萬億元，LPR兩度下調(diào)，5年期以上LPR累計降幅達(dá)15個基點，房貸利率趨勢性下移，5、6兩月迭創(chuàng)2018年以來新低，以降低購房者的購房成本，刺激住房消費。2021年，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，買房需求略有回升，但房地產(chǎn)市場也面臨著新的問題，如部分頭部房企負(fù)債累累，面臨裁員、重組、破產(chǎn)局面。政府繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，規(guī)范市場秩序，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。同時，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加大對住房租賃市場的支持力度，以滿足不同群體的住房需求。2022年，疫情反復(fù)對經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場造成了較大沖擊，新房、二手房成交大跌，房價普遍下跌。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府出臺了一系列救市政策，全面進(jìn)入寬貨幣、寬信用、寬財政階段。2022年12月，中國人民銀行建立了首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制，地方政府可根據(jù)該機(jī)制自主選擇是否取消當(dāng)?shù)胤抠J利率下限，以支持房地產(chǎn)市場。各地紛紛加大對房地產(chǎn)市場的支持力度，包括降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款條件等，以刺激住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的回暖。2024年，我國房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整階段，市場轉(zhuǎn)型升級成為必然趨勢。國家以“防風(fēng)險、去庫存、完善房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為政策主基調(diào)，政策調(diào)控主基調(diào)經(jīng)歷了從宏觀緊縮到局部放寬，再到全面寬松及持續(xù)優(yōu)化的發(fā)展過程。2024年5月，中國人民銀行取消了全國層面房貸利率下限，下調(diào)了房貸首付比例和公積金貸款利率，并推出了保障性住房再貸款等措施，旨在降低居民購房成本，增強(qiáng)購房能力和意愿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同年9月26日召開的中共中央政治局會議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，12月9日召開的中共中央政治局會議進(jìn)一步明確要“穩(wěn)住樓市股市”，緊隨其后的中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“穩(wěn)住樓市股市”并強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，體現(xiàn)了中央對促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的堅定態(tài)度和堅強(qiáng)決心，傳遞出積極務(wù)實的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)信號，指明了扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面的政策議程，以有效提振市場信心。在這一階段，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多次起伏，政府根據(jù)不同時期的經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場狀況，靈活調(diào)整調(diào)控政策，調(diào)控手段日益豐富，調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，調(diào)控目標(biāo)更加多元化，不僅關(guān)注房價的穩(wěn)定，還注重房地產(chǎn)市場的供需平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險防范以及住房保障體系的完善。同時，政策也更加注重因城施策，根據(jù)不同城市的房地產(chǎn)市場特點，制定差異化的調(diào)控政策，以提高政策的針對性和有效性。3.2不同階段調(diào)控政策的目標(biāo)與重點3.2.1促進(jìn)市場發(fā)展階段在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期階段，即從改革開放到20世紀(jì)末，政策的主要目標(biāo)是刺激需求，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，實現(xiàn)住房制度從福利分房向商品化、市場化的轉(zhuǎn)變。這一時期，我國正處于經(jīng)濟(jì)體制改革的關(guān)鍵時期，傳統(tǒng)的福利分房制度難以滿足居民日益增長的住房需求，也不利于資源的有效配置和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，政府出臺了一系列政策，旨在打破傳統(tǒng)住房制度的束縛，培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場。1980年，鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，這一設(shè)想為住房制度改革指明了方向。1982年，國務(wù)院在鄭州、沙市、常州、四平四個城市進(jìn)行試點，以成本價向居民出售新建住房，拉開了住房商品化的序幕。1987年，深圳率先進(jìn)行土地使用權(quán)公開拍賣，開啟了土地有償使用的先河，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了必要的條件，催化了中國房地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展。1991年，全國第二次住房制度改革工作會議召開，國務(wù)院批復(fù)了24個省市的房改總體方案，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入起飛階段，福利分房制度逐漸被打破，房地產(chǎn)市場開始向市場化方向邁進(jìn)。這一階段政策的重點在于推動住房商品化和土地市場化。政府通過鼓勵居民購買住房，將住房從福利品轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐?，引入市場機(jī)制來調(diào)節(jié)住房的生產(chǎn)、分配和消費。同時，實行土地有償使用制度，通過土地出讓、轉(zhuǎn)讓等方式，為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地資源，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。這些政策措施有效地刺激了房地產(chǎn)市場的需求，激發(fā)了市場活力。居民的購房積極性得到提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1992-1993年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，商品房銷售總額同比分別增長79.35%和102.47%，房地產(chǎn)價格迅速上漲，平均價格由1988年的1350元/平迅速暴漲至7500元/平。