地產(chǎn)咨詢商業(yè)計劃書??

目錄

摘要3

一、主要業(yè)務(wù)3

二、贏利模式4

三、對投資者的價值4

四、對投資者的基本要求4

第一章公司/項目介紹6

第一節(jié)項目宗旨和發(fā)起方介劌6

一、項目宗旨（任務(wù)）6

二、公司發(fā)起方一南京東方智業(yè)管理顧問有限公司簡介6

三、新公司的基本業(yè)務(wù)7

第二節(jié)地產(chǎn)市場的區(qū)域研究7

一、對客戶的意義7

二、研究內(nèi)容8

（-）區(qū)位特征：8

（-）行業(yè)特征8

三、研究步驟與方法9

（-）研究步驟9

（-）研究方法9

四、研究成果9

第三節(jié)地產(chǎn)項目評估與策劃10

一、地產(chǎn)項目評估與選擇11

（一）對客戶的意義11

（二）咨詢內(nèi)容11

（三）咨詢方法13

（四）咨詢成果14

二、項目定位和概念設(shè)計15

（一）對客戶的意義15

（二）咨詢內(nèi)容：15

（三）咨詢成果16

三、營銷策劃：16

（一）對客戶的意義16

（二）營銷策劃內(nèi)容：17

（三）咨詢成果18

第四節(jié)房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢18

一、對客戶的價值18

二、咨詢內(nèi)容19

三、咨詢方式20

四、咨詢成果20

第五節(jié)地產(chǎn)銷售與流通21

一、對客戶的意義21

二、基本內(nèi)容21

三、業(yè)務(wù)成果與目標22

第六節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)及其它22

一、培訓(xùn)22

(-)業(yè)務(wù)的意義與價值22

(二)培訓(xùn)內(nèi)容22

(三)成果22

二、常年管理顧問服務(wù)23

第二章市場分析與發(fā)展戰(zhàn)略24

一、市場分析24

(-)市場需求分析24

(-)市場介入的時機分析24

(三)市場切入點24

二、市場定位25

(-)產(chǎn)品定位：綜合性服務(wù)25

(-)目標客戶：中小型房地產(chǎn)公司25

三、地產(chǎn)咨詢公司的戰(zhàn)略規(guī)劃25

(-)戰(zhàn)略目標25

(~)戰(zhàn)略規(guī)劃26

第三章競爭性分析30

一、競爭者分析30

二、我們的優(yōu)勢30

第四章初步的合作設(shè)想32

一、投資規(guī)模32

二、股權(quán)安排32

三、經(jīng)營者激勵32

四、對投資者的基本要求32

.要

感謝您百忙中抽空閱讀本計劃書，為便于您迅速了解本計劃書的內(nèi)容，我們將本計劃書的主要內(nèi)容摘錄如

下：

一、主要業(yè)務(wù)

*地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡稱地產(chǎn)咨詢公司）針對中小型房地產(chǎn)公司提供如下的服務(wù)：

1.區(qū)域市場研究：

為客戶進軍異地市場進行前期調(diào)研，搜集該地的各種社會、政治、法律環(huán)境信息，并對市場需求、供應(yīng)和

競爭情況等進行分析，對客戶進入該市場的價值、方式、時機和相應(yīng)資源要求提供建議。

2.項目評估與選擇：

以區(qū)域市場研究為背景和依托，在某地域市場中對候選項目進行自然、社會環(huán)境的全面調(diào)查，并選擇可比

的項目作參照，進行價值評估，提供選擇建議和競標策略，并對未來開發(fā)和經(jīng)營提供初步建議。

3.項目定位與營銷策劃：

在對項目進行價值評估的基礎(chǔ)上，就項目的目標客戶、競爭地位和產(chǎn)品特性等進行調(diào)查研究，提供定位建

議，并根據(jù)定位建議提出營銷策劃方案，必要時可以參與客戶的營銷實踐，直接為客戶的價值創(chuàng)造服務(wù)。

4.地產(chǎn)銷售與流通：

作為營銷實踐的一個環(huán)節(jié)，在全程或部分參與客戶的市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等環(huán)節(jié)

以后，我們對項目就會有更深的了解，從事地產(chǎn)銷售也就水到渠成了。

5.房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)：

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)對人才的極大需求，房地產(chǎn)的專業(yè)培訓(xùn)有極大的市場，而且這種培訓(xùn)除了經(jīng)濟利益以外，

對建立與合作伙伴的穩(wěn)固關(guān)系具有極大的作用。

二、贏利模式

我們希望通過與客戶的長期穩(wěn)定合作，我們希望將地產(chǎn)咨詢公司最終建設(shè)成為地產(chǎn)經(jīng)營平臺、流通平臺和

人才平臺，并通過三者之間的相互支擦與促進，與客戶形成穩(wěn)定的、強有力的合作關(guān)系，合作關(guān)系的加強

將為地產(chǎn)咨詢公司的業(yè)務(wù)拓展和能力提升提供基礎(chǔ)與舞臺。

地產(chǎn)咨詢公司的主要收入來自以下幾個方面：

.為客戶提供項目型咨詢服務(wù)，包括區(qū)域市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等業(yè)務(wù)，獲取項目咨

詢費用；

.提供常年管理顧問服務(wù)，定期就客戶關(guān)系的市.場、內(nèi)部管理、行業(yè)發(fā)展趨勢等提供信息與建議，收取相應(yīng)

費用：.提供銷售代理服務(wù)，收取代理費用：（

.地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)，收取相應(yīng)的培訓(xùn)費用。

三、對投資者的價值

1.經(jīng)濟價值

本項目的經(jīng)濟價值表現(xiàn)在兩個方面，一是咨詢企業(yè)本身能帶來比較高的收益率，而且投資要求不大，風(fēng)險

相對比較低：二是地產(chǎn)咨詢公司的業(yè)務(wù)將對投資者本身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將產(chǎn)生極大的促進作用。

