行業(yè)研究開(kāi)源證券行業(yè)研究2024年05月14日2024年05月14日投資評(píng)級(jí)：看好(維持)行業(yè)深度報(bào)告開(kāi)源證券行業(yè)深度報(bào)告開(kāi)源證券證券研究報(bào)告滬深300滬深300房地產(chǎn)齊東(分析師)郝英(聯(lián)系人)齊東(分析師)郝英(聯(lián)系人)●保租房建設(shè)勢(shì)如破竹，助力城市新青年宜居宜業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：聚源相關(guān)研究報(bào)告重塑—行業(yè)深度報(bào)告》-2024.5.13《解決實(shí)際居住需求為導(dǎo)向，北京、《深圳、西安、杭州放松限購(gòu)政策，加快去化存量房產(chǎn)一行業(yè)周報(bào)》●政策利好下，保租房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)“十四五”期間，按照規(guī)劃，我國(guó)計(jì)劃建設(shè)籌集保租房870萬(wàn)套，預(yù)計(jì)可解決2600多萬(wàn)新市民、青年人的住房困難。從實(shí)際完成情況來(lái)看，2021年以來(lái)保租房籌集建設(shè)均超額完成，三年累計(jì)完成比例為65%。其中上海推行“一張床、一間房、一套房”保租房體系，截至2024年4月初，“隨申辦”APP已上線75個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，覆蓋16個(gè)行政區(qū)域及臨港新城。根據(jù)上海市住房規(guī)劃，到“十四五”期末，累計(jì)建設(shè)籌措保租房總量、形成供應(yīng)分別為60、40萬(wàn)套(間)左右。截至2023年底分別完成“十四五”規(guī)劃期末總量的77.7%、66.8%?！穸嘣》抗?yīng)，打造低價(jià)舒適的居住體驗(yàn)華潤(rùn)有巢馬橋AI店為華潤(rùn)打造的示范級(jí)保租房社區(qū)，多層次滿(mǎn)足人才住房之憂，有望成為已發(fā)行REITs的儲(chǔ)備擴(kuò)募資產(chǎn)；城投寬庭江灣、光華社區(qū)是上海規(guī)模最大保租房REITs項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)越，高品質(zhì)的租住體驗(yàn)具備區(qū)塊獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力；金橋暮紫里由上海老牌國(guó)企金橋集團(tuán)打造，具備十余年豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也是上海體量最大租賃社區(qū)之一，滿(mǎn)足板塊青年多樣化需求?？傮w而言，上述項(xiàng)目各戶(hù)型租賃條件不一，主要保障城市新青年居住需求，但其相對(duì)低價(jià)的租金標(biāo)準(zhǔn)、多元化社區(qū)服務(wù)及高品質(zhì)的租住體驗(yàn)已超出市場(chǎng)多數(shù)租賃住房?！裢顿Y建議保障性租賃住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。保租房項(xiàng)目收入相對(duì)穩(wěn)定，為發(fā)行公募REITs提業(yè)閉環(huán)。所以我們認(rèn)為隨著國(guó)家金融政策支持力度加大，將推動(dòng)市場(chǎng)化租賃住房納保動(dòng)力，增加保租房市場(chǎng)供應(yīng)量同時(shí)，也可加速盤(pán)活企業(yè)存量房資產(chǎn)。具體推薦標(biāo)的包括：萬(wàn)科A(泊寓)、金地集團(tuán)(草莓社區(qū))、中國(guó)海外發(fā)展(中海友里)、招商蛇口(壹間公寓);受益標(biāo)的：龍湖集團(tuán)(冠寓)、華潤(rùn)置地(有巢)。●風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目出租情況不及預(yù)期、政策落地不及預(yù)期、市場(chǎng)下行致租金下降。請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明2/36開(kāi)源證券行業(yè)深度報(bào)告1、政策利好下，保租房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn) 51.1、2021年以來(lái)保租房籌集建設(shè)均超額完成 5 62、華潤(rùn)有巢馬橋AI店：多元化住房供應(yīng)，打造示范級(jí)租賃社區(qū) 92.1、華潤(rùn)示范級(jí)保租房社區(qū)，保障城市建設(shè)者居住需求 92.2、戶(hù)型多樣設(shè)施齊全，一站式解決人才住房之憂 3、城投寬庭江灣、光華社區(qū)：規(guī)模最大保租房REITs項(xiàng)目，推動(dòng)保租房標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展 3.1、地理位置優(yōu)越，具備區(qū)塊獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力 3.2、高品質(zhì)居住體驗(yàn)，滿(mǎn)足多群體租賃需求 4、金橋暮紫里：上海體量最大租賃社區(qū)之一，十余年豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 244.1、老牌地方國(guó)企打造，助力板塊人群宜居宜業(yè) 244.2、青年發(fā)展型社區(qū)，提供良好穩(wěn)定居住環(huán)境 5.1、滿(mǎn)足多元化居住需求，或影響新青年購(gòu)房意愿 5.2、保租房REITS穩(wěn)步落地，加速盤(pán)活存量資產(chǎn) 6、投資建議 337、風(fēng)險(xiǎn)提示 34圖表目錄圖1:一線城市十四五計(jì)劃保租房籌建套數(shù)占比均超40% 5圖2:預(yù)計(jì)2023年底全國(guó)累計(jì)籌集保租房規(guī)模將達(dá)到565萬(wàn)套(單位：萬(wàn)套) 6圖3:上海浦東、閔行區(qū)保租房套數(shù)最多 8圖4:上海黃浦區(qū)保租房租金均值最高 8圖5:上海臨港、黃埔、靜安區(qū)保租房輪候比例最高 8圖6:上海保租房一居室與單間合計(jì)占比達(dá)82.5% 8圖7:截至2024年4月初，“隨申辦”APP已上線75個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目 9圖8:華潤(rùn)有巢在上海有11個(gè)租賃住房項(xiàng)目 9圖9:華潤(rùn)有巢馬橋AI店位于閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)核心位置 圖10:華潤(rùn)有巢馬橋AI店包含8棟15層住宅樓 圖11:華潤(rùn)有巢馬橋AI店含閔行區(qū)首個(gè)“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家” 1 開(kāi)源證券請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明2/36行業(yè)深度報(bào)告 12 圖20:華潤(rùn)有巢馬橋AI店企、事業(yè)單位入住占比較大 