一．項(xiàng)目總說明項(xiàng)目位于鄭州市中原區(qū)中原路與桐柏路交匯處向南100米路的西側(cè)，占地共27畝（18000.9平方米），總建筑面積131933.32平方米，總體容積率為5.9。其中商業(yè)77876平方米，銷售均價初步定為10000元/平方米，地下二層為地下停車場，地下負(fù)一層和地上1-5層為商業(yè)用房，地上5層可銷售面積約52926平方米。公寓總建面積約54057.32平方米，銷售均價初步定為3000元/平方米，為40-110平方米的小戶型，共16層。住宅（54057.32㎡）商業(yè)（77876㎡）可售商業(yè)面積（52926㎡）地圖如下二．投資環(huán)境研究社會經(jīng)濟(jì)情況：經(jīng)濟(jì)發(fā)展初步核算，2008年全年完成生產(chǎn)總值3004億元，比上年增長12.2%；人均生產(chǎn)總值40617元，增長10.7%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值94.7億元，增長5.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1659.5億元，增長14.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1249.8億元，增長9.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.2∶52.9∶43.9調(diào)整為3.2∶55.2∶41.6。非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值1802億元，增長16%，占生產(chǎn)總值的比重為60%，比上年提高2個百分點(diǎn)。年末全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到62.3%，比上年提高1個百分點(diǎn)。全年全部工業(yè)完成增加值1484.7億元，比上年增長15.6%。其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值1223.7億元，增長18.1%。全年全社會固定資產(chǎn)投資完成1772.7億元，比上年增長29.7%。全年完成社會消費(fèi)品零售總額1206.2億元，比上年增長23.2%。全年全市直接進(jìn)出口總額42.7億美元，比上年增長35.4%。其中進(jìn)口13.2億美元，增長33.8%；出口29.5億美元，增長36.1%。全年新批外資企業(yè)109個，比上年下降27.8%。合同利用外資額23.7億美元，增長35.6%；實(shí)際利用外商直接投資14億美元，增長40%。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入341.8億元，比上年增長19.6%；其中國內(nèi)旅游收入334.2億元，增長20.1%；旅游外匯收入1.1億美元，增長11.8%。接待國際旅游人數(shù)29.2萬人次，比上年增長11.3%；其中接待港澳臺同胞12.6萬人次，增長10.5%。接待國內(nèi)旅游者3511萬人次，增長20.6%。全年全市完成財(cái)政總收入680.1億元，比上年增長24.4%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入260.4億元，增長18.6%；其中市本級收入118.1億元，增長15%。年末全市建成區(qū)面積328.6平方公里（含上街區(qū)26.6平方公里）。年末全市總?cè)丝?43.6萬人，其中女性359.9萬人；市區(qū)人口326.5萬人；城鎮(zhèn)人口463.5萬人；非農(nóng)業(yè)人口307.7萬人。全市人口出生率9.4‰，死亡率4.6‰，自然增長率4.8‰。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15732元，增長14.9%；農(nóng)村居民人均純收入7548元，增長14.5%。對外貿(mào)易2005年，對外開放進(jìn)一步擴(kuò)大。注重優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，健全完善政策體系和招商引資激勵機(jī)制，有效調(diào)動了全市上下招商引資的積極性。浙江綠城等一批招商大項(xiàng)目落戶鄭州，引進(jìn)市外境內(nèi)資金達(dá)102億元。全年新增外商投資企業(yè)118家；實(shí)際利用外資3.4億美元，增長38.6%；進(jìn)出口總額達(dá)到11億美元，增長41.2%。組織參加豫港投資貿(mào)易洽談會、中國河南（舊金山）經(jīng)貿(mào)文化周等經(jīng)貿(mào)活動，招商活動取得明顯成效。