2.社會價值

這樣的市場研究，既不能保證質(zhì)量，又帶來較高的成本。

地產(chǎn)咨詢公司作為專業(yè)咨詢公司可以較低的成本為客戶提供專業(yè)的咨詢服務(wù)。

二、研究內(nèi)容

（一）區(qū)位特征：

1.區(qū)域因素

（指以城市為中心所形成的經(jīng)濟圈或都市圈，包括該中心城市及周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)和農(nóng)村）：.中心城市在區(qū)域

中的地位.區(qū)域經(jīng)濟結(jié).（

.收入水平及收入結(jié)構(gòu)（城市功能分?.人口流動情況.總?cè)丝诩叭丝诮Y(jié).（?家庭結(jié)構(gòu)及宜婚人口.人均居住面積及

房產(chǎn)占有結(jié).（

2.城市因素

（所研究城市的基本情況，包括經(jīng)濟、社會、政策法規(guī)、人文、自然環(huán)境、行業(yè)本身狀況等）：

1.經(jīng)濟因素：人均可支配收入、GDP總量及增長潛力、

2.社會因素：人口和家庭結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃及城市化進程

3.政策法規(guī)：金融政策（開發(fā)貸款、購房按揭、抵押貸款）、物業(yè)管理政策、二手房屋交易政策（容許交易

范圍、稅費、程序）、拆遷政策（拆遷范圍、安置政策、拆遷補償、拆遷程序）、土地政策（拍賣政策、

協(xié)議轉(zhuǎn)讓政策；定價政策、用途轉(zhuǎn)換政策、調(diào)控政策）、工程招投標政策、期房銷令政策、廉租房和經(jīng)濟

適用房政策

3.板塊因素：

1.現(xiàn)行物業(yè)規(guī)模、檔次

2.現(xiàn)有居住人口的行業(yè)特征、收入特征、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)

3.現(xiàn)有公共配套設(shè)施，包括交通、學(xué)校、銀行、商業(yè)、醫(yī)院、郵局、娛樂等

4.JL地市值及增值潛力

5.周邊成熟社區(qū)、籌建或在建物業(yè)

（二）行業(yè)特征

1,各類在建或在售物業(yè)的價格水平（起售價、均價、最高價）

1.住宅地產(chǎn)：別墅、多層、高層

2.商業(yè)地產(chǎn)

3.政策性房地產(chǎn)，如廉租房、涇濟適用房等

2.房地產(chǎn)供需情況

1.土地轉(zhuǎn)讓面積

2.開工面枳

3.竣工面枳

4.銷售面枳

5.當年空置率/空置面積

三、研究步驟與方法

（一）研究步驟

地產(chǎn)市場的區(qū)域研究將通過口常研究和項目研究相結(jié)合的方法來進行。

1.日常研究

日常研究注重對區(qū)域和城市的經(jīng)濟、社會、法律信息的收集和對投資環(huán)境的初步評估，同時著重研究該區(qū)

域或城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)和基本布局。日常研究的主要目的在于：r解各區(qū)域和城市房地產(chǎn)發(fā)展狀

況，為未來的項目研究提供基本背嵬資料，有利于項目研究的迅速展開和準確切入：為合作伙伴提供行業(yè)

參考，鞏固合作關(guān)系，同時拓展?jié)撛诘淖稍冺椖俊?/p>

2.項目研究

項目研究主要是指在接受客戶委托后進行的特定市場研究。研究內(nèi)容將著重于對區(qū)域房地產(chǎn)市場的市場結(jié)

構(gòu)、競爭狀況、價格走勢、樓盤分布、增值潛力等進行分析和評估，最終得出是否進入、何時進入、如何

進入該市場的基本結(jié)論和初步建議，完成客戶委托。

（：）研究方法

首先建立研究模型，在具體進行研究的過程中，采用以下方式收集信息，優(yōu)化改進研究模型：

1.資料收集、分析，并分類歸檔

2.實地考察，按規(guī)定格式形成考察報告

3.問卷調(diào)查，按規(guī)定進行數(shù)據(jù)處理，形成調(diào)查報告

4.專家訪談（政府官員、業(yè)內(nèi)行家、專家學(xué)者），形成訪談記錄

四、研究成果

區(qū)域市場研究的主要成果分為對內(nèi)和對外兩個方面，對內(nèi)成果主要是行業(yè)數(shù)據(jù)庫的建立與完善，并為在特

定市場進行地產(chǎn)項目評估與策劃提供支持；對外成果是形成《區(qū)域房地產(chǎn)市場研究報告》，包括：

1.區(qū)域房地產(chǎn)市場概述

主要對項目研究的邊界、前提與研究方法作簡單介紹，同時簡明扼要的介紹本報告的主要內(nèi)容和主要結(jié)論。

2.市場環(huán)境分析

主要包括所研究區(qū)域市場的地理氣候等自然條件、風(fēng)俗和居住習(xí)慣等人文環(huán)境、人口和家庭結(jié)構(gòu)等社會環(huán)

境、收入及其分布結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)等法律環(huán)境，等等,

3.市場現(xiàn)狀與樓盤價格分布

主要包括所研究區(qū)域市場的年土地轉(zhuǎn)讓量、開發(fā)量、竣工量和銷售量，當時的空置率和空置量，二手市場

的交易量及其對新開樓盤的影響，樓盤在各個價位的具體分布，并勾勒大致的區(qū)域房地產(chǎn)市?場的價格分布

地圖。

4.近5年市場走勢分析和未來趨勢分析

主要分析近5年年土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、竣工和銷售情況以及價格變化情況，同時分析房產(chǎn)擁有量、購買意愿

的變化情況，尋求近5年市場變化規(guī)律，并結(jié)合市場環(huán)境變化等因素分析其內(nèi)在動力，并據(jù)此預(yù)測未來的

變化趨勢。

5.競爭分析

主要競爭對手的基木情況、優(yōu)劣勢比較、業(yè)績比較等。

6.風(fēng)險分析

分析進入該市場的主要風(fēng)險，及可能的規(guī)避策略。

7.研究結(jié)論

主要包括該市場的價值評估、進入條件分析、進入時機和進入策咯的初步建議等。

8.附錄

包括涉及的主要政策、法規(guī)等參考文件。

第三.地產(chǎn)項目評估與策劃

地產(chǎn)項目的評估業(yè)務(wù)和策劃業(yè)務(wù)是相對獨立又相互聯(lián)系的，說相互獨立主要是指兩項業(yè)務(wù)在時間上有先后,

