房地產(chǎn)市場調(diào)研真經(jīng)

在信息技術時代，信息已與資金、材料、設備、人力并列為管理的五大資源。隨

著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產(chǎn)市場競爭由價格競爭向非

價格競爭發(fā)展，使得衣房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。

市場調(diào)研是企來營銷活動中的重要組成部分。

房地產(chǎn)市場調(diào)研概述

市場調(diào)研的概述

市場調(diào)研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)

市場營銷有關的各種情報、信息和資料?，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活

動。

市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設計搜集信息的方法，監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)

搜集的過程，分析結果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶。

市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務對象可以是

任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略

規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費者的意見、觀念、習慣、行為和態(tài)度等方面。既

可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價值觀和人生觀等。也可以是具體的

習題或行為，如人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜好、購物習慣與行為等。

市場調(diào)研的原則是遵循客性與科學性?？陀^性要求調(diào)研人員具備高度的職

業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實狀態(tài)的準確切信息，正

視事實，接受調(diào)研的結果。從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏

見，也不應愛任何個人或管理部門的影響或“壓力”?？茖W性要求采用科學的方

法去設計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關的、準

確的、可靠的、有代表性的當前的信息資料。

市場調(diào)研的結果是經(jīng)過科學方法處理分析后的基礎性數(shù)據(jù)和資料，可以

用各種形式的調(diào)研報告向社會或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應根據(jù)協(xié)議或合

同的要求執(zhí)行。）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題、受到的啟示以及有關的建議都應在調(diào)研報

告中提示，以幫助管理決策部門利用這些信息并作出相應的反應或行為。但必須

強調(diào)指出：市場調(diào)研的結果只是用于幫助管理部門作出正確的決策，其結果本身

不是目的。

在信息技術時代，信息己與資金、材料、設備、人力并列為管理的五大資源。隨

著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產(chǎn)市場競爭由價格競爭向非價

格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市

場調(diào)研是企來營銷活動中的重要組成部分。

房地產(chǎn)市場調(diào)研概述

市場調(diào)研的概述

市場調(diào)研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)

市場營銷有關的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活

動。

市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設計搜集信息的方法，監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜

集的過程，分析結果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶。

市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務對象可以是

任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略

規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費者的意見、觀念、習慣、行為和態(tài)度等方面。既

可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價值觀和人生觀等。也可以是具體的

習題或行為，如人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜好、購物習慣與行為等。

市場調(diào)研的原則是遵循客性與科學性?？陀^性要求調(diào)研人員具備高度為職

業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實狀態(tài)的準確切信息，正視

事實，接受調(diào)研的結果。從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，

也不應愛任何個人或管理部門的影響或“壓力”?？茖W性要求采用科學的方法去

設計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關的、準確的、

可靠的、有代表性的當前的信息資料。

市場調(diào)研的結果是經(jīng)過科學方法處理分析后的基礎性數(shù)據(jù)和資料，可以用

各種形式的調(diào)研報告向社會或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應根據(jù)協(xié)議或合同

的要求執(zhí)行。）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題、受到的啟示以及有美的建議都應在調(diào)研報告

中提示，以幫助管理決策部門利用這些信息并作出相應的反應或行為。但必須強

調(diào)指出：市場調(diào)研的結果只是用于幫助管理部門作出正確的決策，其結果本身不

是目的。

在信息技術時代，信息已與資金、材料、設備、人力并列為管理的五大資源。隨

著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產(chǎn)市場競爭由價格競爭向非價

格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市

場調(diào)研是企來營銷活動中的重要組成部分。

房地產(chǎn)市場調(diào)研概述

市場調(diào)研的概述

市場調(diào)研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)

市場營銷有關的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活

動。

市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設計搜集信息的方法，監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜

集的過程，分析結果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶。

市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務對象可以是

任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略

規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費者的意見、觀念、習慣、行為和態(tài)度等方面。既

可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價值觀和人生觀等。也可以是具體的

習題或行為，如人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜好、購物習慣與行為等。

市場調(diào)研的原則是遵循客性與科學性?？陀^性要求調(diào)研人員具備高度的職

業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實狀態(tài)的準確切信息，正視

事實，接受調(diào)研的結果。從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，

也不應愛任何個人或管理部門的影響或“壓力”。科學性要求采用科學的方法去

設計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關的、準確的、

可靠的、有代表性的當前的信息資料。

市場調(diào)研的結果是經(jīng)過科學方法處理分析后的基礎性數(shù)據(jù)和資料，可以用

各種形式的調(diào)研報告向社會或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應根據(jù)協(xié)議或合同

的要求執(zhí)行。）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題、受到的啟示以及有關的建議都應在調(diào)研報告

中提示，以幫助管理決策部門利用這些信息并作出相應的反應或行為。但必須強

調(diào)指出：市場調(diào)研的結果只是用于幫助管理部門作出正確的決策，其結果本身不

是目的。

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2樓大中小發(fā)表于2011-4-2917:04只看該作者

