房地產(chǎn)企業(yè)籌資成本控制對(duì)策淺析一以萬(wàn)科集團(tuán)為例房地產(chǎn)業(yè)作為特殊行業(yè)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主要比重。不僅是行業(yè)本身，國(guó)家金融及經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定也會(huì)受到影響，因此頗受關(guān)注。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)要想生存和發(fā)展，必須要有足夠的資金，必須對(duì)外籌資。不僅要籌集足夠的資金，還必須將資金成本降到最低。以降低籌資成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。本文首先介紹了籌資成本的相關(guān)理論，其次以萬(wàn)科集團(tuán)為例，對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的籌資狀況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其籌資成本管理存在的問(wèn)題，最后提出一些相應(yīng)的對(duì)策建議。以期可以有效控制萬(wàn)科集團(tuán)的籌資成本，也為其它房地產(chǎn)企業(yè)提供一點(diǎn)建議。關(guān)鍵詞：企業(yè)籌資；成本控制；對(duì)策探析；萬(wàn)科集團(tuán) 31.1研究背景及意義 4 4 4 4 52.1籌資成本的含義和內(nèi)容 2.2籌資成本對(duì)籌資決策的影響 52.3控制籌資成本的意義 6 73.1萬(wàn)科集團(tuán)基本情況 7 83.3萬(wàn)科集團(tuán)籌資成本分析 93.3.1普通股籌資成本 3.3.2債務(wù)籌資成本 3.3.3加權(quán)平均籌資成本 13.4萬(wàn)科集團(tuán)籌資成本管理中存在的問(wèn)題分析 3.4.3籌資結(jié)構(gòu)不合理，籌資成本不斷增加 4.2籌資渠道多樣化，控制借貸成本 4.3優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)，控制籌資成本 1緒論1.1研究背景及意義年至1998年，伴隨著國(guó)家的全面深化改革，房地產(chǎn)業(yè)在這個(gè)時(shí)候迅速發(fā)展起來(lái)。住宅向商品房的轉(zhuǎn)化。在我國(guó)從1993年起先后出臺(tái)住房公積金制度、住房債券已經(jīng)延續(xù)了兩年之久。到了1998年，許多公司都處在危機(jī)關(guān)頭，陷入了即將倒稅收等，這一系列的舉措推動(dòng)了新一波經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在2003年之后，我國(guó)地所有制，從而實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)十年的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展。接下來(lái)，就是2010年到2015圍內(nèi)掀起了熱潮。直到現(xiàn)在，一系列的國(guó)家政策相繼發(fā)商品房小區(qū)的市場(chǎng)占有率將會(huì)慢慢下降，使商品房小區(qū)的銷售出現(xiàn)一定的困難，轉(zhuǎn)困難、破產(chǎn)等問(wèn)題。本文使用報(bào)表分析法和文獻(xiàn)研究法對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)行了籌資問(wèn)題的相關(guān)分析，科集團(tuán)存在的籌資問(wèn)題有以下幾個(gè)：資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高、籌資渠道單一、籌資結(jié)構(gòu)不合理，籌資成本不斷增加。本文針對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)在籌資過(guò)程中遇到的問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策，希望為房地產(chǎn)業(yè)整體的籌資戰(zhàn)略制定和實(shí)施提出一些具體的、行之有效的建議。1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，總會(huì)由于各種問(wèn)題出現(xiàn)資金鏈斷裂、現(xiàn)金流不足等資金問(wèn)題。因此企業(yè)需要控制其籌資成本，提高其籌資能力，而比較系統(tǒng)的理論在此過(guò)程中形成。在企業(yè)可使用的資金和資源是有限的。在籌資過(guò)程中，很多企業(yè)沒有資金來(lái)源，且在籌資方式上也受到諸多因素的影響。如果能進(jìn)行資金籌集，企業(yè)會(huì)盡可能多的籌集，這極有可能會(huì)導(dǎo)致后期還款困難。也容易造成籌資成本過(guò)高，會(huì)影響企業(yè)的健康發(fā)展。Stephen(2003)指出，企業(yè)籌資管理理論重要組成部分就是要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制及控制籌資成本。企業(yè)的資金籌集目的是解決發(fā)展經(jīng)營(yíng)中遇到的資金問(wèn)題，是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)而進(jìn)行的，如果籌資的行為是需要引起重視的。MichaelDowling(2019)認(rèn)為，很大一部分中小規(guī)模的企業(yè)，一般是通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)借款的方式來(lái)進(jìn)行資金籌集，借款往往主要是交易性的。中小企業(yè)的短期債務(wù)行為需要從銷售中償還。短期債務(wù)傳統(tǒng)上用于人均工作需要和小型設(shè)備采購(gòu)，無(wú)論長(zhǎng)期籌資還是短期籌資，都是為了增加企業(yè)價(jià)值。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀葉淞文(2015)提出了中小企業(yè)控制和降低籌資成本的有效途徑，包括積極利用財(cái)務(wù)咨詢公司降低籌資成本、控制資金成本率、對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整、降低資金成本、主動(dòng)與對(duì)□上市公司進(jìn)行合作等。楊明(2017)指出，普通股的籌資成本可以從資產(chǎn)資本定價(jià)模型進(jìn)行分析，也可以從現(xiàn)金流量的角度進(jìn)行分析。