2025年物業(yè)管理師考試試卷及答案一、單項選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項中只有1個最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含（）的內(nèi)容。A.臨時管理規(guī)約B.前期物業(yè)服務(wù)合同C.物業(yè)承接查驗協(xié)議D.業(yè)主大會議事規(guī)則答案：A2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“公共區(qū)域照明電費由全體業(yè)主按面積分?jǐn)偂?，該約定的法律效力為（）。A.無效，違反公平原則B.有效，屬于意思自治范疇C.效力待定，需業(yè)主大會追認(rèn)D.部分無效，超出法定分?jǐn)偙壤鸢福築3.住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）以上相關(guān)業(yè)主同意。A.專有部分占建筑物總面積三分之一且人數(shù)三分之一B.專有部分占建筑物總面積二分之一且人數(shù)二分之一C.專有部分占建筑物總面積三分之二且人數(shù)三分之二D.專有部分占建筑物總面積四分之三且人數(shù)四分之三答案：C4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修，擅自拆除承重墻，正確的處理流程是（）。A.立即停水停電強制制止B.書面通知業(yè)主改正并報告行政主管部門C.直接向法院提起訴訟D.要求業(yè)主繳納5000元違約金答案：B5.某小區(qū)電梯因年久失修頻繁故障，經(jīng)檢測需更換曳引機，費用12萬元。該費用應(yīng)（）。A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)B.從住宅專項維修資金中列支C.由電梯使用人平均分?jǐn)侱.由建設(shè)單位承擔(dān)（保修期已過）答案：B6.根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾（）。A.視為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分B.僅為宣傳資料，無法律效力C.需經(jīng)業(yè)主大會確認(rèn)后生效D.對新入住業(yè)主無約束力答案：A7.業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交（）。A.全體業(yè)主B.專有部分占比20%以上的業(yè)主C.業(yè)主委員會委員D.社區(qū)居民委員會答案：A8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水費時，（）向業(yè)主收取手續(xù)費。A.可以按3%比例B.不得額外C.經(jīng)業(yè)主大會同意后可D.由供水企業(yè)授權(quán)后可答案：B9.某小區(qū)發(fā)生盜竊事件，監(jiān)控顯示安保人員未按規(guī)定每小時巡查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任認(rèn)定為（）。A.無責(zé)任，盜竊屬第三方行為B.部分責(zé)任，未履行合同約定的安全保障義務(wù)C.全部責(zé)任，需賠償業(yè)主全部損失D.連帶責(zé)任，與盜竊者共同賠償答案：B10.前期物業(yè)服務(wù)合同終止的法定情形是（）。A.服務(wù)期限屆滿2年B.業(yè)主入住率達到50%C.業(yè)主大會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同生效D.建設(shè)單位書面通知解除答案：C11.物業(yè)承接查驗中，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施未達到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由（）負(fù)責(zé)整改。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.業(yè)主委員會D.消防部門答案：B12.業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確催繳方式是（）。A.在業(yè)主門口張貼欠費公示B.直接停止提供物業(yè)服務(wù)C.向法院提起訴訟或申請支付令D.要求業(yè)主支付滯納金（合同未約定）答案：C13.某小區(qū)利用公共道路劃定停車位出租，收益應(yīng)當(dāng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有B.歸建設(shè)單位所有C.主要用于補充維修資金，也可按約定用于公共服務(wù)D.由業(yè)主委員會成員分配答案：C14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)資料應(yīng)當(dāng)至少保存（）年。A.1B.3C.5D.10答案：C15.業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)B.專有部分占建筑物總面積三分之二且人數(shù)三分之二C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會答案：A16.某小區(qū)電梯廣告收益屬于（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收入B.建設(shè)單位所有C.業(yè)主共有D.廣告公司所有答案：C17.物業(yè)服務(wù)合同終止時，原企業(yè)拒不移交資料，由（）責(zé)令限期移交。A.業(yè)主委員會B.社區(qū)居民委員會C.縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門D.人民法院答案：C18.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應(yīng)當(dāng)（）。A.經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意B.經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.向工商部門備案即可D.無需其他業(yè)主同意答案：B19.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬提高物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)（）。A.直接發(fā)布漲價通知B.經(jīng)業(yè)主委員會同意C.召開業(yè)主大會表決D.報物價部門審批答案：C20.