物業(yè)管理服務(wù)合同范本與解讀引言：物業(yè)管理合同的法律價(jià)值與實(shí)務(wù)意義物業(yè)管理服務(wù)合同是業(yè)主（或建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的“權(quán)利義務(wù)契約”，其核心作用是明確服務(wù)邊界、量化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、防范糾紛風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，合同需兼顧“契約自由”與“公共利益”，既保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理收益，又維護(hù)業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提供通用合同范本核心條款，并從法律適用、風(fēng)險(xiǎn)防控角度逐一解讀，助力雙方精準(zhǔn)締約。一、物業(yè)管理服務(wù)合同范本（核心條款示例）（一）合同當(dāng)事人條款范本表述：>甲方（委托方）：__________（業(yè)主大會/建設(shè)單位/單個(gè)業(yè)主，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)填寫）；法定代表人/負(fù)責(zé)人：__________；地址：__________。>乙方（受托方）：__________（物業(yè)服務(wù)企業(yè)全稱）；統(tǒng)一社會信用代碼：__________；法定代表人：__________；地址：__________。條款解讀：主體合法性：若為新建小區(qū)（未成立業(yè)主大會），建設(shè)單位可作為甲方簽約（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條）；業(yè)主大會成立后，需通過業(yè)主大會決議重新締約。乙方需具備合法資質(zhì)（部分地區(qū)已取消資質(zhì)要求，但需關(guān)注地方政策），填寫“統(tǒng)一社會信用代碼”便于身份核驗(yàn)，避免“皮包公司”簽約后失聯(lián)。實(shí)務(wù)提示：業(yè)主方簽約前應(yīng)核查乙方《營業(yè)執(zhí)照》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息》，可通過住建部門官網(wǎng)查詢其過往服務(wù)項(xiàng)目的投訴記錄。（二）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款范本表述：>乙方提供以下物業(yè)管理服務(wù)：>1.物業(yè)共用部位（含建筑物主體、承重結(jié)構(gòu)、走廊、樓梯間等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；>2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備（電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等）的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；>3.公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)，綠化養(yǎng)護(hù)；>4.公共秩序維護(hù)（含門崗值守、巡邏，不含人身財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任）；>5.物業(yè)檔案資料管理。>服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：共用設(shè)施設(shè)備完好率≥95%，垃圾日產(chǎn)日清，綠化存活率≥90%（具體標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)調(diào)整）。條款解讀：服務(wù)邊界清晰化：需明確“共用部位、設(shè)施設(shè)備”的范圍（如“電梯含轎廂、鋼絲繩、控制系統(tǒng)”），避免“小區(qū)設(shè)施”等模糊表述引發(fā)爭議。商業(yè)物業(yè)需額外約定“停車場管理、廣告位運(yùn)營、租戶入駐協(xié)調(diào)”等內(nèi)容。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化：“完好率”“存活率”等量化指標(biāo)是維權(quán)依據(jù)。例如，電梯故障需補(bǔ)充“20分鐘內(nèi)響應(yīng)、24小時(shí)內(nèi)修復(fù)（重大故障除外）”，否則“服務(wù)到位”無評判標(biāo)準(zhǔn)。（三）服務(wù)費(fèi)用及支付條款范本表述：>1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅：__________元/平方米·月；商業(yè)：__________元/平方米·月；車位管理費(fèi)：__________元/個(gè)·月。>2.支付方式：每季度首月5日前支付，甲方按房屋建筑面積（以不動(dòng)產(chǎn)證為準(zhǔn)）計(jì)付。>3.費(fèi)用調(diào)整：因物價(jià)上漲、政策調(diào)整或服務(wù)成本變動(dòng)，乙方可在提前30日書面通知甲方后，按“成本核算+合理利潤”原則調(diào)整費(fèi)用，調(diào)整幅度不超過上年度當(dāng)?shù)谻PI漲幅的120%。條款解讀：計(jì)費(fèi)方式明確化：約定“建筑面積”（或“套內(nèi)面積”）避免后期爭議，空置房收費(fèi)需補(bǔ)充“按70%計(jì)收（依據(jù)地方物業(yè)管理?xiàng)l例）”。調(diào)價(jià)機(jī)制合理化：掛鉤“CPI漲幅”+“成本核算”可避免單方漲價(jià)，同時(shí)限制漲幅（如“不超過CPI的120%”），平衡雙方利益。（四）雙方權(quán)利義務(wù)條款范本表述：>甲方（業(yè)主方）權(quán)利義務(wù)：>1.監(jiān)督乙方服務(wù)，對不符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)提出整改要求；>2.