房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理研究所謂的成本控制，就是以本身最小的代價獲取最大的利益。項目開發(fā)是房地產(chǎn)商最直接、最主要的經(jīng)營活動，也是最獲利的商業(yè)活動。從我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況得知，受企業(yè)內(nèi)部環(huán)境等因素的影響，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商只重視市場利潤，忽視內(nèi)部支撐，規(guī)范化程度不高，對于項目成本的管理缺少足夠的認(rèn)識，造成成本支出過大，效益低下的不良局面，這也是造成了房價過高的其中一個原因。項目成本管理方面還有待進一步完善和加強。一、房地產(chǎn)成本控制中存在的問題及原因雖然我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時間僅有十幾年，但發(fā)展速度較快，為我國安居工程作了很打的貢獻。但到現(xiàn)在為止，我國房地產(chǎn)的發(fā)展還不夠成熟，還有很多地方需要完善和改進。1、不重視決策階段的成本控制。決策階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制非常重要的一個階段。雖然決策階段發(fā)生的成本費用較少，但對整個項目的成本控制額起著非常重要的作用，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，它將直接影響一個項目的成敗。但由于近十多年我國房地產(chǎn)益智處于賣方市場，存在暴利現(xiàn)象，因而很多房地產(chǎn)商部重決策的成本控制，只重視修房子、買房子，而忽略了策劃的重要性。2、只重視施工階段的成本控制，不重視設(shè)計階段的成本控制。施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段，應(yīng)該說是比較重要的一個階段，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目工程施工階段非常重視。但設(shè)計階段沒預(yù)算好，施工階段的成本就不用說了。目前的設(shè)計人員，大部分對“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”的理解不正確。設(shè)計單位內(nèi)部，技術(shù)與經(jīng)濟分離，工程設(shè)計師設(shè)計人員的事，造價師概預(yù)算人員的事情，兩者難以結(jié)合起來。由于上述幾點原因，再加上開發(fā)商普遍缺乏對設(shè)計進行監(jiān)控的能力，往往使施工圖設(shè)計保守或不合理，從而造成浪費。3、不重視計劃和管理，導(dǎo)致成本失控。長期以來房地產(chǎn)考法企業(yè)缺乏對計劃重要作用的認(rèn)識。計劃一般按長期計劃、年度計劃和作業(yè)計劃。很多企業(yè)認(rèn)為長期發(fā)展計劃太遙遠(yuǎn)，時間太長，從而忽略了對長期發(fā)展計劃的制定和實施。這一錯誤認(rèn)識的直接影響是：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營沒有長遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營失去連續(xù)性，甚至出現(xiàn)“斷層”現(xiàn)象，企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活動效能低下，資源沒有得到合理的利用。在評估成本支出時，材料利用率低、設(shè)備效用差、技術(shù)及產(chǎn)品儲備不足、價值轉(zhuǎn)移和戒指增值過程的無用環(huán)節(jié)、資源浪費等往往令人怵目驚心。4、招標(biāo)投標(biāo)沒有真正起到成本控制的作用。建設(shè)工程實行招投標(biāo)，是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，有利于降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量，促進公平競爭，防止腐化現(xiàn)象的產(chǎn)生，特別是現(xiàn)階段，一方面是建設(shè)項目成本國搞，樓價高居不下；另一方面是商品房施工質(zhì)量堪憂，成為消費者投訴的主要目標(biāo)之一。通過實行招投標(biāo)以降低造價，保證質(zhì)量，缺失有其必要性和現(xiàn)實性。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的優(yōu)化方案（一）工程項目成本的控制 1、設(shè)計階段是建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。按國際上一些數(shù)據(jù)，雖然設(shè)計費一般只占建設(shè)項目總投資的1%以下，但設(shè)計工作對工程造價的影響程度達(dá)70%以上，由此可見設(shè)計在整個工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。將競爭機制運用到設(shè)計階段。要有多個設(shè)計單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計要點，取各家之長，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。2、實行設(shè)計監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理通過對設(shè)計的審查，提出改進意見，設(shè)計院應(yīng)采納其合理的建議，無償進行改正。3、防止設(shè)計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)。設(shè)計單位應(yīng)保證其設(shè)計能通過相關(guān)部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用。4、建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎勵，以激勵各方人員設(shè)法降低工程成本。（二）控制設(shè)計階段的成本1、設(shè)計方案的優(yōu)化。設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計時，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，在設(shè)備選型方面，在保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。2、實行限額設(shè)計，有效控制項目工程造價。限額設(shè)計就是按批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計的總概算，去控制施工圖的設(shè)計。對各項指標(biāo)確定設(shè)計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，為降低工程造價奠定基礎(chǔ)。3、前期造價分析。通常設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計任務(wù)書一方案設(shè)計圖紙會審。由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標(biāo)。（三）控制招標(biāo)階段的成本建設(shè)項目實行工程招投標(biāo)制，既能引入市場競爭機制，降低工程造價，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設(shè)備的采購過程中，為了保證中標(biāo)價的合理性，防止不合理或非實質(zhì)性報價中標(biāo)，在開發(fā)的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低價中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。（四）項目建設(shè)階段的成本控制項目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面：

1、公開招投標(biāo)。采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時，進行公開招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標(biāo)單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標(biāo)，同時盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。

2、合同簽署要嚴(yán)密。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。3、提高工程變更的預(yù)見性。在項目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟分析．這時要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設(shè)計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價執(zhí)行。4、結(jié)算審核要細(xì)致。工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的最終依據(jù)，也是建設(shè)項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。核對合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、主材價格和優(yōu)惠條款等。（五）合理的使用銷售推廣費用銷售推廣費用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用。使用好銷售推廣費用非常重要，因為這不但關(guān)系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達(dá)到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)；而銷售推廣費用使用得好時，則會起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產(chǎn)生最佳