空間上有間隔，目標不同，工具方法也不一樣；說相互聯(lián)系是指在對某個地產(chǎn)項目進行評估和選擇的時候,

必須考慮項目未來的運作，可能的收益與風(fēng)險等因素，也就是說在進行地產(chǎn)項目評估和選擇時必須進行初

步的項目策劃和泅算，反過來，項目策劃在很大程度上也受到項目評估和選擇結(jié)果的制約。因此，我們將

地產(chǎn)項目評估與策劃作為一個業(yè)務(wù)單元來運作。具體包括以下一些業(yè)務(wù)內(nèi)容：

一、地產(chǎn)項目評估與選擇

（一）對客戶的意義

獲取土地選擇項目是整個地產(chǎn)開發(fā)的起點和前提，到底選擇怎樣的項目？對土地的價值如何評估？在

房地產(chǎn)實踐中，由于資料有限、時間有限、人才不足、方法欠缺，對這些重要而基礎(chǔ)問題的回答大多依靠

企業(yè)家的直覺和經(jīng)驗，這樣的情況在中小型房地產(chǎn)公司中尤為普遍。

在房地產(chǎn)暴利時代，項目評估和選擇的偏差最多只會增加公司的成本或降低公司的收益，但隨著房地產(chǎn)市

場競爭形勢的加劇、行業(yè)規(guī)范性的加強，項目評估和選擇的錯誤或偏差，將導(dǎo)致項目的直接失敗。

（二）咨詢內(nèi)容

以區(qū)域市場研究為基礎(chǔ)和背景，著重于對待選項目進行研究，研窕重點將以項目本身和周邊環(huán)境為對象。

咨詢內(nèi)容將主要包括：

1.項目本身因素的研窕

①.地理位置

②.地質(zhì)地貌狀況

③.十.地面積及紅線圖

④.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

⑤.七通一平現(xiàn)狀

⑥.地塊的規(guī)則性

2.項目周邊環(huán)境的研究

1.自然景觀環(huán)境調(diào)查

①.地塊周邊的建筑物

②.綠化景觀

③.自然景觀

④.歷史人文兔觀

⑤.環(huán)境污染狀況

2.地塊交通條件調(diào)查

①..地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃

②..項目的水、路、空交通狀況

③..地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

3.周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

①.購物場所

②.文化教育

③.醫(yī)療衛(wèi)生

④.金融服務(wù)

⑤.郵政服務(wù)

⑥.娛樂、餐飲、運動

⑦.生活服務(wù)

⑧.娛樂休息設(shè)施

⑨.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

⑩.歷史人文區(qū)位影響

3.項目特色和優(yōu)劣勢分析

4.項目價值分析

①.項目建設(shè)成本估算分析

②.類比可實現(xiàn)收益分析

③.投資回報分析

5.土地競標的價格區(qū)間研究

在預(yù)十成本、收益和既定投資1=1標條件下，土地競標時所能承受的最大成本（即投標價格）、最可能價格

預(yù)測。

6.JL地競價策略研究

①.投標策略

②.聯(lián)盟策略

7.初步開發(fā)建議

①.項目適合開發(fā)的地產(chǎn)業(yè)態(tài)

②.成功關(guān)鍵因素

③.資金需求等

（三）咨詢方法

1.類比可實現(xiàn)價值分析法

1.分析步驟

①.選擇可類比項目

②.類比樓盤分析與評價，確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重

③.分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征

④.對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值

⑤.根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

⑥.項目類比價值計算

2.類比可實現(xiàn)價值決定因素：

①.基準因素：

類比土地價值

②.項目調(diào)整閃素：

建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

單體戶型設(shè)計

建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計

小區(qū)配套和物業(yè)管理

形象包裝和營銷策劃

發(fā)展商品牌和實力

③?微觀環(huán)境調(diào)整因素：

市政交通及直入交通的便利性的差異

項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

周邊市政配套便利性的差異

④.宏觀環(huán)境調(diào)整因素：

住房價格指數(shù)

未來需求預(yù)期

2.有效需求成本加價法

1.分析有效市場價格范圍

2.確保合理利潤率，追加有效褊求價格

（四）咨詢成果

主要的成果是《項目選址與評估報告》，內(nèi)容包括：

①.項目描述

②.項目自然環(huán)境評述

描述項目本身及周邊自然環(huán)境，井與口］■類比項目進行對比分析，尋找其特色。

③.社會環(huán)境評述

描述項目的周邊社會環(huán)境，并與可類比項目進行對比分析，尋找其特色。

④.項目特色與優(yōu)劣勢分析

綜合分析項目的自然和社會性特征，比較優(yōu)劣，挖掘賣點，并為類比可實現(xiàn)價值分析做準備。

⑤.經(jīng)濟分析

以建筑量的預(yù)測為基礎(chǔ)估算建設(shè)成本，用類比可實現(xiàn)價值分析法、有效需求成本加價法測算預(yù)期收靛，在

此基礎(chǔ)上測算可接受的土地成本。

⑥.土地成本區(qū)間建議

⑦.投資回報分析

在不同的土地成本條件下，分析投資收益狀況。包括成本模擬表及其說明、銷售均價假設(shè)、銷售收入模擬

表、利潤模擬表及說明、敏感性分析（包括可變成本變動時對利澗的影響、銷售價格變動時對利澗的影響）

等。

⑧.土地競價策略

包括價格上限、投標策略、聯(lián)盟策略等。

⑨.開發(fā)建議

在以上的分析基礎(chǔ)上，對項目開發(fā)提出初步建議，項目適合開發(fā)的地產(chǎn)業(yè)態(tài)、成功關(guān)鍵因素、資金需求、

開發(fā)節(jié)奏等。

二、項目定位和概念設(shè)計

（一）對客戶的意義

項目定位是整個項目策劃的核心環(huán)節(jié)，是項目評估的結(jié)果，也是營銷策劃的起點和依據(jù)，定位準確與否直

接影響項目的成敗。

但是項目定位的研究在目前粗放經(jīng)營的房地產(chǎn)市場中還存在比較多的“拍腦袋”特征，缺乏詳細的研究與

系統(tǒng)的規(guī)劃，但隨著市場競爭的越來越激烈，研究項目定位的需求會越來越多。

（二）咨詢內(nèi)容：

1.項目優(yōu)劣勢評估、特色評述

2.市場定位：

主要是針對區(qū)域市場內(nèi)或周邊物業(yè)的現(xiàn)狀，并考慮自身的競爭實力，決定本項目與周邊其他物業(yè)的競爭關(guān)

