物業(yè)管理合同樣本及解讀物業(yè)管理合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間確立服務(wù)關(guān)系、劃分權(quán)責(zé)的核心法律文件。一份規(guī)范的合同不僅能保障物業(yè)服務(wù)的有序開展，更能在糾紛發(fā)生時成為厘清責(zé)任的依據(jù)。本文結(jié)合《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）等法律法規(guī)，對物業(yè)管理合同的核心條款進(jìn)行拆解與解讀，同時提供樣本框架供實踐參考。一、物業(yè)管理合同樣本框架（核心條款示例）（一）總則條款樣本表述：“甲方（委托方）：××小區(qū)業(yè)主委員會（或建設(shè)單位/單個業(yè)主，根據(jù)實際情況）；乙方（受托方）：××物業(yè)服務(wù)有限公司。鑒于甲方委托乙方對××小區(qū)（以下簡稱“本物業(yè)”）提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方根據(jù)《物業(yè)管理條例》《民法典》等法律法規(guī)，遵循平等、自愿、公平、誠實信用原則，訂立本合同?！睏l款解讀：總則明確合同主體（委托方與受托方）、物業(yè)標(biāo)的及法律依據(jù)。需注意：委托方身份需合法：若為業(yè)主委員會，需已依法成立并備案；若為建設(shè)單位，需符合前期物業(yè)服務(wù)合同的法定要求（如新建小區(qū)交付前，建設(shè)單位需通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)）。合同原則需契合法律精神：“公平”原則要求雙方權(quán)利義務(wù)對等，例如物業(yè)收取費用的同時需履行對應(yīng)服務(wù)義務(wù)；“誠實信用”則約束雙方不得隱瞞服務(wù)能力、業(yè)主不得惡意拖欠物業(yè)費等。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)樣本表述：“1.公共區(qū)域管理：對本物業(yè)共用部位（如樓梯間、電梯廳、屋面等）的維修、養(yǎng)護(hù)、清潔；共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)等）的運行、維護(hù)、檢測。2.秩序維護(hù)：小區(qū)公共區(qū)域的安全巡邏、車輛停放管理（不含專有車位產(chǎn)權(quán)糾紛）、消防及應(yīng)急事件處置。3.環(huán)境衛(wèi)生：公共區(qū)域的垃圾清運、綠化養(yǎng)護(hù)、消殺防疫（按季度開展）。4.其他服務(wù)：協(xié)助開展社區(qū)文化活動、代收代繳水電費（若有約定）等。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：電梯運行：每日巡查2次，故障報修后30分鐘內(nèi)響應(yīng)（重大故障24小時內(nèi)出具維修方案）；垃圾清運：日產(chǎn)日清，垃圾桶外表每日清潔1次；綠化養(yǎng)護(hù)：草坪雜草率≤5%，灌木修剪每年2次……”條款解讀：服務(wù)內(nèi)容需明確“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”的范圍（依據(jù)《民法典》第273條，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)）。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)量化、可考核，避免“及時維修”“保持整潔”等模糊表述：量化標(biāo)準(zhǔn)便于后期監(jiān)督，例如“垃圾清運日產(chǎn)日清”可通過監(jiān)控記錄、業(yè)主反饋等驗證；特殊服務(wù)需單獨約定，如“代收水電費”需明確手續(xù)費、對賬周期，避免因水電公司政策調(diào)整引發(fā)糾紛。（三）物業(yè)服務(wù)費用及收支管理樣本表述：“1.物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)：住宅物業(yè)××元/平方米·月，商業(yè)物業(yè)××元/平方米·月（空置房按70%收取，需業(yè)主書面申請）。2.費用構(gòu)成：包括人員薪酬、設(shè)施維護(hù)費、清潔綠化費、辦公費、法定稅費等（詳見《費用明細(xì)清單》作為本合同附件）。3.