2025年大學(xué)本科三年級(jí)（土地資源管理）土地估價(jià)實(shí)務(wù)測(cè)試題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿(mǎn)分100分）班級(jí)______姓名______第I卷（選擇題共30分）答題要求：本卷共10小題，每小題3分。在每小題給出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的。請(qǐng)將正確答案的序號(hào)填在括號(hào)內(nèi)。1.土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵在于（）A.選擇合適的比較案例B.對(duì)交易情況進(jìn)行修正C.確定土地的區(qū)域因素D.計(jì)算土地價(jià)格指數(shù)2.收益還原法中，土地純收益的求取通常是通過(guò)（）A.土地租金減去各項(xiàng)費(fèi)用B.土地總收益減去總成本C.土地潛在收益減去實(shí)際收益D.土地客觀收益減去客觀費(fèi)用3.某宗土地面積為1000平方米，容積率為2.5，土地單價(jià)為每平方米1500元，則該宗土地的樓面地價(jià)為（）A.600元/平方米B.1500元/平方米C.3750元/平方米D.6250元/平方米4.土地估價(jià)中，影響土地價(jià)格的區(qū)域因素不包括（）A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).環(huán)境質(zhì)量5.采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)不包括（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)C.拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)D.土地出讓金6.某宗土地預(yù)計(jì)未來(lái)每年可獲得凈收益10萬(wàn)元，土地還原率為8%，則該宗土地的收益價(jià)格為（）A.125萬(wàn)元B.100萬(wàn)元C.80萬(wàn)元D.64萬(wàn)元7.市場(chǎng)比較法中，交易日期修正的目的是（）A.消除因時(shí)間差異導(dǎo)致的價(jià)格差異B.使比較案例與待估宗地具有可比性C.確定土地價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)D.計(jì)算土地價(jià)格的調(diào)整系數(shù)8.土地估價(jià)中，土地用途的確定應(yīng)依據(jù)（）A.土地登記用途B.土地實(shí)際用途C.城市規(guī)劃用途D.土地使用者的意愿9.采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)通常是通過(guò)（）A.市場(chǎng)比較法求取B.收益還原法求取C.成本逼近法求取D.根據(jù)規(guī)劃和市場(chǎng)情況估算10.土地估價(jià)報(bào)告的有效期一般為（）A.半年B.一年C.兩年D.三年第II卷（非選擇題共70分）二、填空題（共10分）答題要求：本大題共5小題，每小題2分。請(qǐng)將答案填寫(xiě)在題中的橫線上。1.土地估價(jià)的基本方法包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、______和剩余法。2.收益還原法中，土地還原率的確定方法主要有市場(chǎng)提取法、______和投資風(fēng)險(xiǎn)與收益綜合排序插入法。3.成本逼近法中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、______和公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)。4.市場(chǎng)比較法中，比較案例的選擇應(yīng)遵循與待估宗地______、用途相同、交易類(lèi)型相同、交易日期接近等原則。5.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、______、估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告等內(nèi)容。三、簡(jiǎn)答題（共20分）答題要求：本大題共2小題，每小題10分。請(qǐng)簡(jiǎn)要回答問(wèn)題。1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的評(píng)估步驟。2.簡(jiǎn)述收益還原法的應(yīng)用條件。四、案例分析題（共20分）答題要求：請(qǐng)閱讀以下案例，回答問(wèn)題。某市區(qū)有一宗待估宗地，面積為500平方米，土地用途為商業(yè)?，F(xiàn)采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，選取了三個(gè)比較案例，具體情況如下：案例A：面積為600平方米，土地用途為商業(yè)，交易日期為2024年10月，成交價(jià)格為每平方米30000元。該案例與待估宗地相比，區(qū)域因素修正系數(shù)為-5%，個(gè)別因素修正系數(shù)為-3%。案例B：面積為400平方米，土地用途為商業(yè)，交易日期為2024年1月至10月，成交價(jià)格為每平方米28000元。該案例與待估宗地相比，區(qū)域因素修正系數(shù)為+3%，個(gè)別因素修正系數(shù)為+2%。案例C：面積為500平方米，土地用途為商業(yè)，交易日期為2024年6月，成交價(jià)格為每平方米29000元。該案例與待估宗地相比，區(qū)域因素修正系數(shù)為0%，個(gè)別因素修正系數(shù)為-1%。已知該地區(qū)2024年1月至10月土地價(jià)格指數(shù)上漲了5%，2024年6月至10月土地價(jià)格指數(shù)上漲了3%。1.計(jì)算各比較案例的修正后價(jià)格。（10分）2.確定待估宗地的評(píng)估價(jià)格。（10分）五、論述題（共20分）答題要求：請(qǐng)論述土地估價(jià)在土地資源管理中的作用。答案：第I卷答案1.A2.D3.A4.C5.B6.A7.A8.C9.D10.B第II卷答案二、填空題1.成本逼近法2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法3.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4.類(lèi)似5.致委托方函三、簡(jiǎn)答題1.市場(chǎng)比較法的評(píng)估步驟：（1）收集交易案例；（2）選擇比較案例；（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行交易日期修正；（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正；（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正；（8）確定比準(zhǔn)價(jià)格。2.收益還原法的應(yīng)用條件：（1）待估宗地具有收益或潛在收益；（2）收益是可以量化的；（3）還原率是可以確定的；（4）收益具有連續(xù)性和穩(wěn)定性。四、案例分析題1.案例A修正后價(jià)格：30000×（1-5%）×（1-3%）=28215（元/平方米）案例B修正后價(jià)格：28000×（1+5%）×（1+3%）×（1+3%）×（1+2%）=31377.78（元/平方米）案例C修正后價(jià)格：29000×（1+3%）×（1-1%）=29697（元/平方米）2.待估宗地評(píng)估價(jià)格：（28215+31377.78+29697）÷3×500=4463650（元）五、論述題土地估價(jià)在土地資源管理中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）為土地市場(chǎng)交易提供價(jià)格參考，促進(jìn)土地資源的