摘要：本研究分析了我國(guó)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施及運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及政策建議。養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施包括養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)等，目前存在床位數(shù)量不足與高空置率并存、養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合規(guī)性問(wèn)題等挑戰(zhàn)。運(yùn)營(yíng)管理方面，保險(xiǎn)公司、地產(chǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)等主體參與，但專業(yè)人才缺乏、服務(wù)質(zhì)量偏低、運(yùn)營(yíng)成本較高等問(wèn)題突出。針對(duì)這些問(wèn)題，未來(lái)需通過(guò)完善政策制度、加強(qiáng)用地監(jiān)管、優(yōu)化辦理手續(xù)、規(guī)范資金運(yùn)作、提升產(chǎn)權(quán)意識(shí)，并完善養(yǎng)老服務(wù)人才培養(yǎng)與激勵(lì)機(jī)制、鼓勵(lì)跨區(qū)域協(xié)同與共享資源、強(qiáng)化資源配置與資金保障，積極推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施向高質(zhì)量發(fā)展，有效回應(yīng)人口老齡化衍生的社會(huì)需求。關(guān)鍵詞：養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施；存量資產(chǎn)現(xiàn)狀；運(yùn)營(yíng)管理模式一、養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施及運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀分析養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施是指為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、精神慰藉等服務(wù)的場(chǎng)所和設(shè)施，包括養(yǎng)老院、老年公寓、日間照料中心、老年活動(dòng)中心等。本文所述的養(yǎng)老地產(chǎn)概念屬于養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施，是一種基于適老化和為老化住宅而拓展出來(lái)的新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)1。它不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，而是以養(yǎng)老服務(wù)為核心，附加文體中心、護(hù)理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)居住、餐飲、娛樂(lè)、養(yǎng)生、保健、就醫(yī)等多功能于一體的綜合性地產(chǎn)2]。這種地產(chǎn)模式不僅依靠住宅銷售、出租和相關(guān)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)的金融化運(yùn)作，還通過(guò)商業(yè)配套服務(wù)或養(yǎng)老專業(yè)化服務(wù)的增值效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)自身盈利和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展3-4]。(一)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀分析1.養(yǎng)老地產(chǎn)的類型及特點(diǎn)根據(jù)功能劃分，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為養(yǎng)老院、養(yǎng)老社區(qū)(CCRC)、老年公寓和養(yǎng)老驛站等類型5。(1)養(yǎng)老院養(yǎng)老院是專為接待自理老人或綜合接待自理老人、介助老人、介護(hù)老人安度晚年而設(shè)置的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)?。包括社會(huì)福利院、敬老院和養(yǎng)老院在內(nèi)的，且具備生活管理、醫(yī)療保健、文化娛樂(lè)等綜合服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)7。養(yǎng)老院可以依據(jù)性質(zhì)、功能和價(jià)格進(jìn)行分類，按性質(zhì)可分為國(guó)營(yíng)、民營(yíng)和公辦民營(yíng)三類；按功能可分為自理型、護(hù)理型和康養(yǎng)型；按價(jià)格可分為高端和中低端。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，養(yǎng)老院規(guī)模不斷擴(kuò)大，服務(wù)內(nèi)容也更加豐富。然而，養(yǎng)老院的床位利用率存在較大差異，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市床位利用率較高，而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和農(nóng)村則存在床位閑置的情況。(2)養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)(CCRC)是以持續(xù)照料為核心，針對(duì)不同照料層級(jí)的老齡群體布置多元化養(yǎng)老居住設(shè)施的養(yǎng)老模式。它通常包括住宅、醫(yī)療設(shè)施、文化娛樂(lè)設(shè)施等，功能齊全、服務(wù)完善、社區(qū)氛圍濃厚8。養(yǎng)老社區(qū)的建筑面積較大，床位數(shù)量較多，可以滿足不同老年人的需求。截至2023年3月，全國(guó)已建設(shè)CCRC康養(yǎng)社區(qū)達(dá)288家，主要分布在上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市。