圖21:城投寬庭在上海已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)7個(gè)社區(qū) 16 請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明3/36開(kāi)源證券行業(yè)深度報(bào)告圖24:江灣社區(qū)、光華社區(qū)位于楊浦區(qū)新江灣城核心區(qū)位 圖25:江灣社區(qū)擁有一室戶(hù)至三室二廳5種戶(hù)型 圖26:江灣社區(qū)擁有一室戶(hù)918間 圖27:江灣社區(qū)擁有一室二廳325間 圖28:江灣社區(qū)擁有三室二廳104間 20 20 20圖32:光華社區(qū)擁有一室4種戶(hù)型 21圖33:光華社區(qū)擁有一室戶(hù)1119間 21圖34:光華社區(qū)擁有一室二廳115間 21 21 2 2 23 23 24圖41:金橋暮紫里鄰近2號(hào)線創(chuàng)新中路、華夏東路站 25圖42:金橋暮紫里是上海規(guī)模體量最大的租賃社區(qū)之一 26 26圖45:金橋暮紫里提供1房2453套 26圖46:金橋暮紫里提供1房1廳52套 27圖47:金橋暮紫里提供多人間1210間 27圖48:金橋暮紫里1房為主力產(chǎn)品 圖49:金橋暮紫里內(nèi)部配備1萬(wàn)方的商業(yè)綜合樓 28圖50:金橋暮紫里含有棒球場(chǎng)等功能空間 28 28圖52:承租上海保租房和市場(chǎng)租賃住房公積金提取限額分別為4500、3000元/月 圖53:新開(kāi)業(yè)租金3000元/月保租房項(xiàng)目裝修同樣出色 30圖54:上海部分保租房項(xiàng)目月租金針對(duì)中高收入人群 圖55:截至2024年5月14日已有5支保障性租賃住房REITs完成發(fā)行 表1:保障性住房可以滿(mǎn)足合理租住需求 5表2:截至“十四五”末，上海市預(yù)計(jì)累計(jì)籌建60.7萬(wàn)套(計(jì)劃60萬(wàn)套)保租房 6表3:上海已建成“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”達(dá)到了24個(gè) 7開(kāi)源證券請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明3/36行業(yè)深度報(bào)告表4:有巢國(guó)際公寓社區(qū)馬橋AI店基本情況 10表5:華潤(rùn)有巢馬橋AI店整體租金位于500-3600元/月 12表6:華潤(rùn)有巢馬橋AI店不同產(chǎn)品租賃條件有所不同 14表7:按照假設(shè)華潤(rùn)有巢馬橋AI店年租金收入5828.25萬(wàn)元 15表8:按照假設(shè)華潤(rùn)有巢馬橋AI店年租金收益率為 表9:江灣社區(qū)、光華社區(qū)基本情況 表10:江灣社區(qū)租金范圍為3924- 19 21表12:光華社區(qū)租金范圍為3060-9339元/月 2請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明4/36行業(yè)深度報(bào)告表13:按照假設(shè)江灣社區(qū)年租金收入11753.9萬(wàn)元 23表14:按照假設(shè)光華社區(qū)年租金收入5980.9萬(wàn)元 表15:按照假設(shè)江灣社區(qū)、光華社區(qū)年租金收益率均為4.0% 24 25表17:金橋暮紫里租金范圍為2000-4300元/月 27 29 31表20:已發(fā)布的保障房公募REITs準(zhǔn)入條件比較 3 1.1、2021年以來(lái)保租房籌集建設(shè)均超額完成2021年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》指出，近年來(lái)政府和地方機(jī)構(gòu)扎實(shí)推進(jìn)住房保障工作，有效改善了城鎮(zhèn)戶(hù)籍困難群眾住房條件，但新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然比較突出，仍需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。表1:保障性住房可以滿(mǎn)足合理租住需求住人口單人家庭≤35平兩口之家≤50平三人以上≤60平同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房的60%(政府組織配租)或90%(社會(huì)主體出租)常住人口同期同區(qū)域同品質(zhì)商品住房四人以上85平左右后轉(zhuǎn)讓也只能轉(zhuǎn)讓給符合申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的本地戶(hù)籍根據(jù)我們報(bào)告《保障房系列報(bào)告一：租售并舉雙軌制逐漸完善，保障房建設(shè)破竹建瓴》統(tǒng)計(jì)，自2021年4月政治局會(huì)議以來(lái)，政府一直呼吁增加保障性租賃住房的建設(shè)與供給，出臺(tái)了一系列財(cái)政補(bǔ)助、土地優(yōu)先供應(yīng)、信貸扶持、稅費(fèi)減免等支租房870萬(wàn)套，預(yù)計(jì)可解決2600多萬(wàn)新巿民、青年人的住房困難，可完成投資3萬(wàn)億元左右。其中北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市十四五期間將分別籌建保租房40萬(wàn)、47萬(wàn)、60萬(wàn)、60萬(wàn)套，保租房籌建都將達(dá)本市住房供應(yīng)總量的40%以上。5請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明5/360 十四五住房供應(yīng)計(jì)劃(萬(wàn)套)十四五保租房籌建計(jì)劃(萬(wàn)套)開(kāi)源證券實(shí)際完成情況方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021-2022年全國(guó)保障性租賃住房開(kāi)工建設(shè)和籌集分別為94、265萬(wàn)套，合計(jì)籌集建設(shè)359.2萬(wàn)套，超額完成333.6萬(wàn)套的籌集計(jì)劃。2023年全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬(wàn)套，根據(jù)上觀新聞報(bào)道，預(yù)計(jì)2023年底全國(guó)累計(jì)籌集規(guī)模將達(dá)到565萬(wàn)套，則對(duì)應(yīng)2023年完成比例101%,累計(jì)完成占“十四五規(guī)劃”比例為65%。圖2:預(yù)計(jì)2023年底全國(guó)累計(jì)籌集保租房規(guī)模將達(dá)到565萬(wàn)套(單位：萬(wàn)套)2005020212022計(jì)劃建設(shè)籌集實(shí)際建設(shè)籌集完成比例累計(jì)完成占“十四五”規(guī)劃比例數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)、贛州房地產(chǎn)雜志、中國(guó)建設(shè)報(bào)、上觀新聞、開(kāi)源證券研究所1.2、上海推行“一張床、一間房、一套房”保租房體系作為超大城市，上海在建設(shè)保租房道路上，一直走在前列。根據(jù)上海市住房規(guī)劃，到“十四五”期末，累計(jì)建設(shè)籌措保租房總量達(dá)到60萬(wàn)套(間)以上，其中形成供應(yīng)40萬(wàn)套(間)左右?