支付方式：業(yè)主按季度/半年/年繳納，于每周期首月5日前支付至乙方指定賬戶；乙方應(yīng)于每年3月前公示上一年度物業(yè)費收支情況。4.專項維修資金：本物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備大中修或更新改造費用，從專項維修資金列支（需經(jīng)業(yè)主大會表決通過使用方案）。”條款解讀：收費標(biāo)準(zhǔn)需符合《物業(yè)管理條例》第55條（利用物業(yè)共用部位經(jīng)營的收益應(yīng)補充專項維修資金或沖抵物業(yè)費），空置房收費比例可約定但不得低于法定下限（部分地方規(guī)定空置房物業(yè)費按70%收取，需結(jié)合地方細(xì)則）。費用公示是物業(yè)的法定義務(wù)（《物業(yè)管理條例》第6條），合同中明確公示周期（如“每年3月前”）可強化約束。專項維修資金的使用需嚴(yán)格遵循《住宅專項維修資金管理辦法》，合同中需明確“雙三分之二業(yè)主參與表決、參與表決的雙四分之三業(yè)主同意”的表決要求（《民法典》第278條），避免物業(yè)擅自挪用。（四）雙方權(quán)利義務(wù)1.甲方（業(yè)主/業(yè)委會）權(quán)利義務(wù)樣本表述：“權(quán)利：監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量，查閱物業(yè)服務(wù)檔案、財務(wù)收支報表；對乙方的違規(guī)行為提出整改要求。義務(wù)：按時繳納物業(yè)費；遵守業(yè)主公約，配合乙方開展消防演練、設(shè)施改造等工作；不得擅自占用公共區(qū)域。”2.乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）權(quán)利義務(wù)樣本表述：“權(quán)利：按合同約定收取物業(yè)費；制止業(yè)主違規(guī)裝修、私占公共區(qū)域等行為（制止無效時可報告有關(guān)部門）。義務(wù)：建立24小時服務(wù)熱線（××××）；每季度向甲方提交服務(wù)報告；對員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，確保服務(wù)符合約定標(biāo)準(zhǔn)?！睏l款解讀：業(yè)主的“監(jiān)督查閱權(quán)”需落地：合同中應(yīng)明確“物業(yè)服務(wù)檔案”的范圍（如設(shè)施維修記錄、消殺臺賬等），避免物業(yè)以“商業(yè)秘密”為由拒絕提供。物業(yè)的“制止權(quán)”需合法：對業(yè)主違規(guī)行為（如違建、私拉電線），物業(yè)應(yīng)先勸阻，勸阻無效時需及時報告城管、消防等部門，不得采取停水停電等違法手段（《民法典》第944條）。（五）合同期限與解除樣本表述：“1.合同期限：自××年××月××日起至××年××月××日止，期限×年。2.續(xù)約：合同期滿前3個月，甲方應(yīng)組織業(yè)主大會表決是否續(xù)約；若業(yè)主大會未形成決議，乙方可按原合同標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)至新合同生效，最長不超過6個月。3.解除情形：乙方連續(xù)3個月服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)（經(jīng)甲方兩次書面整改仍無改善），甲方有權(quán)解除合同；甲方拖欠物業(yè)費總額超全體業(yè)主應(yīng)繳總額的30%且經(jīng)催告后30日仍不繳納，乙方有權(quán)提前3個月書面通知解除合同；因不可抗力（如地震、政策調(diào)整）導(dǎo)致合同無法履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任?！睏l款解讀：續(xù)約機制需兼顧效率與民主：若業(yè)主大會“久拖不決”，合同自動延續(xù)條款（“最長不超過6個月”）可避免小區(qū)陷入“無物業(yè)”狀態(tài)。解除權(quán)的行使需“程序正當(dāng)”：甲方解除合同需先“整改催告”，乙方解除需“催告繳費+提前通知”，且需保留書面憑證（如EMS快遞單、整改通知書簽收記錄），避免因程序瑕疵導(dǎo)致解除無效。（六）違約責(zé)任與爭議解決樣本表述：“1.乙方違約：服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，按差額比例減免物業(yè)費（如電梯停運1日，減免當(dāng)月物業(yè)費的1%）；因乙方過錯導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.