這雖然在一定程度上反映了市場的過熱，但也表明政策在推動房地產(chǎn)市場發(fā)展方面取得了顯著成效，房地產(chǎn)市場逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。3.2.2穩(wěn)定房價階段進(jìn)入21世紀(jì)，尤其是2003年以后，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價上漲過快、投資投機(jī)性需求旺盛等問題逐漸凸顯，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。這一時期，調(diào)控政策的重點轉(zhuǎn)向抑制房價過快上漲，穩(wěn)定房價，規(guī)范市場秩序，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2003年，央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（“121號文”），收緊信貸，規(guī)定房企申請開發(fā)貸，其自有資金應(yīng)不低于30％；首套房貸首付比例仍是二成，對二套房貸適當(dāng)提高首付比例，旨在抑制房地產(chǎn)投資過熱。同年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（“國18號文”），首次明確提出房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但同時也強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)市場監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。然而，“121號文”由于在調(diào)控初期對市場走勢判斷存在一定的不確定性，政策執(zhí)行效果并不明顯，市場仍保持著較快的發(fā)展速度。2004-2007年，調(diào)控力度不斷加大。2004年，政府大力緊縮地根和銀根，規(guī)定2004年8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須以“招拍掛”方式出讓（即著名的“8.31大限”），提高了土地出讓的透明度和市場化程度；國務(wù)院在全國范圍內(nèi)凍結(jié)農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地半年，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)規(guī)模；將房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）資本金比例由20％及以上提高到35％及以上，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金門檻，抑制了過度投資。2005年，調(diào)控升級，全面打壓房價。3月國務(wù)院提出八條調(diào)控方針（“老國八條”），5月轉(zhuǎn)發(fā)七部委的八條細(xì)則（“新國八條”），拉開了全面性、綜合性、高強(qiáng)度調(diào)控房地產(chǎn)的序幕。加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)，以促進(jìn)土地的有效利用，防止土地囤積；對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營業(yè)稅；僅對普通住房給予優(yōu)惠政策支持，通過稅收手段抑制短期投機(jī)性購房。2006年，調(diào)控進(jìn)一步升級?！皣藯l”雖然使長三角地區(qū)房價有所降溫，但諸多地區(qū)的房價仍在上漲。5月，國務(wù)院針對少數(shù)大城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾突出等問題出臺六項措施調(diào)控房地產(chǎn)，幾天后，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部委的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（“國15條細(xì)則”）。其中最具代表性的是“90/70新政”，規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小戶型住房的供應(yīng)，滿足中低收入群體的住房需求；對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅；購買非普通住房超過5年轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營業(yè)稅；個人住房按揭貸款首付比例不得低于30%；對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付比例20%的規(guī)定；尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，進(jìn)一步完善了住房保障體系。此外，六部委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(“限外令”)，規(guī)定境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人才可購買符合實際需要的自住商品房，限制了外資對房地產(chǎn)市場的過度炒作。這些政策措施從土地、金融、稅收等多個方面入手，旨在抑制房價過快上漲，規(guī)范市場秩序，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過加強(qiáng)土地管理，控制土地供應(yīng)規(guī)模和出讓方式，從源頭上控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度；通過收緊信貸和提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，抑制過度投資；通過稅收政策，加大對投機(jī)性購房的打擊力度，引導(dǎo)住房消費回歸理性；通過“90/70新政”等措施，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小戶型住房的供應(yīng)，以滿足中低收入群體的住房需求。然而，由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性和政策實施過程中的各種因素，房價上漲的趨勢并未得到根本遏制，市場仍然存在著供需結(jié)構(gòu)失衡、投資投機(jī)性需求過旺等問題。3.2.3促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展階段近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和變化，政策更加注重促進(jìn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房住不炒”定位，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，抑制投資投機(jī)性需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，這一定位明確了房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，成為此后房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要指導(dǎo)原則。