房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的運營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既

給企業(yè)帶來了發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要

體現(xiàn)在以下兩個方面：

首先，房地產(chǎn)右業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金輒上億元，絲毫

的馬虎都有可能導致嚴重的后果。因此，通過市場調(diào)研，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)

有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決

面臨的問題，規(guī)避市場風險。

其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調(diào)研可以掌握消費

者的意向和動態(tài)。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論〃，人們的需要是不斷變化的,

如對住房的要求剛開始是保證遮風、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的

提高，經(jīng)濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設備俱全，

房間布局合理，朝向位置較好等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、

家庭結構和人們活動范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家

具、裝修的和諧一體化等。房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過市場調(diào)研，了解消費者對住

房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以尋找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而

不斷開拓市場，提高市場占有率。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的運營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既

給企業(yè)帶來了發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要

體現(xiàn)在以下兩個方面：

首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金輒上億元，絲毫的

馬虎都有可能導致嚴重的后果。因此，通過市場調(diào)研，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有

市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決面

臨的問題，規(guī)避市場風險。

其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調(diào)研可以掌握消費

者的意向和動態(tài)。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，

如對住房的要求剛開始是保證遮風、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的

提高，經(jīng)濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設備俱全，

房間布局合理，朝向位置較好等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、

家庭結構和人們活動范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家

具、裝修的和諧一體化等。房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過市場調(diào)研，了解消費者對住

房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以尋找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而

不斷開拓市場，提高市場占有率。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的運營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給

企業(yè)帶來了發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)

在以下兩個方面：

首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金輒上億元，絲毫的

馬虎都有可能導致嚴重的后果。因此，通過市場調(diào)研，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市

場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決面臨的

問題，規(guī)避市場風險。

其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調(diào)研可以掌握消費者

的意向和動態(tài)。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如

對住房的要求剛開始是保證遮風、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的提高,

經(jīng)濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設備俱全，房間布局

合理，朝向位置較好等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、家庭結構和

人們活動范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和

諧一體化等。房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過市場調(diào)研，了解消費者對住房的需求，以及

對現(xiàn)有住房的意見，以尋找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提

高市場占有率。

3樓大中小發(fā)表于2011-4-2917:09只看該作者

房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點

房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點：

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的

房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等

基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復雜問題，有些問題被調(diào)研者可能不會

回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費

者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答

調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。

僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階

段，各個階段的側重點也不一樣。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性

房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分

析。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬?？梢栽谝惶熘?/p>

內(nèi)完成，也可長達數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c點數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大

范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動

態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。

3、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的

調(diào)研研究的方案設計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、

電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜

集數(shù)據(jù)的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)

費。簡單的調(diào)研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結

果也就是幾頁報告。復雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序

和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。

4、房地產(chǎn)市場調(diào)研結果具有一定的局限性

房地產(chǎn)市場調(diào)研的結論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場

調(diào)研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的縝密設計和細心實施的目

的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴重損害，細

小的錯誤應當容忍。如果在調(diào)研或結束之后發(fā)現(xiàn)了細小的錯誤，就應當考察它

們對調(diào)研信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結果是

不合適的。應當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結果

時作些修改，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研結果不能

直接指示決定。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設計的方案進行，結

果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案，調(diào)研結果只應被當成是另外

一種證據(jù)。必須參考一般經(jīng)驗、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類

的感性和判斷總是必要的。對調(diào)研的結果要認真思考、理解，看與我們對問題

的感性認識是否基木吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研

和分析。調(diào)研結果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準確地給出了決策答案。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點

房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點：

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的

房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等

基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復雜問題，有些問題被調(diào)研者可能不會

回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費

者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答

調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。

僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階

段，各個階段的側重點也不一樣。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性

房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分

析。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬?？梢栽谝惶熘?/p>

內(nèi)完成，也可長達數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c點數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大

范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動

態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。

3、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的

調(diào)研研究的方案設計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、

電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜

集數(shù)據(jù)的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)

費。簡單的調(diào)研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算能，結

果也就是幾頁報告。復雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序

和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。

4、房地產(chǎn)市場調(diào)研結果具有一定的局限性

房地產(chǎn)市場調(diào)研的結論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場

調(diào)研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的縝密設計和細心實施的目

的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴重損害，細

小的錯誤應當容忍。如果在調(diào)研或結束之后發(fā)現(xiàn)了細小的錯誤，就應當考察它

們對調(diào)研信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結果是

不合適的。應當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結果

時作些修改，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研結果不能

直接指示決定。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設計的方案進行，結

果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案，調(diào)研結果只應被當成是另外

一種證據(jù)。必須參考一般經(jīng)驗、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類

的感性和判斷總是必要的。對調(diào)研的結果要認真思考、理解，看與我們對問題

的感性認識是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研

和分析。調(diào)研結果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準確地給出了決策答案。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點

