房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件的實(shí)證分析案例報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\u31344房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件的實(shí)證分析案例報(bào)告 11854（一）樣本案件選擇 127192（二）樣本案件分析 2156251.房屋買賣型擔(dān)保的性質(zhì)認(rèn)定 2188222.房屋買賣型擔(dān)保的效力認(rèn)定 4278273.債權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán) 625332（三）房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件司法裁判的爭(zhēng)議焦點(diǎn) 8房屋買賣型擔(dān)保是我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展與市場(chǎng)交易日趨復(fù)雜下的產(chǎn)物，它是由市場(chǎng)主體在我國(guó)擔(dān)保領(lǐng)域的新實(shí)踐，由于長(zhǎng)期以來(lái)在立法上缺乏相關(guān)的法律指引，導(dǎo)致全國(guó)各地法院對(duì)于房屋買賣型擔(dān)保糾紛的裁判結(jié)果也各不相同，最高人民法院甚至還出現(xiàn)了裁判結(jié)論截然相反的情況，即掀起房屋買賣型擔(dān)保討論熱潮的“朱俊芳案”最高人民法院（2011）民提字第344號(hào)民事判決書，最高院判決商品房買賣合同有效，應(yīng)當(dāng)獲得履行。和“廣西嘉美案”最高人民法院（2013）民提字第135號(hào)民事判決書，最高院判決出借人無(wú)權(quán)主張依商品房買賣合同要求對(duì)方交付房屋。。正是因?yàn)榉课葙I賣型擔(dān)保來(lái)源于實(shí)踐，那么通過(guò)對(duì)這類型糾紛進(jìn)行司法裁判的整理分析，才能夠更加直觀的反映出司法實(shí)務(wù)中房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件的最高人民法院（2011）民提字第344號(hào)民事判決書，最高院判決商品房買賣合同有效，應(yīng)當(dāng)獲得履行。最高人民法院（2013）民提字第135號(hào)民事判決書，最高院判決出借人無(wú)權(quán)主張依商品房買賣合同要求對(duì)方交付房屋。樣本案件選擇針對(duì)房屋買賣型擔(dān)保糾紛司法裁判不統(tǒng)一的現(xiàn)象，最高法頒布了《民間借貸司法解釋》（法釋〔2015〕18號(hào)），該解釋第24條回應(yīng)了房屋買賣型擔(dān)保糾紛的裁判規(guī)則，為后續(xù)的司法實(shí)踐起到了一定程度上的指引作用，導(dǎo)致解釋出臺(tái)前后此類糾紛的司法裁判有所差異。因此，本文的案件研究立足于《民間借貸司法解釋》（法釋〔2015〕18號(hào)）出臺(tái)之后，將民間借貸領(lǐng)域2016年1月1日至2020年8月1日的房屋買賣型擔(dān)保糾紛作為研究的對(duì)象，從中選取樣本案件，進(jìn)行房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件的綜合研究與分析。雖然屬于一種新型的擔(dān)保方式，但房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件在司法實(shí)踐中數(shù)量也不少。考慮到司法裁判中房屋買賣型擔(dān)保的稱謂不統(tǒng)一，筆者在無(wú)訟案例網(wǎng)/home。上將案由限定為“民事”，分別以“后讓與擔(dān)?！奔印懊耖g借貸”、“后讓與擔(dān)?！奔印按_認(rèn)合同無(wú)效”、“擔(dān)保型買賣合同”、“買賣型擔(dān)?！弊鳛殛P(guān)鍵詞，時(shí)間限定為2016年1月1日至2020年8月1日，檢索到的案件共計(jì)132件，剔除買賣合同標(biāo)的物不是房屋的案件14件、同一法院同系列案件23件、與房屋買賣型擔(dān)保關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)的案件15件后，篩選出80件/home。