3、清查必要性當(dāng)前國有資產(chǎn)規(guī)模龐大，總額超過300萬億元，但呈現(xiàn)出“規(guī)模信息孤島三大核心問題。據(jù)統(tǒng)計，30%以上國有資產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)登記缺18%,工業(yè)企業(yè)設(shè)備利用率不足65%,資源閑置與低效利用現(xiàn)象突出；跨部門資產(chǎn)數(shù)據(jù)共享率不足40%,信息割裂引發(fā)重復(fù)購置與資源浪費。2、管理挑戰(zhàn)國有資產(chǎn)盤活面臨三大管理難題：主體分散，協(xié)調(diào)困難：資產(chǎn)分散于自規(guī)、教育、衛(wèi)健、住建等多部門及國有企業(yè)，缺乏統(tǒng)一管理平臺，基層單位專業(yè)管理人員匱乏，跨部門利益協(xié)調(diào)難度大；國有資源及無形資產(chǎn)等，登記標(biāo)準(zhǔn)、評估方法差異顯著,單位合并撤國有資產(chǎn)清查是盤活國有資產(chǎn)的前提與基石，其重要性體現(xiàn)在兩確保信息準(zhǔn)確完整：通過全面盤點與記錄，形成透明、準(zhǔn)確的資產(chǎn)信息，為管理層制定資源配置策略、防范風(fēng)險提供依據(jù)，支撐資產(chǎn)分布、使用狀況及潛在價值的精準(zhǔn)分析。國有資產(chǎn)盤活需以清查為起點，通過政府、企業(yè)、社會協(xié)同努力，持續(xù)強化清查工作，提升信息質(zhì)量，為經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供堅實支撐。整合城市優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)資源并實現(xiàn)統(tǒng)一運作，不斷優(yōu)化國有資產(chǎn)資源配置和資本結(jié)構(gòu)，提升運營管理水平和資本運作水平，進一步打造“四資循環(huán)”,組織推動資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化、資本證券化，實現(xiàn)資源有償、資產(chǎn)盤活、資本升值、資金流動，提升資源配置效率，放大資源、資產(chǎn)經(jīng)濟效益，保障國有資產(chǎn)的保值增值，發(fā)揮四資集聚效應(yīng)。城市經(jīng)過多年的發(fā)展，積累了較多存在產(chǎn)權(quán)瑕疵問題的房產(chǎn)或土地等資產(chǎn)資源，且由于問題的解決往往牽涉多個部門，推動難度較大。而通過國有資產(chǎn)資源清查工作的開展，以及政府的大力推動，提供了多部門協(xié)同開展工作的機遇，進而有助于完善資產(chǎn)權(quán)屬，解決歷史遺3、化解債務(wù)風(fēng)險，提升可持續(xù)性融資能力面對越發(fā)嚴格的融資平臺監(jiān)管政策地方政府債務(wù)風(fēng)險管控政策，推動資產(chǎn)資源整合注入國資平臺公司，可有效擴充其資產(chǎn)規(guī)模，進一步提升其信用評級，提高國資平臺公司融資能力，以融化債，緩釋債務(wù)風(fēng)險。未來，在進一步推動國資平臺公司轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，逐步打造其為企業(yè)有機生命體，實現(xiàn)可持續(xù)性融資能力的提升。4、提升運營能力，增強自我造血能力依托當(dāng)?shù)刎斦?國資委)整合盤活當(dāng)?shù)厝蚍秶鷥?nèi)的長期閑置資產(chǎn)、非主業(yè)資產(chǎn)以及其他政府性資產(chǎn)資源，突出國資平臺公司專業(yè)進一步提高國有資產(chǎn)運營管理效率，助力實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。