系，即領(lǐng)導(dǎo)者、挑戰(zhàn)者、追隨者、補缺者定位。

3.客戶定位

包括對項目所在地家庭結(jié)構(gòu)、收入情況和人口狀況的分析，目標客戶區(qū)域范圍的界定，目標客戶特征描述，

目標客戶細分，目標客戶群測量等。

4.產(chǎn)品定位：

1.樓盤概念風(fēng)格設(shè)計定位，

2.樓盤特征設(shè)計定位：

①.項目內(nèi)規(guī)劃布局

包括建筑空間布局、道路系統(tǒng)布局、綠化系統(tǒng)布局、公共建筑與配套系統(tǒng)、功能分區(qū)設(shè)計、項目分期和分

組團開發(fā)強度規(guī)劃等。

②.建筑風(fēng)格定位

項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃、建筑單體外立面設(shè)計提示。

③.主力戶型選擇

包括項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例、主力戶型設(shè)計和商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示。

④.室內(nèi)空間布局裝修概念提示

包括室內(nèi)空間布局提示、公共空間主題選擇、庭院景觀提示等。

⑤.環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

包括項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想、項目各組團環(huán)境概念設(shè)計和項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計等。

⑥.公共家具概念設(shè)計提示

⑦.公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

包括項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思、項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計、項目營銷中心裝修風(fēng)

格提示、住宅裝修標準提示。

⑧.燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

包括項目公共建筑外立面燈光設(shè)計、公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計、道路系統(tǒng)燈光設(shè)計、室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計；廣

場音樂布置、室內(nèi)背景、音樂布置；等。

⑨.小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)

包括對住戶特征描述、社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計等。

（三）咨詢成果

基本成果是《項目定位報告》，內(nèi)容包括：

⑩.項目概述與優(yōu)劣勢評估

?市場定位

?客戶定位

?產(chǎn)品定位與概念設(shè)計

?既定定位下的基本營銷思路

三、營銷策劃：

（一）對客戶的意義

房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。

是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的商度結(jié)合，的要高度的專業(yè)化運作。

由于市場總體上呈現(xiàn)出火暴的銷售態(tài)勢，因此房地產(chǎn)公司對營銷策劃的重視仍然沒有提到足夠的高度，同

時由于人才缺乏等客觀條件的制約，營銷策劃的能力也有待提高，這一點在中小型房地產(chǎn)公司表現(xiàn)得尤其

明顯。

（二）營銷策劃內(nèi)容：

1.項目營銷態(tài)勢分析

1.項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

2.項目周邊競爭性樓盤調(diào)查

包括對周邊競爭性樓盤的基本特性描述，并分析其市場定位、銷售價格、銷售政策措施、廣告推廣手法、

主要媒體應(yīng)用及投入頻率、公關(guān)促銷活動和其他特殊賣點和銷售手段等。

2.項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策

3.定價方式及策略

包括對項目單方成木、項目利潤目標、可類比項目市場價格的描述與分析，提出價格制定策略（定價方法、

均價、付款方式和進度、優(yōu)惠條款、樓層和方位差價、綜合計價公式等）和價格分期策略（內(nèi)部認購價格、

入市價格、價格升幅周期、價格升幅比例、價格技術(shù)調(diào)整、價格變化市場反映及控制、項目價格、銷售額

配比等）。

4.入市時機規(guī)劃

包括項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析?、入市時機的確定及安排等。

5.品牌與形象策劃

1.品牌核心價值提煉

2.品牌溝通策略與規(guī)劃

3.項目形象策劃

包括項目名、組團名、建筑名及其標志設(shè)計，工地環(huán)境包裝，銷售現(xiàn)場包裝等。

6.廣告策略

包括廣告總體策略及廣告的階段性劃分、廣告主題、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控、評估和修正措施，入

市前印刷品的設(shè)計、制作等。

7.媒介策略

包括媒體總策略及媒體選擇、軟性新聞主題、媒介組合、投放頻率及規(guī)模、費用估算等。

8.推廣計劃

包括建設(shè)現(xiàn)場和銷售現(xiàn)場包裝、宣傳資料印刷、媒介投放、公關(guān)活動等，以及對所有這些活動的效果評估

與監(jiān)控、修正。

9.項目質(zhì)量工期建議與要求

基于既定的營銷計劃與設(shè)想，對項目建設(shè)中的質(zhì)量、進度與造價提出建議，以與營銷計劃相一致。

（三）咨詢成果

主要是《營銷策劃報告》，通過對項目所面臨的營銷態(tài)勢的分析，提煉項目的賣點，了解并規(guī)避項目的弱

點，制定定價策略和品牌策略，并通過廣告策略、廣告策略和推廣計劃的實施使價格策略和品牌策略得到

實施，最終實現(xiàn)銷自目標。問時，就入市時機和建筑質(zhì)星、進度提出建漢與要求。

第四.房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢

一、對客戶的價值

在行業(yè)外部，政府及各主管部門不斷出臺規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律、法規(guī)、條例和管理辦法，我國房地產(chǎn)市

場日趨規(guī)范，同時，房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,在行業(yè)內(nèi)部，市場的迅速發(fā)展推列房地