甲方違約：逾期繳納物業(yè)費的，按日加收應(yīng)繳金額萬分之三的違約金；無正當(dāng)理由阻礙物業(yè)施工、破壞公共設(shè)施的，應(yīng)恢復(fù)原狀并賠償損失。3.爭議解決：雙方協(xié)商不成的，可向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟（或約定仲裁機構(gòu)）。”條款解讀：違約責(zé)任需“對等且可量化”：物業(yè)違約的“減免物業(yè)費”需明確計算方式，避免“協(xié)商解決”的模糊表述；業(yè)主違約的違約金比例不宜過高（司法實踐中通常不超過LPR的4倍），否則可能被認(rèn)定為“格式條款無效”。爭議解決方式需明確：選擇訴訟或仲裁（二者只能選其一），仲裁需約定具體仲裁機構(gòu)（如“北京仲裁委員會”），否則仲裁條款無效。二、簽訂與履行的實操注意事項（一）條款細(xì)化：避免“一刀切”老舊小區(qū)可單獨約定“設(shè)施改造過渡期”：如電梯老化需大修，合同中明確“過渡期內(nèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)降低，物業(yè)費同步下調(diào)10%”，避免因改造期間服務(wù)瑕疵引發(fā)糾紛。商業(yè)物業(yè)需區(qū)分“營業(yè)時間服務(wù)”：如寫字樓的安保需覆蓋工作日18:00-次日8:00，合同中需明確值班人數(shù)、應(yīng)急響應(yīng)時間。（二）費用透明：警惕“包干制”陷阱物業(yè)費若為“包干制”（物業(yè)自負(fù)盈虧），需在合同中明確“不得將共用部位經(jīng)營收益據(jù)為己有”，并約定收益的50%以上用于補充專項維修資金（符合《物業(yè)管理條例》第55條）。若為“酬金制”（物業(yè)費?？顚Ｓ?，物業(yè)按比例提取酬金），需約定“酬金提取比例不超過物業(yè)費總額的10%”，并明確審計機構(gòu)（如每年由第三方會計師事務(wù)所審計收支）。（三）履約保障：留存證據(jù)鏈物業(yè)需建立“服務(wù)臺賬”：包括設(shè)施巡檢記錄、維修工單、業(yè)主投訴處理單等，作為服務(wù)達(dá)標(biāo)的證據(jù)；業(yè)主需保留“繳費憑證”“整改通知書”等：如物業(yè)未按約定公示收支，可憑繳費憑證主張“先履行抗辯權(quán)”（《民法典》第526條），暫緩繳納物業(yè)費（需書面告知理由）。三、常見糾紛場景及應(yīng)對策略（一）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)爭議：從“口頭承諾”到“書面約定”案例：業(yè)主主張物業(yè)承諾“每日清潔樓道”，但實際每周清潔2次。應(yīng)對：簽訂合同時，將“口頭承諾”轉(zhuǎn)化為書面條款（如“樓道地面每日清掃1次，扶手每周擦拭2次”），并約定“每逾期1次，減免當(dāng)月物業(yè)費的0.5%”。（二）費用糾紛：區(qū)分“合理欠費”與“惡意拖欠”若物業(yè)服務(wù)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)（如電梯停運1個月），業(yè)主可依據(jù)《民法典》第944條“物業(yè)服務(wù)人未按約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主可拒交物業(yè)費”，但需書面催告物業(yè)整改（留存EMS憑證），并在訴訟中提交服務(wù)不達(dá)標(biāo)的證據(jù)（如照片、視頻、投訴記錄）。若業(yè)主無正當(dāng)理由拖欠，物業(yè)可發(fā)《催款函》（注明“欠繳金額、滯納金計算方式”），催告后仍不繳納的，可通過訴訟追討（需注意訴訟時效為3年）。（三）解約糾紛：程序合法是關(guān)鍵若業(yè)委會以“服務(wù)不達(dá)標(biāo)”為由解除合同，需先向物業(yè)發(fā)《整改通知書》（列明具體問題、整改期限），整改期滿后組織第三方評估（如邀請住建局、街道辦參與），確認(rèn)仍不達(dá)標(biāo)的，再啟動業(yè)主大會表決解除合同。若物業(yè)以“欠費過多”為由解約，需提前3個月書面通知（注明“欠費業(yè)主名單、欠繳金額”），并在通知中說明“解約后將協(xié)助新物業(yè)交接，確保服務(wù)不中斷”。結(jié)語物業(yè)管理合同的本質(zhì)是“服務(wù)契約”，其核心價值在于通過明確的權(quán)利義務(wù)劃分，平