由于選擇股利政策(固定股利政策、固定增長(zhǎng)率股利政策)不同，其計(jì)算籌資成本率的模型略微不同。而對(duì)于優(yōu)先股的成本計(jì)算，由于股利比較穩(wěn)定，可以參照債券成本率的計(jì)算；而對(duì)于留存收益成本率的計(jì)算參照普通股成本率計(jì)算方式進(jìn)行處理，因?yàn)閷儆趦?nèi)部籌資，所以沒有籌資費(fèi)用，是一種機(jī)會(huì)成本。李瑤(2022)指出，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的過(guò)程中，建設(shè)項(xiàng)目數(shù)量明顯增加。為保證項(xiàng)目收益，企業(yè)需加強(qiáng)資金管理，盡量降低項(xiàng)目籌資成本。在具體實(shí)施時(shí)，企業(yè)需結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況，運(yùn)用多種方式，積極開展科學(xué)管理，在確保項(xiàng)目質(zhì)量和工作效率的基礎(chǔ)上，對(duì)資金籌集與資金支出進(jìn)行統(tǒng)籌安排，進(jìn)而盡量降低建設(shè)項(xiàng)目籌資成當(dāng)前企業(yè)面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，很容易受到市場(chǎng)的影響，在籌資的過(guò)程中企業(yè)要積極利用一切可以利用的資源控制和降低籌資成本推動(dòng)自身的發(fā)展。2相關(guān)理論概述2.1籌資成本的含義和內(nèi)容籌資成本是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出、匯兌凈損失、外匯調(diào)整費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)等。影響籌資成本的因素有：整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境。國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，通貨膨脹率低，投資風(fēng)險(xiǎn)小，投資者所需的回報(bào)率低，籌資者籌資成本低。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱，通貨膨脹持續(xù)居高不下，投資風(fēng)險(xiǎn)高，投資者的收益率高，籌資者籌資成本高。資本市場(chǎng)條件。例如，證券市場(chǎng)流動(dòng)性越好，投資風(fēng)險(xiǎn)越小，籌資成本越小。相經(jīng)營(yíng)融資狀況。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)共同構(gòu)成企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)高，投資者要求的回報(bào)率高，籌資成本比較高。例如，銀行在向企業(yè)貸款時(shí)，會(huì)調(diào)查企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以計(jì)算企業(yè)是否能承擔(dān)還款金額。企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況越好，獲得貸款的可能性越大，利息也相對(duì)較低。企業(yè)對(duì)籌資規(guī)模和時(shí)限的需求。企業(yè)籌集的資金越多，時(shí)間越長(zhǎng)，利息就越高，反之則越少。2.2籌資成本對(duì)籌資決策的影響籌資成本對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著極其重要的作用。首先，籌資成本對(duì)籌資方式的3萬(wàn)科集團(tuán)籌資狀況以及存在的問(wèn)題年在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立，1988年經(jīng)深圳市人民政府“深府辦(1988)1509號(hào)”市。萬(wàn)科集團(tuán)于1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上以住宅開發(fā)為主，同時(shí)活躍于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；2016年公司首次躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)，位列榜單第356位，2017年、2018年、2019年、2020年和2021年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位、第254位、第208位和第160位。3.2萬(wàn)科集團(tuán)籌資現(xiàn)狀又可能導(dǎo)致公司資金短缺，對(duì)公司的財(cái)務(wù)規(guī)劃和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生不利的作用。所以，企業(yè)在準(zhǔn)備籌資之前，應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)的資金需求、現(xiàn)實(shí)狀況、籌資是困難還是容易以及費(fèi)用等因素，以此明確籌資規(guī)模的大小。表1萬(wàn)科集團(tuán)及房地產(chǎn)行業(yè)2017年到2022017年2018年2019年2020年萬(wàn)科公司資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)如表1所示，2017年至2020年度，萬(wàn)科公司的資產(chǎn)負(fù)債率保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平上，且沒有太大的變動(dòng)，但其比率是偏高的，幾乎達(dá)到85%,超過(guò)了我國(guó)房企的一般平均水準(zhǔn)。資產(chǎn)負(fù)債率保持在50%以內(nèi)相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較適合的，但是行業(yè)不同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)不同。比如房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槌跗诘耐度牒艽?，所以?fù)債率一般都在百分之六十到百分之七十左右，這屬于比較正常的。