積極實(shí)施"走出去"戰(zhàn)略，一批企業(yè)到國外投資，有13家企業(yè)進(jìn)駐非洲塞拉里昂工貿(mào)園區(qū)，海外市場進(jìn)一步拓展。出口加工區(qū)封關(guān)運(yùn)行良好，鄭東新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招商工作取得新進(jìn)展，加州工業(yè)城項(xiàng)目正在加緊推進(jìn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)交流與合作明顯加強(qiáng)。工業(yè)建設(shè)改革開放取得新進(jìn)展，鄭州市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了快速增長的良好態(tài)勢，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全線飄紅，各項(xiàng)工作都取得了新的進(jìn)展。1992年躋身全國綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資硬環(huán)境40優(yōu)城市行列。鄭州市在紡織、機(jī)械、建材、耐火材料、能源和原輔材料產(chǎn)業(yè)上具有明顯優(yōu)勢。有色金屬、食品、煤炭、卷煙等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。鄭州是全國紡織工業(yè)基地之一，是全國重要的冶金建材工業(yè)基地，氧化鋁產(chǎn)量占全國一半左右；機(jī)械工業(yè)擁有亞洲最大的磨料磨具企業(yè)-白鴿集團(tuán)。鄭州宇通客車股份有限公司是亞洲規(guī)模最大、工藝技術(shù)最先進(jìn)的客車生產(chǎn)企業(yè)，2002年被世界客車聯(lián)盟授予最佳客車車制造商稱號。鄭州市大力實(shí)施扶優(yōu)扶強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和科技自主創(chuàng)新工程，工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速健康發(fā)展。2007年全市全部工業(yè)完成增加值1166.9億元，增長20.8%。其中，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值923.8億元，增長24.3%；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入3263.3億元，增長40.2%；實(shí)現(xiàn)利稅579.9億元，增長57.7%。全市銷售收入超億元企業(yè)新增236戶，達(dá)到759戶，宇通公司、中鋁河南分公司、河南中煙公司、鄭煤集團(tuán)、豫聯(lián)集團(tuán)、鄭州供電公司銷售收入超百億元。全年完成工業(yè)投入532.6億元，增長63.2%。中鋁公司鄭州鋁加工廠年產(chǎn)12萬噸高精度鋁板帶材、天津頂新公司康師傅食品基地三期等一批重點(diǎn)項(xiàng)目竣工投產(chǎn)，鄭州日產(chǎn)年產(chǎn)1.3萬輛MPV多用途乘用車和1.2萬輛SUV乘用車項(xiàng)目新車下線，鄭州東500千伏輸變電工程順利開工，燃?xì)怆娬?×39萬千瓦機(jī)組等一批電源項(xiàng)目建成投產(chǎn)，全市全年新增裝機(jī)容量169萬千瓦，總?cè)萘窟_(dá)到606萬千瓦。重點(diǎn)企業(yè)戰(zhàn)略重組邁出實(shí)質(zhì)性步伐，省投資公司重組中原制藥廠；鄭州輕汽與海馬集團(tuán)、鄭纜集團(tuán)與中科英華成功實(shí)現(xiàn)了戰(zhàn)略重組；棉紡企業(yè)戰(zhàn)略重組穩(wěn)步推進(jìn)，形成新的生產(chǎn)能力，企業(yè)逐步走出低谷。海力特、威科姆、方欣生物等一批高新技術(shù)企業(yè)快速成長。全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成增加值323.4億元，增長33.7%；全年專利申請5214件，增長55.1%。鄭州榮獲全國科技進(jìn)步先進(jìn)城市稱號。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)改革開放以來，鄭州在完成了農(nóng)產(chǎn)品原始積累的基礎(chǔ)上，圍繞城郊型農(nóng)業(yè)的特點(diǎn)，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、商品農(nóng)業(yè)，初步構(gòu)筑了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的農(nóng)村新經(jīng)濟(jì)體制框架，在短短的二十年內(nèi)，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)由傳統(tǒng)的自給半自給農(nóng)業(yè)跨過溫飽型農(nóng)業(yè)，開始向商品化農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，進(jìn)入了一個嶄新的發(fā)展階段。