由于實(shí)證研究的過(guò)程受數(shù)據(jù)庫(kù)不完善及獲取案例的時(shí)間點(diǎn)所影響，本文采用的案例數(shù)據(jù)也存在時(shí)效性瑕疵，不能準(zhǔn)確涵蓋所有限定時(shí)間內(nèi)的房屋買賣型擔(dān)保糾紛的案例，但是實(shí)證研究的總體結(jié)論不會(huì)受到該瑕疵的影響，本文選取的樣本依舊能從整體上反映房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件的法律適用現(xiàn)狀。樣本案件分析1.房屋買賣型擔(dān)保的性質(zhì)認(rèn)定通過(guò)對(duì)選取的80件房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件的統(tǒng)計(jì)分析，可以發(fā)現(xiàn)各個(gè)法院在審理房屋買賣型擔(dān)保糾紛時(shí)，最先面臨的問(wèn)題就是如何認(rèn)定房屋買賣型擔(dān)保的性質(zhì)，這在裁判文書中體現(xiàn)為對(duì)房屋買賣合同的性質(zhì)認(rèn)定。事實(shí)上買賣合同的性質(zhì)反映的就是此類擔(dān)保的性質(zhì)，故本文以房屋買賣型擔(dān)保的性質(zhì)作為此類案件定性方面的討論對(duì)象。毋庸置疑，關(guān)于這一法律關(guān)系的定性，將直接影響到法律適用，進(jìn)而導(dǎo)致裁判結(jié)果的不同。通過(guò)對(duì)80件樣本案件的統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)人民法院對(duì)于房屋買賣型擔(dān)保的性質(zhì)認(rèn)定非常不統(tǒng)一。人民法院僅僅認(rèn)定房屋買賣型擔(dān)保屬于“擔(dān)?！钡陌讣?4個(gè)，僅僅認(rèn)定屬于“后讓與擔(dān)?！钡陌讣?4個(gè)，僅僅認(rèn)定屬于“買賣型擔(dān)?！钡陌讣?個(gè)，認(rèn)定屬于“讓與擔(dān)?；蚝笞屌c擔(dān)?！钡陌讣?個(gè)，僅僅認(rèn)定屬于“讓與擔(dān)保”的案件有4個(gè)，僅僅認(rèn)定屬于“擔(dān)保型買賣”的案件有3個(gè)，認(rèn)定屬于“代物清償預(yù)約”的案件有2個(gè)，認(rèn)定屬于“后讓與擔(dān)保（非典型擔(dān)保）”的案件有2個(gè)，僅僅認(rèn)定屬于“非典型擔(dān)?！钡陌讣?個(gè)，認(rèn)定屬于“抵押擔(dān)?！钡陌讣?個(gè)，認(rèn)定屬于“保證”的案件有1個(gè)，人民法院認(rèn)為“無(wú)法認(rèn)定”和未作認(rèn)定的案件有6個(gè)。各個(gè)定性的具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)圖一。從圖一的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，司法實(shí)踐中關(guān)于房屋買賣型擔(dān)保的性質(zhì)認(rèn)定可謂五花八門，各個(gè)法院在房屋買賣型擔(dān)保的性質(zhì)認(rèn)定上出現(xiàn)了較大的分歧。由此可見(jiàn)，在《民間借貸司法解釋》（法釋〔2015〕18號(hào)）出臺(tái)之后，法院關(guān)于房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件中此類擔(dān)保的性質(zhì)認(rèn)定還是頗有爭(zhēng)議，各個(gè)法院的見(jiàn)解各不相同。但是可以肯定的是，大多數(shù)法院認(rèn)可了這類型房屋買賣合同的擔(dān)保功能，只是在究竟歸類于何種擔(dān)保上仍然還有分歧。圖一：房屋買賣型擔(dān)保的性質(zhì)2.房屋買賣型擔(dān)保的效力認(rèn)定民事法律行為是否有效影響著各方主體的權(quán)利義務(wù)，同時(shí)也影響著法院的最終裁判結(jié)果，通過(guò)對(duì)選取的80件樣本案件的統(tǒng)計(jì)分析，可以發(fā)現(xiàn)各個(gè)法院在審理房屋買賣型擔(dān)保糾紛時(shí)，在確定房屋買賣型擔(dān)保的性質(zhì)之后，面臨的下一個(gè)難題就是評(píng)析房屋買賣型擔(dān)保的效力。在對(duì)樣本案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)在人民法院認(rèn)定房屋買賣型擔(dān)保性質(zhì)的74個(gè)案件中，人民法院認(rèn)定房屋買賣型擔(dān)保有效的案件有33個(gè)，認(rèn)定房屋買賣型擔(dān)保無(wú)效的案件有17個(gè)，對(duì)房屋買賣型擔(dān)保的效力未作認(rèn)定的案件有24個(gè)，具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)圖二。