房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點：

1.房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的

房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等

基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復雜問題，有些問題被調(diào)研者可能不會

回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費

者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答

調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。

僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階

段，各個階段的側重點也不一樣。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性

房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分

析。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬?？梢栽谝惶熘?/p>

內(nèi)完成，也可長達數(shù)月。可以只提供小范圍的一點點數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大

范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動

態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。

3、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的

調(diào)研研究的方案設計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、

電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜

集數(shù)據(jù)的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)

費。簡單的調(diào)研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結

果也就是幾頁報告。復雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序

和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。

4、房地產(chǎn)市場調(diào)研結果具有一定的局限性

房地產(chǎn)市場調(diào)研的結論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場

調(diào)研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的縝密設計和細心實施的目

的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴重損害，細

小的錯誤應當容忍。如果在調(diào)研或結束之后發(fā)現(xiàn)了細小的錯誤，就應當考察它

們對調(diào)研信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結果是

不合適的。應當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結果

時作些修改，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研結果不能

直接指示決定。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設計的方案進行，結

果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案，調(diào)研結果只應被當成是另外

一種證據(jù)。必須參考一般經(jīng)驗、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類

的感性和判斷總是必要的。對調(diào)研的結果要認真思考、理解，看與我們對問題

的感性認識是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研

和分析。調(diào)研結果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準確地給出了決策答案。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點

房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點：

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的

房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等

基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復雜問題。有些問題被調(diào)研者可能不會

回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費

者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答

調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。

僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階

段，各個階段的側重點也不一樣。

2.房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性

房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分

析。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬。可以在一天之

內(nèi)完成，也可長達數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c點數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大

范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動

態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。

3、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的

調(diào)研研究的方案設計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、

電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜

集數(shù)據(jù)的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)

費。簡單的調(diào)研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結

果也就是幾頁報告。復雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序

和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。

4、房地產(chǎn)市場調(diào)研結果具有一定的局限性

房地產(chǎn)市場調(diào)研的結論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場

調(diào)研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的填密設計和細心實施的目

的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴重損害，細

小的錯誤應當容忍。如果在調(diào)研或結束之后發(fā)現(xiàn)了細小的錯誤，就應當考察它

們對調(diào)研信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結果是

不合適的。應當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結果

時作些修改，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研結果不能

直接指示決定。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設計的方案進行，結

果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案，調(diào)研結果只應被當成是另外

一種證據(jù)。必須參考一般經(jīng)驗、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類

的感性和判斷總是必要的。對調(diào)研的結果要認真思考、理解，看與我們對問題

的感性認識是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研

和分析。調(diào)研結果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準確地給出了決策答案。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點

房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點：

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的

房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等

基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復雜問題，有些問題被調(diào)研者可能不會

回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費

者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答

調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。

僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階

段，各個階段的側重點也不一樣。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性

房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分

析。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬?？梢栽谝惶熘?/p>

內(nèi)完成，也可長達數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c點數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大

范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動

態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。

3.房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的

調(diào)研研究的方案設計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、

電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜

集數(shù)據(jù)的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)

費。簡單的調(diào)研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結

果也就是幾頁報告。復雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序

和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。

4、房地產(chǎn)市場調(diào)研結果具有一定的局限性

房地產(chǎn)市場調(diào)研的結論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場

調(diào)研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的縝密設計和細心實施的目

的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴重損害，細

小的錯誤應當容忍。如果在調(diào)研或結束之后發(fā)現(xiàn)了細小的錯誤，就應當考察它

們對調(diào)研信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結果是

不合適的。應當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結果

時作些修改，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研結果不能

直接指示決定。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設計的方案進行，結

果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案，調(diào)研結果只應被當成是另外

一種證據(jù)。必須參考一般經(jīng)驗、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類

的感性和判斷總是必要的。對調(diào)研的結果要認真思考、理解，看與我們對問題

的感性認識是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研

和分析。調(diào)研結果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準確地給出了決策答案。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點

房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點：

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的

房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等

基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復雜問題，有些問題被調(diào)研者可能不會

回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費

者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答

調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。

僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階

段，各個階段的側重點也不一樣。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性

房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分

析。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬?？梢栽谝惶熘?/p>

內(nèi)完成，也可長達數(shù)月。可以只提供小范圍的一點點數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大

范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動

態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。

3、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的

調(diào)研研究的方案設計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、

電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜

集數(shù)據(jù)的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)

費。簡單的調(diào)研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結

果也就是幾頁報告。復雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序

和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。

4.房地產(chǎn)市場調(diào)研結果具有一定的局限性

房地產(chǎn)市場調(diào)研的結論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場

調(diào)研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的填密設計和細心實施的目

的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴重損害，細

小的錯誤應當容忍。如果在調(diào)研或結束之后發(fā)現(xiàn)了細小的錯誤，就應當考察它

們對調(diào)研信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結果是

不合適的。應當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結果

時作些修改，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研結果不能

直接指示決定。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設計的方案進行，結

果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案，調(diào)研結果只應被當成是另外

一種證據(jù)。必須參考一般經(jīng)驗、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類

的感性和判斷總是必要的。對調(diào)研的結果要認真思考、理解，看與我們對問題

的感性認識是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研

和分析。調(diào)研結果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準確地給出了決策答案。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點