(3)老年公寓年公寓于1986年誕生于安徽省安慶市，此后各地紛紛效仿，老年公(4)養(yǎng)老驛站社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站共有814家，其中二星級(jí)及以上的驛站占總數(shù)的54%9。其他城市也在積極推進(jìn)養(yǎng)老驛站的建設(shè)，如深圳市寶安區(qū)已建成387個(gè)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站。(1)公辦養(yǎng)老資產(chǎn)的公平分配8。業(yè)合力以及其他公辦機(jī)構(gòu)。政府作為核心投資主體，其投資規(guī)模受人口老齡化程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及政策導(dǎo)向的影響。在老齡政府會(huì)增加投資以滿足服務(wù)需求，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)則有能力投入更多資金建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老設(shè)施。②資產(chǎn)權(quán)屬公辦養(yǎng)老資產(chǎn)的權(quán)屬清晰，土地所有權(quán)歸國(guó)家，政府代表國(guó)家行使權(quán)利，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)擁有土地使用權(quán)。建筑物及設(shè)施由政府投資建設(shè)，所有權(quán)同樣歸政府，但可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)或企業(yè)在授權(quán)范圍內(nèi)管理使用。政府統(tǒng)一管理公辦養(yǎng)老資產(chǎn)，確保安全和有效使用，并在處置時(shí)遵循法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大社會(huì)價(jià)值。③資金來(lái)源與債務(wù)公辦養(yǎng)老資產(chǎn)的主要資金來(lái)源包括財(cái)政撥款、土地出讓收入和專項(xiàng)基金。然而，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能會(huì)存在應(yīng)付款項(xiàng)形成的債務(wù)，以及銀行貸款和債券發(fā)行等債務(wù)來(lái)源。這些債務(wù)需根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格審批和管理。(2)企業(yè)投資養(yǎng)老資產(chǎn)①房地產(chǎn)企業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)利用自身土地資源和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)投資建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，形成的資產(chǎn)歸企業(yè)所有。投資規(guī)模因項(xiàng)目而異，大型房企投資的項(xiàng)目規(guī)模較大。資產(chǎn)權(quán)屬方面，企業(yè)通過(guò)招拍掛等方式獲取土地使用權(quán)，并擁有建筑物及設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)。自有資金來(lái)源包括企業(yè)自有資金和債務(wù)融資，如銀行貸款、債券發(fā)行等。②保險(xiǎn)企業(yè)投資保險(xiǎn)公司利用長(zhǎng)期資金優(yōu)勢(shì)投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，為客戶提供養(yǎng)老服務(wù)。投資從幾億元到上百億元不等，規(guī)模差異較大。資產(chǎn)權(quán)屬方面，保險(xiǎn)公司可能采用重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)或合作模式，分別持有物業(yè)權(quán)、租賃使用權(quán)或通過(guò)與外部機(jī)構(gòu)簽約獲得服務(wù)能力。自有資金主要來(lái)源于保險(xiǎn)公司的長(zhǎng)期資金，債務(wù)情況則可能因前期大量資金投入和運(yùn)營(yíng)初期收入不足而產(chǎn)生。③其他社會(huì)資本投資信托公司和醫(yī)療企業(yè)等也可參與養(yǎng)老地產(chǎn)投資，此類社會(huì)資本可根據(jù)自身特色和優(yōu)勢(shì)進(jìn)行精準(zhǔn)投資。信托公司憑借其強(qiáng)大的資金募集能力和靈活的投資策略，能夠?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供穩(wěn)定的資金來(lái)源和專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)。醫(yī)療企業(yè)則可能基于自身在健康服務(wù)、醫(yī)療設(shè)施及運(yùn)營(yíng)管理方面的優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目注入高品質(zhì)的醫(yī)療資源和專業(yè)的健康管理服務(wù)。(3)混合投資養(yǎng)老資產(chǎn)①政府與社會(huì)資本合作政府與社會(huì)資本合作共同投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，形成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體關(guān)系。投資主體包括政府、社會(huì)資本方和第三方機(jī)構(gòu)，投資規(guī)模因項(xiàng)目而異。資產(chǎn)權(quán)屬方面，土地等資產(chǎn)的所有權(quán)歸政府，項(xiàng)目設(shè)施等在合作期內(nèi)由項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)管理，合作期滿后根據(jù)合同約定進(jìn)行資產(chǎn)移交或處置。自有資金來(lái)源包括政府出資和社會(huì)資本方注入，債務(wù)情況則可通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券等方式籌集資金并償還。②股份制合作股份制合作模式下，多個(gè)投資者共同出資成立養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目公司，按出資比例持有股份、分配權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。