知名地產(chǎn)拿地邏輯及管控要點前言投拓階段的拿地方案是拿地決策的重要依據(jù)之一拿地方案是固化指標、輔助經(jīng)濟測算的基礎(chǔ)；拿地方案是產(chǎn)品、業(yè)態(tài)的空間關(guān)系體現(xiàn)，影響對定位的判斷；拿地方案是項目品質(zhì)實現(xiàn)的最前端保障。——

GREEN

TO優(yōu)秀的拿地方案，符合綠城對于品質(zhì)的一貫追求，WN

——考慮因素周全、數(shù)據(jù)準確、可落地性強針對近期部分強排方案出現(xiàn)的品質(zhì)下降現(xiàn)象，加強品質(zhì)管控，堅守綠城優(yōu)良的產(chǎn)品特質(zhì)，發(fā)揚“品質(zhì)優(yōu)先，兼顧其他”的戰(zhàn)略方針，綠城中國產(chǎn)品管理中心規(guī)劃設(shè)計線對近期拿地方案進行全面梳理與反思，整理出《綠城拿地方案品質(zhì)管控要點》，確保綠城產(chǎn)品的品質(zhì)落地。拿地方案品質(zhì)不理想原因分析原因1：對綠城規(guī)劃特質(zhì)、產(chǎn)品特質(zhì)了解不足，對綠城產(chǎn)品理念理解不夠透徹；原因2：對品質(zhì)底線的拿捏不當，品質(zhì)管控力度及深度不足；原因3：市場定位方向不合理，帶來方案方向性的錯誤；原因4：地塊前期條件掌握不全面，測算數(shù)據(jù)指標不準確；原因5：產(chǎn)品創(chuàng)新知識的更新速度慢，未能對業(yè)態(tài)升級、產(chǎn)品品類更新、生活方式的變化及時做出回應(yīng)。原因1：對綠城規(guī)劃特質(zhì)、產(chǎn)品特質(zhì)了解不足，對綠城產(chǎn)品理念理解不夠透徹；須了解綠城不同產(chǎn)品品類對規(guī)劃形態(tài)、空間形態(tài)的要求；未體現(xiàn)疊拼產(chǎn)品規(guī)劃所需組團感及點板結(jié)合的布局；兵營式排布，缺少組團系統(tǒng)，無法體現(xiàn)綠城疊拼產(chǎn)品品質(zhì)；原因2：對品質(zhì)底線的拿捏不當，品質(zhì)管控力度及深度不足；須在追求貨值同時，加強品質(zhì)管控的力度，堅守住品質(zhì)底線；單一維度追求貨值最大化；行列式、兵營式布局；無景觀節(jié)點，無軸線關(guān)系；原因2：對品質(zhì)底線的拿捏不當，品質(zhì)管控力度及深度不足；須在追求貨值同時，加強品質(zhì)管控的力度，堅守住品質(zhì)底線；方案未從設(shè)計合理性出發(fā)，只考慮滿足指標要求，商業(yè)平面方案簡單貼紅線反推。原因3：市場定位方向不合理，帶來方案方向性的錯誤；充分解讀地塊條件，確定合理的產(chǎn)品定位；加強設(shè)計與營銷的溝通，及時反饋過程結(jié)論，優(yōu)化產(chǎn)品定位；優(yōu)秀的拿地方案須根據(jù)自身地塊條件對產(chǎn)品定位做反復(fù)的合理性優(yōu)化；規(guī)劃條件：