房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點：

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的

房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基

本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復雜問題。有些問題被調(diào)研者可能不會回答,

或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費者的戶型

和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答調(diào)研者的問

題。要得到這些方面的信息必須靠相當?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。僅靠一般的調(diào)

研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階段，各個階段的

側重點也不一樣。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性

房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分

析。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬?？梢栽谝惶熘畠?nèi)

完成，也可長達數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c點數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大范圍

的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態(tài)營銷

信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。

3、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的

調(diào)研研究的方案設計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪I電

話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜集數(shù)

據(jù)的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費。簡

單的調(diào)研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結果也就是

幾頁報告。復雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理

系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。

4、房地產(chǎn)市場調(diào)研結果具有一定的局限性

房地產(chǎn)市場調(diào)研的結論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場調(diào)

研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的紙密設計和細心實施的目的就

是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴重損害，細小的錯

誤應當容忍。如果在調(diào)研或結束之后發(fā)現(xiàn)了細小的錯誤，就應當考察它們對調(diào)研

信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結果是不合適的。

應當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結果時作些修改，

或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研結果不能直接指示決定。

即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設計的方案進行，結果也不是完全確定

的，不能指示或決定最終答案。調(diào)研結果只應被當成是另外一種證據(jù)。必須參考

一般經(jīng)驗，普通的道理和其他信息來對它進行評價.人類的感性和判斷總是必要

的。對調(diào)研的結果要認真思考、理解，看與我們對問題的感性認識是否基本吻合,

如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研和分析。調(diào)研結果是重要的決

策參考依據(jù)，但并不等于準確地給出了決策答案。

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4媵大中小發(fā)表于2011-4-2917:16只看該作者

房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序

.,為了使市場調(diào)研工作順利進行，保證質(zhì)量，在進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，應按

一定程序進行。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制

定調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設計、資料分析、做出結論和提出建議。

一.確定調(diào)研目的

..這是進行市場調(diào)研時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)研就有了方

向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)研人員應明確為什么要進行市場調(diào)

研？通過調(diào)研要解決哪些問題？有關調(diào)研結果對于企業(yè)來說有什么作用？如果

開始做的問題就不夠準，將使以后一系列市場調(diào)研工作成為浪費，造成損失。

一般來說確定調(diào)研目的要有一個過程，一時是確定不下來的可以采用探測性調(diào)

研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來確定。

1.探測性調(diào)研

.?當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確、無法確定應當調(diào)研哪些內(nèi)容時，可

以采用探測性調(diào)研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公司

近幾個月來銷售量不好，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好、

廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費者偏好轉變的原因等等。在這種情

況下，采用探測性調(diào)研，從中間商或者消費者那里搜集資料，以便找出最有可

能的原因。從此例可以看出：探測性調(diào)研只是搜集一些有關資料，以確定問題

所在。至于問題應如何解決，則有待于進一步調(diào)查研究。

2.描述性調(diào)研

..描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。

例如在銷售這程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。

也就是說描述性調(diào)研旨在說明“是什么”、“何時”、“如何”等問題，并且

解釋“為何”的問題。

與探測性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計劃需要確定搜集的資料

和搜集資料的步驟，需要對某專門問題提出答案，

3.因果性調(diào)研

..這種調(diào)研是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系如

何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務范圍來

說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量，自變量較為復雜，通常有

兩種情況：一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價

格、廣告支出等。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，

例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。因果關系

研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。

4.預測性調(diào)研

..預測性調(diào)研是通過搜集、分析研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運用科

學方法，估計未來一定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。由于市

場情況復雜多變，不易準確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題，因此，在確定研究目的的階

段，可進行一些情況分析。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近幾個月來售房量

不斷下降，經(jīng)初步分析，認為是由于市場競爭下的廣告沒有做好，造成消費者

視線轉移，為此便可做若干假設。

..擬定假設的主要原因是限制研究或調(diào)研的范圍，以便使用今后搜集到的資料

來檢驗所作的假設是否成立。

二.搜售信息資料

..市場營銷調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的搜集,

有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集，

三,初步調(diào)研

..初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有如下3個過程；

（一.研究搜集的信息材料

1.研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從

中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷？其價格如何？當?shù)叵M者對房產(chǎn)有什么偏