投資主體多元化，包括政府、企業(yè)、個(gè)人等。投資規(guī)模取決于股東能力和項(xiàng)目需求，資產(chǎn)權(quán)屬歸項(xiàng)目公司所有，股東按股份享有相應(yīng)權(quán)益。自有資金來(lái)源由股東投入的資本金構(gòu)成，債務(wù)情況由項(xiàng)目公司承擔(dān)。3.基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量分析(1)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，空間分布不均近年來(lái)，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。截至2023年底，全國(guó)各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施總數(shù)達(dá)40.4萬(wàn)個(gè)，同比增長(zhǎng)4.3%;注冊(cè)登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)4.1萬(wàn)個(gè)，同比增長(zhǎng)0.5%。然而，我國(guó)各地區(qū)養(yǎng)老機(jī)而海南、青海等省份數(shù)量相對(duì)較少(見(jiàn)圖1)。這種地域分布的不平衡，一定程度上反映了我國(guó)養(yǎng)老資源分配的不均衡性。40004000北天河山內(nèi)遼吉黑上江浙安福江山河湖湖廣廣海重四貴云西陜甘責(zé)寧新京津北西古江機(jī)構(gòu)數(shù)量·每萬(wàn)人機(jī)構(gòu)數(shù)資料來(lái)源：根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)整理圖1我國(guó)各地養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量(2)床位數(shù)量不足與高空置率并存，供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出盡管我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量在增加，但床位數(shù)量仍相對(duì)不足。截至2023年底，全國(guó)共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位823萬(wàn)張，較2019年增加了6%,但較2022年下降了0.77%,其中注冊(cè)登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位517.2萬(wàn)張(見(jiàn)圖2)。與不斷攀升的老年人口數(shù)量、老年人口占總?cè)丝诒嚷饰豢罩寐示痈卟幌拢?023年末全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位使用率約為43.25%,02019202020212022■各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施床位數(shù)■注冊(cè)登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)資料來(lái)源：根據(jù)民政部公布數(shù)據(jù)整理圖22019-202(3)普惠養(yǎng)老設(shè)施供給增加加強(qiáng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。截至2023年末，全國(guó)注冊(cè)登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，公辦性質(zhì)的機(jī)構(gòu)占比45%,為低收入、特困群體等提供率83%以上，農(nóng)村敬老院和互助養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施也在不斷加強(qiáng)。(二)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀分析我國(guó)的養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理在不斷引入市場(chǎng)機(jī)制，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)、社會(huì)、家庭和個(gè)人在社會(huì)福利領(lǐng)域中的責(zé)任。1.運(yùn)營(yíng)管理主體(1)保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司憑借長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)管理能力，成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的理想合作伙伴。養(yǎng)老社區(qū)具有投資規(guī)模巨大、投資周期長(zhǎng)、中后期資金回流穩(wěn)定、長(zhǎng)期綜合投資收益率較高以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)等特點(diǎn)，與保險(xiǎn)行業(yè)資金期限長(zhǎng)、規(guī)模大的特點(diǎn)高度契合10。在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，通過(guò)投資養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)公司不僅能獲得穩(wěn)定的收益，還能拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。(2)地產(chǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)是地產(chǎn)公司未來(lái)發(fā)展的重要方向之一。地產(chǎn)公司在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)，但養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)其提出了更高要求，如整合醫(yī)療、保健、娛樂(lè)等資源的能力，獲取長(zhǎng)期低成地產(chǎn)公司可實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，提升項(xiàng)目附加值和競(jìng)爭(zhēng)力。