容積率：1.05

控制高度：18m建筑密度：30%綠地率：30%地塊條件無法承載二層中式合院的定位原因4：地塊前期條件掌握不全面，測算數(shù)據(jù)指標不準確；明確項目地塊的落位條件；對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標做到準確、全面；前期未考慮北側(cè)4幢建筑對方案的影響，導(dǎo)致方案較大修改。明確項目的落位條件是拿地方案的必備輸入條件；原因5：產(chǎn)品創(chuàng)新知識的更新速度慢，未能對業(yè)態(tài)升級、產(chǎn)品品類更新、生活方式的變化及時做出回應(yīng)。加強創(chuàng)新意識，保持綠城的創(chuàng)新基因；保持學(xué)習(xí)，增強交流；新模式下的社區(qū)商業(yè)升級全面解析《拿地方案的品質(zhì)管控要點》拿地方案管控原則拿地方案管控要點典型案例解析目錄拿地方案管控原則拿地方案管控要點典型案例解析“我們做的是高端產(chǎn)品，這個高端并非就是價格的指標，而是我們產(chǎn)品的品質(zhì)指標……真正好的房子除使用功能以外，更是一件藝術(shù)品……我們應(yīng)該把房產(chǎn)品本身應(yīng)該具有的審美、尊嚴、價值等可被人們感受的精神屬性更好地體現(xiàn)出來?！薄涡l(wèi)平基本原則堅守品質(zhì)，高效落地，適時創(chuàng)新，精準可靠堅守品質(zhì)：堅持“品質(zhì)優(yōu)先、兼顧其他”的指導(dǎo)思想，堅守綠城產(chǎn)品品質(zhì)底線；適時創(chuàng)新：加強創(chuàng)新意識，保持綠城的創(chuàng)新基因，通過業(yè)態(tài)升級、產(chǎn)品品類更新等方式保證對地塊價值的最大化挖掘；[1][3][4]精準可靠：尊重地塊條件及城市特性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準確、全面，可靠性高?；驹瓌t高效落地：在2/8原則下優(yōu)先選擇標準化/成熟產(chǎn)品進行快速設(shè)計與決策；[2]（總圖形態(tài)、基礎(chǔ)平面模塊、立面風(fēng)格等標準化/成熟成果運用）目錄拿地方案管控原則拿地方案管控要點典型案例解析《拿地方案設(shè)計任務(wù)書》在拿地方案設(shè)計開始前須完成《拿地方案設(shè)計任務(wù)書》，以明確設(shè)計條件，避免前期條件不明確導(dǎo)致的方案反復(fù)，保證方案的可落地性?！赌玫胤桨冈O(shè)計任務(wù)書》內(nèi)容包括：土地條件；規(guī)范規(guī)定；營銷定位；成本要求；創(chuàng)新設(shè)想；其他對方案有重大影響的內(nèi)容；02拿地方案管控要點總圖形態(tài)前期條件功能配套景觀設(shè)置地下空間交通組織單體總圖形態(tài)綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)；中式合院高層住宅多層住宅多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)；大地塊的總圖形態(tài)；總圖形態(tài)01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)中式合院——體現(xiàn)中式街巷空間，注重院落打造，總圖形態(tài)多呈靈動式排布；典型中式合院規(guī)劃形態(tài)：魚骨型、團簇型；根據(jù)地塊條件，選擇合理的交通組織方式；避免過分極致合院產(chǎn)品排布方式（行列式、及其它不符合中式合院特點規(guī)劃排布）;管控要點——總圖形態(tài)【十里風(fēng)荷】【義烏宗塘地塊】【富春玫瑰園】【安吉桃花源·桂竹園】【?？谔依畲猴L(fēng)】【杭州桃李春風(fēng)】【臨海玫瑰園】【江南里】【鳳起潮鳴】體現(xiàn)中式街巷空間，注重院落打造，總圖形態(tài)多呈靈動式排布?！揪G城中式產(chǎn)品典型總圖形態(tài)】中式合院01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)綠城典型的中式產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)：魚骨型/團簇型中式合院管控要點——總圖形態(tài)【魚骨型組團】【項目案例—安吉桃花源】01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)不同的規(guī)劃形態(tài)，都各自特有的交通形式，密度、容積率等指標特點綠城典型的中式產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)：魚骨型/團簇型中式合院管控要點——總圖形態(tài)【團簇型組團】【項目案例—杭州江南里】01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)不同的規(guī)劃形態(tài)，都各自特有的交通形式，密度、容積率等指標特點管控要點——總圖形態(tài)超過產(chǎn)品合理容積率的極致排布合院產(chǎn)品不符合綠城產(chǎn)品特質(zhì)中式合院【不成熟方案案例】過于行列式的規(guī)劃，及其它不符合中式合院規(guī)劃特點（如：背靠背）的排布方式，均不滿足對中式合院規(guī)劃的品質(zhì)要求；01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)管控要點——總圖形態(tài)中式合院體現(xiàn)中式街巷空間，注重院落打造，總圖形態(tài)多呈靈動式排布【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】原合院區(qū)規(guī)劃形態(tài)呈行列式豎向布局，巷道過長，組團空間單調(diào)。優(yōu)化后方案在不影響合院貨值的情況下，將合院區(qū)規(guī)劃形態(tài)調(diào)整為團簇式，保證中式合院品質(zhì)。01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)總圖形態(tài)01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)高層住宅——注重總圖的軸線、序列關(guān)系、點板結(jié)合；打造主次分明的軸線關(guān)系，形成明晰的空間序列，避免均質(zhì)布局；結(jié)合景觀層級的設(shè)置，打造合理的圖底關(guān)系；注重點板結(jié)合的建筑形態(tài)設(shè)計，避免板樓過長、點樓位置不合理等問題；注重總圖的軸線、序列關(guān)系、點板結(jié)合。