鄭州每年均不斷加大農(nóng)業(yè)投入，2007年市財(cái)政全年用于"三農(nóng)"的總支出達(dá)到36.6億元，增長32.7%。繼續(xù)落實(shí)支農(nóng)惠農(nóng)政策，共發(fā)放種糧補(bǔ)貼、良種補(bǔ)貼、農(nóng)資綜合直補(bǔ)等各項(xiàng)資金1.9億元，農(nóng)民的生產(chǎn)積極性進(jìn)一步提高。糧食生產(chǎn)全面豐收，總產(chǎn)量達(dá)到171.1萬噸，是歷史上第二個高產(chǎn)年。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營穩(wěn)步推進(jìn)，全市已發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營組織959個，市級以上重點(diǎn)龍頭企業(yè)216家。農(nóng)業(yè)對外開放水平不較高，全市農(nóng)業(yè)出口創(chuàng)匯企業(yè)達(dá)到31家，完成出口創(chuàng)匯6754萬美元，增長19.5%。農(nóng)村生產(chǎn)生活條件不斷改善，全年投資1.4億元解決36.1萬人的安全飲水問題，新建集雨水窖1萬個，新建沼氣池5萬座，改擴(kuò)建農(nóng)村公路1056公里，解決了貧困地區(qū)1萬人的溫飽問題。繼續(xù)實(shí)施"百村示范、千村整治"工程，新農(nóng)村建設(shè)成效明顯。確定的104個示范村都制定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有94個村制定了村莊建設(shè)規(guī)劃，"五通"、"三有"建設(shè)項(xiàng)目基本完成。20個重點(diǎn)示范村建設(shè)基本達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，整治村的村容村貌發(fā)生較大變化。商業(yè)貿(mào)易商業(yè)貿(mào)易鄭州市是中國首批確定的三個商貿(mào)試點(diǎn)城市之一。鄭州商品交易所，是中國第一家成立的商品交易所，目前已經(jīng)成為以農(nóng)產(chǎn)品為主的交易平臺，其期貨產(chǎn)品如鄭州白糖等，是國際市場核心價格指導(dǎo)價之一，并已經(jīng)與印度美國等交易所達(dá)成合作協(xié)議。鄭州是中國商戰(zhàn)的發(fā)源地。90年初，以亞細(xì)亞為代表的大型商場曾引領(lǐng)了中國新的商業(yè)模式。隨著國際商額。3、經(jīng)中國人民銀行、原對外貿(mào)易部（現(xiàn)為商務(wù)部）、國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位、經(jīng)商務(wù)部、國家稅務(wù)總局確認(rèn)的融資租賃試點(diǎn)企業(yè)以及外商投資融資租賃公司從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部價款和價外費(fèi)用(包括殘值)減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營業(yè)額。以上所稱出租貨物的實(shí)際成本，包括由出租方承擔(dān)的貨物的購入價、關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、保險費(fèi)和貸款的利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)。4．金融企業(yè)從事受托收款業(yè)務(wù)，如代收電話費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、信息費(fèi)、學(xué)雜費(fèi)、尋呼費(fèi)、社保統(tǒng)籌費(fèi)、交通違章罰款等，可以扣除其支付給委托方價款后的余額為營業(yè)額。5．中華人民共和國境內(nèi)的保險人將其承保的以境內(nèi)標(biāo)的物為保險標(biāo)的的保險業(yè)務(wù)向境外再保險人辦理分保的，以全部保費(fèi)收入減去分保保費(fèi)后的余額為營業(yè)額。6、對地方商業(yè)銀行轉(zhuǎn)貸用于清償農(nóng)村合作基金會債務(wù)的專項(xiàng)貸款利息收入免征營業(yè)稅。