產(chǎn)企業(yè)迅速成長，促使房地產(chǎn)市場集中度逐漸提高，不斷將企業(yè)的競爭提高到新的層次。日趨激烈的競爭

使暴利離房地產(chǎn)行業(yè)越來越遠，企業(yè)發(fā)展正逐漸由機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)向依靠自身的核心競爭能力。

企業(yè)的核心競爭能力將主要來自以卜幾個方面：

1.戰(zhàn)略管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理能力也就是對行業(yè)的深刻理解和并據(jù)此作出戰(zhàn)略抉擇的能力，具體表現(xiàn)在對機會的

敏銳把握和對風(fēng)險的及時識別和規(guī)避。

2.高效的業(yè)務(wù)運作能力

高效的業(yè)務(wù)運作能力主要體現(xiàn)在地產(chǎn)項目的選擇、規(guī)劃、建設(shè)與營銷等方面，在這些方面企業(yè)各部門各崗

位有明確的職責(zé)、清晰合理的工作流程，可以迅速有效地配置資源，從而可以最大限度地提高工作效率，

降低經(jīng)營成本，提高競爭力。

3.有效穩(wěn)定的業(yè)務(wù)支撐能力

有效稔定的業(yè)務(wù)支撐能力主要體現(xiàn)在對資金的籌集運用、人員的激勵與培養(yǎng)、行政部門的有力保障等多個

方面。這些方面同樣需要明確的職賁、合理的流程來支撐，同時還需要營造良好的企業(yè)文化、合理的薪酬

體系、公平積極的績效管理體系等。

房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的暴利削弱/企業(yè)提升管理能力的外在壓力，而事實.匕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理相當

薄弱和混亂。但部分業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)已經(jīng)意識到提升管理能力的重要性，我們相信，隨著行業(yè)的進?步成

熟和規(guī)范，管理能力將成為企業(yè)盜得競爭、贏得生存發(fā)展的重要保證。

二、咨詢內(nèi)容

1.支持系統(tǒng)的管理咨詢

①.戰(zhàn)略咨詢

包括企業(yè)面臨的環(huán)境分析、內(nèi)部資源分析、企業(yè)定位、發(fā)展策略講究與發(fā)展規(guī)劃設(shè)計、戰(zhàn)略實施與評估建

議等。

②.組織與人力資源咨詢

包括：工作分析、職能歸集、薪酬調(diào)查與設(shè)計、績效管理等。

③.財務(wù)管理咨詢

包括對各項目公司財務(wù)人員與資金的管理與控制、預(yù)算管理和其他財會管理制度的擬訂與優(yōu)化等咨詢服務(wù)。

2.業(yè)務(wù)管理咨詢

業(yè)務(wù)管理主要通過房地產(chǎn)開發(fā)流程的管理來控制房地產(chǎn)公司項目的時間、進度、成本和客戶關(guān)系管理等內(nèi)

容，從而達到有效地提高企業(yè)的運營效率和效益的根本目的。

業(yè)務(wù)管理的核心管理內(nèi)容包括：

①.投資決策管理

通過項目的市場調(diào)在、初步投寬建設(shè)、可行性斫冗報告、項目可仃性研究研究、項目的開發(fā)方案的選擇等

方面的審核程序，獲取上地開發(fā)權(quán)來實現(xiàn)，提高企業(yè)決策的科學(xué)性，減少決策的失誤，從而有效地防范風(fēng)

險。

②.項目策劃管理

包括：對策劃公司的招標和策劃報告的審核，從多種方案中綜合2較選擇最優(yōu)的方案，通過策劃手段形成

樓盤的全新優(yōu)勢，達到企業(yè)利潤做大化的目的。

③.設(shè)計管理

包括：概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計的招投標和設(shè)計方案的審批，通過設(shè)計管理流程的控制

可以達到事前提高產(chǎn)品質(zhì)量、降低產(chǎn)品成本的目的。

④.營銷管理

包括：銷售規(guī)劃、銷售計劃、哨售控制和客戶關(guān)系管理。通過營銷管理流程，制定營銷策略（包括定價、

渠道、促銷），有利于企業(yè)及時回籠資金，降低經(jīng)營風(fēng)險，增加利潤，樹立企業(yè)品牌，增強企業(yè)競爭力。

⑤.項目T程管理

a.招投標管理（工程、材料招投標管理）

b.工程前期管理

C.預(yù)（決）算管理、

d.施工管理

三、咨詢方式

1.問卷調(diào)查、實地考察等方式進行市場調(diào)研

2.收集和分析行業(yè)資料、企業(yè)內(nèi)部資料，研究企業(yè)的優(yōu)勢與劣勢

3.公司內(nèi)部管理層訪談專家訪談

4.標桿企業(yè)成功經(jīng)驗

5.流程梳理與優(yōu)化

四、咨詢成果

針對不能的咨詢內(nèi)容，形成相應(yīng)的咨詢成果，包括：

《公司戰(zhàn)略發(fā)展方案》：包括對公司面臨的機遇、威脅和公司擁有優(yōu)勢、劣勢分析，戰(zhàn)略定位與戰(zhàn)略發(fā)展

方向，戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略步驟與戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)展策略與實施計劃、實施建議、評估措施與方法，等。

《組織手冊》：內(nèi)容是組織結(jié)溝，部門職責(zé)，崗位說明書（包括崗位職責(zé)、工作關(guān)系、任職條件、績效指

標等）。

《人力資源管理方案》：內(nèi)容包括人力資源管理基本準則與思路，以及在招聘、培訓(xùn)、績效管理、崗位管

理等方面的管理制度、流程、工作方法與要求等基本管理規(guī)范。員工滿意度分析和薪酬調(diào)整建議等能提升

管理水平和提高員工凝聚力的建議。

《財務(wù)管理方案》：內(nèi)容包括對?財務(wù)人員的管理和激勵方案、對資金的管理方案、對費用和成本的管理方

案、對業(yè)務(wù)的支持和監(jiān)督方案（分析、匯報機制）等。

《業(yè)務(wù)運作手冊》：內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)運作各環(huán)節(jié)的工作流程等。