管控要點——總圖形態(tài)高層住宅【優(yōu)秀案例—西溪誠園】01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)建筑形態(tài)點板結(jié)合，主板次樓分為明底的，軸點線樓關(guān)合系理及點明綴晰，的并空避間免序出列現(xiàn)，板空樓間過布長局、點疏樓密位有置致不，合景理觀等空問間題收；放有度；管控要點——總圖形態(tài)高層住宅【不成熟方案案例】均質(zhì)布局，無軸線關(guān)系，未體現(xiàn)中心景觀空間等，均不滿足品質(zhì)要求；打造主次分明的軸線關(guān)系，形成明晰的空間序列，避免均質(zhì)布局；01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)管控要點——總圖形態(tài)高層住宅【優(yōu)秀方案案例】打造主次分明的軸線關(guān)系，形成明晰的空間序列，避免均質(zhì)布局；01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)管控要點——總圖形態(tài)高層住宅【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】初輪方案未形成序列感較強的空間軸線，形態(tài)混亂;優(yōu)化后方案盡量利用地塊條件，形成中心軸線關(guān)系和完整景觀空間。打造主次分明的軸線關(guān)系，形成明晰的空間序列，避免均質(zhì)布局；01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)管控要點——總圖形態(tài)高層住宅【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】初輪方案景觀層級不清晰，無中心景觀，主入口與空間景觀關(guān)系差;優(yōu)化后總圖形成中心景觀，并將景觀、建筑、入口串聯(lián)形成良好的軸線關(guān)系，點板結(jié)合，空間感受佳。結(jié)合景觀層級的設(shè)置，打造合理的圖底關(guān)系；01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)注重點板結(jié)合的建筑形態(tài)設(shè)計，避免板樓過長、點樓位置不合理等問題；管控要點——總圖形態(tài)高層住宅【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】初輪方案未形成序列感較強的空間軸線，板樓過長，主入口方式不合理；優(yōu)化后方案對主入口軸線及序列感進行加強，結(jié)合點樓布局，形成中心景觀區(qū)，空間韻律佳。01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)總圖形態(tài)01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)多層住宅——注重總圖的軸線關(guān)系、點板結(jié)合，重視組團布局；打造主次分明的軸線關(guān)系，建筑空間靈活錯動，避免行列式的均質(zhì)布局；重視組團式局，重視次級空間（軸線）打造，適當體現(xiàn)圍合感；注重點板結(jié)合的建筑形態(tài)設(shè)計，避免樓幢過長、過短等問題；管控要點——總圖形態(tài)多層住宅注重總圖的軸線關(guān)系、點板結(jié)合，體現(xiàn)組團布局。01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)【優(yōu)秀案例—湖州御園】管控要點——總圖形態(tài)多層住宅注重總圖的軸線關(guān)系、點板結(jié)合，體現(xiàn)組團布局。01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)【優(yōu)秀案例—烏鎮(zhèn)雅園】管控要點——總圖形態(tài)行列式均質(zhì)布局；01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)多層住宅注重總圖的軸線關(guān)系、點板結(jié)合，體現(xiàn)組團布局。無軸線關(guān)系及點板結(jié)合，未形成組團式布局；【不成熟方案案例】空間序列不明晰，無中心景觀空間；管控要點——總圖形態(tài)多層住宅【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】優(yōu)化方案結(jié)合中心景觀打造組團式布局，點板結(jié)合；注重總圖的軸線關(guān)系、點板結(jié)合，體現(xiàn)組團布局。01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)管控要點——總圖形態(tài)多層住宅注重點板結(jié)合的建筑形態(tài)設(shè)計，優(yōu)化后方案解決了產(chǎn)品過長、過短問題；【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】注重總圖的軸線關(guān)系、點板結(jié)合，體現(xiàn)組團布局。01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)管控要點——總圖形態(tài)多層住宅【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】注重總圖的軸線關(guān)系、點板結(jié)合，體現(xiàn)組團布局。注重點板結(jié)合的建筑形態(tài)設(shè)計，優(yōu)化后方案避免出現(xiàn)多層點樓產(chǎn)品；01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)總圖形態(tài)02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)追求流暢的天際線，避免極致的高低配；組團式布局，保證高品質(zhì)產(chǎn)品組團的相對獨立性；特殊產(chǎn)品（保障房、人才公寓、長租公寓等）組合需明確規(guī)模、位置；管控要點——總圖形態(tài)原則1：追求流暢的天際線，避免極致的高低配；02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)原則2：組團式布局，保證高品質(zhì)產(chǎn)品組團的相對獨立性，并將最佳的景觀資源調(diào)整給高溢價產(chǎn)品組團；【優(yōu)秀案例—西安全運村13號地塊】【優(yōu)秀案例—奉化長汀】管控要點——總圖形態(tài)