2017-2019年，房地產(chǎn)迎來最嚴(yán)厲調(diào)控年，各地密集出臺“限購限貸，限售限價”等政策，重新收緊限購限貸政策，加強(qiáng)住房市場的監(jiān)管整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。2017年3月17日，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，調(diào)控政策迅速蔓延全國。3月份到11月份，超過100座城市發(fā)布樓市調(diào)控政策，限購、限貸、限售、限價等政策全面升級，嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)性購房行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的理性回歸。2018-2019年，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然保持從緊態(tài)勢，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，堅持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊。2020年，受新冠病毒疫情沖擊，消費投資雙雙陷入低迷，國民購房意愿下降，房地產(chǎn)市場受到較大影響。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府在堅持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，適度放松了部分調(diào)控政策。央行三度降準(zhǔn)，釋放長期資金約1.75萬億元，LPR兩度下調(diào)，5年期以上LPR累計降幅達(dá)15個基點，房貸利率趨勢性下移，5、6兩月迭創(chuàng)2018年以來新低，以降低購房者的購房成本，刺激住房消費。2021年，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，買房需求略有回升，但房地產(chǎn)市場也面臨著新的問題，如部分頭部房企負(fù)債累累，面臨裁員、重組、破產(chǎn)局面。政府繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，規(guī)范市場秩序，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。同時，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加大對住房租賃市場的支持力度，以滿足不同群體的住房需求。2022年，疫情反復(fù)對經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場造成了較大沖擊，新房、二手房成交大跌，房價普遍下跌。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府出臺了一系列救市政策，全面進(jìn)入寬貨幣、寬信用、寬財政階段。2022年12月，中國人民銀行建立了首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制，地方政府可根據(jù)該機(jī)制自主選擇是否取消當(dāng)?shù)胤抠J利率下限，以支持房地產(chǎn)市場。各地紛紛加大對房地產(chǎn)市場的支持力度，包括降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款條件等，以刺激住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的回暖。2024年，我國房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整階段，市場轉(zhuǎn)型升級成為必然趨勢。國家以“防風(fēng)險、去庫存、完善房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為政策主基調(diào)，政策調(diào)控主基調(diào)經(jīng)歷了從宏觀緊縮到局部放寬，再到全面寬松及持續(xù)優(yōu)化的發(fā)展過程。2024年5月，中國人民銀行取消了全國層面房貸利率下限，下調(diào)了房貸首付比例和公積金貸款利率，并推出了保障性住房再貸款等措施，旨在降低居民購房成本，增強(qiáng)購房能力和意愿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同年9月26日召開的中共中央政治局會議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，12月9日召開的中共中央政治局會議進(jìn)一步明確要“穩(wěn)住樓市股市”，緊隨其后的中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“穩(wěn)住樓市股市”并強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，體現(xiàn)了中央對促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的堅定態(tài)度和堅強(qiáng)決心，傳遞出積極務(wù)實的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)信號，指明了扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面的政策議程，以有效提振市場信心。這一階段政策的重點在于堅持“房住不炒”定位，通過綜合運用多種政策工具，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡和長期穩(wěn)定。在需求端，通過限購、限貸、限售等政策，抑制投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)住房消費回歸理性；在供給端，加大保障性住房建設(shè)力度，推進(jìn)租購并舉的住房制度建設(shè)，增加住房供應(yīng)的多樣性，滿足不同群體的住房需求；同時，加強(qiáng)金融監(jiān)管，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，防止房地產(chǎn)市場的大起大落對宏觀經(jīng)濟(jì)造成沖擊。此外，政策還注重因城施策，根據(jù)不同城市的房地產(chǎn)市場特點，制定差異化的調(diào)控政策，提高政策的針對性和有效性。3.3調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場非均衡狀態(tài)的影響3.3.1政策對供求關(guān)系的影響土地政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給方面發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用。政府通過控制土地出讓的規(guī)模、節(jié)奏和用途，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。在土地出讓規(guī)模上，當(dāng)市場上住房供給不足，房價上漲壓力較大時，政府可以增加土地出讓量，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更多的開發(fā)資源，從而增加住房的供給。例如，在一些一線城市，隨著人口的持續(xù)流入，住房需求不斷增加，政府通過加大土地供應(yīng)力度，如增加住宅用地的投放，來緩解住房供需矛盾。