好？

2.分析企業(yè)內(nèi)部資料。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部資

料進行分析，從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索。

（二.與企業(yè)有關領導進行正式談話

從這些領導人的談話中，尋找市場占不率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認

為房產(chǎn)價格定得太高，工程部經(jīng)理可能認為設計不十分合理、材料供應質(zhì)量不

高，材料部經(jīng)理可能認為物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進口

或國內(nèi)各種名牌材料等等。

（三.了解市場情況

市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營

銷水平的重要標志，也是初步調(diào)研的關鍵內(nèi)容，如為什么消費者不購買本公司

商品房，就需要對用戶進行調(diào)研研究。

四.調(diào)研設計

..根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結果，可以提出調(diào)研的命題，及

實施的計劃。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷

售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點：一是國家宏觀

控制，銀行收緊，消費者收入沒有好轉：另一是廣告效果不大，沒有引起消費

者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用：計

劃抽樣發(fā)，重點調(diào)研法，并配合個人訪問法的調(diào)研和電話調(diào)研法來進行調(diào)查研

究O

..在搜集原始資料時，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。調(diào)

研表及問卷是整個調(diào)研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調(diào)研結果。調(diào)研

表和問卷的設計既要具有科學性又要有藝術性，以利市場調(diào)研工作的條理化、

規(guī)范化。

一項房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應設計以下4種調(diào)研表格：

1.當?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總

價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、

競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。

2.房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金

水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設備狀況（暖氣、燃氣、電話、家用電器、

廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、

空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料

和調(diào)研日期等項目。

3.房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結構類

型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、

出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。

4.房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、

入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)

品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。

房地產(chǎn)市場調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進行調(diào)

研，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調(diào)研前，調(diào)研人員應該選擇決定抽查

的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，調(diào)研人員必須嚴格按照抽樣設計

的要求進行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。

五.現(xiàn)場調(diào)研

..市場調(diào)研即按調(diào)研計劃通過各種方式到調(diào)研現(xiàn)場獲取原始資料和搜集由他人

整理過的次及資料。現(xiàn)場調(diào)研工作的好壞，直接影響到調(diào)研結果的正確性。為

此，必須重視現(xiàn)場調(diào)研人員的選拔和培訓工作，確保人員能按規(guī)定進度和方法

取得所需資料。

..這一步驟是將調(diào)研搜集到的資料進行整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進行編輯

整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，

以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)研

資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真

實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)研資料編入適當?shù)念悇e并編上號

碼，一便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)

計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的

數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出

必要的結論。

六.撰寫和提交調(diào)研報告

..撰寫和提交調(diào)研報告是房地產(chǎn)市場調(diào)研工作的最后一環(huán)。調(diào)研報告反映勒令

調(diào)研工作的最終結果。要十分重視調(diào)研報告的撰寫，并按時提交調(diào)研報告。撰

寫調(diào)研報告應做到：（1）客觀、真實、準確地反映調(diào)研結果。（2）報告內(nèi)容簡明

扼要，重點突出；（3）文字精煉，用語中肯；（4）結論和建議應表達清晰，咳歸

納為要點；（5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；（6）報

告完整，印刷清楚美觀。

..以上房地產(chǎn)市場程序對房地產(chǎn)市場調(diào)研工作只具有一般的指導意義。在實際

工作中可視具體情況，科學合理地靈活安排調(diào)研工作的內(nèi)容。

..在作出結論以后，市場營銷調(diào)研部門必須提出若干建議方案寫出書面報告，

提供給決策者。在編寫調(diào)研報告時，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)

研對象，處理資料手段，通過調(diào)研提出結論，并以此提出一些合理建議。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序

為了使市場調(diào)研工作順利進行，保證質(zhì)量，在進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，

應按一定程序進行。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、

制定調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設計、資料分析、做出結論和提出建議。

一、確定調(diào)研目的

這是進行市場調(diào)研時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)研就有

了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)研人員應明確為什么要進行市

場調(diào)研？通過調(diào)研要解決哪些問題？有關調(diào)研結果對于企業(yè)來說有什么作用？

如果開始做的問題就不夠準，將使以后一系列市場調(diào)研工作成為浪費，造成損

失。一般來說確定調(diào)研目的要有一個過程，一時是確定不下來的可以采用探測

性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來確定。

1、探測性調(diào)研

當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確、無法確定應當調(diào)研哪些內(nèi)容時,

