物業(yè)樓宇設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)一、前言樓宇設(shè)備是保障建筑功能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“心臟”與“血管”，其維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量直接關(guān)系到業(yè)主居住體驗(yàn)、財(cái)產(chǎn)安全及樓宇使用壽命。本手冊(cè)整合多年物業(yè)設(shè)備管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與行業(yè)規(guī)范，為從業(yè)人員提供系統(tǒng)實(shí)用的維護(hù)指引，助力提升設(shè)備可靠性、降低運(yùn)維成本，打造安全舒適的樓宇環(huán)境。手冊(cè)適用于住宅、商業(yè)、辦公類樓宇的給排水、電氣、暖通、電梯、消防等系統(tǒng)維護(hù)。二、設(shè)備系統(tǒng)分類及維護(hù)要點(diǎn)（一）給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)承擔(dān)生活供水、污水排放及消防供水功能，需建立“預(yù)防為主、巡檢結(jié)合、定期維?！睓C(jī)制。1.生活給水系統(tǒng)設(shè)備組成：變頻水泵、不銹鋼水箱、供水管網(wǎng)、減壓閥、止回閥等。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日觀察水泵壓力、電流及水箱水位；每周檢查管網(wǎng)滲漏、閥門狀態(tài)，冬季排查管道防凍。定期保養(yǎng)：每月潤滑水泵軸承、清理泵體；每半年清洗消毒水箱（流程：關(guān)閥→放空→刷洗→消毒→沖洗→送檢）；每季度測(cè)試閥門密封性、清理雜質(zhì)。注意事項(xiàng)：水箱清洗后檢測(cè)余氯（≤0.3mg/L），水泵維保后空載試運(yùn)行5分鐘。2.排水系統(tǒng)設(shè)備組成：潛污泵、排水管網(wǎng)、化糞池、檢查井、隔油池（商業(yè)樓宇）。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日檢查潛污泵控制箱、液位浮球；每周巡查檢查井、化糞池外溢情況。定期保養(yǎng)：每月試運(yùn)行備用泵、清理纏繞物；每季度疏通支管、打撈隔油池油污；每年清掏化糞池并消毒。注意事項(xiàng)：疏通管道避免強(qiáng)腐蝕藥劑，化糞池清掏委托有資質(zhì)單位，作業(yè)時(shí)設(shè)專人監(jiān)護(hù)。3.消防給水系統(tǒng)設(shè)備組成：消防主泵、穩(wěn)壓泵、消防水箱、消火栓/噴淋管網(wǎng)、濕式報(bào)警閥組。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日查看水箱水位、穩(wěn)壓泵壓力；每周檢查消火栓箱配件、噴淋頭狀態(tài)。定期保養(yǎng)：每月試運(yùn)行泵組；每季度測(cè)試濕式報(bào)警閥放水功能；每年開展管網(wǎng)壓力測(cè)試、消防泵聯(lián)動(dòng)測(cè)試。注意事項(xiàng)：消防閥門保持常開，噴淋頭嚴(yán)禁遮擋，發(fā)現(xiàn)玻璃球破裂立即更換。（二）電氣系統(tǒng)電氣系統(tǒng)是樓宇“動(dòng)力中樞”，需嚴(yán)格執(zhí)行“停電驗(yàn)電、持證作業(yè)”準(zhǔn)則。1.高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備組成：干式變壓器、高壓斷路器、低壓配電柜、母線槽、電纜橋架。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日觀察變壓器溫度、配電柜指示燈；每周檢測(cè)電纜接頭溫度、電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)。定期保養(yǎng)：每月清理配電柜灰塵、緊固端子；每年檢測(cè)防雷接地電阻、變壓器絕緣電阻；每半年測(cè)試高壓斷路器機(jī)械特性。注意事項(xiàng)：停電作業(yè)執(zhí)行“掛牌上鎖”，變壓器維保后空載運(yùn)行1小時(shí)。2.照明系統(tǒng)設(shè)備組成：LED燈具、智能開關(guān)、應(yīng)急照明、疏散指示燈。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日檢查公共區(qū)域亮燈率、應(yīng)急照明切換功能；每周測(cè)試疏散指示燈。定期保養(yǎng)：每季度更換損壞燈具、清理積塵；每年評(píng)估節(jié)能改造、檢查線路絕緣電阻。注意事項(xiàng)：更換燈具關(guān)閉電源，應(yīng)急照明電池每2年檢測(cè)容量。3.應(yīng)急電源系統(tǒng)（EPS/UPS）設(shè)備組成：鋰電池組（或鉛酸電池）、逆變器、充電器、旁路開關(guān)。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日查看設(shè)備電壓、負(fù)載率；每周測(cè)試手動(dòng)切換功能。