；I建方面，2021年之前上海市共籌建13.7萬(wàn)套，2021-2023年上海市分別籌建6.8、18、8.1萬(wàn)套，完成“十四五”末計(jì)劃77.7%。根據(jù)上海市市長(zhǎng)龔正答記者問(wèn)數(shù)據(jù)，2024年上海市將籌建7萬(wàn)套。按照“十四五”期間上海市計(jì)劃建設(shè)籌措47萬(wàn)套保租房目標(biāo)，2025年則計(jì)劃籌建7.1萬(wàn)套。至此，上海市截至“十四五”末，將累計(jì)籌建60.7萬(wàn)套保租房，超額完成60萬(wàn)套目標(biāo)。供應(yīng)方面，截至2023年12月7日，上海已累計(jì)供應(yīng)保租房26.7萬(wàn)套，完成“十四五”規(guī)劃期末總量的66.8%,剩余供應(yīng)13.3萬(wàn)套。日期建設(shè)(萬(wàn)套)完成比例供應(yīng)(萬(wàn)套)完成比例之前-2021年累計(jì)在官方定義中，保租房是為了解決新市民、青年人階段性住房困難。上海給出的對(duì)應(yīng)方案是三個(gè)一：一張床、一間房、一套房。其中一張床主要是為了留住城市請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明7/36截至2024年3月底，上海已建成新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家達(dá)到了24個(gè)，籌集床位總數(shù)近1.3萬(wàn)張。月租金大致在500元至1000元左右。而一間房和一套房則更多針對(duì)想在上海留下來(lái)的中高收入人群，故月租金也會(huì)相應(yīng)提高。表3:(床位/月)1黃浦區(qū)-2西堤愛(ài)居公寓黃浦區(qū)-環(huán)衛(wèi)、郵政、物流、安防等從業(yè)人員3永惠公寓黃浦區(qū)-一線務(wù)工人員4黃浦區(qū)5中建幸孚(松江店)松江區(qū)一線務(wù)工人員6長(zhǎng)寧區(qū)員7靜安區(qū)8微領(lǐng)地滬太路社區(qū)靜安區(qū)1782(項(xiàng)目總量)一線務(wù)工人員9青鶯公寓靜安區(qū)一線務(wù)工人員望月路515號(hào)項(xiàng)目徐匯區(qū)保安等一線人員徐匯區(qū)型56套水利行業(yè)等一線人員怡辰公寓普陀區(qū)和欣公寓普陀區(qū)樂(lè)居193普陀區(qū)浦東新區(qū)浦東新區(qū)工程建設(shè)人員、產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員、快遞員、外華潤(rùn)有巢公寓社區(qū)(馬橋AI店)閔行區(qū)員等嘉定區(qū)樂(lè)璟協(xié)通生活社區(qū)嘉定區(qū)青浦區(qū)中建閱瀾山寶山區(qū)快遞人員、保安保潔、市政環(huán)衛(wèi)等城市一線請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明7/36閔行區(qū)城家公寓寶山區(qū)楊浦區(qū)開(kāi)源證券截至2024年一季度，據(jù)URI不完全統(tǒng)計(jì)，上海保租房項(xiàng)目已超100個(gè)，房源總量近30萬(wàn)套(間)(含新建與納保項(xiàng)目),其中新建項(xiàng)目占比達(dá)67.8%。隨著保租房房分布區(qū)域廣，16個(gè)行政區(qū)域及臨港新城均有項(xiàng)目。將項(xiàng)目按照區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：1、浦東、閔行區(qū)總套數(shù)最多，均超萬(wàn)套；2、黃浦區(qū)保租房租金均值最高，達(dá)12612.5元/月；3、因城投臨港項(xiàng)目套數(shù)較少，輪候比例達(dá)96%,除去臨港區(qū)外.最高的四個(gè)區(qū)域分別為黃埔、靜安、浦東新區(qū)、金山區(qū).均位于30%左右；4、保租房小戶(hù)型占比大，一居室與單間合計(jì)占比達(dá)82.5%。為了更好感受上海保障性租賃住房實(shí)際進(jìn)展以及居住體驗(yàn)，近期我們實(shí)地探訪圖3:上海浦東、閔行區(qū)保租房套數(shù)最多00金山崇明嘉定青浦寶山均值5069元/月哲靜安閔行數(shù)據(jù)來(lái)源：“隨申辦”APP、開(kāi)源證券研究所數(shù)據(jù)來(lái)源：“隨申辦”APP、開(kāi)源證券研究所圖5:上海臨港、黃埔、靜安區(qū)保租房輪候比例最高圖6:上海保租房一居室與單間合計(jì)占比達(dá)82.5%行業(yè)深度報(bào)告80.0%70.0%60.0%80.0%70.0%60.0%20.0%浦開(kāi)源證券爸建罐年9ae爸82C3合區(qū)2.1、華潤(rùn)示范級(jí)保租房社區(qū)，保障城市建設(shè)者居住需求華潤(rùn)有巢是中國(guó)領(lǐng)先的城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商華潤(rùn)置地于2018年創(chuàng)立的長(zhǎng)租公寓品牌，以服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略、大力發(fā)展租賃住房為品牌使命，多措并舉、先行先試，深度參與保障性租賃住房建設(shè)。截至2024年4月初，華潤(rùn)有巢在上海有11個(gè)租賃住開(kāi)源證券哪合有重解房【西南路店)有向公社區(qū)(三何周有課公意天安金店有內(nèi)社區(qū)情店》D胞長(zhǎng)寧區(qū)□開(kāi)源證券“有巢國(guó)際公寓社區(qū)馬橋AI店”就是其中保障性租賃住房項(xiàng)目的代表，其是華潤(rùn)置地在閔行區(qū)打造的首個(gè)示范性租賃社區(qū)，項(xiàng)目地處上海馬橋人工智能創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)及南上海高新制造帶核心位置，區(qū)域內(nèi)公共交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，通勤便捷。項(xiàng)目獲取時(shí)間為2019年底，首批開(kāi)業(yè)時(shí)間為2022年6月，并納入保障性租賃住房。項(xiàng)目占地面積共4.2萬(wàn)平米，總建面近12萬(wàn)方，包含8棟15層住宅樓、1棟3層公共服務(wù)配套樓，共可提供2483套精裝公寓。同時(shí)配有近1300方商業(yè)(包含咖啡美食、生鮮超市、美發(fā)美甲、快遞收取等不同業(yè)態(tài))、超4000方公共配套服務(wù)設(shè)施及800余個(gè)停車(chē)位。圖9:華潤(rùn)有巢馬橋AI店位于閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)核心位置發(fā)沈海高道上品0曲申嘉湖高速鹽助萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(馬植店)川川場(chǎng)圖10:華潤(rùn)有巢馬橋AI店包含8棟15層住宅樓表4:有巢國(guó)際公寓社區(qū)馬橋AI店基本情況項(xiàng)目地址土地性質(zhì)70年拿地時(shí)間總地價(jià)(億元)占地面積(萬(wàn)平米)建筑面積(萬(wàn)平米)樓面價(jià)(元/平米)開(kāi)工時(shí)間2020年7月首批開(kāi)業(yè)時(shí)間2022年6月公寓套數(shù)(間)商業(yè)面積(平方米)請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明10/36公共配套面積(平方米)開(kāi)源證券同時(shí)該項(xiàng)目也包含閔行區(qū)首個(gè)“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”,主要集中于公寓5號(hào)樓1-5低樓層(下文所提及的“一張床”)。