人民法院對(duì)于房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件中擔(dān)保效力所持態(tài)度的差別，一方面反映出房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件在司法實(shí)踐中的復(fù)雜性，另一方面也說(shuō)明《民間借貸司法解釋》（法釋〔2015〕18號(hào)）沒(méi)能給房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件的審理創(chuàng)設(shè)統(tǒng)一的裁判規(guī)則。通過(guò)對(duì)認(rèn)定房屋買賣型擔(dān)保有效和無(wú)效案件的進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，人民法院認(rèn)定房屋買賣型擔(dān)保有效主要是從“沒(méi)有無(wú)效事由”的角度進(jìn)行分析的。那么為了更好的厘清房屋買賣型擔(dān)保的效力，就有必要對(duì)相關(guān)的無(wú)效事由進(jìn)行進(jìn)一步分析。在對(duì)房屋買賣型擔(dān)保無(wú)效的17個(gè)案件進(jìn)行進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，人民法院持無(wú)效觀點(diǎn)的理由主要有三個(gè)：一是此類案件里的約定因?qū)儆诹鲹?dān)保條款而無(wú)效，在這17個(gè)案件中，法院持此種觀點(diǎn)的案件有8個(gè)，占比為47%；二是合同主體名義上是買賣，實(shí)際上是擔(dān)保債務(wù)的履行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》（現(xiàn)為民法典第146條《中華人民共和國(guó)民法典》第146條：行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。）第一百四十六條的規(guī)定，雙方屬于通謀的虛偽意思表示而無(wú)效，在這17個(gè)案件中，法院持此種觀點(diǎn)的案件有6個(gè)，占比為35%；三是此種擔(dān)保不屬于法律上明確規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)類型，因此不滿足物權(quán)法定的規(guī)定而無(wú)效，在這17個(gè)案件中，法院持此種觀點(diǎn)的案件有3個(gè)，占比為18%?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第146條：行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。圖二：房屋買賣型擔(dān)保的效力圖三：認(rèn)定房屋買賣型擔(dān)保無(wú)效的理由3.債權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)在民間借貸領(lǐng)域，民事主體之間以訂立房屋買賣合同來(lái)作為一種擔(dān)保方式時(shí)，對(duì)債權(quán)人而言，比較關(guān)心的問(wèn)題是在實(shí)現(xiàn)這種擔(dān)保權(quán)時(shí)是否享有優(yōu)先受償權(quán)，即在實(shí)現(xiàn)這種擔(dān)保權(quán)時(shí)債權(quán)人能不能以房屋優(yōu)先受償。在80份樣本案件中，通過(guò)對(duì)人民法院認(rèn)定房屋買賣型擔(dān)保有效的33個(gè)案件的統(tǒng)計(jì)分析，法院認(rèn)定債權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)的案件有4個(gè)，認(rèn)定債權(quán)人無(wú)優(yōu)先受償權(quán)的案件有6個(gè)，對(duì)債權(quán)人享有與否未作分析的案件有23個(gè)，具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)圖四。圖四：債權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)在持債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的4個(gè)案件中，法院說(shuō)理情況如下：一是債權(quán)人請(qǐng)求優(yōu)先受償符合法律規(guī)定，法院如此說(shuō)理的案件有1個(gè)，占比25%。