可以采用探測性調(diào)研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公

司近幾個月來銷售量不好，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不

好、廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費者偏好轉變的原因等等。在這

種情況下，采用探測性調(diào)研，從中間商或者消費者那里搜集資料，以便找出最

有可能的原因。從此例可以看出：探測性調(diào)研只是搜集一些有關資料，以確定

問題所在。至于問題應如何解決，則有待于進一步調(diào)查研究。

2、描述性調(diào)研

描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問

題。例如在銷售這程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為

果。也就是說描述性調(diào)研旨在說明“是什么”、“何時”、“如何”等問題,并

且解釋“為何”的問題。

與探測性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計劃需要確定搜集的資料

和搜集資料的步驟，需要對某專門問題提出答案，

3、因果性調(diào)研

這種調(diào)研是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系

如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務范圍

來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量，自變量較為復雜，通常

有兩種情況：一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如

價格、廣告支出等。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量,

例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。因果關系

研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。

4、預測性調(diào)研

預測性調(diào)研是通過搜集、分析研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運

用科學方法，估計未來一定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。由

于市場情況復雜多變，不易準確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。因此，在確定研究目的

的階段，可進行一些情況分析。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近幾個月來售

房量不斷下降，經(jīng)初步分析，認為是由于市場競爭下的廣告沒有做好，造成消

費者視線轉移，為此便可做若干假設。

擬定假設的主要原因是限制研究或調(diào)研的范圍，以便使用今后搜集到的

資料來檢驗所作的假設是否成立。

二、搜售信息資料

市場營銷調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的

搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。

三、初步調(diào)研

初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有如下3個過程：

（一）研究搜集的信息材料

1、研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從

中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷？其價格如何？當?shù)叵M者對房產(chǎn)有什么偏

好？

2、分析企業(yè)內(nèi)部資料。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部

資料進行分析，從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索，

（二）與企業(yè)有關領導進行正式談話

從這些領導人的談話中，尋找市場占不率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認

為房產(chǎn)價格定得太高，工程部經(jīng)理可能認為設計不十分合理、材料供應質(zhì)量不

高，材料部經(jīng)理可能認為物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進口

或國內(nèi)各種名牌材料等等。

（二）了解市場情況

市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營

銷水平的重要標志，也是初步調(diào)研的關鍵內(nèi)容，如為什么消費者不購買本公司

商品房，就需要對用戶進行調(diào)研研究。

四、調(diào)研設計

根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結果，可以提出調(diào)研的命

題，及實施的計劃。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的

房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點：一是國

家宏觀控制，銀行收緊，消費者收入沒有好轉：另一是廣告效果不大，沒有引

起消費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采

用：計劃抽樣發(fā)，重點調(diào)研法，并配合個人訪問法的調(diào)研和電話調(diào)研法來進行

調(diào)查研究。

在搜集原始資料時，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問

卷。調(diào)研表及問卷是整個調(diào)研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調(diào)研結果。

調(diào)研表和問卷的設計既要具有科學性又要有藝術性，以利市場調(diào)研工作的條理

化、規(guī)范化。

一項房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應設計以下4種調(diào)研表格：

1.當?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總

價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、

競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。

2.房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金

水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設備狀況（暖氣、燃氣、電話、家用電器、

廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、

空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料

和調(diào)研日期等項目。

3.房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結構類

型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、

出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。

4.房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、

入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)

品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。

房地產(chǎn)市場調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進行調(diào)

研，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調(diào)研前，調(diào)研人員應該選擇決定抽查

的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，調(diào)研人員必須嚴格按照抽樣設計

的要求進行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。

五、現(xiàn)場調(diào)研

市場調(diào)研即按調(diào)研計劃通過各種方式到調(diào)研現(xiàn)場獲取原始資料和搜集由

他人整理過的次及資料?，F(xiàn)場調(diào)研工作的好壞，直接影響到調(diào)研結果的正確性。

為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)研人員的選拔和培訓工作，確保人員能按規(guī)定進度和方

法取得所需資料。

這一步驟是將調(diào)研搜集到的資料進行整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進行

編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存

真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查

調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料

的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)研資料編入適當?shù)念悇e并編

上號碼，一便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進

行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料

中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至

得出必要的結論。

六、撰寫和提交調(diào)研報告

撰寫和提交調(diào)研報告是房地產(chǎn)市場調(diào)研工作的最后一環(huán)。調(diào)研報告反映

勒令調(diào)研工作的最終結果。要十分重視調(diào)研報告的撰寫，并按時提交調(diào)研報告。

撰寫調(diào)研報告應做到：（1）客觀、真實、準確地反映調(diào)研結果。（2）報告內(nèi)容簡

明扼要，重點突出；（3）文字精煉，用語中肯；（4）結論和建議應表達清晰，咳

歸納為要點；（5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；（6）

報告完整，印刷清楚美觀。

以上房地產(chǎn)市場程序對房地產(chǎn)市場調(diào)研工作只具有一般的指導意義。在

實際工作中可視具體情況，科學合理地靈活安排調(diào)研工作的內(nèi)容。

在作出結論以后，市場營銷調(diào)研部門必須提出若干建議方案寫出書面報

告，提供給決策者。在編寫調(diào)研報告時，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、

調(diào)研對象，處理資料手段，通過調(diào)研提出結論，并以此提出一些合理建議。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序

為了使市場調(diào)研工作順利進行，保證質(zhì)量，在進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，

應按一定程序進行。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、

制定調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設計、資料分析、做出結論和提出建議。

一、確定調(diào)研目的

這是進行市場調(diào)研時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)研就有

了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)研人員應明確為什么要進行市

場調(diào)研？通過調(diào)研要解決哪些問題？有關調(diào)研結果對于企業(yè)來說有什么作用？

如果開始做的問題就不夠準，將使以后一系列市場調(diào)研工作成為浪費，造成損

失。一般來說確定調(diào)研目的要有一個過程，一時是確定不下來的可以采用探測

性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來確定。

1、探測性調(diào)研

當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確、無法確定應當調(diào)研哪些內(nèi)容時,