其建設(shè)初衷，是為了滿(mǎn)足城市建設(shè)者以及城市運(yùn)行一線務(wù)工人員的實(shí)際需求、提供多元化服務(wù)，解決他們最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的住房問(wèn)題。圖11:華潤(rùn)有巢馬橋AI店含閔行區(qū)首個(gè)“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”戶(hù)型方面：該社區(qū)設(shè)計(jì)了包含“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃產(chǎn)品，且一間房占比較大。其中，“一套房”產(chǎn)品179套，包括兩室房源143套、一室一廳房源36套，面積均為60平方米；“一間房”房源2166套，其中一居室1180套，面積為40平方米，單間986套，面積為35平方米；“一張床”則是共有138套房源、440個(gè)床位，并分為雙人間56間和四人間82間。戶(hù)型均為精裝南北朝向配有全景大窗，采光通風(fēng)好，可直接拎包入住，同時(shí)可辦理居住證。圖12:華潤(rùn)有巢馬橋AI店“一套房”產(chǎn)品179套圖13:華潤(rùn)有巢馬橋AI店“一間房”房源2166套開(kāi)源證券請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明11/36開(kāi)源證券圖14:華潤(rùn)有巢馬橋AI店“一張床”有兩人間戶(hù)型圖15:華潤(rùn)有巢馬橋AI店“一張床”有四人間戶(hù)型租金方面：35平米單間租金1900-2200元/月、40平米一居室租金2200-2500元/月、60平米兩室及一室一廳租金3200-3600元/月。而四人間和兩人間充分兼顧到一線工作者的收入水平和承受能力等因素，租金分別僅為500元/月和900元/月。租金變化方面，該保租房項(xiàng)目租金需低于市場(chǎng)價(jià)9折，且每年漲幅需控制在2%-5%以?xún)?nèi)，其中市場(chǎng)價(jià)格是租賃備案中心通過(guò)項(xiàng)目備案得到。表5:華潤(rùn)有巢馬橋AI店整體租金位于500-3600元/月產(chǎn)品產(chǎn)品面積(平米)套數(shù)(間)租金(元/月)價(jià)格漲幅一套房3200-3600 請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明12/36請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明12/36小單間雙人間四人間2%-5%以?xún)?nèi)開(kāi)源證券公共配套：項(xiàng)目在提供多元化的安居戶(hù)型基礎(chǔ)上，還配備了諸多共享配套設(shè)施，室內(nèi)包含臺(tái)球區(qū)、健身房、公共洗衣房、公共廚房、公共浴室等，室外公區(qū)含有籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等。同時(shí)項(xiàng)目配備智能門(mén)禁、單元大堂配備人臉識(shí)別、宿舍智能門(mén)鎖等，以此保障社區(qū)安全。入住前提供免費(fèi)保潔服務(wù)，入住后家具非人為損壞也可免費(fèi)求助保修。圖17:華潤(rùn)有巢馬橋AI店室外公區(qū)配有籃球、羽毛球場(chǎng)圖18:華潤(rùn)有巢馬橋AI店提供多項(xiàng)舒心服務(wù)人臉識(shí)別保潔租賃條件：對(duì)于“一套房”和“一間房”其租賃條件相對(duì)比較寬松。根據(jù)隨申辦APP,需要滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件。1、在上海市內(nèi)有合法就業(yè)；2、在上海市內(nèi)無(wú)房或有房但在閔行區(qū)人均住房建筑面積低于15平米。且一個(gè)家庭或者單身人士只能承租一套。而對(duì)于“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”而言，申請(qǐng)條件則只可以為建筑施工及環(huán)衛(wèi)綠化快遞醫(yī)護(hù)等行業(yè)一線職工。且根據(jù)項(xiàng)目人員介紹，只可以為單位集體申請(qǐng)，不接受個(gè)人單獨(dú)申請(qǐng)。項(xiàng)目租賃時(shí)間最短是12個(gè)月，當(dāng)時(shí)正值春節(jié)活動(dòng)，最短可以2個(gè)月起租。其中租金及押金支付方式為押一付一、押一付三都可以，沒(méi)有強(qiáng)制要求，提前一個(gè)月申請(qǐng)退租即可返還全額押金。開(kāi)源證券表6:華潤(rùn)有巢馬橋AI店不同產(chǎn)品租賃條件有所不同一套房一間房及環(huán)衛(wèi)綠化快遞醫(yī)護(hù)等行業(yè)一線職通常12個(gè)月，春節(jié)活動(dòng)可2提前一個(gè)月申請(qǐng)退還全額押金入住情況：2023年底項(xiàng)目整體入住率為80%,空置率相對(duì)較高。主要原因有：1、雖然項(xiàng)目首開(kāi)時(shí)間為2022年6月，但首批僅有400間。二批次于2023年3月開(kāi)放，營(yíng)業(yè)時(shí)間較短；2、受臨近春節(jié)影響，5號(hào)樓兩人間和四人間退租率較高，其中5號(hào)樓入住率僅為70%。根據(jù)上海基層黨建公眾號(hào)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目已入住租客以20歲至30歲的年輕人為主，其中企、事業(yè)單位人員占51%,一線產(chǎn)業(yè)工人占35%。此外還有約14%的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)行業(yè)人員。圖20:華潤(rùn)有巢馬橋AI店企、事業(yè)單位入住占比較大我們對(duì)該項(xiàng)目租金收益率進(jìn)行測(cè)算，主要做出以下假設(shè)：收入層面：按照兩室、一室一廳、一居室、單間、雙人間、四人間戶(hù)型出租率分別為100%、90%、85%、85%、70%、70%假設(shè)，可以得到整體出租率為85%。月租取區(qū)間中值，收繳率假設(shè)100%,后可得該條件下項(xiàng)目年租金收入為5828.25萬(wàn)元。開(kāi)源證券表7:按照假設(shè)華潤(rùn)有巢馬橋AI店年租金收入5828.25萬(wàn)元套數(shù)(間)租金(元/月)單間雙人間四人間-成本層面：(1)該地塊最終土地成交價(jià)為34487萬(wàn)元；建筑面積為11.7萬(wàn)方，建安單方假設(shè)4000元/平米，則建安成本為46800萬(wàn)元；每套公寓假設(shè)裝修標(biāo)準(zhǔn)10萬(wàn)元，則總裝修成本為24830萬(wàn)元，故項(xiàng)目前期總投資成本106117萬(wàn)元；(2)根據(jù)用途營(yíng)運(yùn)成本主要可分為空置房源管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、折舊攤銷(xiāo)費(fèi)、職工薪酬和其他費(fèi)用。