第五.地產(chǎn)銷售與流通

一、對客戶的意義

銷售階段是檢驗項目選擇、策劃階段工作成果的重要標尺，同時，它又是自成一體的的嚴密科學(xué)系統(tǒng)，是

一項獨立而重要的業(yè)務(wù)。說其重要是因為，對客戶來說，銷售是完成其項目并實現(xiàn)收益的關(guān)健環(huán)節(jié)之一，

銷售的效率、進度等，不僅直接決定資金同籠的狀況，直接影響后續(xù)開發(fā)，而且是提升品牌形象，增加美

譽度的重要途徑：對未來的地產(chǎn)咨詢公司來說，銷售提成也是重要的收入來源之一。

較高銷售能力的合作伙伴對房地產(chǎn)公司的開發(fā)能力是極大的支持,目前，由于整體市.場形勢還比較好，客

觀上，對房地產(chǎn)公司形成的銷售壓力還不大，對銷售能力的要求也不高，實際的銷售水平也確實有限，但

隨著競爭的加劇，未來對銷售能力的耍求會越來越高。

銷售模式的創(chuàng)新是房地產(chǎn)銷售能力的提升的關(guān)鍵，在這一點上，地產(chǎn)咨詢公司將擁有一般房地產(chǎn)公司難以

企及的優(yōu)勢。未來的銷售模式將從單個項目的銷售向“大型地產(chǎn)超市”轉(zhuǎn)變，從而獲得較低的銷售成本、

消然者更大的選擇余地和更低的選擇成本。

二、基本內(nèi)容

通過以下工作完成銷售任務(wù)，并在銷售中提升客戶的品牌形象。

1.進行銷售周期劃分，制定銷售策略，形成銷售計劃，并擬訂銷售過程中的控制方案

2.培養(yǎng)與相關(guān)各方（包括銀行、廣告公司、媒體、物業(yè)公司等）的合作關(guān)系

3.進行銷售前的資料準備，包括營業(yè)執(zhí)照、銷售許可證、樓宇說明書、項目統(tǒng)?說辭、價格體系、鎧售合

同、相關(guān)承諾等等

4.團隊組建與培訓(xùn)，配備相應(yīng)人員并明確各自職責(zé)、工作規(guī)范

5.銷售人員培訓(xùn)：培訓(xùn)內(nèi)容包括公司背景及項目知識、銷售人員攸行為準則、內(nèi)部分工、工作流程、個人收

入目標，以及國家政策、基本術(shù)語等業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識、銷售技巧等：

6.各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施

7.各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施

8.銷售事務(wù)的日常管理

三、業(yè)務(wù)成果與目標

1.完成銷售目標

2.提升客戶的品牌與實力形象，同時提升自己的專業(yè)形象

第六節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)及其它

一、培訓(xùn)

（一）業(yè)務(wù)的意義與價值

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，各房地產(chǎn)公司人力資源在數(shù)量和質(zhì)量上的不足越來越明顯，已經(jīng)嚴重制約企

業(yè)的發(fā)展。補充和提升人力資源的要求，為地產(chǎn)咨詢公司的業(yè)務(wù)提供了新的發(fā)展空間。

地產(chǎn)咨詢公司將以東方智業(yè)培訓(xùn)學(xué)院為依托，開展房地產(chǎn)人員的村關(guān)培訓(xùn)工作。為房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)人才的

同時，通過這些人員與房地產(chǎn)公司建立新的聯(lián)系紐帶，建立新的合作基礎(chǔ)。

（二）培訓(xùn)內(nèi)容

培訓(xùn)將包括（但不限于）以下內(nèi)容：

1）房地產(chǎn)基本業(yè)務(wù)模式培訓(xùn)

2）房地產(chǎn)項目評估與項目選擇

3）房地產(chǎn)項目策劃管理

4）房地產(chǎn)銷售管理

5）房地產(chǎn)銷售技巧

6）房地產(chǎn)工程管理

7）房地產(chǎn)公司的資金運作與財務(wù)管理

8）房地產(chǎn)公司的人力資源管理

9）團隊建設(shè)等其他培訓(xùn)服務(wù)

（三減果

提升客戶企業(yè)的人力資源水平，建立楞固的合作紐帶。

二、常年管理顧問服務(wù)

除上述業(yè)務(wù)之外，我們還將對企業(yè)提供口常的、保姆式服務(wù)一一常年管理顧問服務(wù)。具體內(nèi)容包括：

就客戶遇到的日常管理問題提供解決建議：

就地產(chǎn)咨詢公司的最新研究成果與企業(yè)進行交流與溝通，將最新發(fā)展思路與理念灌輸給客戶：

為房地產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)行業(yè)信息，為客戶提供信息簡報，幫助企業(yè)及時r解行業(yè)動態(tài);

定期向客戶提供市場和行業(yè)研究報告，幫助企業(yè)加深對行業(yè)和市場的理解：等。

第二.市場分析與發(fā)展戰(zhàn)略

一、市場分析

（一）市場需求分析

房地產(chǎn)公司的迅猛發(fā)展更多的是得益于計劃經(jīng)濟體制下長期形成的市場饑渴，即特定的市

場機遇導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，而不是房地產(chǎn)企業(yè)自身的高質(zhì)量運行，相反，由

于對資源（主要是土地）的占有是企業(yè)發(fā)展和獲利的最主要因素，過于豐厚利潤抑制了對高

運作效率的追求，對管理的重視程度不夠，是多數(shù)中小型房地產(chǎn)公司的普遍現(xiàn)象。

隨著市場競爭的加劇、土地投放和銀行信貸的越來越規(guī)范，真正比拼內(nèi)力的時代來臨了。但

單憑某些公司自身的實力難以獨自高質(zhì)量地完成房地產(chǎn)經(jīng)營鏈上的所有工作，尋求咨詢公

司的合作將成為市場的一般趨勢。正在迅速產(chǎn)生并不長期忽視的房地產(chǎn)公司的咨詢需求，將

成為地產(chǎn)咨詢公司的長期穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源，為地產(chǎn)咨詢公司的生存發(fā)展提供巨大的市場空