上述專項(xiàng)貸款，是指由人民銀行向地方商業(yè)銀行提供，并由商業(yè)銀行轉(zhuǎn)貸給地方政府，專項(xiàng)用于清償農(nóng)村合作基金會債務(wù)的貸款。7、為了有利于證券投資基金制度的建立，促進(jìn)證券市場的健康發(fā)展，扶持證券投資基金市場的發(fā)育和發(fā)展，證券投資基金（封閉式證券投資基金，開放式證券投資基金）管理人運(yùn)用基金買賣股票、債券取得的差價收入，暫免征收營業(yè)稅。8、我省地方金融機(jī)構(gòu)在抵貸資產(chǎn)過戶中取得的收入免征營業(yè)稅。9、對保險公司開展的一年期以上返還性人身保險業(yè)務(wù)的保費(fèi)收入免征營業(yè)稅。10、保險公司開辦的個人投資分紅保險業(yè)務(wù)取得的保費(fèi)收入免征營業(yè)稅。11、為進(jìn)一步深化農(nóng)村信用社改革，改善農(nóng)村金融服務(wù)，確保農(nóng)村信用社改革試點(diǎn)工作積極穩(wěn)妥地進(jìn)行，對改革試點(diǎn)地區(qū)所有農(nóng)村信用社取得的金融保險上應(yīng)稅收入，按3%的稅率征收營業(yè)稅。12、農(nóng)村小額貸款組織在試點(diǎn)期間的稅率參照農(nóng)村信用社改革試點(diǎn)期間的稅收政策執(zhí)行。13、為促進(jìn)資本市場穩(wěn)定健康發(fā)展，準(zhǔn)許中國證券登記結(jié)算公司代收的以下資金項(xiàng)目從其營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額中扣除，具體包括：按規(guī)定提取的證券結(jié)算風(fēng)險基金；代收代付的證券公司資金交收違約墊付資金利息；結(jié)算過程中代收代付的資金交收違約罰息。14、準(zhǔn)許上海、深圳證券交易所代收的證券交易監(jiān)管費(fèi)從其營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額中扣除。準(zhǔn)許證券公司代收的以下費(fèi)用從其營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額中扣除：為證券交易所代收的證券交易監(jiān)管費(fèi)；代理他人買賣證券代收的證券交易所經(jīng)手費(fèi)；為中國證券登記結(jié)算公司代收的股東帳戶開戶費(fèi)（包括A股和B股）、特別轉(zhuǎn)讓股票開戶費(fèi)、過戶費(fèi)、B股結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)）。準(zhǔn)許上海、鄭州、大連期貨交易所代收的期貨市場監(jiān)管費(fèi)從其營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額中扣除。準(zhǔn)許期貨經(jīng)紀(jì)公司為期貨交易所代收的手續(xù)費(fèi)從其營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額中扣除。15、為促進(jìn)資本市場穩(wěn)定健康發(fā)展，準(zhǔn)許上海、深圳證券交易所上繳的證券投資者保護(hù)基金從其營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額中扣除；準(zhǔn)許證券公司上繳的證券投資者保護(hù)基金從其營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額中扣除；準(zhǔn)許中國證券登記結(jié)算公司和主承銷商代扣代繳的證券投資者保護(hù)基金從其營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額中扣除。16、為支持證券市場的健康發(fā)展，防范和化解證券市場風(fēng)險，從2006年1月1日起至2008年12月31日止，對中國證券投資者保護(hù)基金有限責(zé)任公司根據(jù)《證券投資者保護(hù)基金管理辦法》取得的證券交易所按其交易經(jīng)手費(fèi)20%和證券公司按其營業(yè)收入0.5%納稅的證券投資者保護(hù)基金收入和申購凍結(jié)資金利息收入、依法向有關(guān)責(zé)任方追償所得收入以及從證券公司破產(chǎn)清算中受償收入，暫免征收營業(yè)稅。17、對中國人民保險公司、中國進(jìn)出口銀行和中國出口信用保險公司辦理的出口信用保險業(yè)務(wù)（包括出口信用擔(dān)保業(yè)務(wù)）不征收營業(yè)稅。18、合格境外機(jī)構(gòu)投資者（QFII）委托境外公司在我國從事證券買賣業(yè)務(wù)取得的差價收入免征營業(yè)稅。