分別為年租金收入的5%、5%、15%、5%、2%;假設(shè)不額外產(chǎn)生管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用?？紤]減免后的各項(xiàng)稅費(fèi)為年租金收入的5%。故可得項(xiàng)目年?duì)I業(yè)總成本為2156.5萬(wàn)元。故最終根據(jù)以上假設(shè)，可以最終得出項(xiàng)目年凈利潤(rùn)為3671.8萬(wàn)元，租金收益率為3.5%。項(xiàng)目總建筑面積萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元空置房源管理費(fèi)萬(wàn)元物業(yè)管理費(fèi)用萬(wàn)元折舊與攤銷(xiāo)萬(wàn)元職工薪酬萬(wàn)元其他費(fèi)用萬(wàn)元請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明15/36開(kāi)源證券請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明15/36開(kāi)源證券3、城投寬庭江灣、光華社區(qū)：規(guī)模最大保租房REITs項(xiàng)目，推動(dòng)保租房標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展3.1、地理位置優(yōu)越，具備區(qū)塊獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力城投寬庭是上海城投集團(tuán)2019年發(fā)布的租賃住房品牌，推動(dòng)保租房向標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化發(fā)展。截至2023年底，城投寬庭在上海4大區(qū)域布局10大社區(qū)，落實(shí)房源超1.7萬(wàn)套。已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)灣谷、江灣、光華、浦江、張江(北)、臨港、泊灣7個(gè)社區(qū)，除灣谷社區(qū)以外其余6個(gè)社區(qū)均已納入保障性租賃項(xiàng)目。整體規(guī)模位于上海市場(chǎng)前列，并保持著迅速增長(zhǎng)的規(guī)模趨勢(shì)。YD治一詞區(qū)1E區(qū)E場(chǎng)下簡(jiǎn)稱(chēng)“光華社區(qū)”)兩個(gè)保租房項(xiàng)目，已經(jīng)成功作為國(guó)泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)泰君安城投寬庭保租房REITs”,基金代碼：508031)的底層資產(chǎn)，于2024年1月12日在上交所上市。江灣社區(qū)、光華社區(qū)地塊分別于2018年7月和2018年11月由上海城投獲取，運(yùn)營(yíng)開(kāi)始時(shí)間分別為2022年11月和2023年3月。共計(jì)可提供2953套保障性租賃公寓。開(kāi)源證券表9:江灣社區(qū)、光華社區(qū)基本情況土地性質(zhì)70年70年拿地時(shí)間2018年7月2018年11月占地面積(萬(wàn)平米)建筑面積(萬(wàn)平米)開(kāi)工時(shí)間2019年8月2019年12月運(yùn)營(yíng)開(kāi)始時(shí)間2022年11月2023年3月73總套數(shù)商業(yè)面積(平方米)總投資(億元)江灣社區(qū)和光華社區(qū)交通十分便利，分別臨近地鐵10號(hào)線殷高東路站。區(qū)位優(yōu)越，均地處楊浦區(qū)新江灣城，臨近尚浦領(lǐng)世、灣谷科技園、創(chuàng)智天地等辦公園區(qū)及復(fù)旦大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等高等院校；配套設(shè)施完善，周邊有悠方購(gòu)物中心、上?！ば菂R廣場(chǎng)、國(guó)華廣場(chǎng)等商業(yè)配套及新江灣城公園等景觀資源。優(yōu)越的區(qū)位且租金是同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化項(xiàng)目的90%左右，疊加資產(chǎn)區(qū)位具有一定的租賃住房供給稀缺性，具備獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。開(kāi)源證券圖24:江灣社區(qū)、光華社區(qū)位于楊浦區(qū)新江灣城核心區(qū)位復(fù)旦大學(xué)(江灣校區(qū))復(fù)旦大學(xué)(邯鄲校區(qū))曲公園n(1)江灣社區(qū)戶(hù)型方面：江灣社區(qū)項(xiàng)目共有可出租房間1719間.其中一室戶(hù)型面積為29-34平方米，共918間：一室一廳戶(hù)型面積為41-48平方米，共276間：一室二廳戶(hù)型面積為63-68平方米，共325間：二室二廳戶(hù)型面積為約73平方米，共96間：三室二廳戶(hù)型面積約99平方米，共104間。項(xiàng)目以精裝標(biāo)準(zhǔn)交付，租戶(hù)可拎包入住。室內(nèi)配置齊全，配備有空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱、熱水器等家電設(shè)施，以及床、床墊、餐桌、餐桌椅、衣柜等家具。 開(kāi)源證券請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明18/36開(kāi)源證券圖28:江灣社區(qū)擁有三室二廳104間租金方面：29-34平一室租金范圍為3924-4931元/月，41-48平一室一廳租金范圍為5157-6375元/月，63-68平一室二廳租金范圍為7776-8892元/平，73平二室二廳租金范圍為8739-9643元/月，99平三室二廳租金范圍為10908-12037元/月。截至定價(jià)時(shí)點(diǎn)2022年8月，江灣社區(qū)項(xiàng)目備案租金為141.1元/月/平米，同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金為156.8元/月/平米，即江灣項(xiàng)目備案租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金90%。后續(xù)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，每年租金漲幅低于5%,租賃合同期內(nèi)的，租金不作調(diào)整。表10:江灣社區(qū)租金范圍為3924-12037元/月房型面積(m2)套數(shù)占比(套數(shù))租金水平價(jià)格漲幅3924-4931元/月133.53元/月/平米5157-6375元/月于巿場(chǎng)價(jià)7776-8892元/月9折，每年127.06元/月/平米8739-9643元/月漲幅需控116.66元/月/平米10908-12037元/月制5%以/132.31元/月/平米公共配套：同華潤(rùn)有巢項(xiàng)目一樣，江灣社區(qū)也配置了公共洗衣房、健身房、公共廚房等多元業(yè)態(tài)。