2017年到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率接近80%,超過(guò)一般正常水平，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)百分之八十，表明萬(wàn)科的籌資資金大多是負(fù)債所得，雖然其籌資規(guī)模比較大，籌集到的資金很多，但是其籌資花費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用也很多，說(shuō)明籌資成本也不小。而且長(zhǎng)期下去，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)使萬(wàn)科公司的運(yùn)營(yíng)遭遇很大的危險(xiǎn)，在今后數(shù)年內(nèi)償還利息的負(fù)擔(dān)也會(huì)加大，這使得公司沒有充足的資金去還清債務(wù)，償債壓力比較大，在這種情況下也就不能去拓展其他的商業(yè)業(yè)務(wù)。甚至還會(huì)因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)的貶值，償還不起債務(wù)，導(dǎo)致公司倒閉。3.2.2籌集渠道和方式(1)銀行貸款籌資銀行借款(億元)負(fù)債合計(jì)(億元)銀行貸款/總負(fù)債表2顯示，萬(wàn)科在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間通過(guò)銀行貸款獲得了強(qiáng)有力的資金支持：由于公司的擴(kuò)張，增加了銀行貸款融資，2019年銀行借貸1296.85億元，2021年銀行借貸為1537.83億元，增長(zhǎng)15.58%,但銀行貸款占總負(fù)債的比例較低，說(shuō)明萬(wàn)萬(wàn)科自2020年起，其銀行貸款比例一直處于逐漸下滑的狀態(tài)，這與國(guó)家政(2)境外籌資(3)銷售回款籌資取一年期國(guó)債利率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，2019-2021各年貝塔系數(shù)由同花順網(wǎng)站獲取，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率及貝塔系數(shù)如表4.17所示。時(shí)間無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率(%)貝塔系數(shù)2019-2021年市場(chǎng)平均收益率如表4.18所示。市場(chǎng)平均收益率利用資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算成長(zhǎng)期萬(wàn)科普通股籌資成本。可以得出2019-2021年萬(wàn)科普通股籌資成本如表5所示。2019年-2021年的萬(wàn)科積極進(jìn)行債務(wù)籌資，計(jì)算債務(wù)籌資成本的第一步，就是要先確定成熟期間我國(guó)的貸款利率，表6為我國(guó)2019至2021年的貸款利率，表62019-2021年的貸款利率年份一年短期貸款利率(%)一年長(zhǎng)期貸款利率(%)根據(jù)2019年至2021年我國(guó)的貸款利率(稅后),計(jì)算出成熟期萬(wàn)科的債務(wù)籌資成本，如表7,可以看出，萬(wàn)科成熟期間的債務(wù)融資越來(lái)越多，但債務(wù)籌資表7萬(wàn)科集團(tuán)2019-2021年債務(wù)籌資成本年份借款(億 借款 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)(D/V)×Rd×(1-Tc)計(jì)算出成熟期萬(wàn)科的加權(quán)平均籌資成本，如表8所示。權(quán)益對(duì)負(fù)債比加權(quán)平均籌資成本(%)平均數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)的融資方式，取得了明顯的成效。從表8的籌資成本平均值對(duì)比來(lái)看，可以看出萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率在2017年至2020年之間一直處于80%上下波動(dòng)，從我國(guó)目前的狀況來(lái)看，負(fù)債率在70%-80%的公司很大可能會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)，也就利潤(rùn)為380.7億，同比減少5.74%,下降幅度還是很大的。近年來(lái)，萬(wàn)科的凈利4萬(wàn)科集團(tuán)降低籌資成本的對(duì)策分析5結(jié)論文章先對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的籌資特征進(jìn)行了剖析：資金量大、與市場(chǎng)要素關(guān)聯(lián)、受宏觀政策影響。接著再?gòu)幕I資規(guī)模、籌資渠道、籌資成本這三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)行籌資分析。發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科集團(tuán)在籌資過(guò)程中存在不足：資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高、對(duì)銀行較于依賴，籌資渠道不夠多元化、籌資結(jié)構(gòu)不合理，籌資成本不斷增加。最后，為房地產(chǎn)行業(yè)的整體籌資發(fā)展提出了戰(zhàn)略性的意見，特別強(qiáng)調(diào)籌資渠道的多樣化。由于受時(shí)間的一定限制，加上自我準(zhǔn)備得不夠充分，所以本文也存在有不足之處：影響房地產(chǎn)行業(yè)籌資成本的因素有很多，本文只選取了少量，所以不能夠比較深入地去分析。本文只選取萬(wàn)科公司一家大型房企進(jìn)行分析，雖然有一定的行業(yè)代表性，但它不能完全說(shuō)明其他的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。[1]JintaoX.Hyde.WF.andAmacher.G.China’sPaperIndustenvironmentalpolicyduringeconomicreform[J].JournalofEconDevelopment,2003:49-79.[2]MichaelDowling;CoTrustandSMEattitudestoBusiness,2019,54(6):9-15.[3]張德容，鮑熠.財(cái)務(wù)管理學(xué)[M].南京大學(xué)出版社：,202108.347.[4]閆露露.FL公司資金管理內(nèi)部控制體系改進(jìn)方案設(shè)計(jì)[D].西安理工大[5]舒友英.房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式影響因素及選擇研究[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(學(xué)苑[6]胡瑜.房地產(chǎn)上市