02

多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)極致高低配，部分多層位置不合理【不成熟方案案例】管控要點——總圖形態(tài)

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多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)極致的高低配【不成熟方案案例】管控要點——總圖形態(tài)

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多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)流暢的天際線，避免極致的高低配【優(yōu)秀方案案例】管控要點——總圖形態(tài)

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多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)組團式布局，保證高品質(zhì)產(chǎn)品組團的相對獨立性【優(yōu)化前】 【優(yōu)化后】優(yōu)化前多層組團不完整，高層對多層區(qū)北側(cè)形成干擾；優(yōu)化后高層、多層保證各自獨立性，多層區(qū)形成獨立組團管控要點——總圖形態(tài)

02

多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)組團式布局，保證高品質(zhì)產(chǎn)品組團的相對獨立性【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】優(yōu)化前高層與多層互相穿插，不同品類產(chǎn)品無組團的相對獨立性；優(yōu)化后保證各自獨立性，多層組團在地塊較好的南側(cè)位置；管控要點——總圖形態(tài)

02

多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)組團式布局，重視組團內(nèi)細節(jié)的設(shè)計優(yōu)化前疊排無獨立出入口、無組團花園；優(yōu)化方案疊拼組團有獨立人行出入口，有組團花園，與疊拼產(chǎn)品高溢價相匹配。【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】管控要點——總圖形態(tài)

02

多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)特殊產(chǎn)品（保障房、人才公寓、長租公寓等）組合需明確規(guī)模、位置保障房原則1：相對獨立設(shè)置，有單獨出入口，便于后期獨立運營管理；管控要點——總圖形態(tài)

02

多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)特殊產(chǎn)品（保障房、人才公寓、長租公寓等）組合需明確規(guī)模、位置原則2：當自持比例作為土拍條件之一，上下浮動為非定值時，須有多規(guī)劃方案相對應(yīng)；總圖形態(tài)03大地塊的總圖形態(tài)地塊較大，規(guī)劃形態(tài)上宜進行分區(qū)；根據(jù)場地條件，豐富產(chǎn)品類型，提升園區(qū)品質(zhì)；管控要點——總圖形態(tài)

03

大地塊的總圖形態(tài)地塊面積較大時，考慮分組團排布將原較大地塊，在規(guī)劃形態(tài)上合理分為三個區(qū)進行考慮；在保證貨值的前提下，優(yōu)化規(guī)劃形態(tài)，豐富產(chǎn)品類型，提升園區(qū)品質(zhì)【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】【沈陽Z6】管控要點——總圖形態(tài)

03

大地塊的總圖形態(tài)地塊面積較大時，考慮分組團排布AED【義烏桃花源】規(guī)劃有A、B、C、D、E等5個組團，并提供合院、疊拼、多層等多種產(chǎn)品類型，合理利用景觀資源。C

B前期條件政策條件地塊條件01政策條件1）梳理所有對規(guī)劃形態(tài)有影響的地方政策、規(guī)定：指標規(guī)定：容積率、車位配比、配套規(guī)模、地下室開挖強度、限高、實土綠化率、日照要求等；風(fēng)貌要求：天際線、透空率、立面風(fēng)格要求等；技術(shù)要求：PC率、裝配率、綠建評級等;其他規(guī)定：“口袋文件”深度挖掘；前期條件強排管控要點——前期條件

01

政策條件指標要求——限高、透空率要求拿地方案需按照限高要求進行總圖排布，并考慮天際線的形態(tài)；武漢花山限高要求：根據(jù)土地出讓條件及當?shù)亍叭呉?guī)定”，本案建筑高度控制在60米以內(nèi)，一線臨水、濱水、鄰生態(tài)廊道的建筑高度控制在15米以內(nèi)。強排管控要點——前期條件