(3)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)則提供全方位、個(gè)性化的養(yǎng)老服務(wù)，包括日常照料、醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)服務(wù)等。這些企業(yè)通常擁有專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，能夠根據(jù)老年人的不同需求提供定制化服務(wù)方案，在養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中發(fā)揮關(guān)鍵作用，不僅提升了養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化水平，還推動(dòng)了養(yǎng)老服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。2.運(yùn)營(yíng)模式分析(1)出售型運(yùn)營(yíng)模式出售型養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式借鑒常規(guī)住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)市場(chǎng)招拍掛獲地建設(shè)，其產(chǎn)品內(nèi)容及銷售對(duì)象有所不同。對(duì)老年住戶而言，購(gòu)買(mǎi)老年住宅可擁有產(chǎn)權(quán)，體現(xiàn)居家養(yǎng)老思想，也可能帶來(lái)房產(chǎn)升值收益，但一次性成交加重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，且可能面臨規(guī)劃不達(dá)標(biāo)、配套設(shè)施不全但無(wú)法享受土地優(yōu)惠，利潤(rùn)來(lái)源單一，后期管理服務(wù)難度大。此模式適合養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)初期及缺乏資金和管理經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商。(2)部分出售+長(zhǎng)期持有型運(yùn)營(yíng)模式該模式將部分住宅出售，部分持有運(yùn)營(yíng)出租。具備用地策略靈活，可降低土地成本并享受升值利益的特點(diǎn)。通常出售型物業(yè)占70%—80%,目標(biāo)客戶為普通購(gòu)房者，用于快速銷售回收成本并獲取利潤(rùn)支持后續(xù)開(kāi)發(fā)；持有型物業(yè)占20%—30%,提供專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理等配套功能，主要通過(guò)出租獲取長(zhǎng)期收入。此模式結(jié)合了出售與持有的優(yōu)點(diǎn)，但專業(yè)性要求高，需保證高入住率、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水平、資源整合協(xié)調(diào)和專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，適合財(cái)力強(qiáng)大且資源豐富的企業(yè)。(3)長(zhǎng)期持有型運(yùn)營(yíng)模式長(zhǎng)期持有模式指經(jīng)營(yíng)者擁有產(chǎn)權(quán)，通過(guò)出租使用權(quán)和提供服務(wù)獲取收益。此模式入住門(mén)檻低，靈活多樣，按老年人健康程度和經(jīng)濟(jì)情況收取不同租金。常見(jiàn)盈利模式有會(huì)員制、押金制、保單捆綁制。會(huì)員制(1)開(kāi)發(fā)商管理模式(2)戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式建立同盟關(guān)系，提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)立專業(yè)化分工的特色服務(wù)體系，展現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)優(yōu)勢(shì)，區(qū)別于傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)。(3)專業(yè)公司管理模式專業(yè)公司管理模式依賴專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，服務(wù)體系完善，專業(yè)化水平高，涵蓋多方面服務(wù)。該模式管理可信，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，運(yùn)營(yíng)國(guó)內(nèi)眾多房企采用此模式，實(shí)踐證實(shí)其生命力強(qiáng)、靈活且潛力巨大。二、養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施及運(yùn)營(yíng)管理存在的問(wèn)題(一)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合規(guī)性問(wèn)題1.土地使用不規(guī)范部分養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)及改變用地性質(zhì)的行為。土地出讓金繳納不及時(shí)或不足的情況也同時(shí)存在，導(dǎo)致土地產(chǎn)權(quán)模糊，阻礙項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)展。此外，資金短缺、規(guī)劃變動(dòng)等因素致使部分項(xiàng)目長(zhǎng)期擱置，土地因此被閑置與浪費(fèi)。2.項(xiàng)目審批手續(xù)不全部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)前未取得必要的規(guī)劃許可，或擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致項(xiàng)目不符合城市規(guī)劃要求。此外，消防審批不通過(guò)也是常見(jiàn)問(wèn)題，一些項(xiàng)目未能按照消防標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和施工，影響正常運(yùn)營(yíng)3.資金運(yùn)作不透明養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在資金運(yùn)作方面存在非法集資、資金違規(guī)挪用和融資渠道不規(guī)范等問(wèn)題。