間。

（二）市場介入的時機分析

目前是介入地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的最佳時機，理由是現(xiàn)在地產(chǎn)公司已經(jīng)感受到市場壓力，但危機又

非迫在眉睫。這樣的市場形勢將產(chǎn)生以下幾個市場效應(yīng)：

1.房地產(chǎn)公司感受到的市場壓力將逐步轉(zhuǎn)變成地產(chǎn)咨詢的現(xiàn)實需求

由于市場競爭逐漸加劇、土地投放越來越規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)的成本在增加，房地產(chǎn)開發(fā)的行

業(yè)利潤將逐漸回歸正常水平，因此房地產(chǎn)公司感受到的壓力將越來越明顯，提升其被忽視的

運作能力和運作效率，將成為獲取較高的開發(fā)利潤的主要手段。

2.危機并不迫在眉睫，給地產(chǎn)咨詢公司留出了一定的成長時間

盡管已經(jīng)感受到了市場的壓力，但這種壓力還沒有給企業(yè)帶來生存的直接危機，這種壓力下

的相對平靜的時間，給地產(chǎn)咨詢公司留出了一定的成長時間。這種成長的時間對于新成立的

地產(chǎn)咨詢公司將是非常寶貴的。

（三）市場切入點

在第一章羅列的基本業(yè)務(wù).從時間上看遵循房地產(chǎn)開發(fā)的一般順序，即從市場研究一一項目

評估與選擇一一項目定位一一營銷策劃一一項目開發(fā)管理（房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理）一一地

產(chǎn)銷售等。從重要性來看，前道工作直接決定和影響后道工作的價值與成??；從工作難度來

看，前道工作的難度要大于后道工作。從實際需求來看，由于跨地區(qū)發(fā)展的需要，市場研究

和項目評估等的需求是比較大的；從服務(wù)的提供角度看，目前能提供前端服務(wù)的企業(yè)和機構(gòu)

很少；從我們自身的經(jīng)驗和優(yōu)勢看，由于東方智業(yè)長期從事相應(yīng)的研究和咨詢工作，對前端

業(yè)務(wù)的能力相對較強。

因此，地產(chǎn)咨詢公司的市場切入點將主要選擇市場研究、項目評估與選擇、項目定位、營銷

策劃、內(nèi)部管理咨詢等對智力要求更大的內(nèi)容上，通過在這些方面給客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，展

現(xiàn)能力，鞏固合作，獲取地產(chǎn)銷售代理權(quán)和人員培訓(xùn)業(yè)務(wù)。

二、市場定位

（一）產(chǎn)品定位：綜合性服務(wù)

地產(chǎn)咨詢公司將為客戶提供綜合性的咨詢服務(wù)，這種綜合性體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的

全程覆蓋，這種綜合性還體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的深度參與，即不僅提供相應(yīng)的方案，而

且參與實施。將客戶價值的實現(xiàn)作為公司的基本業(yè)務(wù)目標。

（二）目標客戶：中小型房地產(chǎn)公司

地產(chǎn)咨詢公司的目標客戶是中小型房地產(chǎn)公司，選擇這樣的客戶為目標客戶是因為：

.目前中國的房地產(chǎn)公司巾，中小型房地產(chǎn)公司占絕大多數(shù)；.中小型房地產(chǎn)公司的能力與運

作效率相對較低，提升的空間與愿望都比較大；（

.中小型房地產(chǎn)公司限于自身的資源（如人才缺乏等），洛部分工作外包更符合其利益；

.中小型房地產(chǎn)公司多是地域性公司，向外擴張的需求與能力之間存在較大差距，需要咨詢

公司的合作。

三、地產(chǎn)咨詢公司的戰(zhàn)略規(guī)劃

（一）戰(zhàn)略目標

1.房地產(chǎn)經(jīng)營平臺

通過區(qū)域市場的研究、地產(chǎn)項目的評估與選擇、地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢等業(yè)務(wù)的拓展與深化,

將逐步形成房地產(chǎn)經(jīng)營所必須的全部能力，通過對房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中各項職能的

部分或全部承擔(dān)，最終成為房地產(chǎn)的經(jīng)營平臺，部分或全部地接受房地產(chǎn)公司的委托，完成

相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)或部分業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)公司將逐步成為房地產(chǎn)投資公司。

地產(chǎn)咨詢公司成為房地產(chǎn)經(jīng)營平臺的關(guān)鍵是提供市場研究、項目評估和項目管理等各項服務(wù)

時的質(zhì)量與效率，當我們的質(zhì)量與效率高于相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，房地產(chǎn)經(jīng)營的平臺即

可以形成。

2.房地產(chǎn)流通平臺

房地產(chǎn)流通平臺是提供給各類開發(fā)商/房屋出售者展示和銷售各種地產(chǎn)產(chǎn)品的平臺。其優(yōu)勢

是展銷產(chǎn)品的數(shù)量優(yōu)勢及其帶來的廣大的選擇余地，可以大大降低地產(chǎn)購買者的購買成本,

提高其購買滿意度，因此也可以吸引比較大的購買者。對于地產(chǎn)賣者來說，在該平臺上展俏

各自的地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅能利用現(xiàn)實的大量人氣，促進銷售，而且可以利用該平臺針對現(xiàn)實買

者進行展示，降低了相應(yīng)的廣告宣傳費用。

3.房地產(chǎn)人才平臺

房地產(chǎn)人才平臺不僅是房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)業(yè)務(wù)的必然發(fā)展結(jié)果，同時也是公司內(nèi)部人員適當