01

政策條件指標要求——日照要求【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】日照情況對拿地方案總圖排布有較大影響，需明確周邊日照情況及要求。前期拿地方案安置小區(qū)A41a，A41b統(tǒng)算指標；而在報批日照分析中，明確A41a、A41b地塊需嚴格按照高層退界，導(dǎo)致A49地塊對A41b地塊有日照影響，原方案不成立。A41A41bA41a強排管控要點——前期條件

01

政策條件拿地方案需按照天際線要求進行總圖排布，并保證天際線的形態(tài)流暢。重慶西永天際線要求：規(guī)劃要求基地高層建筑需由沿一縱線快速路向地塊內(nèi)部由低到高布置，同時天際線呈西低東高的趨勢。風(fēng)貌要求——天際線要求強排管控要點——前期條件

01

政策條件拿地方案成本需考慮PC率/裝配率要求和綠色建筑要求。北京五里坨項目，根據(jù)要求需采用裝配式建筑；還建部分按招拍掛要求增加綠色三星建筑標準，因此每平米增加200元。技術(shù)要求——PC率/綠色建筑要求01政策條件2）多地塊設(shè)計時需明確是否整體平衡；多地塊同步設(shè)計前期條件4地塊整體平衡方案強排管控要點——前期條件

01

政策條件多地塊同步設(shè)計時，容積率平衡對總圖形態(tài)影響很大，需在前期做好充分溝通；2地塊分別平衡方案02地塊條件1）全面了解基地自身條件：了解地塊內(nèi)影響設(shè)計的因素：高差、高壓線、變電站、地裂帶等前期條件強排管控要點——前期條件

02

地塊條件考慮基地內(nèi)高差進行總圖設(shè)計;方案排布忽視地形因素（山地高差大）對工程的影響，方案缺少工程可實施性。了解基場地內(nèi)不利因素——基地高差強排管控要點——前期條件

02

地塊條件地裂帶要求地下不能有建筑基礎(chǔ)穿越，且有退線要求，對園區(qū)形態(tài)影響很大。西安青龍寺地塊將地裂帶利用為內(nèi)部商業(yè)街，將景觀廣場布置在地裂帶位置，最大化減弱地裂帶對總圖形態(tài)的影響。了解場地內(nèi)不利因素——地裂帶強排管控要點——前期條件

02

地塊條件建筑排布注意退讓基站/變電站；大連大橡塑宗地塊：總圖排布時注意與基站、變電站的同時避讓。了解地塊內(nèi)不利因素——基站/變電站02地塊條件2）全面了解基地周邊條件：了解周邊地塊用地性質(zhì)及道路交通情況；了解周邊不利條件：高壓走廊、高架路、醫(yī)院污物流線、軍事管理區(qū)等；了解周邊優(yōu)勢資源：景觀資源、成熟配套、交通節(jié)點等；前期條件強排管控要點——前期條件

02

地塊條件方案風(fēng)險點：左側(cè)農(nóng)民房日照需要規(guī)劃局明確；地塊北側(cè)幼兒園日照需規(guī)劃復(fù)核是否滿足；地塊北側(cè)公寓日照需規(guī)劃復(fù)核是否滿足；東北側(cè)擬建學(xué)校規(guī)劃不明確；右側(cè)地塊廟宇的影響不明確；東側(cè)高壓線、南側(cè)有規(guī)劃加油站;需明確周邊地塊用地性質(zhì)，充分考慮周邊住宅、學(xué)校、廟宇等對基地的影響。了解周邊地塊的用地性質(zhì)——周邊地塊用地性質(zhì)強排管控要點——前期條件

02

地塊條件高壓走廊存在一定電磁輻射，周圍建筑需按規(guī)范要求退讓。江門市蓬江06地塊：東北側(cè)有鐵塔承載的架空110KV高壓線，存在一定的電磁輻射，主樓按規(guī)范要求退讓。了解周邊不利條件——高壓走廊現(xiàn)狀

高壓走廊強排管控要點——前期條件

02

地塊條件當基地周邊有醫(yī)院時，主入口流線注意避開排污流線。北京順義新城項目，園區(qū)主入口布置于南側(cè)，可避開中醫(yī)院后勤污物入口。了解周邊不利條件——醫(yī)院污物流線4地塊整體平衡 2地塊分別平衡2地塊分別平衡醫(yī)院主入口排污口SITE強排管控要點——前期條件