定期保養(yǎng)：每月均衡充電、清理散熱孔；每季度帶載放電測(cè)試；每年委托廠家測(cè)試逆變器功率。注意事項(xiàng)：設(shè)備遠(yuǎn)離水源熱源，放電后24小時(shí)內(nèi)完成充電。（三）暖通空調(diào)系統(tǒng)暖通系統(tǒng)關(guān)乎舒適度與能耗，需遵循“季節(jié)調(diào)試、濾網(wǎng)清潔、機(jī)組維?！痹瓌t。1.中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備組成：螺桿式冷水機(jī)組、橫流式冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、電動(dòng)調(diào)節(jié)閥、冷凍水管網(wǎng)。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日記錄機(jī)組進(jìn)出水溫度、冷卻塔風(fēng)機(jī)狀態(tài)；每周清洗風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)。定期保養(yǎng)：每季度沖洗冷卻塔填料；每年夏季開機(jī)前維保機(jī)組（換油、清洗、測(cè)冷媒）。注意事項(xiàng)：冬季停用前排空管網(wǎng)水，風(fēng)機(jī)盤管維保后測(cè)試風(fēng)速、制冷量。2.通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備組成：離心風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、鍍鋅風(fēng)管、鋁合金風(fēng)口、防火閥。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日檢查風(fēng)機(jī)電流、振動(dòng)值；每周測(cè)試排煙風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)功能。定期保養(yǎng)：每半年內(nèi)窺鏡檢查風(fēng)管；每季度調(diào)整風(fēng)機(jī)皮帶松緊度。注意事項(xiàng)：通風(fēng)系統(tǒng)啟停前檢查風(fēng)道異物，防火閥動(dòng)作溫度每年校準(zhǔn)。（四）電梯系統(tǒng)電梯是垂直交通核心，需“專業(yè)維保+日常巡檢+應(yīng)急演練”結(jié)合。設(shè)備組成：轎廂、曳引機(jī)、控制柜、限速器、安全鉗、導(dǎo)軌。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日檢查平層精度、運(yùn)行噪音；每周測(cè)試應(yīng)急照明、對(duì)講機(jī)。定期保養(yǎng)：每季度維保單位加注曳引機(jī)油、調(diào)整鋼絲繩張力；每年校驗(yàn)限速器、測(cè)試安全鉗。注意事項(xiàng)：困人時(shí)安撫乘客，嚴(yán)禁擅自撬門；維保后試運(yùn)行2小時(shí)。（五）消防設(shè)施系統(tǒng)消防設(shè)施是安全“最后防線”，需“定期測(cè)試、聯(lián)動(dòng)驗(yàn)證、隱患清零”。1.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備組成：煙感/溫感探測(cè)器、報(bào)警主機(jī)、聲光報(bào)警器、模塊。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日查看報(bào)警主機(jī)記錄；每周清理探測(cè)器積塵。定期保養(yǎng)：每季度測(cè)試主備電切換、聯(lián)動(dòng)邏輯；每年更換探測(cè)器防塵罩。注意事項(xiàng)：探測(cè)器誤報(bào)時(shí)現(xiàn)場確認(rèn)，程序升級(jí)由廠家操作。2.自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)備組成：噴淋泵、濕式報(bào)警閥、玻璃球噴頭、信號(hào)蝶閥、水流指示器。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日檢查泵組壓力、報(bào)警閥組狀態(tài)；每周測(cè)試水流指示器。定期保養(yǎng)：每季度末端放水測(cè)試；每年帶載啟動(dòng)噴淋泵。注意事項(xiàng)：噴淋頭嚴(yán)禁刷漆，信號(hào)蝶閥保持常開。3.消火栓系統(tǒng)設(shè)備組成：室內(nèi)消火栓、水帶、水槍、消火栓泵、水泵接合器。維護(hù)要點(diǎn)：日常巡檢：每日檢查消火栓箱配件；每周測(cè)試消火栓泵遠(yuǎn)程啟動(dòng)。定期保養(yǎng)：每季度晾曬水帶、檢查接口；每年通水測(cè)試水泵接合器。注意事項(xiàng)：消火栓箱嚴(yán)禁堆物，水帶按“雙疊法”卷放。三、維護(hù)保養(yǎng)流程規(guī)范（一）日常巡檢建立“設(shè)備點(diǎn)位-檢查項(xiàng)-標(biāo)準(zhǔn)值-責(zé)任人”體系：1.