19、為種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、牧業(yè)種植和飼養(yǎng)的動植物提供農(nóng)牧保險業(yè)務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅。20、對納入全國試點(diǎn)范圍的非營利性中小企業(yè)信用擔(dān)保、再擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可由地方政府確定，對其從事信用擔(dān)?；蛟贀?dān)保取得的擔(dān)保業(yè)務(wù)收入（不包括信用評級、咨詢、培訓(xùn)等收入），3年內(nèi)免征營業(yè)稅。三．市場研究房地產(chǎn)持有的定位技巧（一）長期持有。任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)。對于不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實(shí)現(xiàn)利益的時間期望。這也是為什么在不動產(chǎn)市場既有追逐短線獲利，從事現(xiàn)房或預(yù)售房買進(jìn)賣出賺取價差的投資人，也有投入資金興建大樓卻只租不售的開發(fā)商。由于土地的性質(zhì)特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區(qū)域異質(zhì)性（包括自然環(huán)境及人文社會經(jīng)濟(jì)），困此對許多投資房地產(chǎn)的企業(yè)或個人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財(cái)產(chǎn)更具有意義。那么究竟應(yīng)如何作產(chǎn)品定位，即如何利用土地，才能賺取不動產(chǎn)長期持有的利益呢？首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經(jīng)營或使用收入，也就是不動產(chǎn)所有者即經(jīng)營者或使用者，自行利用空間賺取商業(yè)經(jīng)營的利益；第是保值或增值利益，這種利益可能來自于通貨膨脹效果，可能由于社會進(jìn)步或環(huán)境改良，也可能因?yàn)槠渌恋叵刃惺褂?，?dǎo)致后利用的價值土地水漲船高。不論是否賺取租賃或經(jīng)營利益，絕大多數(shù)長期持有的土地，其最大利益來自于增值。為謀取增值的實(shí)務(wù)做法也有不少，例如，短期內(nèi)尚無利用或開發(fā)價值的土地，可采取消極的養(yǎng)地策略；對于已初現(xiàn)地段價值的土地，則可采取先建后售策略；再者如麥當(dāng)勞的做法，先找到好地，興建商場，通過經(jīng)營帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氣息后，就自然可坐享不動產(chǎn)的增值利益。長期持有土地，必須要能賺取合理的時間報酬才有意義，因此產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時間長度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過程利益最大。（二）短期獲利。大多數(shù)的投資標(biāo)的，都有短線與長線不同的獲利操作方式，不動產(chǎn)投資也不例外，通常它包括了土地開發(fā)、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經(jīng)營等時間長度不同的獲利途徑。對于希望短期獲利的不動產(chǎn)投資者而言，除了只圖買進(jìn)賣出、賺取時機(jī)價差的方式之外，如果想在有限時間內(nèi)創(chuàng)造不動產(chǎn)附加值，以增加投資利益，則須借助有效的產(chǎn)品定位。因此，希望短期獲利的不動產(chǎn)產(chǎn)品定位，要特別注意收益實(shí)現(xiàn)的可能性及投入資金的效率。下面幾個方案，有助于提高不動產(chǎn)短期投資利益。（一）改裝產(chǎn)品，創(chuàng)造附加價值。這種方式常見于舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價值的舊建筑物，保留其基本結(jié)構(gòu)，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由于投入成本少，工期短，著改建得當(dāng)，通常能在很短時間內(nèi)賺取理想的報酬。（二）規(guī)劃需求尚未飽和的時尚品在短期內(nèi)創(chuàng)造高銷售率。例如不動產(chǎn)市場不景氣時，許多反應(yīng)快的發(fā)展商就推出低總價的套房或二房型的產(chǎn)品，并搭配工程零付款等的付款