流動帶來的必然結(jié)果。公司將與房地產(chǎn)開發(fā)公司在高中低各層級上展開人才交流，成為人才

能力（包括理論方法與操作能力等）提升的平臺。

三個平臺之間將形成互相依存、相互促進的關(guān)系。經(jīng)營*臺是三個平臺建設(shè)的基礎(chǔ)，沒有該

平臺作為依托，將難以確立地產(chǎn)咨詢公司在業(yè)內(nèi)的強勢地位，同時它也是流通平臺和人才平

臺在初期形成時的推動力量；流通平臺將是一個相對獨立的平臺，但隨著流通平臺的建成與

強化，將對經(jīng)營平臺的強化與穩(wěn)固形成強大的支撐作用；人才平臺是強化經(jīng)營平臺和流通平

臺的最人性化的因素，人才交流不僅能促進與合作伙伴的共同發(fā)展，帶來現(xiàn)實利益，而且將

形成良好的感情紐帶，穩(wěn)固雙方的合作關(guān)系。

（二）戰(zhàn)略規(guī)劃

建設(shè)三個平臺，獲得行業(yè)內(nèi)的應(yīng)有地位是我們的目標，我們將分三個階段來實現(xiàn)此目標。

1.第一階段：培育三項重點業(yè)務(wù),2004-2005年

在上文提到的五項基本業(yè)務(wù)中，我們將重點培育三項業(yè)務(wù)，即：地產(chǎn)市場的區(qū)域研究、地產(chǎn)

項目的評估與策劃、房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢。隨著這三項業(yè)務(wù)的成熟，地產(chǎn)銷售與流通、

房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)這兩項業(yè)務(wù)的展開與成熟，將成為水到渠成的事。

I.階段目標

經(jīng)濟目?客戶關(guān)系目.能力目標.完成銷售收入100-150萬元（2004..形成2—3個穩(wěn)定的合作伙

伴.實現(xiàn)收支平.?形成三項重點業(yè)務(wù)的基本咨詢思路、步驟與方法（.三項重點業(yè)務(wù)中每項業(yè)務(wù)

至少完成一個項目，以完成對咨詢思路、步驟與方法的檢驗與優(yōu)化（

.對地產(chǎn)銷售與培訓(xùn)業(yè)務(wù)進行調(diào)查研究，并在思路、方法和人員等方面進行必要準備.完成收

入400萬（2005.

.實現(xiàn)利潤100..在三項重點業(yè)務(wù)上形成成熟的咨詢思路、流程與方法，并逐步工具化（形成3

-5個穩(wěn)定的合作伙..三項重點業(yè)務(wù)形成1—2個穩(wěn)定的咨詢團隊（

.形成地產(chǎn)銷售與培訓(xùn)業(yè)務(wù)的基本思路、方法、方案，并進行工具化.形成五項業(yè)務(wù)的人員儲

備，包括外部專家隊伍建設(shè)（

.以機會為導(dǎo)向，適時啟動另兩項業(yè)務(wù)

2.本階段策略

.與投資方進行緊密合作

擁有豐富的咨詢行業(yè)經(jīng)驗.并在業(yè)內(nèi)擁有良好的聲譽，這是地產(chǎn)咨詢公司可以依賴的良好資

源，也是一般競爭對手所無法比擬的優(yōu)勢。

我們希望其他的投資方是房地產(chǎn)企業(yè)，有一定的行業(yè)經(jīng)驗，并可以為地產(chǎn)咨詢公司在創(chuàng)始階

段提供項目支持，共同將合作方的行業(yè)經(jīng)驗顯性化，即將合作方的經(jīng)驗進行描述，地產(chǎn)咨詢

公司在此基礎(chǔ)上根據(jù)一般的管理原則、管理方法，并結(jié)合對地產(chǎn)行業(yè)的研究，與合作方一起

對經(jīng)驗進行分析、梳理和論證，并形成一套體系化的工作手冊。我們相信，經(jīng)過輸理分析的、

理論化和體系化了經(jīng)驗，將更加合理有效。

.已經(jīng)與許多房地產(chǎn)企業(yè)建立了良好的合作關(guān)系，這些合作關(guān)系也將是地產(chǎn)咨詢公司不可多

得的資源，與這些客戶發(fā)展新的合作關(guān)系，將不僅有助于開拓業(yè)務(wù)，獲得項目，同時可以迅

速建立起公司的品牌與聲勢。

.研究先行、實踐跟進

地產(chǎn)咨詢公司將充分發(fā)揮咨詢企業(yè)的學(xué)習(xí)和研究能力，充分了解目前房地產(chǎn)企業(yè)的操作流

程與規(guī)范，并結(jié)合公司以往的咨詢工作經(jīng)驗，形成基本合理的完整的房地產(chǎn)行業(yè)的咨詢思路

與方法，在此基礎(chǔ)上與投資方、老客戶合作，使理論與經(jīng)驗相結(jié)合，系統(tǒng)的思路、方法與特

殊的行.業(yè)技巧相結(jié)合，在將合作方經(jīng)驗理論化的同時，將先行研究的思路方法細化、可操作

化。

.進行品牌建設(shè)

品牌是地產(chǎn)容詢公司進一步拓展市場、獲得應(yīng)有的行業(yè)地位，并最終實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的基本手

段。地產(chǎn)咨詢公司的品牌皂設(shè)將與客戶的品牌建設(shè)相結(jié)合，利用客戶的品牌建設(shè)自己的品牌,

利用成功的項目建設(shè)自己的品牌。

2.第一階段：五項業(yè)務(wù)全面展開，并確立行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位,2006-2007年

在當前房地產(chǎn)市場還處于上升階段時，地產(chǎn)咨詢公司的五項業(yè)務(wù)還沒有獲得房地產(chǎn)公司的

普遍重視，但隨著競爭的加劇，相應(yīng)的咨詢需求勢必增加，留給地產(chǎn)咨詢公司成長的時間已

經(jīng)不多了。2007年前后必須形成完整、成熟的咨詢服務(wù)能力。

1.階段性目標

經(jīng)濟目.客戶關(guān)系目.能力目標.完成收入600萬元（2006.

.形成5-8個穩(wěn)定的合作伙?.實現(xiàn)利潤200..五項業(yè)務(wù)同時開展，并形成成熟的服務(wù)能力每項

業(yè)務(wù)形成2-3個工作團隊或小組（.論證并籌備第一個地產(chǎn)賣場（

（2007.完成收入1000萬.培養(yǎng)或引進能統(tǒng)管房地產(chǎn)經(jīng)營全過程的核心人員2-3人.形成10

個穩(wěn)定的