二是只肯定債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，但是卻對(duì)相應(yīng)的理由未作任何分析，法院如此說(shuō)理的案件有3個(gè)，占比75%。具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見(jiàn)圖五。在持債權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)的6個(gè)案件中，法院的說(shuō)理情況如下：一是沒(méi)有采取類似抵押權(quán)登記的物權(quán)登記公示措施，這樣的案件有5個(gè)，二是只認(rèn)定債權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)，而對(duì)相關(guān)理由未作任何分析，這樣的案件有1個(gè)。具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見(jiàn)圖六。圖五：享有優(yōu)先受償權(quán)的理由圖六：不享有優(yōu)先受償權(quán)的理由房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件司法裁判的爭(zhēng)議焦點(diǎn)從上述實(shí)證分析的結(jié)果來(lái)看，在房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件中，法院在裁判時(shí)產(chǎn)生分歧的問(wèn)題主要有以下三個(gè)方面：第一，房屋買賣型擔(dān)保的性質(zhì)認(rèn)定不統(tǒng)一，造成這個(gè)分歧的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是其屬于什么樣的擔(dān)保。筆者認(rèn)為房屋買賣型擔(dān)保糾紛案件具有極高的隱蔽性，有時(shí)候盡管雙方當(dāng)事人達(dá)成了擔(dān)保的合意，但是卻根本沒(méi)有訂立書面的借款合同，只訂立了房屋買賣合同，這便給法官在識(shí)別案件的類型上造成了現(xiàn)實(shí)阻礙，尤其是當(dāng)買賣合同的外在形式與一般的房屋買賣合同并無(wú)差別時(shí)，司法實(shí)踐往往對(duì)這類糾紛定性比較困難，各個(gè)主體間究竟是房屋買賣關(guān)系，還是擔(dān)保關(guān)系，難以準(zhǔn)確認(rèn)定。在胡灼榮與梁錦俊民間借貸糾紛一案中江門市蓬江區(qū)人民法院（2017）粵0703民初4017號(hào)民事判決書。，法院就在沒(méi)有借款合同的情形下，綜合全案證據(jù)材料，從合同目的層面出發(fā)，認(rèn)為房屋買賣合同是為民間借貸提供的一種后讓與擔(dān)保。倘若法官不仔細(xì)審查案件事實(shí)，這種被房屋買賣合同隱藏的擔(dān)保方式是難以發(fā)現(xiàn)的，正如楊立新教授所說(shuō)審理此類糾紛（買賣型擔(dān)保）時(shí)認(rèn)定事實(shí)才是最具有難度的，法律適用倒是其次楊立新：《民法思維與司法對(duì)策》（上），北京：北京大學(xué)出版社，2017年版，第994頁(yè)。。另一方面，房屋買賣型擔(dān)保易與相似概念混淆，司法實(shí)踐中經(jīng)常不加以區(qū)分，常見(jiàn)的就是與讓與擔(dān)保、后讓與擔(dān)?；煜?。如在楊文才與戴沈峰、張林等民間借貸糾紛一案中蘇州市中級(jí)人民法院（2016）蘇05民終8326號(hào)民事判決書。，法院認(rèn)為當(dāng)事人成立房屋買賣合同的行為屬于典型的“后讓與擔(dān)?！?，亦為讓與擔(dān)保的種類之一。又如在同江市時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與趙德方、王林軍、李振元、李浩強(qiáng)民間借貸糾紛一案中佳木斯市中級(jí)人民法院（2017）黑08民終573號(hào)民事判決書。，法院認(rèn)為商品房買賣合同和房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是“讓與擔(dān)?！被颉昂笞屌c擔(dān)?！保瑢儆谝环N非典型擔(dān)保。同時(shí)從圖一的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知，江門市蓬江區(qū)人民法院（2017）粵0703民初4017號(hào)民事判決書。