02

地塊條件充分利用軌道交通站點，結(jié)合項目的配套/商業(yè)進行排布。寧波東環(huán)南路項目，結(jié)合軌道交通站點進行商業(yè)布置，形成鋸齒形口袋商業(yè)，拓展商業(yè)延展面，提升商業(yè)價值。了解周邊優(yōu)勢資源——軌道站點功能配套生活體驗館商業(yè)幼兒園01生活體驗館拿地方案階段需明確生活體驗館的形式和位置功能配套管控要點——功能配套01生活體驗館生活體驗館的選址需兼顧最佳展示效果、合理流線組織、建設(shè)與開放周期等多維問題。利用幼兒園、商業(yè)等永久配套空間。保證生活館呈現(xiàn)速度，有條件的情況下盡可能選擇快裝體系生活體驗館。拿地方案階段需明確生活體驗館的形式和位置；【利用社區(qū)商業(yè)—重慶蘭園】【利用幼兒園—杭州留香園】【快裝體系生活館—常熟明月蘭庭】02商業(yè)商業(yè)位置考慮人流的導(dǎo)入；商業(yè)形態(tài)與定位匹配，提升商業(yè)價值；商業(yè)分割采用合理的開間進深尺度。功能配套管控要點——功能配套02商業(yè)【不理想方案案例】沿街商業(yè)的位置需考慮商業(yè)人流的導(dǎo)入及對外的商業(yè)展示面，過厚的綠化帶影響人流的導(dǎo)入，降低商業(yè)價值；20m綠化帶25m綠化帶25m綠化帶商業(yè)位置需考慮人流的導(dǎo)入；管控要點——功能配套商業(yè)形態(tài)需與商業(yè)定位匹配，考慮地塊不同位置商業(yè)價值差異，避免一味沿地塊四周布置的方式；02商業(yè)【不理想方案案例】底商延展面過長時，宜集中布置，應(yīng)避免沿地塊四周布置；商業(yè)體量較大時，需結(jié)合商業(yè)定位明確商業(yè)形式（商業(yè)街、BOX等）管控要點——功能配套商業(yè)形態(tài)需與商業(yè)定位匹配；02商業(yè)【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】取消取消【天津靜海西邊莊】匹配商業(yè)定位，街區(qū)型與BOX型商業(yè)布局結(jié)合，充分利用商業(yè)價值最高區(qū)域，提升商業(yè)品質(zhì)；管控要點——功能配套商業(yè)形態(tài)需與商業(yè)定位匹配；02商業(yè)【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】【寧波東環(huán)南路】打破常規(guī)內(nèi)街商業(yè)形式，與軌道交通節(jié)點形成鋸齒狀口袋商業(yè)，提供商業(yè)的外擺空間，為整體項目提升休閑氛圍，提升后期運營及銷售的價值點；管控要點——功能配套商業(yè)分割采用合理的開間進深尺度；02商業(yè)沿街型商業(yè)進深宜12-15m，避免過大的進深對店鋪分割使用不利；【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】10m進深14m進深20m進深03幼兒園從整體方案角度考慮幼兒園位置功能配套管控要點——功能配套幼兒園紅線可調(diào)整的前提下，需按日照要求、服務(wù)半徑、使用需求、自然資源等條件，結(jié)合方案設(shè)計整體考慮明確幼兒園位置03幼兒園幼兒園位置對地塊服務(wù)半徑不足，且為中式建筑，需與地塊中式合院匹配，結(jié)合天際線等因素，最終調(diào)整為地塊東北側(cè)方案?！緝?yōu)化前】 【優(yōu)化后】管控要點——功能配套03幼兒園【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】原方案幼兒園的形態(tài)和位置占據(jù)較大面的南向，影響住宅分組團布局及對地塊南向的最大化利用，調(diào)整后，提升住宅排布形態(tài)幼兒園紅線可調(diào)整的前提下，需按日照要求、服務(wù)半徑、使用需求、自然資源等條件，結(jié)合方案設(shè)計整體考慮明確幼兒園位置管控要點——功能配套03幼兒園原方案幼兒園對住宅的景觀利用和內(nèi)部中心景觀面都有影響，移至東側(cè)減少對住宅部分的影響，提升園區(qū)品質(zhì)?！緝?yōu)化前】 【優(yōu)化后】幼兒園紅線可調(diào)整的前提下，需按日照要求、服務(wù)半徑、使用需求、自然資源等條件，結(jié)合方案設(shè)計整體考慮明確幼兒園位置景觀設(shè)置景觀泳池景觀層級架空層01景觀泳池尺度合理；位置靠近展示面；預(yù)留泳池配套功能。景觀設(shè)置管控要點——景觀設(shè)置01景觀泳池景觀泳池需滿足：1.尺度合理；2.位置靠近示范區(qū)、入口位置，作為園區(qū)形象的良好展示面；3.預(yù)留泳池配套功能空間；【不理想方案案例】泳池位置距離會所過遠；管控要點——景觀設(shè)置01景觀泳池位置靠近示范區(qū)、入口位置，作為園區(qū)形象的良好展示面【優(yōu)秀方案案例】泳池位置距離靠近入口，擁有良好展示面；管控要點——景觀設(shè)置01景觀泳池景觀泳池需滿足：預(yù)留泳池配套功能空間；【優(yōu)秀方案案例】泳池周邊利用架空層設(shè)置配套空間；02景觀層級清晰最大化園區(qū)景觀資源，層級清晰景觀設(shè)置管控要點——景觀設(shè)置