三、七步走戰(zhàn)略及成果全面資產(chǎn)清查是一項系統(tǒng)性工程，涉及面廣、專業(yè)性強，需通過科學(xué)規(guī)劃、精準(zhǔn)施策、協(xié)同聯(lián)動實現(xiàn)目標(biāo)，為解決上述難題，咨詢項目組結(jié)合數(shù)十個地方的資產(chǎn)清查項目實戰(zhàn)及落地經(jīng)驗，使用獨創(chuàng)資產(chǎn)清查“七步法”對江西某縣開展了全面清查工作：第士步第一步，成立專項領(lǐng)導(dǎo)小組咨詢項目組配合，由縣政府一把手牽頭，相關(guān)部門組成聯(lián)席工作組，明確職責(zé)分工，共同推進工作開展。第二步，明確清查范圍咨詢項目組牽頭明確縣擁有、管控的國有資產(chǎn)資源。主要包括以1.行政事業(yè)性國有資產(chǎn)。全口徑統(tǒng)計行政事業(yè)單位核算和管理的各類國有資產(chǎn)，重點關(guān)注單位資產(chǎn)，以及基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)。2.國有企業(yè)資產(chǎn)。對地方國有企業(yè)的資產(chǎn)進行清查甄別，重點關(guān)注實物資產(chǎn)以及其他特許經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的非流動資產(chǎn)。3.國有資源資產(chǎn)。聚焦三類國有資源：一是政府儲備類等未確定權(quán)屬人的自然資源；二是水利資源類；三是林草資源類。4.無形資產(chǎn)。主要為數(shù)據(jù)資產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)。5.獨創(chuàng)資產(chǎn)。本咨詢公司獨創(chuàng)了幾類各地尚未關(guān)注到的、價值較第三步，制定分階段實施方案咨詢項目組牽頭細化清查范圍(行政事業(yè)單位、國有企業(yè)、自然資源等)、時間節(jié)點、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，形成縣整體的國有資產(chǎn)清查方案一—《縣國有資產(chǎn)資源改革總體工作方案》,并由縣政府印發(fā)。同時，重點單位分別制定本領(lǐng)域清查工作的具體實施方案，并以部門名義印第四步，召開啟動會暨資產(chǎn)清查培訓(xùn)咨詢項目組協(xié)助縣政府召開全縣范圍內(nèi)“國有資產(chǎn)資源清查工作同時，咨詢項目組在會上對屬地所有的單位進行資產(chǎn)清查培訓(xùn)，提高各單位清查經(jīng)辦人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力，保證清查工作的質(zhì)第五步，全面資產(chǎn)清查實施由咨詢項目組牽頭各單位組織開展國有資產(chǎn)資源清查摸底工作，實現(xiàn)資產(chǎn)資源“應(yīng)統(tǒng)盡統(tǒng)、客觀真實”。第六步，資產(chǎn)確權(quán)登記由咨詢項目組配合，縣政府牽頭按照屬地管理原則，建立會商協(xié)調(diào)機制，“一案一策”推動問題化解，積極創(chuàng)造辦證條件，探索更有效的確權(quán)移交方法和路徑；對具有較高潛在經(jīng)濟價值的，“一事一議”專題研究解決路徑。第七步，編制資產(chǎn)清查報告資產(chǎn)清查工作結(jié)束后，咨詢項目組負責(zé)編制資產(chǎn)資源臺賬以及資產(chǎn)清查報告。資產(chǎn)清查報告力求內(nèi)容完整、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、分析透徹、建咨詢項目組通過全面清查工作，成功為縣梳理出多類資產(chǎn)，包括房產(chǎn)、土地、停車場等。最終確定可注入平臺公司的資產(chǎn)資源范圍及預(yù)估值，價值超百億，通過注入這部分資產(chǎn)，可有效擴大平臺公司資產(chǎn)規(guī)模，降低資產(chǎn)負債率，助力產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型。四、國有資產(chǎn)盤活——典型資產(chǎn)盤活方法論資產(chǎn)盤活是一個復(fù)雜而系統(tǒng)的過程，旨在通過有效管理和運營，使存量資產(chǎn)煥發(fā)新的活力，實現(xiàn)其市場價值最大化。