物業(yè)服務(wù)費的成本構(gòu)成不包括（）。A.管理服務(wù)人員的工資B.共用設(shè)施設(shè)備的大修費用C.清潔衛(wèi)生費用D.綠化養(yǎng)護費用答案：B二、多項選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項中有2個或2個以上符合題意，錯選、多選不得分，少選每個正確選項得0.5分）21.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.按照合同約定提供服務(wù)B.定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況C.對業(yè)主違規(guī)行為進行罰款D.維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序E.接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督答案：ABDE22.物業(yè)承接查驗的內(nèi)容包括（）。A.物業(yè)共用部位B.共用設(shè)施設(shè)備C.物業(yè)檔案資料D.業(yè)主個人物品E.建設(shè)單位的財務(wù)報表答案：ABC23.業(yè)主大會的職責(zé)包括（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.決定物業(yè)費調(diào)整方案E.處理業(yè)主個人糾紛答案：ABCD24.住宅專項維修資金可用于（）。A.電梯日常維護保養(yǎng)B.屋頂防水大修C.小區(qū)圍墻重建D.業(yè)主室內(nèi)裝修E.消防設(shè)施更新答案：BCE25.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全防范工作中應(yīng)（）。A.制定應(yīng)急預(yù)案B.安裝監(jiān)控設(shè)備（需業(yè)主同意）C.對出入人員進行登記D.發(fā)現(xiàn)犯罪行為立即報警E.承擔(dān)業(yè)主財產(chǎn)損失的全部賠償責(zé)任答案：ABCD26.下列屬于業(yè)主權(quán)利的有（）。A.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同B.提議召開業(yè)主大會C.拒交物業(yè)費（任意理由）D.使用物業(yè)共用部位E.選舉業(yè)主委員會成員答案：ABDE27.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位的責(zé)任包括（）。A.提供物業(yè)管理用房B.承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任C.代業(yè)主繳納物業(yè)費D.組織物業(yè)承接查驗E.制定臨時管理規(guī)約答案：ABDE28.物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括（）。A.服務(wù)事項B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費用D.雙方權(quán)利義務(wù)E.合同終止條件答案：ABCDE29.業(yè)主委員會的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會會議B.代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同C.監(jiān)督管理規(guī)約的實施D.決定物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)E.處理業(yè)主投訴答案：ABCE30.下列行為中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止的有（）。A.業(yè)主在公共區(qū)域堆放雜物B.裝修時拆除非承重墻C.車輛占用消防通道D.業(yè)主飼養(yǎng)大型犬（無違規(guī)）E.商鋪違規(guī)搭建廣告牌答案：ACE三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：電梯故障引發(fā)的糾紛某小區(qū)建成8年，共有6部電梯。近期2號樓電梯頻繁出現(xiàn)“困人”現(xiàn)象，經(jīng)專業(yè)檢測，需更換電梯主板（費用3.8萬元）和導(dǎo)軌（費用5.2萬元），合計9萬元。業(yè)主委員會認(rèn)為費用應(yīng)從維修資金中列支，但部分業(yè)主反對，理由是“電梯剛過保修期，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)”；另有業(yè)主提出“物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常維護不到位，應(yīng)承擔(dān)部分費用”。問題：1.該筆維修費用應(yīng)如何承擔(dān)？依據(jù)是什么？（10分）2.若使用維修資金，需履行哪些程序？（10分）答案：1.應(yīng)從住宅專項維修資金中列支。依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三條，住宅專項維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。本案中電梯已過保修期（通常為2年），且主板、導(dǎo)軌屬于共用設(shè)施設(shè)備，故應(yīng)由維修資金承擔(dān)。建設(shè)單位的保修責(zé)任僅在保修期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若已按合同約定履行日常維護義務(wù)（如定期保養(yǎng)、記錄），則不承擔(dān)額外責(zé)任；若未履行維護義務(wù)導(dǎo)致故障加速，需承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任（需通過鑒定確認(rèn)因果關(guān)系）。2.使用維修資金的程序：（1）由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案（包括維修內(nèi)容、預(yù)算、列支范圍等）；（2）方案需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)三分之二以上的相關(guān)業(yè)主同意；（3）將方案及業(yè)主同意證明提交至維修資金管理部門審核；（4）審核通過后，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施維修；（5）維修完成后，公示費用結(jié)算情況，按程序從維修資金賬戶中列支。