相反，當(dāng)市場出現(xiàn)住房供給過剩，庫存積壓嚴(yán)重時，政府可以減少土地出讓規(guī)模，避免過度開發(fā)，如部分三四線城市在面臨高庫存問題時，適當(dāng)控制土地出讓節(jié)奏，以減少新增住房供應(yīng)，促進(jìn)庫存的消化。土地出讓用途的規(guī)劃也對房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響。政府可以根據(jù)市場需求和城市發(fā)展規(guī)劃，合理調(diào)整土地用途，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)不同類型的住房。為了滿足中低收入群體的住房需求，政府可以增加保障性住房用地的供應(yīng)，如劃撥土地用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等；為了優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住房品質(zhì)，政府可以適當(dāng)增加改善型住房用地的供應(yīng)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)更多高品質(zhì)的住宅項目。同時，政府還可以通過控制商業(yè)用地和工業(yè)用地的供應(yīng)規(guī)模和比例，來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場中商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的供給，避免出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)或供給不足的情況。信貸政策對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系有著顯著的調(diào)節(jié)作用。從需求端來看，信貸政策主要通過影響購房者的購房能力和購房成本來調(diào)節(jié)住房需求。房貸首付比例和貸款利率是信貸政策影響住房需求的兩個關(guān)鍵因素。當(dāng)房貸首付比例降低時，購房者的購房門檻降低，更多的消費者有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而增加住房需求。在一些城市，為了刺激住房消費，政府降低了首套房和二套房的首付比例，使得原本因首付資金不足而無法購房的消費者能夠?qū)崿F(xiàn)購房愿望，進(jìn)而推動住房需求的增長。相反，提高首付比例則會抑制住房需求，增加購房者的資金壓力，使部分消費者推遲購房計劃或放棄購房。貸款利率的變化也對住房需求產(chǎn)生重要影響。當(dāng)貸款利率下降時，購房者的貸款成本降低，每月還款額減少，這會刺激消費者的購房欲望，增加住房需求。央行多次下調(diào)房貸利率，使得購房者的購房成本明顯降低，有效刺激了住房消費市場，促進(jìn)了住房需求的增長。反之，當(dāng)貸款利率上升時，購房成本增加，消費者的購房意愿會受到抑制，住房需求會相應(yīng)減少。在房地產(chǎn)市場過熱時期，政府通過提高貸款利率，增加購房者的貸款成本，從而抑制投資投機(jī)性購房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。從供給端來看，信貸政策影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力和融資成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的供給。房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型行業(yè)，開發(fā)企業(yè)的項目建設(shè)高度依賴外部融資。當(dāng)信貸政策寬松時，開發(fā)企業(yè)能夠更容易地獲得銀行貸款、債券融資等資金支持，融資成本也相對較低，這有利于企業(yè)擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，增加住房供給。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)市場需要刺激時，政府會放寬信貸政策，降低開發(fā)企業(yè)的融資門檻，增加信貸額度，使得開發(fā)企業(yè)能夠有足夠的資金進(jìn)行項目開發(fā)和建設(shè)，從而增加市場上的住房供應(yīng)量。相反，當(dāng)信貸政策收緊時，開發(fā)企業(yè)的融資難度加大，融資成本上升，企業(yè)可能會減少開發(fā)項目，放慢開發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致住房供給減少。在房地產(chǎn)市場過熱，需要抑制投資過熱時，政府會收緊信貸政策，提高開發(fā)企業(yè)的融資門檻，減少信貸額度，增加融資成本，迫使開發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎投資，控制開發(fā)規(guī)模，以減少住房供給，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。稅收政策也是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重要手段。在需求端，稅收政策主要通過對購房者征收契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等稅種來影響購房者的購房成本和購房決策。契稅是購房者在購買房屋時需要繳納的一種稅費，契稅稅率的高低直接影響購房者的購房成本。當(dāng)契稅稅率降低時，購房者的購房成本減少，這會刺激住房需求，尤其是對于首次購房的消費者和改善性購房的消費者來說，契稅的降低會使他們更有動力購買住房。對個人購買住房不足一定年限轉(zhuǎn)手交易的，征收較高的營業(yè)稅和個人所得稅，這會增加二手房交易的成本，抑制短期投機(jī)性購房需求，引導(dǎo)住房消費回歸理性。在房地產(chǎn)市場過熱，投機(jī)性購房需求旺盛時，政府會提高二手房交易的營業(yè)稅和個人所得稅稅率，加大對投機(jī)性購房的打擊力度，遏制房價過快上漲。在供給端，稅收政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地增值稅、企業(yè)所得稅等方面。土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅，土地增值稅稅率的調(diào)整會直接影響開發(fā)企業(yè)的利潤空間。當(dāng)土地增值稅稅率提高時，開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本增加，利潤減少，這會促使企業(yè)更加謹(jǐn)慎地進(jìn)行項目開發(fā)，控制開發(fā)規(guī)模，減少住房供給；反之，當(dāng)土地增值稅稅率降低時，開發(fā)企業(yè)的利潤空間增加，企業(yè)可能會加大開發(fā)力度，增加住房供給。企業(yè)所得稅也是影響開發(fā)企業(yè)利潤的重要因素，政府可以通過調(diào)整企業(yè)所得稅政策，如給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收優(yōu)惠或減免，來鼓勵企業(yè)增加住房供給，尤其是對于保障性住房和中小戶型住房的開發(fā)，給予更多的稅收優(yōu)惠政策，以引導(dǎo)企業(yè)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。3.3.2政策對價格的影響房地產(chǎn)調(diào)控政策通過改變市場預(yù)期來影響房價。市場預(yù)期在房地產(chǎn)市場中起著至關(guān)重要的作用，它影響著購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策行為，進(jìn)而影響房價