02

景觀層級清晰最大化園區(qū)景觀資源，層級清晰，形成中心景觀-組團間景觀-樓間景觀的豐富層級；【優(yōu)化前】 【優(yōu)化后】調(diào)整中央景觀尺度及景觀層級，并將景觀尺度及泳池尺度合理化；管控要點——景觀設(shè)置

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景觀層級清晰【優(yōu)化前】

【優(yōu)化后】最大化園區(qū)景觀資源，層級清晰，形成中心景觀-組團間景觀-樓間景觀的豐富層級；將均質(zhì)化的景觀優(yōu)化為層次清晰的景觀形式，最大化園區(qū)景觀資源；03架空層合理考慮架空層位置及配置標準景觀設(shè)置管控要點——景觀設(shè)置03架空層除北方受氣候因素影響外，設(shè)計均需設(shè)置架空層，并在測算指標中有所預(yù)留，部分設(shè)置時，其位置宜設(shè)置于中心景觀處，層高不低于4.2m；地下空間地下停車指標地下空間與規(guī)范規(guī)定01地下停車指標準確估算地下室面積指標，避免出現(xiàn)不合理指標地下空間管控要點——地下空間

01

地下停車指標除特殊情況（如地下室計容出售），地下車庫單車位面積指標應(yīng)按照《二代高層產(chǎn)品配置標準及成本限額指標》進行計算，如有合院等低密產(chǎn)品、地塊狹長等應(yīng)適當放大單車位指標；管控要點——地下空間

01

地下停車指標合院區(qū)與高層區(qū)應(yīng)分別采用各自對應(yīng)單車位指標計算地下室面積。除特殊情況（如地下室計容出售），地下車庫單車位面積指標應(yīng)按照《二代高層產(chǎn)品配置標準及成本限額指標》進行計算，如有合院等低密產(chǎn)品、地塊狹長等應(yīng)適當放大單車位指標；管控要點——地下空間

01

地下停車指標狹長地塊地下停車效率低，應(yīng)按需提高單車面積指標。輛

608平方米

912輛

395XX地塊經(jīng)濟技術(shù)指標表總用地面積平方米37170.482總建設(shè)用地面積平方米37170.482總建筑面積平方米72924其中地上建筑面積平方米39029地下建筑面積平方米33895自持面積平方米0可售面積（商品房）平方米38662可售公建平方米0幼兒園平方米0住宅配套及人防出口平方米367地下建筑面積平方米33895其中地下車庫（可售車位）平方米10139可售面積（樓座地下）平方米19331人防面積平方米3513自行車庫面積平方米912建筑密度28.01%容積率1.05建筑控制高度米18綠地率30.00%自行車停車位自行車庫面積單車面積：42㎡機動車停車位其中地上停車位輛0地下停車位輛395備注：住宅停車位按1.3輛/戶，辦公按90輛/萬平米，商業(yè)按80輛/萬平米。非機動車住宅按2輛/戶，辦公按150輛/萬平米，商業(yè)按400輛/萬平米。除特殊情況（如地下室計容出售），地下車庫單車位面積指標應(yīng)按照《二代高層產(chǎn)品配置標準及成本限額指標》進行計算，如有合院等低密產(chǎn)品、地塊狹長等應(yīng)適當放大單車位指標；管控要點——地下空間