一些項(xiàng)目以高回報(bào)為誘餌非法集資，損害投資者利益；部分項(xiàng)目資金被挪用，導(dǎo)致工程進(jìn)度和質(zhì)量受影響；一些項(xiàng)目選4.產(chǎn)權(quán)不清晰些項(xiàng)目在銷售過(guò)程中未能明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)。此外，土地權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)分離的情況也給項(xiàng)目長(zhǎng)期持有和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不確定性。(二)運(yùn)營(yíng)管理存在的主要問(wèn)題1.專業(yè)人才缺乏養(yǎng)老護(hù)理人才的短缺已成為制約養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。隨著老齡化程度加深，養(yǎng)老護(hù)理人員的需求與供給之間的矛盾日益突出，特別是對(duì)于殘障和失能老人的特殊照顧需求，許多機(jī)構(gòu)尚未能提供充分的支持和專業(yè)服務(wù)，這直接影響到服務(wù)質(zhì)量和管理效率。根據(jù)調(diào)研，我國(guó)失能失智老年群體約有4500萬(wàn)人，而持證的養(yǎng)老護(hù)理員僅有50萬(wàn)人，導(dǎo)致護(hù)理人員供給嚴(yán)重不足。2.服務(wù)質(zhì)量偏低許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，尤其是民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，普遍存在設(shè)施簡(jiǎn)陋、功能單一的問(wèn)題，服務(wù)內(nèi)容往往僅限于基本的生活照料，缺乏醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂(lè)、心理健康等配套服務(wù)。另外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于資源限制，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和服務(wù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市。服務(wù)模式的局限性不僅限制了老年人的生活質(zhì)量，還直接影響到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率和口碑，使得機(jī)構(gòu)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位。3.運(yùn)營(yíng)成本較高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍面臨著運(yùn)營(yíng)成本不斷攀升的問(wèn)題，包括人工成本、房租、水電費(fèi)以及日常開(kāi)支等各項(xiàng)費(fèi)用。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面臨著盈利狀況微薄、資金鏈緊張的困境，難以維持正常的運(yùn)三、政策建議(一)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合規(guī)性對(duì)策建議1.完善政策制度并加強(qiáng)用地供后監(jiān)管一是加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目用地規(guī)劃，制定養(yǎng)老用地政策文件，例如將養(yǎng)老地產(chǎn)用地作為一種獨(dú)立的土地類型，明確用地性質(zhì)。二是配套和完善養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體資格和條件審核。三是健全監(jiān)管措施，利用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)，加強(qiáng)監(jiān)管部門(mén)間信息共享，確保養(yǎng)老地產(chǎn)土地用途、規(guī)劃條件、配建要求等落實(shí)到2.優(yōu)化辦理手續(xù)并加大指導(dǎo)嚴(yán)把審核關(guān)口一是相關(guān)部門(mén)要優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目審批報(bào)建手續(xù)和推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)消防審驗(yàn)手續(xù)辦理。二是要加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目的監(jiān)督檢查，督促施工單位在建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格按照規(guī)劃許可和消防標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。三是加大培訓(xùn)指導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)消防審驗(yàn)工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，規(guī)范操作流程。3.規(guī)范資金籌集使用并加大監(jiān)管披露一是構(gòu)建有效的融資模式。搭建商業(yè)保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)資金、海外信托基金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)通道。同時(shí)引導(dǎo)民間資本投入，探索PPP及REITs融資模式，為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)拓寬資金籌集渠道。二是要求養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目方定期披露資金運(yùn)作情況，包括資金來(lái)源、使用情況、投資回報(bào)等，接受監(jiān)督。三是嚴(yán)格資金使用，規(guī)定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資金使用范圍，確保用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、