可以采用探測性調(diào)研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公

司近幾個月來銷售量不好，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好、

廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費者偏好轉變的原因等等。在這種情

況下，采用探測性調(diào)研，從中間商或者消費者那里搜集資料，以便找出最有可

能的原因。從此例可以看出：探測性調(diào)研只是搜集一些有關資料，以確定問題

所在。至于問題應如何解決，則有待于進一步調(diào)查研究。

2、描述性調(diào)研

描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問

題。例如在銷售這程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為

果。也就是說描述性調(diào)研旨在說明“是什么”、“何時”、“如何”等問題，

并且解釋“為何”的問題。

與探測性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計劃需要確定搜集的資料

和搜集資料的步驟，需要對某專門問題提出答案，

3、因果性調(diào)研

這種調(diào)研是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系

如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務范圍

來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量，自變量較為復雜，通常

有兩種情況：一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如

價格、廣告支出等。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量,

例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。因果關系

研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。

4、預測性調(diào)研

預測性調(diào)研是通過搜集、分析研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運

用科學方法，估計未來一定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。由

于市場情況復雜多變，不易準確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。因此，在確定研究目的

的階段，可進行一些情況分析。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近幾個月來售

房量不斷下降，經(jīng)初步分析，認為是由于市場競爭下的廣告沒有做好，造成消

費者視線轉移，為此便可做若干假設。

擬定假設的主要原因是限制研究或調(diào)研的范圍，以便使用今后搜集到的

資料來檢驗所作的假設是否成立。

二、搜售信息資料

市場營銷調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的

搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。

三、初步調(diào)研

初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有如下3個過程：

（一）研究搜集的信息材料

1、研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，

從中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷？其價格如何？當?shù)叵M者對房產(chǎn)有什么

偏好？

2、分析企業(yè)內(nèi)部資料。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部

資料進行分析，從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索，

（二）與企業(yè)有關領導進行正式談話

從這些領導人的談話中，尋找市場占不率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認

為房產(chǎn)價格定得太高，工程部經(jīng)理可能認為設計不十分合理、材料供應質(zhì)量不

高，材料部經(jīng)理可能認為物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進口

或國內(nèi)各種名牌材料等等。

（三）了解市場情況

市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營

銷水平的重要標志，也是初步調(diào)研的關鍵內(nèi)容，如為什么消費者不購買本公司

商品房，就需要對用戶進行調(diào)研研究。

四、調(diào)研設計

根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結果，可以提出調(diào)研的命題,

及實施的計劃。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子

銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點：一是國家宏

觀控制，銀行收緊，消費者收入沒有好轉：另一是廣告效果不大，沒有引起消

費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用：計

劃抽樣發(fā)，重點調(diào)研法，并配合個人訪問法的調(diào)研和電話調(diào)研法來進行調(diào)查研

究。

在搜集原始資料時，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。

調(diào)研表及問卷是整個調(diào)研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調(diào)研結果。調(diào)

研表和問卷的設計既要具有科學性又要有藝術性，以利市場調(diào)研工作的條理化、

規(guī)范化。

一項房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應設計以下4種調(diào)研表格：

1.當?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總

價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、

競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。

2.房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金

水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設備狀況（暖氣、燃氣、電話、家用電器、

廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、

空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料

和調(diào)研日期等項目。

3.房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結構類

型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、

出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。

4.房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、

入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)

品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。

房地產(chǎn)市場調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進行調(diào)

研，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調(diào)研前，調(diào)研人員應該選擇決定抽查

的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，調(diào)研人員必須嚴格按照抽樣設計

的要求進行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。

五、現(xiàn)場調(diào)研

市場調(diào)研即按調(diào)研計劃通過各種方式到調(diào)研現(xiàn)場獲取原始資料和搜集由

他人整理過的次及資料?，F(xiàn)場調(diào)研工作的好壞，直接影響到調(diào)研結果的正確性。

為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)研人員的選拔和培訓工作，確保人員能按規(guī)定進度和方

法取得所需資料。

這一步驟是將調(diào)研搜集到的資料進行整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進行

編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存

真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查

調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料

的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)研資料編入適當?shù)念悇e并編

上號碼，一便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進

行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料

中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至

得出必要的結論。

六、撰寫和提交調(diào)研報告

撰寫和提交調(diào)研報告是房地產(chǎn)市場調(diào)研工作的最后一環(huán)。調(diào)研報告反映

勒令調(diào)研工作的最終結果。要十分重視調(diào)研報告的撰寫，并按時提交調(diào)研報告。

撰寫調(diào)研報告應做到：（1）客觀、真實、準確地反映調(diào)研結果。（2）報告內(nèi)容簡

明扼要，重點突出；（3）文字精煉，用語中肯；（4）結論和建議應表達清晰，咳

歸納為要點；（5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；（6）

報告完整，印刷清楚美觀。

以上房地產(chǎn)市場程序對房地產(chǎn)市場調(diào)研工作只具有一般的指導意義。在

實際工作中可視具體情況，科學合理地靈活安排調(diào)研工作的內(nèi)容。

在作出結論以后，市場營銷調(diào)研部門必須提出若干建議方案寫出書面報

告，提供給決策者。在編寫調(diào)研報告時，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、

調(diào)研對象，處理資料手段，通過調(diào)研提出結論，并以此提出一些合理建議。

房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序

為了使市場調(diào)研工作順利進行，保證質(zhì)量，在進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，