按約定支付費(fèi)用；>3.向乙方提供物業(yè)相關(guān)資料（如竣工圖、設(shè)施說明書）。>乙方（物業(yè)方）權(quán)利義務(wù)：>1.按合同提供服務(wù)，接受甲方監(jiān)督；>2.制定應(yīng)急預(yù)案（如消防、防汛）并每半年演練1次；>3.未經(jīng)甲方書面同意，不得將專項(xiàng)服務(wù)（如電梯維保）轉(zhuǎn)包給無資質(zhì)第三方。條款解讀：監(jiān)督權(quán)利落地：約定“乙方每月提交服務(wù)報(bào)告、每季度召開溝通會”，避免“監(jiān)督”流于形式。轉(zhuǎn)包風(fēng)險(xiǎn)防控：若電梯維保轉(zhuǎn)包給無資質(zhì)公司，出事故后乙方仍需擔(dān)責(zé)（《民法典》第一千一百九十一條），因此合同需明確禁止轉(zhuǎn)包或限定轉(zhuǎn)包對象（如“僅可轉(zhuǎn)包給具備電梯維保A級資質(zhì)的企業(yè)”）。（五）合同期限與終止條款范本表述：>合同期限自____年____月____日至____年____月____日。期限屆滿前3個(gè)月，甲方未書面提出終止的，合同自動(dòng)延續(xù)1年（續(xù)期次數(shù)不限）。>有下列情形之一的，合同終止：>1.期限屆滿且雙方未續(xù)期；>2.乙方擅自停止服務(wù)超過15日（無正當(dāng)理由、未履行通知義務(wù)）；>3.乙方被吊銷資質(zhì)證書；>4.因不可抗力致合同無法履行。條款解讀：自動(dòng)續(xù)期的“退出窗口”：業(yè)主大會若想更換物業(yè)，需提前3個(gè)月書面提出，否則可能被動(dòng)續(xù)期。終止情形的實(shí)操性：“擅自停服15日”是業(yè)主解約的核心依據(jù)，需明確“擅自”的定義（如“無政府公告、無業(yè)主大會同意”）。（六）違約責(zé)任條款范本表述：>1.甲方逾期付款，每逾期1日按未付金額的0.1%支付違約金（建議參考LPR的1.3-1.5倍，避免過高被法院調(diào)整）；>2.乙方服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)扣除當(dāng)月服務(wù)費(fèi)的5%-20%（具體比例按未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量、影響程度確定，如“電梯故障超24小時(shí)未修復(fù)，扣除5%”）；>3.乙方擅自轉(zhuǎn)包專項(xiàng)服務(wù)，甲方有權(quán)解除合同并要求乙方支付年度服務(wù)費(fèi)10%的違約金。條款解讀：違約金合理性：過高的違約金（如日息1%）可能被法院調(diào)整（《民法典》第五百八十五條），建議結(jié)合實(shí)際損失約定。服務(wù)扣款的量化：避免“服務(wù)差就扣款”的籠統(tǒng)表述，需明確“未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目→整改通知→再次不達(dá)標(biāo)→扣款”的遞進(jìn)流程。（七）爭議解決條款范本表述：>雙方協(xié)商不成的，提交物業(yè)所在地人民法院訴訟解決（或約定仲裁機(jī)構(gòu)，如XX仲裁委員會，需明確名稱）。條款解讀：管轄選擇的實(shí)用性：約定“物業(yè)所在地法院”便于現(xiàn)場勘查（如電梯故障、衛(wèi)生狀況取證）；仲裁需雙方自愿且明確仲裁機(jī)構(gòu)，否則條款無效。二、合同簽訂與履行的實(shí)務(wù)注意事項(xiàng)（一）主體資質(zhì)審查業(yè)主方需核查乙方《營業(yè)執(zhí)照》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息》，重點(diǎn)關(guān)注“成立時(shí)間、過往項(xiàng)目投訴率、是否被列入經(jīng)營異常名錄”。建設(shè)單位簽約時(shí)，需確認(rèn)乙方具備“前期物業(yè)服務(wù)資質(zhì)”（部分地區(qū)已取消，但需符合地方政策）。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化技巧參考《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（地方標(biāo)準(zhǔn)），將服務(wù)內(nèi)容拆解為可考核指標(biāo)，例如：樓道：“每周清掃3次，每月消毒1次，無雜物堆積”；電梯：“轎廂每日清掃、消毒，故障報(bào)修后20分鐘內(nèi)響應(yīng)”。（三）違約責(zé)任的“遞進(jìn)式追責(zé)”約定“服務(wù)不達(dá)標(biāo)→書面整改通知（7日內(nèi)回復(fù)）→再次不達(dá)標(biāo)→扣除服務(wù)費(fèi)/解約”的流程，避免直接解約導(dǎo)致小區(qū)管理真空。（四）證據(jù)留存意識往來函件（如整改通知、繳費(fèi)憑證）需書面留痕，可通過EMS郵寄（備注內(nèi)容）或使用帶存證功能的工具（如企業(yè)微信、釘釘）。服務(wù)記錄（如維修臺賬、保潔日志）需定期公示，讓業(yè)主監(jiān)督有依據(jù)。三、常見糾紛及合同條款應(yīng)對（一）服務(wù)質(zhì)量糾紛：業(yè)主以“衛(wèi)生差、電梯常壞”拒交物業(yè)費(fèi)應(yīng)對條款：合同明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如“電梯月故障次數(shù)≤3次”）+扣款機(jī)制（“每超1次扣除當(dāng)月服務(wù)費(fèi)1%”），同時(shí)約定乙方“每月公示維修臺賬、保潔日志”。（二）費(fèi)用爭議：物業(yè)公司單方漲價(jià)應(yīng)對條款：合同約定調(diào)價(jià)觸發(fā)條件（如“CPI漲幅超3%”）+協(xié)商流程（“需業(yè)主大會過半數(shù)同意”），避免單方漲價(jià)。（三）轉(zhuǎn)包糾紛：物業(yè)公司將保安服務(wù)轉(zhuǎn)包給無資質(zhì)公司，發(fā)生治安事件應(yīng)對條款：合同禁止轉(zhuǎn)包，約定“轉(zhuǎn)包即解約+年度服務(wù)費(fèi)10%違約金”，同時(shí)要求乙方對分包方（若允許分包）的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。結(jié)語：契約精神是物業(yè)治理的核心物業(yè)管理服務(wù)合同是小