營(yíng)業(yè)成本1.掌握營(yíng)業(yè)成本的概念；2.掌握營(yíng)業(yè)成本的核算。教學(xué)目標(biāo)營(yíng)業(yè)成本是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際支出。包括：（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（2）其他業(yè)務(wù)成本（3）物業(yè)工程成本概念核算1.主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)，來(lái)核算為取得主營(yíng)業(yè)務(wù)收入而發(fā)生的各項(xiàng)成本，該賬戶(hù)屬于損益類(lèi)賬戶(hù)，借方登記各項(xiàng)實(shí)際成本的發(fā)生額，按經(jīng)營(yíng)成本的種類(lèi)設(shè)置明細(xì)賬，如“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”、“物業(yè)大修成本”等；貸方登記主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的結(jié)轉(zhuǎn)額；期末余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)后，應(yīng)無(wú)余額。例1：某物業(yè)服務(wù)企業(yè)20X7年5月修理小區(qū)道路設(shè)施，共發(fā)生維修成本8000元，其中領(lǐng)用庫(kù)存原材料3000元，維修人員工資5000元。根據(jù)有關(guān)資料，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——物業(yè)管理成本(公共性服務(wù)成本)8000貸：原材料3000應(yīng)付職工薪酬50002.其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本是指物業(yè)管理企業(yè)從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)屬于損益類(lèi)賬戶(hù)，該賬戶(hù)借方登記物業(yè)管理企業(yè)除主營(yíng)業(yè)務(wù)成本以外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的成本，包括銷(xiāo)售商品，提供勞務(wù)等而發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用以及相關(guān)稅金及附加等；貸方登記其他業(yè)務(wù)成本的結(jié)轉(zhuǎn)額；期末應(yīng)將全部余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶(hù)應(yīng)無(wú)余額。例2：某物業(yè)服務(wù)企業(yè)本月銷(xiāo)售積壓的材料水泥20袋，每袋銷(xiāo)售23元，每袋原購(gòu)價(jià)25元，收到現(xiàn)金，根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證，做會(huì)計(jì)分錄如下：借：庫(kù)存現(xiàn)金460貸：其他業(yè)務(wù)收入460同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)成本500貸：原材料——水泥500核算3.物業(yè)工程成本

物業(yè)工程，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及對(duì)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修等工程。

物業(yè)工程按其實(shí)施的方式不同一般可分為自營(yíng)方式和出包方式兩種。自營(yíng)方式是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組織施工。出包方式是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托外單位承包工程，出包方式又可分為包工包料和包工不包料兩種情況。核算1）自營(yíng)工程的核算例3：某物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組織對(duì)其所管理的某小區(qū)內(nèi)公共照明系統(tǒng)進(jìn)行改造。改造過(guò)程中，共領(lǐng)用材料及備品備件2500元；參與施工工人工資3000元；工程完工后，工程價(jià)款為21000元。作會(huì)計(jì)分錄如下：(1)計(jì)算物業(yè)工程成本借：物業(yè)工程——照明工程5500貸：原材料2500應(yīng)付職工薪酬——工資3000(2)工程完工后，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)簽證認(rèn)可后，結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)大修收入借：代管基金21000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入21000(3)結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修成本5500貸：物業(yè)工程——照明工程5500核算2）出包工程的核算例4：某物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托某裝修公司對(duì)業(yè)主委員會(huì)提供的管理用房進(jìn)行裝修，共支付裝修價(jià)款l0500元。作會(huì)計(jì)分錄如下：(1)支付工程款時(shí)借：物業(yè)工程——裝修工程10500貸：銀行存款