在這一過程中，“活存量”是核心，即要使資產(chǎn)資源具備可交易性、資本化運作能力物的先行處理與優(yōu)化配置。資金先行資金先行資產(chǎn)先行人員先行：聚焦管理權(quán)整合，鍛造卓越領(lǐng)導(dǎo)與業(yè)務(wù)團隊。通過內(nèi)部選拔與外部引進相結(jié)合，組建跨部門協(xié)作團隊，明確分工與責(zé)任，提升團隊整體執(zhí)行力。資金先行：全面梳理融資資產(chǎn)，拓展多元融資渠道。提前為資產(chǎn)盤活項目籌集資金。資產(chǎn)先行：開展專業(yè)化資產(chǎn)盤點，構(gòu)建動態(tài)數(shù)據(jù)展示體系。利用現(xiàn)代技術(shù)手段，如GPS測量、無人機航拍等，對水庫資源進行全面清查，建立詳細的資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。1資產(chǎn)盤活四大核心路徑在不同資產(chǎn)盤活項目中，側(cè)重的路徑不同，綜合考慮盤活項目的性質(zhì)、特點、權(quán)屬及法規(guī)政策等因素，針對性運用以下路徑：模式一——市場化運作盤活此路徑涵蓋資產(chǎn)重組、股權(quán)合作及混合所有制改革等多種市場化手段，旨在通過優(yōu)化資源配置、引入多元資本與先進管理經(jīng)驗，激活資產(chǎn)潛能，提升運營效率與市場競爭力。模式二——更新改造升級盤活該路徑強調(diào)對既有資產(chǎn)進行更新改造或重新定位運營，亦可委托專業(yè)第三方公司進行專業(yè)管理，以煥發(fā)資產(chǎn)新生，適應(yīng)市場需求變化，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的再提升。模式三——出售變現(xiàn)直接盤活通過產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)收購等方式，直接將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，快速回收投資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為新的投資與發(fā)展項目提供資金支持。利用資產(chǎn)證券化、REITs、資產(chǎn)上市等資本運作工具，拓寬融資農(nóng)場資源林業(yè)資源水庫資源土地資產(chǎn)2農(nóng)場資源的盤活方法論(1)優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)：需求導(dǎo)向種植：根據(jù)市場需求調(diào)整種植結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)產(chǎn)品附加值。智慧技術(shù)應(yīng)用：引入物聯(lián)網(wǎng)、無人機等現(xiàn)代技術(shù)，提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。(2)閑置資產(chǎn)變身：場景化改造：將閑置房屋、倉庫改造為旅游、研學(xué)等場所，增加收入來源。輕資產(chǎn)運營：通過農(nóng)機共享、場地租賃等方式，提高資產(chǎn)利用率。創(chuàng)意營銷：利用社交媒體、主題活動等方式吸引客流，提升農(nóng)場知名度。(3)內(nèi)部提效與跨界融合：農(nóng)旅融合：推出認養(yǎng)果樹、共享菜園等項目，拓展農(nóng)業(yè)功能。提升員工技能與組織效率：通過培訓(xùn)、激勵等措施，提升員工綜合素質(zhì)和組織效能。(4)強化合作與構(gòu)建共贏生態(tài)：縱向合作：與加工企業(yè)合作開發(fā)深加工產(chǎn)品，延長產(chǎn)業(yè)鏈。橫向聯(lián)盟：聯(lián)合周邊農(nóng)場組建聯(lián)盟，共享資源、聯(lián)合營銷。金融保險支持：利用金融工具和保險產(chǎn)品，降低經(jīng)營風(fēng)險。