服務(wù)方面含有大件快遞代收服務(wù)、入戶(hù)保潔、入戶(hù)維修、衣服干洗、場(chǎng)地租賃、代訂服務(wù)(鮮花、果籃)、24個(gè)小時(shí)保安等，為社區(qū)居民帶來(lái)更加豐富和便捷的生活體驗(yàn)。安防層面，項(xiàng)目入戶(hù)大堂配置門(mén)禁人臉識(shí)別，入戶(hù)門(mén)為指紋密碼鎖等。開(kāi)源證券租賃條件：對(duì)于“一居室”和“二居室”其租賃條件相對(duì)比較寬松。根據(jù)隨申辦APP,需要滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件。1、在上海市內(nèi)有合法就業(yè)；2、在上海市浦西楊浦、虹口、黃浦、靜安、徐匯、普陀、長(zhǎng)寧7個(gè)中心城區(qū)及浦東新區(qū)(外環(huán)以?xún)?nèi))人均住房建筑面積低于15平米。且一個(gè)家庭或者單身人士只能承租一套。而對(duì)于“三居室”而言，申請(qǐng)條件只能為二孩、三孩家庭。根據(jù)項(xiàng)目人員介紹，項(xiàng)目單次租賃時(shí)長(zhǎng)可以為幾個(gè)月短租，也可以為1-3年長(zhǎng)租。其中租金及押金支付方式主要為押一付三，提前一個(gè)月申請(qǐng)退租即可返還全額押金。公積金提取額度最高為4500元/月。開(kāi)源證券表11:江灣社區(qū)店不同產(chǎn)品租賃條件有所不同產(chǎn)品取師度長(zhǎng)寧7個(gè)中心城區(qū)及浦東新區(qū)(外環(huán)以?xún)?nèi))動(dòng)情況)人均住房建筑面積低于15平米?；?-3年還全額押4500元/月三居室1、上述條件；2、只能為二孩、三孩家庭長(zhǎng)租金(2)光華社區(qū)戶(hù)型方面：光華社區(qū)更像是小戶(hù)型版本的江灣社區(qū)，項(xiàng)目共有可出租房間1234間，其中一室戶(hù)型面積為25-36平方米，共1119間：一室二廳戶(hù)型面積為54-66平方米，共115間。項(xiàng)目同樣是以精裝標(biāo)準(zhǔn)交付，租戶(hù)可拎包入住。室內(nèi)配置齊全，配備有空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱、熱水器等家電設(shè)施，以及床、床墊、餐桌、餐桌椅、衣柜等家具。圖32:光華社區(qū)擁有一室4種戶(hù)型開(kāi)源證券開(kāi)源證券租金方面：25-36平一室租金范圍為3060-5047元/月，54-66平一室二廳租金范圍為6250-9339元/月。截至定價(jià)時(shí)點(diǎn)2022年8月，光華社區(qū)項(xiàng)目備案租金為145.1元/月/平米，同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金為161.2元/月/平米，即光華項(xiàng)目備案租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金90%。后續(xù)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，每年租金漲幅低于5%,租賃合同期內(nèi)的，租金不作調(diào)整。表12:光華社區(qū)租金范圍為3060-9339元/月面積(m2)占比(套數(shù))137.96元/月/平米3060-5047元/月131.37元/月/平米6250-9339元/月市場(chǎng)價(jià)9//公共配套：光華社區(qū)同樣配置了服務(wù)中心、洗衣房、公共廚房等多元業(yè)態(tài)，在社區(qū)服務(wù)及安保層面也與江灣社區(qū)一致。所以在日常生活中，兩個(gè)社區(qū)均有很好體驗(yàn)度。在租賃條件等其他方面，光華社區(qū)同江灣社區(qū)也是基本一致。截至2024年1月中旬兩個(gè)社區(qū)的出租率都很高，均超過(guò)90%,其中光華社區(qū)也并沒(méi)有受到開(kāi)業(yè)較晚的影響，其出租率更是超過(guò)95%。除了其優(yōu)越的地理位置外，另外一個(gè)因素是其房源相對(duì)較少，市場(chǎng)需求大的一室戶(hù)占比較大。兩個(gè)項(xiàng)目空置的房型基本都是60平米左右的一室兩廳，這主要是因?yàn)樵搼?hù)型更多針對(duì)情侶居住，但往往出于價(jià)格考慮，租戶(hù)會(huì)更愿意選擇價(jià)格低更多的一室一廳甚至單間，或者價(jià)格略增但面積更大的二室戶(hù)。在租戶(hù)統(tǒng)計(jì)方面，兩個(gè)項(xiàng)目租戶(hù)定位多為年輕高知群體，但行業(yè)較為分散。其中從事科技行業(yè)的租戶(hù)占比最大，合計(jì)為20.37%。年齡分布方面，江灣社區(qū)和光華社區(qū)40歲以下的租戶(hù)占比達(dá)到了93.96%。學(xué)歷分布方面，本科及以上學(xué)歷的租戶(hù)占比達(dá)到了90.77%。開(kāi)源證券圖38:江灣、光華社區(qū)40歲以下租戶(hù)占比達(dá)93.96%圖39:江灣、光華社區(qū)本科及以上學(xué)歷租戶(hù)占比90.77%40歲以上，40歲以上，本科以下，本科以下，我們分別對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目租金收益率進(jìn)行測(cè)算，主要做出以下假設(shè)：收入層面：江灣社區(qū)一室一廳及一室二廳出租率均為85%,光華社區(qū)一室二廳出租率為50%,其余房型均為100%出租率。則可以得到兩個(gè)項(xiàng)目整體出租率均為95%。月租取區(qū)間中值，收繳率假設(shè)100%,后可得到該條件下江灣社區(qū)和光華社區(qū)年租金收入分別為11753.9、5980.9萬(wàn)元。表13:按照假設(shè)江灣社區(qū)年租金收入11753.9萬(wàn)元套數(shù)(間)租金(元/月)年租金收入(萬(wàn)元)一室一廳一室二廳二室二廳-表14:按照假設(shè)光華社區(qū)年租金收入5980.9萬(wàn)元套數(shù)(間)租金(元/月)年租金收入(萬(wàn)元)成本層面：(1)根據(jù)上文所述，江灣社區(qū)和光華社區(qū)前期總投資分別為18.56億元、9.45億元。(2)根據(jù)用途營(yíng)運(yùn)成本主要可分為空置房源管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、折舊攤銷(xiāo)費(fèi)、職工薪酬和其他費(fèi)用。分別為年租金收入的5%、5%、15%、5%、2%;假設(shè)不額外產(chǎn)生管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用?？紤]減免后的各項(xiàng)稅費(fèi)為年租金收入的5%。故可得江灣社區(qū)、光華社區(qū)年?duì)I業(yè)總成本分別為4348.9、2212.9萬(wàn)元。故最終根據(jù)以上假設(shè)，可以最終得出江灣社區(qū)、光華社區(qū)年凈利潤(rùn)分別為7404.9、3767.9萬(wàn)元，年租金收益率均為4.0%。