01

地下停車指標機械停車使用難度大，品質(zhì)感低，住宅項目不允許采用機械停車方式進行地庫指標測算。避免不合理停車指標，住宅地下室不做機械停車。02地下空間與規(guī)范規(guī)定地下空間與綠地率地下空間與地下開發(fā)強度地下空間管控要點——地下空間02地下空間與規(guī)范規(guī)定地下空間的層數(shù)及單層面積需結(jié)合綠地率的要求統(tǒng)籌考慮；對有實土綠地率要求的城市，需準確估算地下室層數(shù)及各層面積。管控要點——地下空間02地下空間與規(guī)范規(guī)定地下空間的層數(shù)及單層面積需結(jié)合地下空間開發(fā)強度要求統(tǒng)籌考慮；對地下空間開發(fā)強度有要求的城市，需準確估算地下室層數(shù)及各層面積；《西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)進一步加強西安市地下空間規(guī)劃建設(shè)管理工作的實施意見的通知》規(guī)定：“…凡重大建設(shè)項目、新建小區(qū)、公園、綠地、廣場…,應(yīng)進行地下多層開發(fā)，且不少于地下2層”。交通組織合理組織交通流線；明確地面停車的數(shù)量和位置；01合理組織交通流線合理選擇交通組織方式交通組織管控要點——交通組織

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合理組織交通流線合理選擇交通組織方式堅持“人車分行”的原則，充分推敲地面停車位置，避免行車道對園區(qū)的影響【地面停車、人車分行—余姚三鳳橋】02明確地面停車的數(shù)量和位置明確地面停車比例；停車位置不允許影響住宅及中心景觀區(qū)域。交通組織管控要點——交通組織明確地面停車比例，符合當?shù)匾?guī)劃要求；地面停車位置不允許影響住宅及中心景觀區(qū)域；02明確地面停車的數(shù)量和位置【不理想方案案例】地面停車配比20%，超過當?shù)匾?guī)定的10%；地面停車位置在組團間，嚴重影響園區(qū)品質(zhì)；管控要點——交通組織明確地面停車比例，符合當?shù)匾?guī)劃要求；地面停車位置不允許影響住宅及中心景觀區(qū)域；02明確地面停車的數(shù)量和位置地面停車的位置破壞內(nèi)部中心景觀，靠近住宅主立面，對住宅造成影響；【不理想方案案例】管控要點——交通組織地面停車位置不允許影響住宅及中心景觀區(qū)域；02明確地面停車的數(shù)量和位置【優(yōu)秀方案案例】XX地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標編號項目單位數(shù)值備注1占地面積m2179941.832總建面積面積m2496395地上地下合計計容總建筑面積m2341889計容面積其中住宅面積m232231595%幼兒園m224802層商業(yè)面積m2170945%3容積率-1.94建筑密度%21%5總戶數(shù)戶28926停車位個4509住宅1.5輛/戶，公建100㎡一輛7其中地上停車個45110%地下停車個4058總地下室面積m2154505其中地下停車面積m275717停車35平/個地下設(shè)備面積m23000估算配建人防面積m237788人防停車位按40㎡/個計算，共1895個還建人防面積m2380008配建面積m23323不計容地面停車數(shù)量較大，未留出足夠地面停車空間及合理的交通流線組織;大地塊分組團排布，地面停車結(jié)合組團間道路及沿街商業(yè)布置；合理運用道路界面，保障園區(qū)內(nèi)部品質(zhì)；單體標準化成果/成熟產(chǎn)品應(yīng)用明確立面設(shè)計意向01標準化成果/成熟產(chǎn)品應(yīng)用使用標準化成果/成熟產(chǎn)品；新進城市使用城市研究成果；單體管控要點——單體

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標準化成果/成熟產(chǎn)品應(yīng)用成熟區(qū)域使用標準化成果/成熟產(chǎn)品【標準化1.0成果】管控要點——單體

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標準化成果/成熟產(chǎn)品應(yīng)用【中式合院標準化】成熟區(qū)域使用標準化成果/成熟產(chǎn)品管控要點——單體

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標準化成果/成熟產(chǎn)品應(yīng)用符合條件時使用標準化成果/成熟產(chǎn)品，新進城市使用城市研究成果?！拘逻M城市研究成果應(yīng)用案例——重慶冉家壩】管控要點——單體

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標準層層高不低于3m標準層層高不低于3m02明確立面設(shè)計意向單體立面意向與當?shù)貙嶋H相符；立面意向與成本定位相符。管控要點——單體

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結(jié)合成本和實現(xiàn)度，明確立面設(shè)計意向結(jié)合成本和實現(xiàn)度，明確立面設(shè)計意向【拿地方案立面意向】【拿地方案成本】【不理想方案案例】拿地方案中全玻璃的立面意向與北方氣候特點、生活習(xí)慣、成本不符管控要點——單體

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