3水庫資源盤活方法論資源盤活路徑方法論：(1)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入平臺公司：模式概述：將權(quán)屬清晰、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)劃入城投平臺，提升平臺資產(chǎn)規(guī)模與信用評級，置換高成本融資。(2)資本運作深化盤活：模式概述：通過資產(chǎn)證券化、基礎(chǔ)設(shè)施REITs、特許經(jīng)營權(quán)融資等多種方式，實現(xiàn)資產(chǎn)的全面盤活與資金的合理配置。(3)市場化委托運營：模式概述：引入社會機構(gòu)合作，提升運營效能。通過市場化手段，吸引專業(yè)運營企業(yè)參與水庫的運營管理。(4)水庫產(chǎn)權(quán)交易——出讓：模式概述：在規(guī)劃期限內(nèi)將水庫產(chǎn)權(quán)出讓給具備實力的企業(yè)或機構(gòu)，實現(xiàn)自主經(jīng)營、自負盈虧。(5)水庫經(jīng)營權(quán)出讓：模式概述：企業(yè)或組織在明確的一定期限和規(guī)則框架內(nèi)，將其所擁有的部分或全部水庫經(jīng)營權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)濟主體。(6)特許經(jīng)營權(quán)模式：模式概述：政府或具備相關(guān)資質(zhì)的企業(yè)授予被特許人使用其核心經(jīng)營資源，在統(tǒng)一經(jīng)營模式下開展水庫運營活動。4存量用地(1)閑置土地盤活措施閑置土地盤活需綜合運用專項債收儲、用途調(diào)整、臨時利用、動工年限延長及市場化合作等手段。通過專項債資金加快收儲進程，依法調(diào)整土地用途或規(guī)劃條件以實現(xiàn)多元化開發(fā)，對短期無法開發(fā)的土地安排臨時使用，協(xié)商延長動工期限或置換土地，同時鼓勵引入合作方通過股權(quán)、債權(quán)合作提升開發(fā)效率，確保土地資源有效利用。(2)批而未供土地盤活措施批而未供土地盤活聚焦調(diào)整核銷、供地組織及條件完善。對規(guī)劃調(diào)整或不具備供地條件的土地進行核銷處理，核減批而未供規(guī)模；將具備供地條件的土地納入年度計劃，加快項目落戶與供地手續(xù)辦理；對未完善前期工作的土地，推進征地拆遷、規(guī)劃調(diào)整及補償安置，確保建設(shè)項目及時供地開工，提升土地供應(yīng)效率。(3)低效用地盤活措施低效用地盤活通過城市更新、工業(yè)提質(zhì)與農(nóng)村改革實現(xiàn)。城市層面推動舊城、舊廠、舊村“三舊改造”,采用微改造、功能混合開發(fā)提升土地價值；工業(yè)領(lǐng)域鼓勵加層擴建、產(chǎn)業(yè)升級，清退低效企業(yè)，引入高附加值產(chǎn)業(yè)；農(nóng)村領(lǐng)域深化宅基地“三權(quán)分置”、地票交易及集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，激活閑置資源，促進城鄉(xiāng)土地高效配置與5林業(yè)資產(chǎn)股權(quán)注入(五峰縣):國有林業(yè)資源作價入股國企，壯大資產(chǎn)規(guī)模并降低負債。國企收儲(麻城、團風(fēng)):政府主導(dǎo)成立平臺公司，收儲零散集體林地統(tǒng)一開發(fā)，破解“單家獨戶”經(jīng)營困境。合作經(jīng)營(竹山、蘄春、夷陵):國有林場以資源入股企業(yè)，按股分紅發(fā)展林下經(jīng)濟。竹山縣將重點探索此路徑。專項債利用(咸豐、谷城):國有林場申請政府專項債發(fā)展產(chǎn)業(yè)，收益償還債務(wù)。自主利用(黃梅、竹溪):國有林場依托自有資源發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。竹溪縣已啟動GEP核算試點，為生態(tài)價值轉(zhuǎn)化鋪路。五、總結(jié)作為專業(yè)的國有資產(chǎn)清查與盤活咨詢機構(gòu)，睿智城不僅提供全面的資產(chǎn)清查及盤活服務(wù)，還依托戰(zhàn)略伙伴根據(jù)客戶需求提供以下增值資產(chǎn)評估評級與交易：為客戶提供專業(yè)的資產(chǎn)評估、評級服務(wù)，協(xié)