開(kāi)源證券表15:按照假設(shè)江灣社區(qū)、光華社區(qū)年租金收益率均為4.0%項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用其他費(fèi)用-4、金橋暮紫里：上海體量最大租賃社區(qū)之一，十余年豐富運(yùn)金橋集團(tuán)作為成立于1990年的老牌大型國(guó)有企業(yè)，承擔(dān)了“國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)”上海金橋出口加工區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)。十四五期間，金橋集團(tuán)將在“七朵金花”區(qū)域內(nèi)開(kāi)業(yè)9個(gè)項(xiàng)目，為園區(qū)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)人才提供1萬(wàn)余套優(yōu)質(zhì)配套長(zhǎng)租公寓，賦能地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才集聚。按照金橋集團(tuán)已公布的租賃公寓規(guī)劃，截至2023年8月23日，金橋集團(tuán)已在金谷、金港、上海智城投入運(yùn)營(yíng)的租賃公寓超過(guò)5000套，待開(kāi)業(yè)6個(gè)項(xiàng)目。開(kāi)源證券位于浦東新區(qū)川沙利川路421弄的“金橋暮紫里”(原名“陽(yáng)光花苑”),鄰近地鐵2號(hào)線創(chuàng)新中路站和華夏東路站。總建筑面積24萬(wàn)方、共計(jì)4640套產(chǎn)品，是上海規(guī)模體量最大的租賃社區(qū)之一。項(xiàng)目2010年6月動(dòng)工建設(shè)，2013年項(xiàng)目一期入市，提供了1300多套產(chǎn)品。2022年隨著隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和升級(jí)，產(chǎn)業(yè)配套需求也日漸旺盛，暮紫里也相應(yīng)建設(shè)了二期，增加了1700多套房間。再到2023年6月三期全面對(duì)外出租，該項(xiàng)目為金橋及周邊板塊的產(chǎn)業(yè)人群提供了4640套舒適公寓。圖41:金橋暮紫里鄰近2號(hào)線創(chuàng)新中路、華夏東路站商業(yè)Retail商業(yè)Retail酒店Hotel地鐵站MetroSation座四辦公Ofice公園Park圖42:金橋暮紫里是上海規(guī)模體量最大的租賃社區(qū)之一表16:金橋暮紫里基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)土地性質(zhì)70年建筑面積(萬(wàn)平米)開(kāi)工時(shí)間2010年6月首批開(kāi)業(yè)時(shí)間公寓套數(shù)(套)商業(yè)配套面積(平方米)開(kāi)源證券要集中于三期8號(hào)樓、9號(hào)樓。項(xiàng)目共計(jì)538套4人間房源，2152張床位，建筑面積28m2至43m2,精裝修可拎包入住，同時(shí)配備專(zhuān)業(yè)的服務(wù)人員。開(kāi)源證券圖43:金橋暮紫里建設(shè)了“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”4.2、青年發(fā)展型社區(qū)，提供良好穩(wěn)定居住環(huán)境戶(hù)型方面：暮紫里1-3期共提供4640套28-63平米的1-2房及多人間產(chǎn)品，其中40平左右的1房為主力產(chǎn)品，套數(shù)為2453套，占比超過(guò)50%。52平米1房1廳僅有52套。50-63平米2房925套。多人間方面，28-43平米4人間538套，47平米6人間672套。房間功能布局完整、家具配置齊全，還有油煙機(jī)、洗衣機(jī)、熱水器、空調(diào)等電器配置，實(shí)現(xiàn)拎包入住。開(kāi)源證券請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明27/36圖48:金橋暮紫里1房為主力產(chǎn)品租金方面：1房戶(hù)型租金范圍為2049-3144元/月、1房1廳租金范圍為3682-3936元/月、2房租金范圍為3130-4300元/月。而四人間和六人間同華潤(rùn)有巢項(xiàng)目一樣，充分兼顧到一線工作者的收入水平和承受能力等因素，平均租金分別僅約為625元/月和360元/月。作為保障性租賃住房，一方面，租金定價(jià)需受政府監(jiān)管審批，按規(guī)定，租金定價(jià)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下，且年增幅應(yīng)不高于5%。表17:金橋暮紫里租金范圍為2000-4300元/月產(chǎn)品開(kāi)業(yè)時(shí)間套數(shù)(套)面積(平米)租金(元/月)一期1房2房6人間請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明27/36二期1房1房1廳2房2023年6月1房4人間開(kāi)源證券公共配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)部配備1萬(wàn)方的商業(yè)綜合樓，入駐有聯(lián)華超巿及烤全羊、沙縣小吃、蘭州拉面等多家餐飲店，滿(mǎn)足住戶(hù)日常生活需求。含有籃球場(chǎng)、棒球場(chǎng)、健身房、彩虹跑道等功能空間，滿(mǎn)足多類(lèi)運(yùn)動(dòng)需求。社區(qū)有24小時(shí)管家及安保、每日公區(qū)衛(wèi)生打掃等服務(wù)，還有人臉識(shí)別、智能門(mén)鎖多重安全保障，為住戶(hù)提供安全舒適的居住環(huán)境。此外，暮紫里還提供定班專(zhuān)線(金橋北區(qū)和張江園區(qū))及短駁公交，并協(xié)助住戶(hù)辦理居住證和公積金提取等一系列貼心服務(wù)。圖49:金橋暮紫里內(nèi)部配備1萬(wàn)方的商業(yè)綜合樓圖50:金橋暮紫里含有棒球場(chǎng)等功能空間gO-22究世輕OO801賀8租賃條件：對(duì)于除多人間外戶(hù)型，需要滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件。1、在上海市內(nèi)有合法就業(yè)；2、在上海市外環(huán)人均住房建筑面積低于15平米。且一個(gè)家庭或者單身人士只能承租一套。而對(duì)于“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”而言，申請(qǐng)條件同樣為“定向供應(yīng)”,申請(qǐng)主體只能是一線工人的公司。項(xiàng)目租賃時(shí)間最短是12個(gè)月，其中租金及押金支付方式為押一付三，提前一個(gè)月申請(qǐng)退租即可返還全額押金。開(kāi)源證券表18:金橋暮紫里不同戶(hù)型租賃條件不同產(chǎn)品2房多人間積低于15平米。1、上述條件；2、申請(qǐng)主體只能是一線工人的公司12個(gè)月起租退還全額押金3000元/月入住情況：2024年1月初項(xiàng)目整體入住率為80%,空置率相對(duì)較高。其中一期入市較早，基本滿(mǎn)租。二期承租率達(dá)80%,三期由于剛?cè)胧?，出租率比較低。各戶(hù)型方面，據(jù)項(xiàng)目人員介紹，2室戶(hù)由于數(shù)量少，滿(mǎn)租且輪候人員多。1室戶(hù)流動(dòng)性較大，當(dāng)前承租率約80%。6人間入市早，故為滿(mǎn)租。而4人間入市晚，空置率較高。