設(shè)計(jì)巡檢表，明確檢查項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、頻次（如水泵“壓力≤0.5MPa，電流≤4.5A”）。2.巡檢人員攜帶工具記錄狀態(tài)，異常立即上報(bào)并填寫《設(shè)備異常處置單》。3.每周匯總數(shù)據(jù)，分析參數(shù)趨勢(shì)（如電流逐月上升提示軸承磨損），提前制定維保計(jì)劃。（二）定期維護(hù)遵循“計(jì)劃-準(zhǔn)備-實(shí)施-驗(yàn)證”流程：1.制定年度維保計(jì)劃（如“3月：生活水泵軸承保養(yǎng)；9月：消防泵聯(lián)動(dòng)測(cè)試”）。2.維保前確認(rèn)備件、工具，辦理作業(yè)審批，設(shè)置警示標(biāo)識(shí)。3.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)程，記錄關(guān)鍵數(shù)據(jù)（如電機(jī)絕緣電阻），更換備件填寫《備件更換表》。4.維保后試運(yùn)行設(shè)備，主管簽字驗(yàn)收，歸檔《維保報(bào)告》。（三）故障處理建立“快速響應(yīng)-精準(zhǔn)判斷-閉環(huán)管理”機(jī)制：1.接到報(bào)修5分鐘到場，30分鐘出具方案。2.通過“望聞問測(cè)”判斷故障類型，簡單故障現(xiàn)場處理，復(fù)雜故障聯(lián)系專業(yè)單位。3.處理后24小時(shí)回訪，填寫《故障處理檔案》，每月分析故障趨勢(shì)優(yōu)化計(jì)劃。四、應(yīng)急處理預(yù)案（一）停電應(yīng)急1.定位故障：聯(lián)系供電公司或檢查配電房指示燈。2.應(yīng)急供電：啟動(dòng)EPS/UPS，保障電梯、消防、應(yīng)急照明，通知電梯維保單位。3.業(yè)主告知：廣播/微信群告知原因、預(yù)計(jì)恢復(fù)時(shí)間，疏導(dǎo)滯留人員。4.故障修復(fù)：內(nèi)部故障斷電排查，恢復(fù)供電后逐臺(tái)啟動(dòng)設(shè)備。（二）水管爆裂1.切斷水源：關(guān)閉對(duì)應(yīng)閥門，無法關(guān)閉時(shí)聯(lián)系自來水公司。2.排水止損：沙袋阻水，啟動(dòng)潛污泵，轉(zhuǎn)移關(guān)鍵區(qū)域設(shè)備。3.搶修恢復(fù)：聯(lián)系維修單位焊接/更換管道，試壓后恢復(fù)供水。4.業(yè)主溝通：告知停水原因，協(xié)助清理積水，評(píng)估損失。（三）電梯困人1.安撫乘客：通過對(duì)講機(jī)告知“正在救援，請(qǐng)勿扒門”，詢問人數(shù)、身體狀況。2.專業(yè)救援：聯(lián)系維保單位（30分鐘到場），按程序斷電→盤車→開門，引導(dǎo)撤離。3.故障排查：維保單位檢測(cè)電梯，修復(fù)后試運(yùn)行2小時(shí)。（四）火災(zāi)報(bào)警1.火警確認(rèn)：消防控制室通知巡邏崗現(xiàn)場核實(shí)，攜帶滅火器、溫槍趕赴。2.分級(jí)處置：誤報(bào)：復(fù)位主機(jī)，清潔探測(cè)器，填寫《誤報(bào)記錄》。真實(shí)火警：啟動(dòng)消防聯(lián)動(dòng)，撥打119，組織撤離，撲救初起火災(zāi)。3.災(zāi)后恢復(fù)：檢查設(shè)備損壞情況，聯(lián)系維保修復(fù)，通風(fēng)消毒受災(zāi)區(qū)域。五、管理制度與人員要求（一）人員職責(zé)設(shè)備主管：統(tǒng)籌管理，制定計(jì)劃/預(yù)算，協(xié)調(diào)廠家，組織演練。巡檢專員：日常巡檢，記錄上報(bào)，配合維保，整理檔案。維修技工：小修/備件更換，故障排查，提節(jié)能建議。（二）培訓(xùn)與考核崗前培訓(xùn)：完成“設(shè)備原理+規(guī)程+安全”培訓(xùn)（≥40學(xué)時(shí)），考核合格上崗。技能提升：每季度內(nèi)部培訓(xùn)，每年廠家專項(xiàng)培訓(xùn)（如“電梯新國標(biāo)解讀”）?？己藱C(jī)制：理論+實(shí)操+績效（如巡檢漏檢率≤2%，故障處理及時(shí)率≥95%）。（三）安全作業(yè)作業(yè)審批：停電、有限空間作業(yè)辦理《作業(yè)許可證》，明確監(jiān)護(hù)人、安全措施。防護(hù)裝備：佩戴絕緣鞋、安全帽，高空作業(yè)系安全帶，電動(dòng)工具接漏電保護(hù)器。應(yīng)急演練：每年組織“停電、水管爆裂”等演練，優(yōu)化處置流程。六、記錄與檔案管理（一）記錄規(guī)范巡檢記錄：如實(shí)填寫參數(shù)（如“水泵電流4.2A，壓力0.45MPa”），異常描述清晰（如“10樓地漏堵塞，水流漫延”）。維保記錄：記錄內(nèi)容（如“更換風(fēng)機(jī)盤管軸承”）、測(cè)試數(shù)據(jù)（如“絕緣電阻500MΩ”）、備件用量。故障記錄：含現(xiàn)象（如“電梯抖動(dòng)，平層偏差15mm”）、原因（如“導(dǎo)軌油垢，導(dǎo)靴磨損”）、措施（如“清理導(dǎo)軌，換導(dǎo)靴”）。（二）檔案管理設(shè)備臺(tái)賬：電子臺(tái)賬記錄型號(hào)、廠家、維保周期，附說明書、圖紙。維保檔案：