楊立新：《民法思維與司法對(duì)策》（上），北京：北京大學(xué)出版社，2017年版，第994頁(yè)。蘇州市中級(jí)人民法院（2016）蘇05民終8326號(hào)民事判決書。佳木斯市中級(jí)人民法院（2017）黑08民終573號(hào)民事判決書。第二，房屋買賣型擔(dān)保的效力認(rèn)定不統(tǒng)一，造成這個(gè)分歧的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋買賣型擔(dān)保是否違反我國(guó)當(dāng)前的法律規(guī)定。從圖二可知，在對(duì)房屋買賣型擔(dān)保性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定的74個(gè)案件中，有32%的案件沒(méi)有對(duì)這類擔(dān)保的效力進(jìn)行分析，有23%的案件認(rèn)定這類擔(dān)保無(wú)效，認(rèn)定擔(dān)保有效的比例僅有45%。那么房屋買賣型擔(dān)保究竟是否違反了我國(guó)當(dāng)前法律的相關(guān)規(guī)定，值得進(jìn)一步探討。第三，房屋買賣型擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)方式不統(tǒng)一，造成這個(gè)分歧的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是這類擔(dān)保是否具備優(yōu)先受償?shù)臋?quán)能。從圖六可知，在房屋買賣型擔(dān)保中，擔(dān)保權(quán)是否能夠優(yōu)先受償?shù)年P(guān)鍵點(diǎn)在于當(dāng)事人是否采取了類似抵押權(quán)登記的物權(quán)登記公示措施，那么法院對(duì)于目前司法實(shí)踐中存在的預(yù)售備案登記、網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記能否具有物權(quán)公示效力的態(tài)度，又成為司法實(shí)踐的一大難題。司法實(shí)踐中，法院對(duì)于預(yù)售備案登記的態(tài)度大多是：雖然房屋買賣合同辦理了預(yù)售備案登記，但房屋預(yù)售合同登記備案屬于行政管理范疇，不能使合同主體的債權(quán)獲得優(yōu)先和對(duì)抗效力，即預(yù)售備案登記并不產(chǎn)生物權(quán)效力，比如攀枝花市錦泰亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、蔣宗瓊民間借貸糾紛一案攀枝花市中級(jí)人民法院（2020）川04民終268號(hào)民事判決書。。與預(yù)售備案具有相同命運(yùn)的是網(wǎng)簽備案，法院會(huì)認(rèn)為網(wǎng)簽備案登記是一種行政措施，不屬于所有權(quán)的登記，其只是用來(lái)避免一房二賣或在房屋上添加其他負(fù)擔(dān)，目的是一定程度上維護(hù)債權(quán)人的利益，比如泰興市欣市投資有限公司與泰州市欣地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司民間借貸糾紛一案泰興市人民法院（2017）蘇1283民初5822號(hào)民事判決書。。相比前兩種公示措施，司法實(shí)踐對(duì)于預(yù)告登記所產(chǎn)生的法律效果分歧更大。有些法院的態(tài)度是即便房屋已經(jīng)設(shè)定了預(yù)告登記，但其也僅能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，并不屬于法律上的優(yōu)先受償權(quán)，比如胡朝暉與嘉興永欣建業(yè)有限公司民間借貸糾紛一案杭州市西湖區(qū)人民法院（2017）浙0106民初1365號(hào)民事判決書。。然而有些法院的態(tài)度卻截然相反，認(rèn)為完成了預(yù)告登記或者產(chǎn)權(quán)變更登記的房屋買賣合同，則可視作采取了物權(quán)公示措施，比如譚小明訴被告楊曉輝、益陽(yáng)金易房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司民間借貸糾紛一案益陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2015）益法民二初字第21號(hào)民事判決書。。由于房屋買賣型擔(dān)保沒(méi)有完善的立法進(jìn)行規(guī)制，因此對(duì)