5、總結(jié)：打造低價(jià)舒適的居住體驗(yàn)，保租房有望“輕運(yùn)營(yíng)”5.1、滿(mǎn)足多元化居住需求，或影響新青年購(gòu)房意愿地理位置相對(duì)偏僻。盡管從上海保租房區(qū)域分布圖來(lái)看，全市各區(qū)域均已配置保租房，但總套數(shù)較大的社區(qū)均位于外環(huán)以外。以上文華潤(rùn)有巢在上海的租賃住房分布為例，保租房位置相對(duì)偏僻，而市場(chǎng)化租賃住房可根據(jù)區(qū)域租賃需求，分布區(qū)租金成本更具優(yōu)勢(shì)。(1)政府要求保租房定價(jià)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下，年增幅應(yīng)不高于5%;(2)保障性租賃住房提取的公積金也較市場(chǎng)化租賃住房更高。以上海為例，簽訂住房合同后，承租保租房和市場(chǎng)化租賃住房每月每戶(hù)家庭提取公積金金額分別最高不超4500元、3000元；(3)簽訂保租房無(wú)需支付開(kāi)源證券請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明30/36圖52:承租上海保租房和市場(chǎng)租賃住房公積金提取限額分別為4500、3000元/月0303提取限額用支出，最高不超過(guò)3000元。資料來(lái)源：上海本地寶公眾號(hào)租住體驗(yàn)逐漸提高。從四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間來(lái)看，金橋暮紫里項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)長(zhǎng)已超10年，華潤(rùn)有巢馬橋AI店、城投寬庭江灣、光華社區(qū)均于2022年底前后開(kāi)業(yè)。不論是家電嶄新程度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共配套多樣性，后三個(gè)項(xiàng)目均高于金橋暮紫里項(xiàng)發(fā)布排序后，可以發(fā)現(xiàn)月租金3000元左右的項(xiàng)目裝修效果也十分出色。2058-4000元/月資料來(lái)源：隨申辦APP、開(kāi)源證券研究所100平米三居室最高租金為17000元/月左右，位于浦東新區(qū)的上海地產(chǎn)城方璟濱公寓180平三居室最高租金為20000元/月左右。所以保租房是在用多層次的供應(yīng)來(lái)滿(mǎn)足不同群體的租住需求。保障性租賃住房服務(wù)保障性租賃住房服務(wù)·◎<保障性租賃住房服務(wù)…◎9000-15000元房黃浦區(qū)璀灣公寓項(xiàng)目公告◎地圖定位16078-17554元/用項(xiàng)目公告9地圖定位浦東新區(qū)璟博公寓6789-11431元/R執(zhí)723浦東新區(qū)上海地產(chǎn)城…保障性租賃住房服務(wù)租賃條件相對(duì)嚴(yán)格。對(duì)于保租房而言，不僅需要市內(nèi)工作與特定區(qū)域內(nèi)住房面積達(dá)到要求外，同時(shí)還有其他租住條件，如“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”只能以城市一線職工集體方式承租，城投寬庭保租房三居室只能二孩及以上家庭承租。而市場(chǎng)化租賃住房除部分機(jī)構(gòu)化的租賃住房需要有市內(nèi)工作和特定要求外，其余的分散式租賃住房基本無(wú)任何租住條件。戶(hù)型以小面積為主。不僅是上海區(qū)域內(nèi)保租房戶(hù)型較小，根據(jù)部分城市出臺(tái)的“十四五”保租房規(guī)劃細(xì)則，可以看出保租房戶(hù)型均要求控制70平米以?xún)?nèi)。相較于此，市場(chǎng)化租賃住房因其可以根據(jù)市場(chǎng)需求，靈活配置戶(hù)型面積而更具優(yōu)勢(shì)?！笆奈濉苯ㄔO(shè)規(guī)劃(萬(wàn)套)≤70平≤70平廣州≤70平低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，每年漲幅不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金同期漲幅，且不超過(guò)5%?！?0平按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房的60%(政府組織配租)或90%(社會(huì)主體出租)杭州請(qǐng)務(wù)必參請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明≤70平方米不少于80%,不超過(guò)90平米鄭州≤70平方米不低于70%低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金開(kāi)源證券“十四五”建設(shè)規(guī)劃西安青島≤70平方米不少于80%不高于同地段同品質(zhì)住房市場(chǎng)租金的90%確定≤70平方米不少于80%盡管當(dāng)前保障性租賃住房存在總量供應(yīng)不足、區(qū)域相對(duì)偏僻等缺點(diǎn)，但新開(kāi)業(yè)的保租房項(xiàng)目不論是社區(qū)配套還是租住體驗(yàn)均超出預(yù)期，甚至高于市場(chǎng)大多數(shù)的普通租賃項(xiàng)目。況且保租房擁有更加便宜的租金和靈活的退租方式，對(duì)于剛?cè)肼毿劫Y并不高的年輕人而言更加友好。所以我們認(rèn)為隨著各地保租房供應(yīng)推進(jìn)，勢(shì)必會(huì)吸引更多城市新青年入住。短期來(lái)看，保租房供應(yīng)增加，或引流部分剛需購(gòu)房需求。但從長(zhǎng)期來(lái)看，保租房更多滿(mǎn)足流入人才階段性、過(guò)渡性住房需求，待新市民財(cái)富積累充足后，有望完成人才引進(jìn)-保租房-商品房的閉環(huán)動(dòng)作。為了構(gòu)建和完善保障性租賃住房“投、融、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，關(guān)于退出環(huán)節(jié)，則是鼓勵(lì)行業(yè)對(duì)于公募REITs等金融工具應(yīng)用進(jìn)行探索。保障性租賃住房項(xiàng)目因其低于市場(chǎng)的租金及舒適的租住體驗(yàn)，開(kāi)業(yè)后往往能迅速保持較高出租率，故通常具有穩(wěn)定持續(xù)的租金收益。2021年7月公募REITs擴(kuò)容，首次將保障性租賃住房納入試點(diǎn)，2022年5月27日，證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》,推動(dòng)保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開(kāi)展。2022年8月，首批三單保障性租賃住房REITs上市.形成了良好的示范效應(yīng)。截至2024年5月14日.已有5支保障性租賃住房REITs完成發(fā)行。圖55:截至2024年5月14日已有5支保障性租賃住房REITs完成發(fā)行開(kāi)源證券首批三單保障性租賃住房首批三單保障性租賃住房REITs上市：紅土深圳安居REITs、中2022年8月2022年11月2022年12月證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金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