案例二：物業(yè)費拖欠與服務(wù)質(zhì)量爭議業(yè)主王某以“物業(yè)服務(wù)不達標(biāo)”為由，連續(xù)18個月未繳納物業(yè)費（每月320元）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次催繳未果，擬提起訴訟。王某辯稱：“小區(qū)衛(wèi)生清潔不及時（有照片為證）、綠化枯死未補種、門禁損壞3個月未修復(fù)”。經(jīng)法院調(diào)查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實存在部分服務(wù)未達合同約定標(biāo)準(zhǔn)的情況。問題：1.王某拒繳物業(yè)費的行為是否合法？為什么？（10分）2.法院應(yīng)如何判決？物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何改進？（10分）答案：1.不合法。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒付物業(yè)費；物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵的，業(yè)主應(yīng)通過要求整改、向業(yè)主大會反映等方式維權(quán)，而非直接拒繳。但本案中若物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在重大違約（如長期不履行基本服務(wù)），法院可能酌情減少物業(yè)費金額。2.法院可能判決王某支付物業(yè)費，但可根據(jù)服務(wù)瑕疵程度適當(dāng)減免（如減免10%-30%）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)：（1）針對衛(wèi)生、綠化、門禁問題制定整改計劃，明確責(zé)任人和完成時限；（2）建立服務(wù)質(zhì)量公示制度，定期向業(yè)主反饋整改情況；（3）優(yōu)化內(nèi)部考核機制，加強員工培訓(xùn)，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（4）與業(yè)主委員會溝通，通過業(yè)主座談會收集意見，改進服務(wù)方案。案例三：公共區(qū)域經(jīng)營收益分配爭議某小區(qū)利用電梯、公共樓道投放廣告，2023年收益28萬元。業(yè)主委員會認(rèn)為收益應(yīng)全部用于補充維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張“合同約定提取15%作為運營管理費”。部分業(yè)主質(zhì)疑：“廣告投放未經(jīng)業(yè)主同意，收益應(yīng)歸業(yè)主所有”。經(jīng)查，物業(yè)服務(wù)合同中約定“公共區(qū)域經(jīng)營收益由雙方按85%:15%分配”，但未就廣告投放事項單獨征求業(yè)主意見。問題：1.公共區(qū)域廣告收益的權(quán)屬如何認(rèn)定？（5分）2.物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于收益分配的條款是否有效？（5分）3.若業(yè)主反對該分配方案，應(yīng)如何處理？（10分）答案：1.公共區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有，根據(jù)《民法典》第二百八十二條，利用共有部分產(chǎn)生的收益（扣除合理成本后）屬于業(yè)主共有。2.部分有效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可收取合理的運營成本（如廣告招租、維護的人工費用），但合同中“15%運營管理費”需符合實際成本支出。若15%顯著高于合理成本（如實際成本僅5%），超出部分無效。3.業(yè)主可通過以下途徑處理：（1）向業(yè)主大會提出議案，要求重新審議收益分配方案；（2）若業(yè)主大會決議修改分配比例，可要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還多收部分；（3）向房地產(chǎn)行政主管部門投訴，要求對合同中的不公平條款進行監(jiān)督；（4）若協(xié)商不成，可向法院提起訴訟，主張調(diào)整收益分配比例，確認(rèn)業(yè)主共有收益的所有權(quán)。四、實務(wù)操作題（共2題，每題30分，共60分）題目一：制定小區(qū)疫情防控期間物業(yè)服務(wù)方案某小區(qū)有12棟樓、800戶居民，需制定疫情防控期間的物業(yè)服務(wù)方案。要求包含組織架構(gòu)、重點區(qū)域管理、人員管控、應(yīng)急處置等內(nèi)容，符合《新型冠狀病毒感染防控方案》相關(guān)要求。答案：XX小區(qū)疫情防控物業(yè)服務(wù)方案一、組織架構(gòu)成立疫情防控領(lǐng)導(dǎo)小組，由項目經(jīng)理任組長，客服主管、工程主管、安保主管、保潔主管為成員。下設(shè)：-信息組：負(fù)責(zé)對接社區(qū)、疾控部門，收集發(fā)布疫情信息；-防控組：負(fù)責(zé)公共區(qū)域消毒、出入管控；-保障組：負(fù)責(zé)生活物資配送、特殊群體幫扶；-應(yīng)急組：負(fù)責(zé)突發(fā)情況處置（如密接人員轉(zhuǎn)運）。二、重點區(qū)域管理1.公共區(qū)域：每日對電梯（每2小時消毒1次，設(shè)置按鍵保護膜）、樓道（早晚各1次）、垃圾站（清運后立即消毒）、快遞柜（取件高峰后消毒）進行消毒，留存消毒記錄。2.封閉管理：關(guān)閉3個次要出入口，僅保留主入口，設(shè)置測溫崗、健康碼查驗崗。三、人員管控1.業(yè)主管理：推行“出入證+健康碼+體溫”三查制度，快遞、外賣實行無接觸配送（放置指定區(qū)域）。2.員工管理：物業(yè)服務(wù)人員每日晨檢（體溫、健康碼），每周2次核酸檢測，作業(yè)時佩戴N95口罩、手套。四、應(yīng)急處置1.發(fā)現(xiàn)發(fā)熱人員：立即引導(dǎo)至臨時隔離點（獨立房間），聯(lián)系社區(qū)報備，配合轉(zhuǎn)運至定點醫(yī)院。2.確診病例樓棟：協(xié)助劃定封控區(qū)域，設(shè)置警戒線，安排專人24小時值守，生活垃圾按醫(yī)療廢物處理。3.物資保障：與超市、藥店建立保供通道，為獨居老人、孕婦等特殊群體提供代購服務(wù)（登記需求、無接觸配送）。五、宣傳引導(dǎo)通過業(yè)主群、公告欄發(fā)布防控知識，每日推送疫情動態(tài)，組織線上防疫培訓(xùn)（如正確佩戴口罩、環(huán)境消毒方法）。題目二：處理業(yè)主投訴“樓下商鋪噪音擾民”業(yè)主李某投訴：“樓下餐飲店（合法經(jīng)營）每晚10點至12點營業(yè)，抽油煙機和顧客喧嘩噪音超過60分貝，影響家人休息”。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。請列出處理