應按一定程序進行。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、

制定調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設計、資料分析、做出結論和提出建議。

一、確定調(diào)研目的

這是進行市場調(diào)研時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)研就有

了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)研人員應明確為什么要進行市

場調(diào)研？通過調(diào)研要解決哪些問題？有關調(diào)研結果對于企業(yè)來說有什么作

用？如果開始做的問題就不夠準，將使以后一系列市場調(diào)研工作成為浪費，造

成損失。一般來說確定調(diào)研目的要有一個過程，一時是確定不下來的可以采用

探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來確定。

1、探測性調(diào)研

當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確、無法確定應當調(diào)研哪些內(nèi)容時,

可以采用探測性調(diào)研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公

司近幾個月來銷售量不好，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好、

廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費者偏好轉變的原因等等。在這種情

況下，采用探測性調(diào)研，從中間商或者消費者那里搜集資料，以便找出最有可

能的原因。從此例可以看出：探測性調(diào)研只是搜集一些有關資料，以確定問題

所在。至于問題應如何解決，則有待于進一步調(diào)查研究。

2、描述性調(diào)研

描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問

題。例如在銷售這程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為

果。也就是說描述性調(diào)研旨在說明“是什么”、“何時”、“如何”等問題，

并且解釋“為何”的問題。

與探測性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計劃需要確定搜集的資料

和搜集資料的步驟，需要對某專門問題提出答案，

3、因果性調(diào)研

這種調(diào)研是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系

如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務范

圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量，自變量較為復雜，通

常有兩種情況：一類是企業(yè)自己木身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例

如價格、廣告支出等。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變

量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。因果

關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。

4、預測性調(diào)研

預測性調(diào)研是通過搜集、分析研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運

用科學方法，估計未來一定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。由

于市場情況復雜多變，不易準確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題。因此，在確定研究目的

的階段，可進行一些情況分析。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近幾個月來售

房量不斷下降，經(jīng)初步分析，認為是由于市場競爭下的廣告沒有做好，造成消

費者視線轉移，為此便可做若干假設。

擬定假設的主要原因是限制研究或調(diào)研的范圍，以便使用今后搜集到的

資料來檢驗所作的假設是否成立。

二、搜售信息資料

市場善論調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的

搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。

三、初步調(diào)研

初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有如下3個過程：

（一）研究搜集的信息材料

1、研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，

從中了解目前市場上哪類房產(chǎn)最好銷？其價格如何？當?shù)叵M者對房產(chǎn)有什

么偏好？

2、分析企業(yè)內(nèi)部資料。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部

資料進行分析，從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索，

（二）與企業(yè)有關領導進行正式談話

從這些領導人的談話中，尋找市場占不率下降的原因，如市場營銷經(jīng)理可能認

為房產(chǎn)價格定得太高，工程部經(jīng)理可能認為設計不十分合理、材料供應質(zhì)量不

高，材料部經(jīng)理可能認為物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進口

或國內(nèi)各種名牌材料等等。

（三）了解市場情況

市場是無情的，消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場營

銷水平的重要標志，也是初步調(diào)研的關鍵內(nèi)容，如為什么消費者不購買本公司

商品房，就需要對用戶進行調(diào)研研究。

四、調(diào)研設計

根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結果，可以提出調(diào)研的命題,

及實施的計劃。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子

銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點：一是國家宏

觀控制，銀行收緊，消費者收入沒有好轉：另一是廣告效果不大，沒有引起消

費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用：

計劃抽樣發(fā)，重點調(diào)研法，并配合個人訪問法的調(diào)研和電話調(diào)研法來進行調(diào)查

研究。

在搜集原始資料時，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。

調(diào)研表及問卷是整個調(diào)研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調(diào)研結果。調(diào)

研表和問卷的設計既要具有科學性又要有藝術性，以利市場調(diào)研工作的條理化、

規(guī)范化。

一項房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應設計以下4種調(diào)研表格：

1.當?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總

價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、

競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。

2.房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金

水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設備狀況（暖氣、燃氣、電話、家用電器、

廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、

空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料

和調(diào)研日期等項目。

3.房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結構類

型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、

出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項目。

4.房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、

入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)

品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。

房地產(chǎn)市場調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進行調(diào)

研，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調(diào)研前，調(diào)研人